Главная › Новости

Апартаменты в новостройках Москвы: кому действительно выгоден перевод в статус жилья?

Опубликовано: 22.08.2018

В ИНКОМ-Недвижимость проанализировали актуальные вопросы спроса и предложения апартаментов на первичном рынке жилья Московского региона, а также проблемы, связанные с перспективой изменения статуса этой категории недвижимости. 

В частности, среди основных причин намерения властей реформировать данный сегмент аналитики называют желание переложить заботы о создании социальной инфраструктуры на плечи застройщиков. Специалисты компании также утверждают: в случае введения жестких нормативов жилищного строительства класс доступных апартаментов перестанет существовать, а цены вырастут в диапазоне от 10% до 20% , что сделает для многих покупателей невозможным приобретение объекта недвижимости в престижных локациях. 

2/2 Феминизм и Альфа Самцы - Джонни Сопорно / Johnny Soporno [Русские субтитры]

Тиражируемое сегодня утверждение об увеличении популярности апартаментов эксперты ИНКОМ-Недвижимость считают преувеличением : востребованность таких лотов в столице, действительно, выросла за год на 28% , но в рамках общего повышения спроса на первичном рынке, а также вследствие прироста предложения данного формата – на фоне периодических заявлений чиновников о грядущих преобразованиях девелоперы стараются успеть вывести проекты в продажу по старым нормативам. 

В любом случае, по мнению Аналитического центра компании, сегмент апартаментов не может стать массовым, а значит, не способен влиять на состояние рынка новостроек по региону в целом (так, в ТиНАО и Подмосковье данный формат практически отсутствует). В структуре спроса на апартаменты в старой Москве доминирует комфорт-класс – у него 55% , в предложении превалируют объекты бизнес-класса – их 62% . Лоты категории «стандарт» не востребованы у покупателей и не представлены на рынке. 

В зависимости от округов основной спрос сконцентрирован в ЦАО – 35% от общего объема, также в тройке лидеров ЗАО с 19% и ЮАО с 16%. 32% предложения апартаментов – в ЦАО, 20% – в ЗАО, 10% – в САО. Контингент покупателей апартаментов на 70% состоит из молодых людей – представителей т. н. поколения Y (28-35 лет); 30% приходится на граждан более старшей возрастной категории – условно поколение Х (36-60 лет). Нередко подобные объекты приобретают москвичи или резиденты иногородних и иностранных компаний в качестве дополнительной жилплощади – рядом с офисом, московским представительством фирмы.

В очередной раз власти рассматривают вопросы изменения статуса апартаментов. В частности, в Госдуму РФ внесен законопроект, имеющий целью восстановить «нарушенные права» собственников недвижимости данного формата и установить механизм перевода ее в категорию жилья. В отношении будущих проектов с апартаментами предлагается ввести правила, регулирующие их возведение в соответствии с нормативами жилищного строительства. Своим мнением о ситуации в сегменте апартаментов на рынке новостроек Московского региона делится руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов.

Действительно ли участники рынка остро нуждаются в изменении статуса этой недвижимости?

Дмитрий Таганов : 

Нарушены ли права жильцов объектов класса “люкс”? Думаю, это праздный вопрос. Для многих покупателей элитной недвижимости первостепенное значение имеет уникальность местоположения – зачастую в таких локациях нет жилых домов. Представьте, к примеру, что в Москва-Сити начнут, как при обычных ЖК, строить детские сады и прочие соцучреждения…

Считаю, что под нарушением прав жильцов в первую очередь подразумевается как раз отсутствие в комплексах с апартаментами социальной инфраструктуры. И чиновники желают переложить заботы о возведении детсадов, школ и поликлиник на плечи застройщиков. Девелоперы, которые занимаются проектами апартаментов, освобождены от данной “повинности”, но в случае реформации сегмента им больше не удастся этого избежать.

Также не удастся покупателям недвижимости комфорт- и бизнес-классов приобрести объект в престижном районе недалеко от центра до 20% дешевле, чем на рынке квартир. Потому что в случае реформации сегмент доступных апартаментов перестанет существовать, а цены вырастут до стоимости жилья.

Однако, памятуя о новых поправках в 214-ФЗ, смягчающих ограничения для застройщиков жилья, можно предположить, что серьезные ужесточительные меры к строительству апартаментов так и не будут применены. Рынок не нуждается в таких изменениях, ситуация в этом сегменте не является социальной проблемой, требующей обязательного разрешения».

Есть ли тенденция роста популярности данного сегмента?

Дмитрий Таганов: 

«Рынок апартаментов существует, но нельзя сказать, что он имеет предпосылки к росту, скорее его можно назвать нишевым. Да, в рамках общего повышения востребованности первичных объектов жилья увеличилась и заинтересованность в апартаментах – на 28% за год. И главным образом это связано с ростом объема  предложения данной категории – он носит волнообразный характер и нередко связан с очередными планами правительства законодательно изменить статус апартаментов. Застройщики стараются успеть вывести проект в продажу до внесения поправок – по старым нормативам.

Покупатели не склонны чутко реагировать на прожекты властей и активизироваться до наступления перемен – во-первых, все уже привыкли к “угрозам” в отношении апартаментов, во-вторых, данный сегмент не может быть настолько востребованным в массах, чтобы влиять на состояние первичного рынка в столичном регионе в целом.

В Новой Москве и Подмосковье рассматриваемый формат практически не представлен и не популярен. Анализ спроса на апартаменты в старой Москве показывает: доминируют лоты комфорт-класса – на них приходится 55% , бизнес-класс востребован у 40% покупателей апартаментов, 5% занимают элитные объекты. В структуре предложения у категории “комфорт” не более 30% , 62% составляют апартаменты “бизнес”, 8% – элитные лоты. В составе и спроса, и предложения отмечено отсутствие объектов категории “стандарт”».

Каков контингент покупателей апартаментов?

Дмитрий Таганов: 

«Примерно на 70% покупательская аудитория апартаментов состоит из людей, относящихся к т. н. поколению Y (от 28 до 35 лет). Около 30% – представители более старшей возрастной категории, условно их причисляют к поколению X (от 36 до 60 лет). Апартаменты приобретают состоятельные люди; довольно часто их используют в качестве дополнительной жилплощади – выбирают объект рядом с офисом, чтобы не тратить время в дороге на работу. Среди таких покупателей порядка трети – москвичи, остальные – иногородние или иностранные граждане, которые трудятся в московских представительствах своих компаний. В числе жильцов апартаментов семьи – большая редкость.

Многие молодые покупатели отдают предпочтение лотам с необычным планировочным решением, у них весьма востребованы объекты в стиле лофт. Большинство иногородних или иностранных бизнесменов, которые приобретают апартаменты как “жилье по работе”, руководствуются двумя принципами – комфортом и практичностью. Они выбирают 1- или 2-комнатные объекты стандартных планировок с живописными видами из окон».

По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, преимущественный спрос на апартаменты сконцентрирован в ЦАО – 35% от общего объема, также в тройке лидеров ЗАО с 19% и ЮАО с 16%. Данный вид недвижимости практически не востребован в СЗАО и ЗелАО.

Состав основного предложения выглядит следующим образом: 32% апартаментов – в ЦАО, 20% – в ЗАО, 10% – в САО. Меньше всего первичные объекты этого формата представлены в ЗелАО – 2% и ЮВАО – 1%.

Материал предоставлен Пресс-центром ИНКОМ-Недвижимость