- Що є розстрочка
- Плюси і мінуси розстрочки
- Історія з розстрочкою
- Договори бувають різні
- Поради при покупці житла в розстрочку
Купівля квартири в розстрочку для казахстанців явище поки не дуже поширене. Щомісяця віддавати за неіснуючу квартиру тисячі доларів - така перспектива здається багатьом ризикованою.
Проте останнім часом розстрочка стає все більш популярною.
На тлі розмов про проблеми з іпотечним кредитуванням стали з'являтися оптимістичні прогнози про швидке зниження вартості квартир. Було б чудово. Але більш реальними здаються передбачення скептиків: в країні не вистачає житла, попит перевищує пропозицію, а значить будуть використовуватися будь-які можливості для придбання заповітних «квадратів». Це правило вже починає діяти: фахівці говорять про те, що стає популярною розстрочка.
- Статистики у мене немає, але за останній рік я помітив, що практично немає іпотеки, - каже експерт з нерухомості Абзал Жанабай. - З цим я пов'язую, що, можливо, маркетологи або керівники прийняли рішення розглянути можливість продажу квартир в розстрочку. Що дуже добре для покупців. Приблизно половина забудовників пропонують розстрочку по тій чи іншій схемі. Хто на 2-3 місяці, хто на рік-півтора.
Компанія «АстанаСервісСтройМонтаж-01» ( «АССМ») нещодавно запустила акцію з пропозицією купувати квартири з розстрочкою на три роки. Треба зауважити, що цей термін вважається досить-таки великим для Казахстану. За кордоном розстрочку пропонують і на 5, і на 7 років. Незважаючи на скромні за світовими мірками терміни, в компанії говорять, що проблем з клієнтами не відчувають.
- Ця акція викликала величезний інтерес у потенційних покупців. З перших днів старту менеджери відділу продажів не встигали відповідати на телефонні дзвінки і консультувати людей, які бажають придбати житло, - розповідає керівник компанії «АССМ» Ерлан Алшінбаев.
У столиці є фірми, які навіть спеціалізуються на роботі з забудовниками. Наприклад, компанія «Центр продажів №1» робить пропозиції відразу від декількох будівельних організацій Астани.
- Саме квартири в розстрочку користуються великим попитом, ніж при 100-процентній оплаті. Тому що у нас після кризи залишилися такі побоювання, що компанія може не добудувати. Людина не вносить всю суму відразу. Він більш-менш підстраховує себе в цьому плані, що гроші кудись не підуть, - пояснює заступник директора компанії Іван Верхотуров.
За його досвіду, в 99% випадків забудовники пропонують розстрочку на рік. Цим способом продажів користується до 90% будівельних компаній.
У компанії «Квартири Астани» відзначають, що особливості продажів як би пережили три етапи. До кризи була популярна розстрочка строком, як правило, до 2-3 років. З появою іпотечних кредитів вона практично зникла.
- Зараз же спостерігаються труднощі в оформленні іпотечного кредитування, тому нові будівельні компанії знову почали продаж квартир в розстрочку. У тому числі і наша, - каже директор ТОВ «Квартири Астани» і офіційний представник компанії «Азбука житла» Медет Ахан.
Що є розстрочка
Будівельна компанія зводить житло і пропонує клієнтам внести початковий внесок за квартиру. Залишок оплачується покупцем протягом певного часу рівними частками. Казахстанські забудовники практикують схему, за якою всі гроші за квартиру потрібно віддати до моменту закінчення будівництва. Припустимо, пропонується 1-кімнатна квартира в ще неіснуючому будинку за 50 тисяч доларів. При первинному внеску в 15 тисяч доларів щомісяця треба буде платити майже по 3 тисячі доларів (за умови, що розстрочка надається на 12 місяців).
Початковий внесок: не менше 30% від вартості житла
Термін розстрочки: від 2-3 місяців до 1,5 років
Відсоток за розстрочку: встановлюється не завжди. Різниця у вартості квадратного метра при 100-процентній оплаті і в розстрочку не більше 7% (від 30 у.о. до 100 у.о. від ціни «квадрата»).
