Провідні експерти авторитетних маркетингових агентств в один голос заявляють, що зараз на українському ринку нерухомості можна виділити чотири векторних тренда.
Вони нададуть вирішальний вплив на розвиток ринкових відносин в поточному році.
Такими трендами вважають:
- мікроквартирами;
- Багатофункціональність житла;
- Ступінь комфорту квартир;
- Енергопродуктівность і «зелене» будівництво.
Довгостроковий прогноз
Аналітики відзначають, що 2017 рік переломним на ринку нерухомості України. Провідними гравцями стануть тільки сильні і заповзятливі девелопери.
2017 рік розцінюють, як перевірку ринкових гравців на «життєздатність». Залишаться ті, хто майстерно застосовує маркетингову винахідливість, хорошим прикладом, якій зараз вважають оформлення малометражних квартир.
Малометражки-смарт
Знавці стверджують, що сьогодні смарт-квартири - це самостійний тренд, який допоміг з вигодою використовувати зниження купівельної спроможності на ринку. Такий хід давно і успішно застосовується на світовому ринку нерухомості, особливо в мегаполісах. Тож не дивно, що і київські девелопери теж стали ефективно застосують такий підхід.
Його «родзинка» полягає не в розподілі житлових будинків на квартири маленької площі, а в створенні оригінальних смарт-квартир. Їх особливістю вважають -потужний функціонал, заснований на ефективному використанні кожного метра житлової площі.
Експерт агентства «Альянс Новобуд» Володимир Даниленко зазначає, що переосмислення квартирного функціоналу - це прогресивний тренд. Його поява, являє собою закономірний еволюційний етап розвитку ринку нерухомості. Він акцентує увагу на тому, що «фішкою» просування стають не квадратні метри, а віртуозна планування, що створює максимально комфортне середовище проживання.
функціональність
Сьогодні особливу значимість набуває функціональність не тільки квартир, але і житлових комплексів в цілому. Ця тенденція оформилася в минулому році, вона була обумовлена високою конкуренцією на ринку і високими вимогами клієнтів. Однак аналітики відзначають, що функціональність ─ це тренд нових передових забудовників, тому вони поступово і впевнено витісняють з ринку консерваторів, які будують по-старому конвеєрним способом. Очікується, що консерватори підуть з ринку вже через пару років, а через 4 роки від них не залишиться й сліду.
комфорт
Комфорт ─ це перша похідна від функціональності! Основна маса покупців сьогодні з великим бажанням набувають житло в ЖК з розвиненою інфраструктурою. Наприклад, в будинках, в яких є охорона, консьєрж, стоянка, експлуатована дах, автономне опалення. Вони платять дорожче за квартири в будинках з оригінальними архітектурними та дизайнерськими рішеннями. Покупці воліють будинку з декорованого прибудинковою територією, над оформленням якої попрацювали ландшафтні дизайнери.
На думку аналітиків UNNA Development, зараз на прибудинковій території чарівно створюють дитячі ігрові та спортивні майданчики, альтанки для відпочинку або зони для курців мешканців. Забудовники-консерватори, які так не роблять, будуть змушені продавати квартири за нижчою ціною. Експерти також відзначають, що це поступово послабить конкурентоспроможність таких забудовників і з часом призведе до банкрутства.
Енергоефективність та "зелене" будівництво
Поступово енергоефективність з доповнення перейшла в обов'язкову складову. В даний час вдома з лічильниками води і опалення ─ вже не новина, а норма. Те ж можна сказати і про власні теплові станції, а також інженерні системи автономного управління. Фахівці констатують, що тренд притаманний не одному, а багатьом ціновим класах: від сегмента «Комфорт», до «Бізнес-класу» і вище.
Паралельно з трендом «Енергоефективність» розвивається «зелене» будівництво. Зараз величезним попитом користуються об'єкти, що пройшли зелену сертифікацію, і ті які зводять в рамках системи BREEAM. Експерти кажуть, що вітчизняні забудовники поступово переходять на еко-стандарти. Вони звертають увагу, що скоріше за все ми знаходимося на порозі якісної трансформації ринку.
Знавці прогнозують, що квартири з конвеєра «поляжуть в нерівному бою» з прогресивними пропозиціями, в той момент, коли на ринку сформується комплексний тренд, що виснажують капітал, виведений з банків. Вони готові з віртуозною точністю обчислити період повного виснаження і передбачити час вирішальної сутички.
Короткострокові і ситуативні прогнози
В даний час велика частина угод на вітчизняному ринку відбувається в бюджетному сегменті, очікується, що ця тенденція збережеться влітку і восени.
ціни
Аналітики, спираючись на дослідження порталу нерухомості Dom2000.com , Очікують, що влітку вартість трикімнатних квартир в старому і в новому житловому фонді буде найбільшою в центрі України, а саме в столиці. Зараз тут можна придбати велику стару квартиру за $ 40000, а нову - за $ 65000. У Дніпрі ціна за «вторинку» на даний момент складає $ 25000 і на новобудови - $ 35000. У Полтаві можна заплатити $ 15000 за аналогічний старе житло і $ 19000 ─ за нове.
