2.3. Виды и формы собственности на недвижимость
Опубликовано: 09.05.2018Различают две основные формы собственности: частную и публичную (государственную и муниципальную).
Форма собственности – принадлежность земель к субъектам единой общей природы:
Частная
граждан: отдельных лиц, членов семьи, объединения граждан, фермерского хозяйства, иностранных граждан
юридических лиц: хозяйственных обществ и товариществ, кооперативов, АО, некоммерческих общественных объединений, иностранных лиц
Государственная
Федеральная: казенных предприятий, государственных учреждений, городов федерального значения, иных федеральных субъектов
Субъектов РФ: республик, краев и областей, округов, унитарных государственных предприятий, иных субъектов
Муниципальная: а дминистративных районов, городов, сельских населенных пунктов, префектур, других населенных пунктов
Иные формы – общая (членов семьи, объединения граждан)
совместная – без определения доли каждого собственника.
Участники владеют и пользуются участком сообща, если нет иного в соглашении между ними
Распоряжение по согласию всех участников, которое предполагается независимо оттого, кем из них осуществлена сделка. Каждый участник может совершить сделку, если иного нет в соглашении между ними
долевая – с определением доли каждого собственника.
Владение и пользование участком по согласию всех участников или по суду.
Распоряжение — по соглашению участников.
Доли устанавливаются по соглашению сторон, по закону (при наследовании) или предполагаются равными
Вид собственности – принадлежность земель к различным однотипным группам субъектов в рамках одной формы:
смешанные формы
переход от одной формы к другой
взаимопроникновение видов собственности
совместное существование разных форм собственности в одном объекте
§.4.2. Виды и формы арендных платежей
Следует различать видыарендной платы как способа начисления платежей и формы ее, т.е. внешнее материально-вещественное или стоимостное их воплощение (схема № 10).
В зависимости от конкретных условий может применяться один из видов арендных платежей или соответствующая комбинация.
Долевой метод арендных платежей, хотя и учитывает сложности начального этапа производственного предпринимательства, но фактически реализует порочный принцип: чем лучше работаешь, тем больше плати.
Наиболее целесообразным способом изъятия арендных платежей во многих случаях является установление их в определенном размере от стоимости сдаваемого в аренду недвижимого имущества, в том числе и земель с учетом качества и местоположения, спроса и предложения в конкурентной среде.
По форме привлекательны натуральные или компенсационные платежи, когда расчеты производятся товарами, выпускаемыми с использованием объекта аренды, или путем оказания арендатору встречных услуг (ст. 614 ГК РФ). Такая форма позволяет начинающим предпринимателям сначала развернуть производство,а затем рассчитаться по арендным платежам.
Схема № 10 «Виды и формы арендных платежей»
Виды арендной платы
По способу начисления
По периодичности выплат
7. Виды и формы инвестиций в сфере недвижимости. Понятие тендера.
Материальные и нематериальные ценности, выступающие в виде инвестиций, должны обладать определенными признаками:
- относиться к объектам гражданских прав;
- иметь денежную оценку;
- относиться к объектам, не изъятым из оборота и не ограниченным в обороте;
- вкладываться в объекты предпринимательской и иных видов деятельности;
- принадлежать субъекту (инвестору) на основании, дающем право на осуществление данного вида деятельности. Таким основанием может быть вещное право, право лицензиата, патентообладателя и др.;
- целью вложений является получение прибыли и (или) достижение иного полезного эффекта.
Опираясь на перечисленные признаки, понятие инвестиций может быть сформулировано следующим образом.
Инвестиции - это имеющие денежную оценку, не изъятые из оборота материальные и нематериальные блага, вкладываемые в объекты предпринимательской и иных видов деятельности с целью получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.
Инвестиции являются ключевой экономической категорией и играют исключительно важную роль, как на макро- так и на микроуровне в системе товарно-денежных отношений. Инвестиции на макроуровне призваны обеспечить:
- осуществление политики расширенного воспроизводства и ускорение научно-технического прогресса;
- реформирование отраслевой структуры общественного производства и сбалансированное развитие как отраслей, производящих продукцию, так и сырьевых отраслей;
- повышение качества продукции;
- улучшение структуры внешнеторговых операций;
- решение социальных и экологических проблем;
Виды и формы собственности на недвижимость
Форма собственности - понятие, в общем, экономическое. Реализуется же экономически собственность тогда, когда начинает приносить доход, т.е. в процессе присвоения и отчуждения земли и другого недвижимого имущества как основного фактора производства и его результатов дохода. Существуют два основных способа присвоения и отчуждения благ: индивидуально обособленный - частный, и совместный - общий публичный. Соответственно по признаку субъекта присвоения различают две основные формы собственности: частную и публичную (государственную и муниципальную) (схемы 3.8-3.13).
