Как продать долю в приватизированной квартире - отказаться, в пользу матери, родственнику, без согласия
Опубликовано: 27.09.2018
Приватизация квартиры предполагает переход права собственности на недвижимость от государства к физическим лицами или организациям. Долевая собственность может быть закреплена как за гражданами, находящимися между собой в родственных отношениях, так и за посторонними лицами.
Каждый собственник жилплощади вправе распорядиться своей долей по личному усмотрению, но с соблюдением прав всех проживающих в квартире лиц.
Продать долю в приватизированной квартире следует по письменному договору, с соблюдения правил преимущественной покупки. Подобная норма позволяет закрепить недвижимость за заинтересованными лицами, проживающими под одной крышей.
Преимущественное право установлено в статье 250 ГК РФ и означает, что гражданин, решивший получить деньги за свою долю, должен предложить приобрести ее другим собственникам.
Подобное предложение выражается в письменной форме, с обязательным заверением печатью нотариуса.
Общие положения
Приватизированная квартира, разделенная на доли между собственниками, может быть пригодна для проживания, но продажа сопровождается трудностями юридического и фактического характера.
Юридическая процедура требует тщательной информации о размере и характеристике доли, так как она не всегда пропорциональна количеству собственников. Например:
один жилец владеет ½ площади; в собственности остальных находится по ¼ квартиры.Возможны ситуации, когда собственник владеет ½ приватизированной квартиры, а вторая жилья находится в общей собственности двух лиц (например, супругов).
Подобные ситуации требуют скрупулезного анализа, так как небольшая ошибка при заключении договора продажи может стать основанием недействительности такой сделки.
Понятия долей
Доля предполагает обособленную часть в общем имуществе. Долевая собственность на недвижимость подтверждается конкретным правоустанавливающим документом – «розовым» свидетельством.
В долевой собственности может находиться одна или несколько комнат в квартире. Собственники имеют равноценное право пользования определенными помещениями – кухней, ванной, санузлом и др.
Доля может выступать объектом:
дарения; залога; возмездных гражданских сделок – купли, продажи.Как продать долю в приватизированной квартире
Подобная сделка должна быть осуществлена в письменной форме, с желательной регистрацией у нотариуса. Письменный договор остается обязательным условием сделки ( статья 550 ГК РФ ).
Государственная регистрация права собственности на купленную долю является необходимой и может быть осуществлена в принудительном порядке – если одна из сторон сделки по каким-либо причинам не желает обращаться в территориальное управление Росреестра.
В пользу матери (родителей)
Закон не запрещает отказываться от доли в приватизированной квартире в пользу матери. На практике сделки подобного характера не часты.
ГК РФ не предоставляет преимущества покупки (продажи) доли родственникам. Преимущественное право приобретения доли сохранено за собственниками – независимо от степени родства.
Родственнику
Продажа доли родственнику осуществляется на общих началах. Если родственник является собственником квартиры, то он имеет право приоритетной покупки реализуемой части жилплощади наравне с другими лицами.
Родственные отношения влияют на право дарения, так как при дарении недвижимости родственникам 13% налог не взимается.
Без согласия
Продажа доли без согласия других собственников чревата рисками оспаривания такого договора. Статья 250 ГК РФ закрепляет правило преимущественной покупки доли в общей жилплощади (и др. имуществе).
При несоблюдении подобной нормы существует вероятность, что собственники недвижимости:
будут не согласны с продажей; обратятся в суд с требованием перевести на себя все права и обязанности покупателя.Продажи доли несовершеннолетнего
Интересы несовершеннолетнего могут представлять:
родители; законные представители (опекуны, попечители).Они не обладают правом самостоятельного распоряжения имуществом ребенка без разрешения органа опеки и попечительства.
Участие родителей не делает их самостоятельной стороной договора купли-продажи доли, а свидетельствует о том, что родитель выступает в сделке в качестве заинтересованного лица, защищающего права ребенка.
Варианты
Отчуждение доли в недвижимости новому собственнику требует соблюдения ряда обязательных условий:
Составление и подписание договора. Уведомление других собственников о продаже доли. Получение от них письменного отказа (либо согласия) в преимущественной покупке. Уплата подоходного налога.Юристы разработали несколько схем передачи доли на возмездной основе, включая:
«фиктивный» договор дарения; соглашение о залоге; договор купли-продажи с соблюдением положений статьи 549 , статьи 558 ГК РФ .Дарение и залог являются способами упрощения процедуры возмездной передачи доли в недвижимости. Юристы говорят о «притворном» характере таких сделок (с целью прикрыть другую сделку, которая изначально не порождает у сторон прав и обязанностей).
На практике опытные адвокаты научились проводить сделки по отчуждению доли в общей недвижимости без нарушения норм гражданского законодательства.
Схема дарения
Дарение ( глава 32 ГК РФ ) является безвозмездной сделкой. Передача денег по такому договору не предусмотрена.
При оформлении договора дарения (с фактической передачей денег за долю недвижимости) юристы рекомендуют придерживаться следующего порядка:
определение окончательной цены продаваемой доли; согласование условий договора; регистрация сделки в Росреестре; передача денег продавцу через банковскую ячейку (для конфиденциальности сделки).Договор дарения подлежит налогообложению (за исключением дарения между родственниками). Налог взимается исходя из рыночной оценки стоимости доли недвижимости.