Експерти прогнозують, що цього літа в західному регіоні України найвищі ціни на новобудови і на «вторинку» будуть у Львові, а найнижчі ─ на новобудови Ужгорода та на «вторинку» ─ в Хмельницькому. У східному регіоні прогнозують абсолютний максимум цін на квартири в Харкові, і очікують безліч бюджетних пропозицій в Запоріжжі. На півдні найдешевшими будуть квартири в Херсоні і в Миколаєві, а найдорожчими ─ в Одесі. На сервері України можна купити найдешевші квартири в Чернігові і найдорожчі ─ в новобудовах Житомира і в старому житловому фонді в Сумах.
Мінімальна вартість 3-х кімнатних квартир влітку 2017 року регіонах України
Аналітики порталу Dom2000.com також прогнозують, що ціни на нерухомість в Дніпрі влітку будуть поступово зростати. Експерти відзначають, що збережеться зростання цін на столичну нерухомість, особливо на «вторинку». Попит на неї в квітні поточного року був вище звичайного. Вже до кінця травня 2017 року вартість київських квартир зросла на 1, 9%, а новобудови у метро зросли в ціні на 2,9%. Якщо говорити про трикімнатні квартири з роздільними кімнатами, то їх вартість на початок літа підвищилася на рекордні 3,2%.
Прогноз аналітиків базується на тому що:
- Гривня зміцнюється (її зростання на останній тиждень склав 0,7%);
- Змінюється склад пропозицій (з'явилося більше дешевих варіантів);
- Попит на житло зростає (особливо в столиці).
Орієнтовні ціни літа 2017 року на трикімнатні квартири в регіонах України в новобудовах і в старому житловому фонді наведені нижче в таблиці №1.
Вартість 3-х квартир в тис. $ Min -max:
Регіон України /
Тип нерухомості
північ
центр
Схід
Захід
південь
новобуд
20-25
від 65
32-40
27-50
22-52
Вторинний ринок
15-17
від 40
15-28
16-27
18-38
Таб.№1 «Актуальні ціни на 3-кімнатні квартири в регіонах України»
Аналітики відзначають, що росте попит на 3-х кімнатні квартири, він збільшився за травень на 1%, в той час як попит на 1-но і 2-х кімнатні квартири трохи спав, приблизно на 0,5-0, 8%. При цьому ціни ростуть поступово, тому що платоспроможний попит як і раніше невеликий.
попит
Експерти констатують, що зросли пропозиції однокімнатних і двокімнатних квартир, в той час як трохи знизилася кількість пропозицій на 3-х кімнатні. Зараз в структурі пропозицій з'явилося більше дешевих об'єктів. Така ситуація очікується і влітку.
Державне кредитування і банківські іпотеки
Протягом другої половини року, як і раніше, буду користуватися популярністю різноманітні програми розстрочки і кредитування. Держава підтримує програму пільгового кредитування українців, а також «Молодіжне» будівництво. Деякі програми кредитування розраховані на 30 років і передбачають внесення мінімального внеску в розмірі 6% від вартості квартири. При цьому, розмір щомісячних внесків буде порівняємо з місячної орендної платою за аналогічний квартиру. Недолік таких кредитів ─ низька номінальна вартість житла. Тому в момент видачі державного кредиту на житло вартість, якого вище номінальної, різницю у вартості доплачує позичальник в момент внесення першого внеску.
Вітчизняні забудовники пропонують житло в кредит не більше ніж на 10 років. Часто внесення першого внеску не передбачено. Щомісячні платежі по таких кредитах становлять близько 4000 грн. Вони видаються тільки на малометражні квартири.
Варто відзначити, що кредитування терміном на 10-30 років поширюється в основному на малобюджетний і неліквідний сегмент ринку. Більш комфортне житло цього літа і восени, швидше за все, будуть купувати за рахунок власних коштів або за рахунок банківських іпотек, з процентною ставкою близько 20%.
У найближчі три місяці не слід чекати інвестицій в довгострокове будівництво, які планується на 5 років. Цей сегмент ринку, як раніше, не викликає довіри у вітчизняних покупців і у зарубіжних інвесторів.
закони
Влітку ринок новобудов, швидше за все, пожвавлять зміни прийняті 13 квітня поточного року в законопроекті № 5587. Експерти очікують, що це трохи підвищить український рейтинг в системі Doing Business, приверне на ринок іноземних інвесторів, а також знизить ефективність вітчизняних корупційних схем.
Очікується, що Закон № 1817 VIII , Який набув чинності 10 червня поточного року, навпаки підвищить корупційні ризики, що може гальмувати темпи майбутнього будівництва, яке заплановане в другій половині 2017 року і на початку 2018 року.
Автор: Оксана Скляр