Ринок потихеньку працює, але все ще лежить на дні.
Сонце безжально б'є в вікна, перетворюючи приміщення в сауну. Вийшовши на вулицю, ніякого полегшення не відчуваєш. Зате розумієш: ніщо краще літньої спеки не здатне розрекламувати принади життя де-небудь далеко за містом серед тінистого саду, неподалік від струмка чи ставка. І в голову обливався потом і задихається в смогу городянина ще наполегливіше стукає думка: "Та купи ж ти, нарешті, будиночок на природі! Та й ціни зараз нижче нікуди - далі буде тільки дорожче".
Статут відмахуватися від цих думок, ми вирішили подивитися, що зараз відбувається на ринку заміської нерухомості: що діється з попитом і пропозицією, куди йдуть ціни і чи варто найближчим часом чекати кардинальних змін.
Виявилося, що поспішати з покупкою особливо нічого - ні завтра, ні післязавтра житло за містом дорожчати не збирається.
РИНОК ДОСІ НА ДНІ
Перший з дійсно надійних передвісників підвищення цін - пробудження активності на ринку. Так, в першому кварталі 2016- го в Київській області (а це приклад для наслідування і для регіональних ринків) продано будинків майже в два рази більше, ніж за той же період роком раніше. Чи це не вірна ознака наступаючого житлового буму? Але подивимося на абсолютні цифри.
За даними консалтингової компанії SV Development, за перший квартал цього року продано 464 будинки в передмісті столиці та 55 - в котеджних містечках. А за той же період минулого року в передмісті купили всього 240 будинків, а в котеджних селищах - 28. Але ж і 519 будинків за квартал для Київського регіону - крапля в морі. Мізерна кількість угод, навіть збільшене вдвічі, все одно залишається мізерним.
"Ринок потихеньку працює, але все ще лежить на дні", - характеризує ситуацію в Київській області аналітик Департаменту маркетингу компанії SV Development Сергій Костецький. І так по всій країні.
"В минулому році активності на ринку не було взагалі, в цьому вона трохи проявляється. Але сказати, що ринок активний, не можу", - розповідає генеральний директор ТОВ ИИК "Проконсул", голова харківського регіонального відділення Асоціації фахівців з нерухомості України (АФНУ) Олексій Попов .
На протилежному краю нашої країни ситуація схожа. "Якщо кількість угод і росте, то зовсім непомітно, - констатує директор ріелторського бюро" Варіант ", голова львівського відділення АСНУ Андрій Борисов. - А ось кількість пропозицій зростає: охочих продати заміську нерухомість все більше".
І ЦІНИ ВНИЗ, І ТОРГ УМЕСТЕН - РИНОК НА СТОРОНІ ПОКУПЦЯ
Ціни дивляться на цю умовну активність на ринку і поводяться відповідно. "Вони не ростуть", - говорить Андрій Борисов. Це зрозуміло, а ось знижуються чи? Це залежить від того, про які саме об'єкти йдеться.
"Наприклад, давним-давно склалися кордону зон під Львовом: десь нерухомість популярна більше, а десь менше. В більш популярних місцях особливого падіння цін немає. Будинок (не більше ніж 5-7-річної будівлі, з хорошим сучасним плануванням і якісною обробкою) може коштувати до $ 1 тис. / кв. м, і вже ніяк не менше $ 500, - розповідає Андрій Борисов. - А в непопулярних зонах ціни вже нижче $ 500 і продовжують падати ".
"Ціни в Київському регіоні практично стоять на місці, - говорить Сергій Костецький. - По заміської нерухомості ціни змінилися менше, ніж по квартирах. Хороший котедж як коштував $ 1 тис. / Кв м, так і коштує стільки ж зараз".
Але коли мова йде про стареньких маленьких "хатинках", то ситуація виявляється іншою: ціни в цьому сегменті впевнено йдуть вниз. Тут грає роль велика різниця в класі і якості житла різних поколінь.