Собственность на землю в любой сфере бизнеса имеет существенную специфику, определяемую социально-экономическими причинами и особенностями соответствующей категории земель.
Во-первых, абсолютной земельной собственности не существует, так как права землевладельцев законодательно ограничены в интересах общества, собственников других участков и всех людей, вместе взятых. Так, нельзя возводить строения вблизи водоохранных территорий, наносить ущерб окружающей среде, использовать земли не по целевому назначению и т.п.
Во-вторых, установлен особый режим земли как природного ограниченного ресурса. В частности, государственной собственно
Схема 3.8. Структура форм собственности на землю
стью считается вся земля, которая прямо не передана в частную и муниципальную собственность, установлена презумпция (предположение) государственной собственности на землю, что исключает возможность бесхозного ее существования. Более того, объектом частной собственности земля может быть лишь в той мере, в какой это прямо разрешено государством. Поэтому рыночный оборот земель законодательно ограничивается в общих публичных интересах.
Форма сделки. Понятие, виды и формы сделок
В ГК предусмотрено несколько юридических фактов, обуславливающих возникновение, прекращение, изменение возможностей и обязанностей субъектов. В качестве одного из них выступает сделка. Этот юридический факт считается одним из самых распространенных. Рассмотрим далее, какие существуют виды и формы сделок .
Общие сведения
Сделка представляет собой действие гражданина или юрлица, направленное на установление, прекращение или изменение обязанностей и юридических возможностей. В подтверждение его осуществления стороны, как правило, заключают соглашение. В большинстве случаев п исьменная форма сделки является обязательной. Однако закон допускает возможность выражения сторонами их воли словами.
Устная форма сделки
Она регламентируется 159 статьей ГК. Согласно норме, устно разрешается заключать сделки, если:
В законодательстве или в соглашении не предусмотрен другой порядок оформления отношений. Исполнение условий осуществляется при заключении договора. Совершение сделки направлено на реализацию положений уже оформленного договора и есть соглашение об устной форме.Специфика
Устная форма состоит в том, что участники сделки выражают свою волю словами. За счет этого их намерения воспринимаются непосредственно. К устной форме законодательство приравнивает конклюдентные действия и в ряде случаев молчание. Первые представляют собой такие поведенческие акты субъекта, которые свидетельствуют о его намерении. К примеру, лицо, устанавливающее торговые автоматы, этим действием подтверждает свою волю совершить сделку. Молчание может рассматриваться как свидетельство о намерениях исключительно в обстоятельствах, предусмотренных законодательством или соглашением сторон. Как правило, устная форма используется гражданами. Соглашение на словах может иметь место, к примеру, при установлении порядка пользования земельным участком, находящимся в общей собственности. Впоследствии в случае возникновения спора установленные сторонами правила могут использоваться как доказательства в суде. Для остальных случаев установлена письменная форма сделки . Она имеет ряд особенностей. Рассмотрим их подробнее.
Виды и формы собственности
(В предложенных для профессионалов-оценщиков вариантах переводов МСО, сделанных в 2000—2005 гг., понятие «собственность», не говоря уже о понятиях «движимая собственность», «недвижимая собственность», вообще отсутствует. Оно подменено понятием «имущество», которое в российском правовом поле существует отдельно, само по себе.)
Российское законодательство выделяет следующие формы собственности (ст. 212, 214 и 215 ГК РФ):
— государственная;
— муниципальная;
— частная.
Формы собственности подразделяются на виды. Так, частная собственность бывает двух видов:
1) частной собственностью граждан (отдельных лиц, членов семьи, объединения граждан, иностранных граждан, фермерского хозяйства);
2) частной собственностью юридических лиц (кооперативов, акционерных обществ, хозяйственных обществ и товариществ, некоммерческих общественных объединений, иностранных юридических лиц).
К иным формам относится общая собственность (ст. 244 ГК РФ). Общая собственность также подразделяется на два вида: совместная и долевая (ст. 245-255 ГК РФ).
Таким образом, многообразие видов частной собственности, особенно интересных с точки зрения независимой оценки, составляют:
— личная собственность граждан;
— собственность юридических лиц;
— общая совместная собственность;
— общая долевая собственность.
Права всех собственников равным образом защищаются государством.
В государственной собственности находится имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам РФ (собственность субъектов РФ). В статье 214 ГК РФ говорится, что имущество, находящееся в государственной собственности, может быть закреплено за государственными предприятиями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления либо такое имущество составляет казну государства (Российской Федерации или субъекта РФ).
В муниципальной собственности находится имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а так-!, же другим муниципальным образованиям.
Виды жилой и нежилой недвижимости
Виды объектов недвижимости - Жилье (жилые помещения ): квартиры в многоквартирных жилых домах и др. помещения для постоянного проживания (в домах отдыха, гостиницах, больницах, школах и т.п.); индивидуальные жилые дома (старая застройка и дома традиционного типа - домовладения и новая застройка - коттеджи, виллы, особняки); другое.