Вище вказані середні дані, і вони можуть змінюватися в залежності від політики компанії. Наприклад, в «АССМ» вирішили попрактикуватися з розстрочкою на 3 роки. Столичний ЖК «Медіна», де пропонуються квартири, відноситься до житла економ-класу. У компанії говорять, що на такому терміні продажів вирішили зупинитися після довгих роздумів.
- Середній вік покупців 35-45 років, більшість з яких сімейні пари, які мають одного-двох дітей, - розповідає керівник компанії. - Тому основну частину проданого житла склали 3-кімнатні квартири загальною площею 92 кв.м. Таким покупцям щомісяця доведеться вносити близько 1300 доларів США. Початковий внесок при покупці квартир склала 35 000 доларів США.
Перший внесок і є показником платоспроможності покупця. Як правило, забудовники не вимагають якихось додаткових гарантій або довідок. Якщо в подальшому клієнт затримує із внесками, він майже нічим не ризикує. Наприклад, в «АССМ» кажуть, що історію такого покупця буде розглядати спеціальна комісія, вона може прийняти рішення про відстрочення платежу. Якщо затримка становить більше 3 місяців, з клієнтом розривають договір. При цьому йому обіцяють повернути всю виплачену раніше суму.
Про готовність почекати з виплатою чергового внеску говорять і в компанії «Квартири Астани». Але якщо відбувається повне невиконання зобов'язань, то дія договору припиняється і стягується неустойка в розмірі від 5 до 15%. Збиток для покупця, в будь-якому випадку, буде значно менше, ніж при покупці квартири через банк.
- Всі розрахунки з будівельними компаніями в Казахстані видобувається в національній валюті. А при консультаціях, в рекламі ціна часто озвучується в доларах США, - розповідає директор ТОВ «Квартири Астани» Медет Ахан.
Графік платежів, терміни погашення розписуються в договорі, укладеному між клієнтом і компанією. Є забудовники, які працюють тільки через банківські перекази, але буває, що компанія приймає платежі через свою касу.
Плюси і мінуси розстрочки
плюси
- Як правило, не потрібно доводити свою платоспроможність.
- Мінімальний пакет документів, необхідних для укладення договору.
- Відсутність додаткових витрат, таких як обов'язкове страхування нерухомості або комісійні збори.
- Відсутність або незначний (порівняно з банківським) відсоток за можливість скористатися розстрочкою.
- Більш лояльне ставлення до клієнтів, ніж в банках. Можливість отримати відстрочку по виплатах, іноді без штрафів.
- Можливість повернути свої гроші в разі фінансової неспроможності. У деяких випадках необхідно сплатити забудовнику неустойку.
мінуси
- Великі розміри щомісячних виплат.
- Короткі терміни надання розстрочки в порівнянні з іпотекою.
- Необхідність десь проживати, поки будинок не буде добудований.
- Неможливість оформити квартиру в особисту власність, поки житло не буде введено в експлуатацію.
- Ризик затримки по термінах будівництва.
- Ризик залишитися без житла і грошей в разі укладення договору з недобросовісним забудовником.
Історія з розстрочкою
Вікторія Смирнова сьогодні проживає на престижному лівому березі Астани. А ще три роки тому дівчина не могла придумати, як їй купити квартиру, маючи на руках всього 30 тисяч доларів. Разом з чоловіком вони спочатку хотіли придбати житло в старій багатоповерхівці. «Жахливий запах з підвалу», «убиті» під'їзди »і« взагалі не варіант »- так коротко можна сказати про загальне враження Вікторії. Оформити іпотеку теж не виходило: банки не видавали позики на житло, що будується. А ціни на квартири в новобудовах були для Вікторії позамежними.