Також зараз на ринку панує торг. "Багато покупців сильно торгуються - звикли за той час, коли ринок практично стояв. Ті з продавців, кому дійсно треба продати, не витримують, і сильно поступаються", - розповідає Олексій Попов. Характерний приклад - під Харковом продавали хороший будинок площею 320 кв. м з початковою ціною $ 450 тис., а продали в результаті за $ 180 тис.
"Я думаю, в найближчі 3 - 4 роки нічого кардинально не зміниться", - припускає Сергій Костецький. Так що можна трохи розслабитися і продовжувати потихеньку збирати гроші?
ЕКОНОМІЯ ПЕРЕМАГАЄ амбіції: будинки зводяться без розмаху
Колись наш народ і особливо ті його представники, хто не відчував нестачі в грошах, будував з розмахом. Будиночок в жалюгідні 200 кв. м здавався чимось недостойним справжнього українського джентльмена, і навколо великих міст з'являлися палаци і замки в 400 "квадратів" і більше. Добре б вони наслідували палацам тільки зовні, але частенько і всередині вони були скопійовані з плантаторських будинків з американських фільмів - з величезними двоповерховими залами посеред будови. Вся ця розкіш зводилася за технологіями епохи дешевих теплоносіїв, і коли газ почав дорожчати, зміст таких будинків виявилося непомірно дорогим. І під тим же Львовом зараз пропонується до продажу море таких будівель, які ніхто не хоче купувати.
Зате очевидною тенденцією останніх років стало зменшення амбіцій домовласників. За даними консалтингової компанії "РеалЕкспо", протягом останніх п'яти років середня площа котеджів і прибудинкових ділянок в Київській області поступово скорочувалася. Наприклад, в першому кварталі 2011 р середня площа котеджу економ-класу становила 211,5 кв. м, а ділянки при ньому - 14,3 сотки. Через два роки ці показники скоротилися до 177,2 кв. м і 13,8 сотки. У першому кварталі цього року середня площа такого котеджу вже дорівнювала 166,6 кв. м, а ділянки - 11,4 сотки.
Аналогічним чином "стискалися" вдома і в комфорт-класі. Як зазначає "РеалЕкспо", п'ять років тому середня площа котеджу даного сегмента становила 236,3 кв. м, а ділянки - 15 соток; в 2013 р - 217,3 кв. м і 14,4 сотки; в цьому році - до 212 кв. м і 12,4 сотки.
Котеджі бізнес-класу зменшилася в розмірах з 313,7 кв. м в першому кварталі 2011 р до 279,1 кв. м в першому кварталі поточного. Середня площа прибудинкової території скоротилася за п'ять років на 27,1% - до 14,5 сотки.
Зменшуються і площі таунхаузов. За п'ять років середня їх площа по ринку скоротилася на 15% - з 193 кв. м до 163 кв. м. А площа прибудинкової ділянки - на чверть, з 4 до 3 соток.
ГОРОДКИ ПЕРЕВАГУ таунхаус
Будинок в котеджному містечку має - принаймні, теоретично - очевидні переваги перед своїм побратимом, хто стоїть в чистому полі або на сільській вулиці. Це і обслуговування, що включає в себе вирішення багатьох побутових проблем, і інфраструктура, і відповідне оточення, і безпеку, і краса - вдома гармонують один з одним по архітектурним рішенням, та й вся територія оформлена вище всяких похвал.
Але на практиці багато хто з наших котеджних містечок були буквально підстрелив на зльоті спочатку кризою 2008 - 2009 років, а потім ще й майже добиті після 2014 року. І зараз часто котеджне містечко виявляється таким більше за назвою - ні інфраструктури, ні безпеки, ні вже живуть там сусідів. Власне, і самі котеджі в більшості випадків там не продаються і не купуються.
"Якщо говорити про котеджних селищах, то зараз, як правило, просто продають ділянки - і нехай люди будують що хочуть", - говорить Сергій Костецький.
