Germany.ru

Застава за квартиру (Kaution)

22-10-2000 [Rechtskanzlei T. Puhe]

Як правило, при укладанні договору про найм домовласники вимагають від квартиронаймачів сплати застави за квартиру.Закон не вимагає від квартиронаймача перед в'їздом в квартиру автоматично платити домовласникові гарантійну заставу (Kaution).Тільки якщо квартиронаймач в орендному договорі погодився на внесення такої застави, він зобов'язаний виконати взяті на себе зобов'язання.Наприклад: домовласник Шлау і квартиронаймач Шміт уклали усний договір про найм однокімнатної квартири.Під час обговорення всіх подробиць угоди промови про необхідність сплати застави не велося.Після укладення договору домовласник Шлау не може просто так підійти до Шміта і сказати, що він забув згадати про необхідність сплати застави і тепер Шміт, нібито, зобов'язаний в силу закону внести ці гроші.Для сплата застави необхідно в письмовій або усній формі за взаємною згодою змінити існуючий договір.Простіше кажучи, якщо Шміт не згоден з цією вимогою господаря, то він має право не платити заставу.

═══Параграф 550 Цивільного Кодексу містить докладні правила сплати застави і обов'язків домовласника по його застосуванню та поверненню мешканцеві після закінчення договірних відносин. Домовласник не має право вимагати з квартиронаймача заставу в будь-якому бажаному йому розмірі. Найбільш важливі вимоги ╖ 550 я і хотів би описати в цьому розділі.

═══Первое і, мабуть, найголовніше. Домовласник має право вимагати застави за квартиру (Mietkaution) в розмірі не більше трьох місячних квартплати. Це означає, що вимога заплатити заставу в розмірі, наприклад, чотирьох квартплати є незаконним. В якості розрахункової одиниці береться очищена квартплата без комунальних послуг та інших побічних витрат.

═══ Приклад: Володимир Шміт укладає з домовласником Евальд Шлау договір про найм квартири. Квартплата становить 1000 марок і аванс в рахунок комунальних послуг 200 марок на місяць. Якщо пан Шлау спробує переконати В. Шміта, що останній повинен заплатити йому 3.600 марок в якості застави, то Володимир повинен вказати на ╖ 550 b BGB (Цивільний Кодекс) і пояснити, що закон має на увазі тільки ╚холодную╩ квартплату. В. Шміт повинен заплатити 3000 марок.

═══Іначе йде справа, якщо комунальні та інші побічні витрати не розраховуються окремо, а сплачуються у вигляді фіксованої місячної плати. В цьому випадку паушале на комунальні та інші витрати, в принципі, є частиною ╚холодной╩ квартплати.

═══ Приклад: Згідно з угодою квартплата становить 1000 марок на місяць. Додатково мешканець повинен платити тверду суму у вигляді (Mietnebenkostenpauschale) в розмірі 200 марок на місяць. Точний розрахунок додаткових витрат за підсумками року не проводиться. В цьому випадку домовласник Шлау має право вимагати заставу за квартиру в розмірі 3 600 марок.

═══Домовладелец не має право манівцями обходити це правило і вимагати різного роду додаткові ╚залогі╩ і ╚гаранти╩.

═══ Приклад: Договір про наймання квартири передбачає сплату застави в розмірі трьох квартплати. Домовласник Шлау вимагає від Шміта підписати додатковий договір, згідно з яким Шміт платить особливий гарант на випадок, якщо в результаті витоку води буде залитий і пошкоджений паркетна підлога. Таке правило представляло б собою неприпустимий обхід ╖ 550 b BGB і не має юридичної сили.

═══Так же незаконним є і вимога домовласника поряд із сплаченим готівкою запорукою пред'явити банківську гарантію (Bankbuergschaft), яка гарантувала б виконання всіх вимог домовласника. З цього правила можуть бути зроблені певні винятки. Наприклад, якщо батьки студента за своєю ініціативою запропонують домовласникові свою гарантію збереження квартири.

═══Размер застави може бути предметів переговорів між домовласником і квартиронаймачем. Закон встановлює верхню, а не нижню межу застави.

═══Наіболее часто заставу сплачуватися готівкою. Можливі й інші форми домовленості між квартиронаймачем та домовласником. Внесення застави можливо шляхом письмового поручительства третьої особи, передачі домовласникові ощадкнижки з обмежувальної записом про призначення грошей, відкриття орендарем і домовласником загального ощадного рахунку і в інших прийнятних для обох сторін формах.