Як завжди буває, потрібний варіант підвернувся випадково через рекламу в газеті. Дівчина не побоялася оформити розстрочку, незважаючи на те, що в 2010 році активно проходили протести ошуканих пайовиків:
- Знаєте, коли на руках 30 тисяч доларів і тобі потрібна квартира, вибір не великий. Та й «Азбука житла» не перший рік була на ринку. Поговорили з менеджером компанії, він нам показав, що вони вже збудувати. Ми, напевно, ВАБанк пішли. Однозначно, я не програла. Можу сказати, що купила за такою ціною, що зараз можу продати в три рази дорожче, але особливо не хочу. Тоді наш будинок стояв на самій околиці лівого берега. Там навіть не було як таких житлових будинків, суцільне будівництво. Думали, а може, на правому березі краще: там і магазинів більше, і салонів краси, що для мене важливо.
За два роки лівобережжі розрослося так, що в торгових точках дефіциту немає. А салон краси з'явився навіть у дворі у Вікторії.
Те ж саме можна сказати і про ЖК «Медіна». Сьогодні у потенційних покупців виникає побоювання, що комплекс зводиться в непрестижному районі. Мовляв, тому й розстрочка на 3 роки. Забудовники, звичайно, себе рекламують, кажуть про зручність проїзду і майбутньому облаштуванні інфраструктури. Добре було б знати про плани розвитку районів Астани, тоді б багато питань відпали самі собою. У минулому році в столичному акімату говорили, що такі плани знаходяться в стадії розробки і затвердження.
Якщо говорити про розстрочення, то одним з її мінусів вважають великі розміри щомісячних платежів. Наприклад, Вікторія досі пам'ятає цю цифру - 1280 доларів. Їх сім'ї довелося продати машину, на 10 місяців сильно «стиснутися» у витратах, попутно ще платити за оренду житла і зовсім забути про улюблені салонах краси. Але для Вікторії такий режим виплат все одно краще, ніж іпотека.
- Десять місяців можна потерпіти. Не купувати собі чогось зайвого. Не треба платити цей божевільний відсоток, як у банку. Я ось жила 10 місяців з думкою, що мені щось потрібно віддавати, і це дуже обтяжує, що ти комусь винен. Навіть якщо ти впевнений в роботі, свої заробітки, все одно починаєш переживати: раптом що трапиться. А в такому стресі жити 10 або 20 років, як при іпотеці - я не уявляю.
- Припустимо, у вас є сума 90 тисяч доларів, - наводить приклад експерт з нерухомості Абзал Жанабай, - але завдяки розстрочення ви можете вибрати квартиру вартістю і 95, і 92 тисячі. З вашими відсутніми 2 тисячами, за умови 100процентной оплати, керівництво банку не пішла б на жодні знижки. А при розстрочці розкидати ці 2 тисячі на 6 місяців, і зовсім «не боляче». При цьому ви розглядаєте більше пропозицій про покупку.
Що стосується ймовірності стати жертвою незакінченою будівництва, заступник директора компанії «Центр продажів №1» Іван Верхотуров каже, що це найбільш часто задається питання. Деякі пайовики досі не отримали свої квартири. Треба відзначити, що до цієї категорії відносяться як ті громадяни, хто повністю виплатив вартість свого житла, так і ті, хто оплатив його частково. Сьогодні компаніям доводиться переконувати клієнтів в тому, що будівництво буде доведено до свого логічного кінця.
Звичайно, договори передбачають виплату пені за кожний день прострочення з закінченням строків будівництва. Однак є випадки, коли учасники пайового будівництва нічого не добилися: ні виплат компенсацій, ні повернення коштів.
Абзал Жанабай впевнений, що і в таких складних ситуаціях розстрочка грає на руку покупцеві. Експерт розповів історію, коли його знайомий відмовився віддавати черговий внесок після того, як будівництво зупинилася.
- І, як не дивно, нічого йому за це не було: ніяких судових розглядів, ніхто квартиру не відібрав, забудовник не перепродав її іншій. Десь рік тривала така ситуація. Коли комплекс добудували, мій знайомий пайовик приніс решту. Він не повністю залежав від забудовника, а мав якийсь важіль впливу: «Ви виконаєте свої умови, я тоді теж виконаю свої».
Для забудовників такий вид продажів вигідний тим, що з'являється додаткова кількість потенційних покупців.