- Коммерческая недвижимость : офисные помещения различного типа, особняки; гостиницы, мотели, дома отдыха; магазины, торговые центры; рестораны, кафе и др. пункты общепита; пункты бытового обслуживания, сервиса.
- Промышленная недвижимость : заводские и фабричные помещения; паркинги, гаражи; склады; помещения научно-исследовательских организаций.
- Недвижимость социально-культурного назначения : больницы, поликлиники; школы, детские сады, ясли; здания правительственных и административных учреждений; театры, музеи; церкви, монастыри; другое.
Коммерческая недвижимость. Виды, значение.- Коммерческая недвижимость : офисные помещения различного типа, особняки; гостиницы, мотели, дома отдыха; магазины, торговые центры; рестораны, кафе и др. пункты общепита; пункты бытового обслуживания, сервиса.
На рынке недвижимости коммерческой отводится очень маленькая часть. В основном, 90%, это рынок жилой недвижимости, остальные 10% - коммерческая недвижимость. Сюда относятся здания и помещения призванные служить для целей производства. Это цеха, заводы, фабрики, мастерские и т.п. Также сюда относятся всевозможные офисы, торговые площади и вся другая площадь, которая приспособлена не для жилья, а для ведения любых дел, бизнеса, складирование товаров, торговли или оказания услуг.
Основные виды и формы лизинга, главные термины и понятия
Лизинг – это финансовая услуга, являющая собой аренду оборудования, транспорта или недвижимости с возможностью дальнейшего выкупа. Это своеобразная форма кредитования, позволяющая организациям обновлять основные фонды, а физическим лицам – приобретать дорогостоящие товары.
Основные понятия лизинга и его виды
Важно понять сущность и виды лизинга. Среди основных понятий можно выделить:
– предмет лизинга – движимое и недвижимое имущество, которое передается в аренду (сюда не относятся земельные участки, природные объекты и имущество, принадлежащее государству или такое, по которому есть ограничения по обращению) и принадлежит лизингодателю; – лизингодатель – владелец предмета лизинга, передающий ее в аренду за определенную плату; – лизингополучатель – физическое или юридическое лицо, которое берет предмет лизинга в пользование на конкретных условиях с обязательной ежемесячной оплатой и возможностью последующего выкупа.Существует такая классификация видов лизинга:
Финансовый. По окончании договора лизингополучатель (арендатор) имеет право выкупить объект. Его остаточная стоимость довольно низка, так как учитывается амортизация на протяжении длительного срока пользования. В отдельных случаях объект даже без дополнительной оплаты переходит в собственность лизингополучателя; Оперативный. Часто называется операционным. Такой вид лизинга не предусматривает последующего выкупа имущества, а срок договора намного короче. По окончании договора объект может повторно передаваться в аренду. Ставка более высокая в сравнении с финансовым лизингом; Возвратный. Встречается очень редко. Продавец имущества является и его арендатором. Это особая форма кредита под залог собственных производственных фондов. При этом юридическое лицо получает еще и экономический эффект в связи с упрощением налогообложения.Выделяют разные виды финансового лизинга в зависимости от условий договора:
С полной окупаемостью. Объект полностью окупается на протяжении в течение действия срока договора; С неполной окупаемостью. Объект лишь частично окупается на протяжении срока договора.Виды сделок и формы их заключения
Виды сделок с недвижимостью
Сделка - действие юридических либо физических лиц, осуществляемое в направлении установления, изменения либо прекращения прав и обязанностей.
- по вопросам распоряжения земельными участками (купля-продажа, сдача в аренду, дарение, обмен, залог, передача земельного участка как вклада в уставный фонд, наследование, выкуп и приватизация);
- в сфере жилищного фонда (приватизация квартири комнат в жилье различной собственности, купля-продажа, расселение крупногабаритных и коммунальных квартир, обмен, сдача в аренду, дарение, наследование, залог под кредитование, расторжение договоров, а также установление права собственности по решению суда);
- в сфере нежилых помещений (купля-продажа, сдача в аренду, залог под кредитование, расторжение договоров и переход права собственности по решению суда).
Формы заключения сделок
Собственность на недвижимость: виды и особенности
В Советском Союзе отсутствовала любая собственность, в том числе и на недвижимость. Квартиры предоставлялись гражданам для проживания, но принадлежали государству. Частная собственность на жилье появилась только в годы перестройки. Законы, принятые в 90-е годы и последующая приватизация стали отправной точкой в формировании частного жилого фонда.
В результате основная часть федерального и муниципального жилья перешла в собственность проживающих в нем граждан.
Для регулирования отношений между участниками жилищного рынка потребовались изменения законодательной базы. Частная собственность подразумевает абсолютное имущественное право лица на определенное имущество и защищена законом . В сфере недвижимости частной собственностью считают жилые и нежилые объекты, собственниками которых являются как юридические, так и физические лица.