Залоговая схема
Доля в приватизированной квартире может стать объектом залога по договору займа. В таком случае рекомендованы следующие действия:
заключение договора займа (с передачей денег продавцу); подписание соглашения о залоге; передача доли залогодержателю.Сложности подобных процедур заключаются в ожидании истечения срока действия договора и возврата займа Возможны ситуации, когда доля должна будет изыматься по решению суда (при последующем отказе продавца передать залог займодавцу).
Чистая продажа доли
Продажа доли без необходимости оформить дарственную может осуществляться стандартным способом – путем подписания договора купли-продажи.
Тогда должны быть:
согласованы условия о цене; приведены характеристики (размер) доли в общей приватизированной квартире.Подобный договор должен пройти обязательную регистрацию в Росреестре.
Заявление о регистрации подается лично либо через федеральные (региональные) порталы государственных услуг.
Как оповестить собственников
Закон не указывает, каким образом другие собственники должны быть извещены о продажи доли одним из них.
Юристы рекомендуют оформлять заказные письма с уведомлением о продаже (с регистрацией их у нотариуса).
Отказы собственников в преимущественной покупке доли также должны быть получены в письменной форме.
Порядок действий
Для продажи доли необходимо:
Установить ее стоимость. Предложить ее продажу другим собственникам приватизированной квартиры. Получить от них письменные отказы (либо) согласие. Согласовать условия договора с подписью контрагентов. Оформить акт приема-передачи доли. Пройти процедуру госрегистрации права собственности.Перечень подобных мероприятий может быть дополнен процедурами экспертизы жилья, судебными разбирательствами по выделу и уточнению размера доли.
Рекомендуется заинтересовать собственников в покупке доли, либо продавать все доли сообща, с последующим распределением денег между всеми собственниками в зависимости от размеров их долей.
Здесь можно скачать образец акта приема-передачи доли в праве собственности на квартиру .
Список документов
Примерный перечень документов должен содержать:
правоустанавливающие, технические документы; договор; уведомления дольщиков о продаже, их письменные отказы.Для регистрации права собственности потребуется:
справка-выписка о лицах, за которыми остается право постоянного пользования жилплощадью; справка из БТИ о стоимости жилья; заявления в Росреестра от имени заинтересованных лиц; госпошлина.Возможные сложности
Главная сложность подобной сделки – поиск клиента. В покупке доли должны быть заинтересованы собственники, проживающие в квартире.
Некоторые собственники могут уклоняться от подписания отказа в преимущественной покупке доли либо оспаривать уже состоявшуюся сделку.
В подобной ситуации целесообразно обращаться за помощью к квалифицированному юристу.
Как отказаться от доли
Оформить отказ от доли можно в любое время и без предварительного одобрения другими собственниками квартиры.
Подобное одностороннее юридическое действие желательно выполнять одновременно с подписанием договора дарения в пользу конкретного лица.
Как подарить
Передать безвозмездно долю можно на основании договора дарения. Он заключается при посредничестве нотариуса и проходит государственную регистрацию в территориальном управлении Росреестра.
Главное условие сделки – волеизъявление обеих сторон, с соблюдением прав других, проживающих в квартире, лиц.
Переоформить на другого дольщика
При согласии одного из собственников купить долю заключается договор купли-продажи с дальнейшей государственной регистрацией.
Дарение в пользу другого дольщика также влечет переход права собственности и возможное объединение долей.
Можно действовать по нотариально удостоверенной доверенности – через юридические агентства или заинтересованных лиц.
Можно ли отсудить
При соблюдении правил продажи доли в общей приватизированной квартире оспаривать сделку не имеет смысла.
Конфликтные ситуации возможны, если не был соблюден порядок преимущественного приобретения доли заинтересованными лицами, или если при ее реализации не были учтены права несовершеннолетних лиц.
Такие споры подлежат разрешению в судах общей юрисдикции.
Завещание на долю
Завещание должно быть составлено с требованиями главы 62 ГК РФ . Гражданин может лишить доли наследника либо передать ее в пользу государства (муниципалитета).
Возможны ситуации, когда в завещании указан конкретный наследник, но не учтены права обязательных наследников (нетрудоспособных детей наследодателя).
Завещание подлежит регистрации у нотариуса в обязательном порядке.
Можно ли вернуть
При равноценном и справедливом разделе долей и продажи одной из них новому собственнику возврат будет крайне затратным делом.
Необходимо будет доказать в суде, что раздел изначально ущемлял права несовершеннолетних или иных лиц.
Вернуть имущество можно при раскрытии мошеннических схем по отчуждению долей под прикрытием договоров дарения или залога.
Часто задаваемые вопросы
Граждан интересуют порядок определения супружеской доли в общей приватизированной квартире, дарения доли родственнику и т.д. Наиболее актуальные вопросы приведены ниже.
Принудительная продажа
Возможна при обращении взыскания кредиторов на имущество должника (например, индивидуального предпринимателя). Законом предусмотрена возможность требовать через суд продажи «микродоли» в общей квартире, то есть доли, размер которой ничтожно мал.
Разрешение других собственников
Оно должно быть получено в письменной форме, и, желательно, заверено у нотариуса. Обязательный бланк подобного заявления не предусмотрен законом, согласие может быть оформлено в свободной форме.
Собственник может смело продавать часть своей недвижимости, если другие дольщики откажутся приобрести ее в течение месяца со дня объявления о продаже.
Реализация доли в приватизированной квартире – длительная процедура, так как требует учета интересов всех зарегистрированных на жилплощади лиц. За правовой поддержкой рекомендуется обращаться к специалистам, которые в состоянии проанализировать все риски, преимущества такой сделки и добиться ее положительного результата.
На видео: как продать долю в квартире