Після укладення договорів, будівельна компанія може розрахувати суму щомісячних надходжень від клієнтів. Тобто фірма отримує стабільні фінансові вливання. Але і ризики для підприємців теж існують. Наприклад, різке подорожчання робочої сили або будівельних матеріалів.
- Забудовник продав квартиру за ціною 150 тисяч тенге за квадратний метр в розстрочку на 2 роки, а собівартість будівництва через рік виросла до 170 тисяч тенге, - каже директор «Квартир Астани» Медет Ахан. - Але, як правило, забудовник аналізує і робить прогнози на цей період, враховуючи всі ризики. Ще один ризик - несвоєчасна оплата або її відсутність з боку клієнта. Тоді забудовнику доводиться займатися пошуком кліентадолжніка, а це додаткові часові та фінансові витрати.
Квартири в розстрочку можуть продаватися і через банк. Тоді укладається тристоронній договір між банком, забудовником і покупцем. Як пояснює Медет Ахан, це звичайний кредит на будівництво, який банк надає забудовнику. Розстрочкою він називається тому, що клієнт віддає гроші в банк за квартиру частинами.
- Останнім часом багато банків відмовляються кредитувати житло, що будується. В основному вони працюють з компаніями, які пропонують готове житло. При розстрочці через банк ціна зазвичай набагато вище.
Для клієнта вигода може бути в тому, що фінансові організації перевіряють спроможність будівельних компаній. Тобто, якщо банк виділяє гроші на будівництво, значить впевнений в його завершенні і рентабельності.
Для реалізації житла в розстрочку компанії можуть залучати і ріелторів. Як кажуть в «АССМ», на вартості квартир це не відбивається. Агентства отримують свою винагороду безпосередньо від забудовника. Хоча заступник директора «Центру продажів №1» Іван Верхотуров не виключає, що є і такі ріелтори, хто беруть гроші від клієнтів.
Договори бувають різні
Який договір повинен укласти забудовник зі своїм клієнтом? Виявляється, якогось спеціального документа для такого випадку немає. Єдиних вимог не існує: будівельна компанія має право укласти договір про інвестування будівництва житла, про спільну діяльність на інвестування пайового будівництва, пайової участі в житловому будівництві, створення житлово-будівельного кооперативу (ЖБК). І всі ці види домовленостей будуть законні.
На думку адвоката Центральної юридичної консультації Колегії адвокатів Астани Гульнар Айтжанова, найкращим буде договір пайової участі в будівництві. Незважаючи на численні приклади з проблемами пайовиків після кризи, Закон «Про пайову участь у житловому будівництві» дає більше гарантій, впевнена фахівець, особливо після внесення змін у 2009 році. Зокрема, урядом був затверджений типовий договір між будівельною компанією і покупцем.
- Щоб укласти такий договір, - пояснює Гульнар Айтжанова, - забудовник повинен мати ліцензію на залучення пайової капіталу, мати земельну ділянку, дозвіл на проведення будівельно-монтажних робіт нульового циклу. А також розташовувати власним капіталом у розмірі не менше 15% від вартості
об'єкта.
І це тільки перший етап для отримання ліцензії на будівництво за рахунок залучення коштів пайовиків. На другому етапі будівництва компанія повинна мати у своєму розпорядженні власними коштами вже не менше 25% від вартості об'єкта. (Повністю закон можна прочитати ).
Договори пайової участі підлягають обов'язковій реєстрації в Управлінні архітектури та містобудування. Таким чином, говорить адвокат, виключається факт подвійного продажу, і можна бути впевненим, що квартиру, що будується не передадуть третім особам. Законом також передбачена неустойка в розмірі 0,1% від суми, сплаченої пайовиком, за кожен день прострочення. Раніше, вказує Гульнар Айтжанова, забудовниками застосовувалася неустойка в 0,01% і навіть 0,001%. Траплялося так, що клієнтам за кілька місяців затримки введення будинку в експлуатацію призначалися мізерні суми в 5-10 тисяч тенге.