Современной Российское законодательство не ограничивает право субъектов на владение объектами недвижимости и гарантирует их неприкосновенность.
Частная собственность на недвижимость может быть индивидуальной, долевой и совместной. Когда один объект недвижимости принадлежит одному лицу, собственность называется индивидуальной. Когда же такой объект недвижимости принадлежит сразу двум или более лицам, речь идет о собственности долевой. Чаще всего такие ситуации возникают при наследовании жилого объекта несколькими лицами, в соответствии с завещанием, либо при покупке жилья супружеской парой.
Приобрести жилье в собственность возможно несколькими способами:
приватизировав жилье из федерального или муниципального фонда; заключив договор купли-продажи; путем жилищного строительства (включая ТИЗ); участием в жилищных кооперативах и кондоминиумах; путем дарения, наследования и любыми иными, предусмотренными законом, способами.Документальное подтверждение прав собственности на недвижимость
2. Виды и формы аренды
Исходя из диалектического взаимодействия содержания и формы явлений в арендной деятельности как в любом экономическом процессе, следует выделять вид или сущность и конкретные организационные формы ее практического воплощения в различных хозяйственных формированиях. Как известно, нет формы без содержания, которое определяет форму. Последняя, в свою очередь, воздействует на содержание и не существует без него.
Аренда является организационной формой производства, выражающей отношения собственности, особую систему хозяйствования. Однако как всякое самостоятельное явление, как рыночная экономическая категория она имеет свое собственное содержание и различные формы проявления, которые можно представить с разной степенью конкретности.
Особенности построения арендной системы хозяйствования зависят от многих условия, но наиболее существенным признаком, определяющим вид аренды, выступает степень хозяйственной и экономической самостоятельности предпринимателей в решении всех основных производственных функций – планирования, организации производственных и трудовых процессов, реализации продукции, оплаты труда, управления и т.д.
Степень свободы, экономической самостоятельности арендатора во многом определяется объемом арендуемых вещественных элементов производства. В практике существуют с различными модификациями два основных варианта:
Вариант А: когда арендуются все элементы производства – земля, основные и оборотные средства, т.е. это полная аренда, которая преобладала на первом этапе ее распространения в России (1987-1991гг.).
Виды частной собственности - основные формы, понятие и права
Когда человек владеет, пользуется, распоряжается согласно личных целей какими-либо экономическими ресурсами, имущество, фактор производства или его результатами все это имеет название частная собственность.
Такое владение осуществляется на законных основаниях согласно Конституции РФ и ГК ст.235 неприкосновенности частной собственности. Частными владельцами могут выступать юридические, физические лица.
Владеть собственностью имеет право тот на ком оформленные документы, фактически владеет вещью.
Пользование подразумевает применять принадлежащее имущество по назначению, желанию владельца. При этом он может пользоваться недвижимостью, а может владеть, но не пользоваться ею.
Пример. Магазин является частным владением, а хозяин, по желанию, может им пользоваться или сдать в аренду.
Распоряжаться — значить иметь полное право контроля над объектом владения по своему усмотрению, а при желании продать, подарить, т. д.
Виды
В зависимости от формы управления выделяется два вида частной собственности:
Индивидуальная. Общественная.Индивидуальный вид делится на 3 формы:
Единый собственник — владеет материальными благами : земля, ферма, семейное хозяйство, может вести трудовую деятельность сам или привлечь работников по найму. Партнерство объединяет юридических или физических лиц привлечением капитала, имущества для проведения совместной предпринимательской деятельности. Кооператив составляет капитал, полученный путем продажи свободных акций. Владельцы акций являются собственниками капитала акционерного общества. Интеллектуальная принадлежность — это личная конкурентная информация или совокупность таковых, изготовленных на определенных носителях.Важно. Количество, стоимость частного владения не ограничивается законом, кроме тех, которые имеют такие ограничения ст. 213 ГК РФ.
Общий вид частного владения делится на следующие формы:
коллективная — распределяет среди работников одного коллектива права владения, в результате образовывается закрытое акционерное общество; государственная — такое право имеют государственные организации, что регулирует раздачу нужных ресурсов для разных объектов экономики; имущество, принадлежащее городским и сельским жителям распределяется местными органами управления; общенародная — принадлежит всем членам общества, такой являются принадлежности общенародного достояния (музеи, памятные места, парки культуры и отдыха и т.д.) смешанная форма , когда усложняется внутренняя форма владения за счет образования мини-предприятий частного характера; комбинированная форма , когда объединяются разные формы собственности, при этом образовываются холдинги, совместные предприятия, тресты имеющие равные права на доходы и управлением недвижимостью.Каждая из приведенных форм имеет свои особенности.