РОЗВИТОК. Найактивніший ринок житла в котеджних містечках - в Київській області. За даними компанії "РеалЕкспо", станом на 22 червня в цьому регіоні 435 котеджних містечок (для порівняння - по всій Україні 805). За півроку з'явилося ще 20 нових селищ. "Це, як правило, містечка не більше ніж на 16 домоволодінь, іноді взагалі на 5-8", - говорить директор "РеалЕкспо" Віктор Коваленко.
Підприємці вже не ризикують вкладати кошти у великі проекти на великих просторах. Деякі нові містечка примудряються розміщуватися на 8 - 12 сотках. У регіонах же такі поселення з'являються буквально одиницями. Більш-менш живий цей ринок в околицях міст-мільйонників і під Львовом.
"Забудовники йдуть на те, щоб розвивати нові проекти там, де у населення є приплив якихось грошей, де більш-менш працює економіка. У маленьких міст котеджні селища не розвиваються. Наприклад, в Закарпатті такий взагалі тільки один", - говорить Віктор Коваленко.
ЦІНИ. За словами Коваленко, півроку назад середня вартість квадратного метра будинку в котеджному містечку становила 17 239 грн, зараз - 16 900 грн. Легке зниження цін характерно для всіх регіонів. Найдорожчий традиційно Київ - 35 600 грн / кв. м. У Київській області середній "квадрат" коштує 18 914 грн, в Харківській - 14 420 грн. А найдешевший квадратний метр в Тернопільській області - 6 282 грн.
ПОДЕШЕВШЕ. Помітна тенденція останніх місяців - переважання в нових містах таунхаусів і дуплексів, тобто зблокованих будинків, які суміщають в собі властивості заміського будинку і квартири.
"Таке житло виходить дешевше котеджу і приблизно таким же по вартості (або трохи вище), як квартира в місті", - говорить Коваленко. Другий шлях здешевлення - масове використання каркасних технологій. Плюс набирає зараз популярність будівництво маленьких будиночків по ним же. "Є в Київській області будинку площею 100 кв. М за $ 20 тис.", - наводить приклад Віктор Коваленко.
Котеджі. Великі містечка зараз вже не в моді.
Багатоквартирних ВАРІАНТИ ЗА МІСТОМ
За межами мегаполісів життя є і в багатоквартирних будинках. "Після девальвації гривні в найближчому передмісті стало можливим купити квартиру від $ 15 тисяч", - говорить комерційний директор компанії "Альянс Новобуд" Володимир Даниленко. За даними цієї компанії, середня вартість 1 кв. м в однокімнатній квартирі площею 45 кв. м в уже зданої в експлуатацію новобудові передмістя Києва склала 13 Ціна: 542 грн (дані на травень 2016 р.)
"Коливання цін в залежності від конкретного проекту, забудовника, району, розвиненості інфраструктури становить близько 2 - 3%. У цілому цінові пропозиції знаходяться в діапазоні від 6,5 до 24 тис. Грн. Більше 80% всіх пропозицій знаходяться в межах 9 - 16 тис. грн ", - говорить Даниленко.
"Через тенденції підвищення вимог покупців в сторону якості і комфортності об'єктів нерухомості ринок реагує відповідно: в передмістях з'являється все більше новобудов класу" комфорт + "і вище, - говорить Станіслав Шапаренко, керівник департаменту продажів ЖК Echo park. - Можна відзначити реалізацію більш масштабних проектів забудови (наприклад, в київському регіоні в рамках житлової програми "Европейка", де вартість квартири стартує від 292 тис. грн) ".
Ціни. Більшість квартир - в межах 9-16 тис. Грн / кв. м.
Читайте найважливіші та найцікавіші новини в нашому Telegram
Підписуйтесь на нашу розсилку
Чи це не вірна ознака наступаючого житлового буму?Це зрозуміло, а ось знижуються чи?
Так що можна трохи розслабитися і продовжувати потихеньку збирати гроші?