Нерідко компаніями використовуються договори інвестування будівництва житла. За що і отримали критику від президента ще в квітні цього року. Глава держави вважає, що укладення договорів інвестування дозволяє компаніям обійти те саме вимога про вкладення в будівництво 25% власних коштів.
Проте компанії не порушують закон, коли при покупці квартир в розстрочку пропонують клієнтам укласти договір інвестування житла. Головна відмінність від пайової участі в тому, що в цьому випадку можуть прийматися не тільки гроші. Наприклад, в якості інвестицій можуть виступати земельні ділянки, інша нерухомість, надання на будмайданчик робочої сили або техніки.
У компанії «АстанаСервісСтройМонтаж-01» практикують укладання договорів житлово-будівельного кооперативу. ЖБК мають право організувати будь-які громадяни для будівництва житлового будинку та використання його приміщень для проживання членів кооперативу. Згідно зі статтею 108 ЦК РК, в кооператив можуть вступати і юридичні особи.
- У нашій компанії існує юридичний департамент, який провів колосальну роботу по вивченню всіх ризиків, пов'язаних з розстрочкою, в результаті чого був розроблений договір житлово-будівельного кооперативу, який передбачає всі нюанси, - коментує керівник «АССМ» Ерлан Алшінбаев. - При будівництві ЖК в якості замовника виступає житлово-будівельний кооператив, будкомпанія є генеральним підрядником. Відносини між ЖКС та компанією складаються на підставі спільної діяльності, правовідносини між ними регулює глава 32 Цивільного кодексу РК.
Як пояснюють в «Абетці житла», покупець стає власником квартири тільки після здачі будинку в експлуатацію. На стадії будівництва (коли укладено договір пайової участі, ЖКС або інші види договорів) у покупця є тільки право вимоги на квартиру. Укласти договір купівлі-продажу відразу забудовник просто не може. Адже будинок тільки будується, а значить і об'єкта для купівлі-продажу ще не існує.
Адвокат Гульнар Айтжанова хоч і рекомендує користуватися договором про пайову участь, не має нічого проти інших видів договорів. Найголовніше - перевірити репутацію і надійність забудовника, а потім проконсультуватися з фахівцем за умовами договору:
- Якщо компанія нормальна - вона завжди дасть проект договору, для того щоб людина змогла його обговорити з адвокатом. Розстрочка - це хороша система. Головне, щоб правильно було складено договір, нехай навіть інвестиційний. Нерідко наші люди не читають, що підписують, а потім шукають крайніх.
Поки, на жаль, нам не доводиться розраховувати на розстрочку терміном 5 або 7 років, як за кордоном. Хоча, відзначають всі фахівці, такі терміни були б вельми привабливими для громадян. «Якщо ще й банки почнуть давати іпотеку, ось де буде конкуренція! Ось тоді це буде цікаво », - коментує експерт з нерухомості Абзал Жанабай.
А поки забудовники тільки висловлюють надію, що на банківському ринку відбудуться зміни, які дозволять залучати до будівництва більш дешеві кредити.
Поради при покупці житла в розстрочку
- Перевірте спроможність компанії-забудовника: які об'єкти були побудовані раніше, чи були затримки із закінченням строків будівництва. Ці дані можна дізнатися як в самій компанії, так і в Інтернеті на сайті компанії, на форумах, де спілкуються покупці квартир, або з публікацій в ЗМІ.
- Компанія-забудовник має у своєму розпорядженні такими документами, як право на земельну ділянку, висновок експертизи проектно-кошторисної документації, на праволіцензія здійснення будівельної діяльності.
- Як мінімум уважно вивчіть договір, який вам пропонують підписати. Краще попросити проект договору, для того щоб з ним ознайомився юрист.
- При укладанні договору звертайте увагу на такі моменти, як санкції відносно клієнтів-боржників, умови розірвання договору, виплата неустойки забудовниками в разі зривів термінів будівництва.
інформаційна служба kn.kz
Читайте також:
Пастки для пайовиків
Будівельний бум в Астані: кількість чи якість?