═══Закон дозволяє квартиронаймачів заплатити заставу в розстрочку у вигляді трьох місячних внесків кожен в розмірі місячної квартплати. Згідно ╖ 550 b Цивільного Кодексу інші правила сплати застави не мають сили, навіть якщо вони обумовлену в договорі про оренду житлової площі. Наприклад, сплата застави за один раз. Домовласник Шлау може постаратися обійти дію ╖ 550 b, вказавши в договорі, що цей пункт не має сили при укладанні договірних відносин. Це виняток суперечить чинному законодавству і є неприпустимим. Перший внесок повинен бути сплачений після передачі квартири в користування мешканця. Наприклад: Володимир Шміт укладає 1.10.99 договір про найм 3-х кімнатної квартири. Передача квартири в користування мешканця повинна відбутися 1.12.99. Перший внесок Володимир Шміт зобов'язаний заплатити не раніше 1.12.99.

═══Согласно ╖ 550 b домовласник повинен покласти заставу на окремий рахунок під звичайний банківський відсоток для вкладів з тримісячним терміном вилучення грошей і вести цей рахунок окремо від свого іншого майна на спеціальному банківському рахунку (Mietkautionskonto). Домовласник повинен переводити на заставний рахунок все виплачуються банком на ці гроші відсотки. Приклад: домовласник Шлау кладе суму застави на спеціальний особовий рахунок. Як відомо, на що лежать на особових рахунках гроші, банки платять або взагалі ніяких або дуже незначні відсотки за вкладом. Уявіть собі, заставна сума буде лежати на особовому рахунку домовласника Шлау протягом 30 років. Це означає, що через таку кількість років інфляція перетворить ці гроші в ніщо.

═══Закон вимагає від домовласника чітко розмежовувати своє майно і передані йому на зберігання гроші квартиронаймачів. Інакше може вийти так, що в разі банкрутства домовласника, кредитори просто заарештують все його рахунку, в тому числі і гроші квартиронаймачів. Приклад: Домовласник Е. Шлау отримує від квартиронаймача Шміта 3 000 марок в якості застави і кладе їх на свій рахунок в банку разом з іншим майном. На жаль для В. Шміта пан Шлау проспекулювати на біржі і його кредитори, яким він повинен чималу суму грошей, через суд заарештовують всі належні Шлау банківські рахунки. У цьому випадку кредитори заберуть собі і належать Шміта 3 000 марок. Отримання назад Шміта свого вкладу вельми проблематично. Яким чином він зможе довести, що це його гроші?

═══Квартірос'ёмщік має право вимагати від домовласника доказів, що отримана у вигляді застави сума покладена на окремий рахунок і ясно відрізняється від його іншого майна. Банківський рахунок повинен недвозначно називатися заставним або особливим рахунком (Mietkautionskonto, Sonderkonto). Ця назва має чітко показувати, що лежать там гроші не відносяться до майна домовласника Шлау. Як докази домовласник повинен пред'явити квартиронаймачів виписки з рахунку, договір про відкриття спеціального рахунку, ощадну книжку і т. Д. Якщо домовласник Шлау відмовиться виконувати ці самі собою зрозумілі речі, то Шміт може вказати, що дії пана Шлау підпадають під параграф закону про розтрату чужого майна.

═══Із коштів застави домовласник має право задовольнити всі свої справедливі претензії, що виникають з відносин найму квартири. Застава являє собою певну гарантію для домовласника, що мешканець виконає свої обов'язки по сплаті квартплати або при пошкодженні мешканцем частини квартири.

═══Залог слід в розумні строки поза передачі квартири повернути квартиронаймачів разом з відсотками, що набігли.

═══Домовладелец має право утримувати заставу до моменту точного визначення своїх вимог до колишнього мешканця. Приклад: Шміт виїжджає з квартири 1.2.2000. На думку більшості судів домовласник Шлау зобов'язаний протягом 6 місяців визначити розмір своїх можливих вимог у Шміта. Зазвичай до таких належать заборгованості по комунальних послугах і ремонт. Наприклад, після виїзду В. Шміта домовласник встановив, що під час проживання квартиронаймача в квартирі підлогове покриття було пошкоджено водою. Розмір збитку становить 1 500 марок. Домовласник Шлау має право відняти цю суму з застави, який він зобов'язаний повернути колишньому мешканцеві. Тривала невиплата застави є неприпустимою. Так само неприпустимим є ухилення від повернення застави під різними надуманими приводами. Після вказаного мною терміну колишній квартиронаймач може в судовому порядку і з хорошими шансами на успіх вимагати від домовласника повернення йому застави.

═══Право домовласника вимагати від квартиронаймача компенсації збитку за невиконання договірних зобов'язань і не проведення косметичного ремонту зберігається протягом 6 місяців. Якщо домовласник пропустив встановлений законом строк пред'явлення претензій, то він все одно має право задовольнити свої вимоги за рахунок виплаченого йому квартиронаймачем застави. Якщо заставу вже повернуто квартиронаймачів, то домовласник не може вимагати з нього заплатити старі борги.

═══Следует так само згадати, що в відношенні застави за квартиру у мешканця немає права на його затримку або невиплату в разі подальшого виявлення дефектів найнятого житла. Застава повинна бути своєчасно сплачений в обумовленому в договорі розмірі.

═══Сітуацію із заставою і небажанням домовласника повернути гроші я хотів би пояснити на одному випадку зі своєї практики.

═══Семья Ф. зняла трикімнатну квартиру з правом користування садом. При укладанні договору на вимогу домовласника був заплачений заставу (Kaution) в розмірі 3 000 марок.

═══Прожів в квартирі кілька років, сім'я Ф. переїхала в свій будинок і вважала, що власник повинен виплатить їм назад заставу і відсотки, що набігли за ці роки відсотки. На подив Ф. вийшло інакше. Назад було виплачено тільки 1 500 марок. Все інше пішло на покриття, нібито, завданих збитків за час проживання сім'ї Ф. в квартирі. Збиток, за словами господаря, перебував в витоптаному газоні в саду і в залитому водою підлозі на кухні. Внаслідок цього, за його словами, новий мешканець зміг в'їхати в квартиру тільки на 2 тижні пізніше, ніж передбачалося, що відповідно призвело до неотримання квартплати за цей період. До того ж, сім'я Ф. не з'явилася на заздалегідь домовленості терміни зі ╚свідетелямі╩, які повинні були підтвердити правоту господаря. Через це, нібито, так само виник збиток.

═══Первоначально, як зазвичай, сторони спробували домовитися і залагодити справу позасудовим шляхом, але це не призвело до успіху. Домовласник відмовлявся піти на будь-які поступки.

═══Не залишалося нічого іншого, як звернутися зі скаргою до суду. У суді були приведені ті ж аргументи сторін, тому було призначено усне слухання. Відразу скажу, що в результаті слухання суддя, в основному, погодився з нашими аргументами. Відносно зіпсованого водою підлоги на кухні виявилося, що є абсолютно недоказовим, чи виник цей збиток за час проживання сім'ї Ф., чи існував до того чи був зроблений вже після їх виїзду. Крім того, підлога була і без того вже досить старий, так що, навіть у разі справедливості претензій господаря, не можна було ставити в рахунок ціну нового покриття.

═══С в'їхали, нібито, на 2 тижні пізніше новим мешканцем з'ясувалося, що в квартирі і без ремонту спірного статевого покриття треба було провести ремонтні роботи, так що твердження господаря про неотримання квартплати не відповідало істині.

═══В щодо витоптаного газону правова ситуація виглядала наступним чином. Так як при в'їзді в квартиру було дозволено користування садом, то логічно припустити, що люди не мають крил і не можуть літати, тому, якщо в результаті користування відбувається певне пошкодження трави, оновлення газону має відбуватися за рахунок господаря з виплачуваної йому квартплати.

═══Та ж сама ситуація була підтверджена судом щодо витрат на ╚свідетелей╩. Вартість проїзду свідків до будинку та інші витрати не можуть бути перекладені на квартиронаймача.

═══После того, як суддя пояснив домовласникові правову ситуацію, що, принаймні, частина утриманої суми треба буде повернути, сторони домовилися вирішити справу миром і не доводити до формального судового рішення. В результаті, домовласникові довелося повернути велику частину грошей.

���══Какіе висновки можна зробити з описаного випадку? По-перше, перш ніж приймати будь-які рішення пов'язані з можливими значними витратами, слід проконсультуватися з фахівцем, для точної оцінки всіх обставин справи і шансів на успіх. Тільки після такої консультації можна обґрунтовано прийняти рішення про звернення або незвертанні в суд. Завжди слід пам'ятати, що ведення судового процесу є дорогим задоволенням і, не маючи адвокатської страховки, яка могла б взяти на себе ці витрати, перед тим як звертатися в суд, потрібно дуже ретельно обміркувати і оцінити свої шанси на успіх. В даному випадку, домовласник погарячкував і не прийняв пропозицію сім'ї Ф. домовитися в позасудовому порядку. Це все одно довелося робити в суді, правда, зі значними додатковими витратами для незговірливого господаря.

Rechtskanzlei T. Puhe