Динамічна Естонія, стабільна Фінляндія або надійна Швеція - Катерина Червона, керуючий партнер YANAProperty, розповідає про нерухомість в північних країнах і особливості, з якими стикаються тут інвестори.
Естонія - ставка на капіталізацію
Естонія займає провідне становище за рівнем економічного розвитку серед усіх країн Прибалтики. Пік її економічного розвитку припав на 2000-2006 роки. Тільки за цей період ціни на нерухомість виросли на 36%. До 2007 року квадратний метр житлової нерухомості в Естонії коштував в середньому 1,63 тисячі євро, в престижних районах доходив до 2,2 тисячі євро, а найрозкішніші квартири продавалися по 5-6 тисяч євро за метр.
Естонія, як і багато країн Європи, важко пережила рецесію 2007 року й економічна криза 2008-2009 років. Ціни на нерухомість за два кризових роки впали більш ніж в два рази (за 2008 рік - на 25%, за 2009-й - на 29%), більшість нових проектів були заморожені. Але вже через пару років нерухомість в Естонії знову почала дорожчати, а ще через три роки країна стала рекордсменом Європи за темпами зростання цін на житло.
За 2011 рік нерухомість подорожчала на 12,3%, за 2013-й - на 14,5%. У минулому році темп сповільнилося - ціни піднялися всього на 8,46% (цьому зраділи місцеві учасники ринку, які вже почали побоюватися нового «мильної бульбашки»), але перша ж половина 2015 року засвідчив зростання на 12,33%.
При цьому вартість місцевої нерухомості досі не досягла докризових показників, так що ринок все ще не перегрітий, та й частка іноземців, які інвестують в Естонію, порівняно невелика. Економіка країни розвивається, будівельні компанії пропонують достатню кількість нових проектів, так що дефіцит цього ринку не загрожує, і в цілому, за нашими прогнозами, він буде і далі рости на 12-15% в рік. Естонія - привабливий напрямок для інвесторів, які шукають об'єкти з перспективою капіталізації.
Процес купівлі і оформлення нерухомості
Купити нерухомість в Естонії нерезиденту досить просто. Виняток становлять тільки земельні ділянки більше 10 гектарів і наділи на островах і прикордонних територіях. Щоб їх купити, потрібно отримати спеціальний дозвіл від органів місцевої влади.
У всіх інших випадках достатньо прийти до державного нотаріуса, який виступає гарантом угоди і несе кримінальну відповідальність. Угода проходить в кілька етапів: спочатку треба укласти попередній договір купівлі-продажу, внести по ньому 10% передоплати і оплатити гербовий збір - після чого нотаріус дає запит на те, щоб покупця внесли до земельного кадастру. Тільки після цього можна оформити договір купівлі-продажу і сплатити решту 90%. В цілому процес покупки триває до двох місяців.
Витрати на придбання нерухомості в Естонії - одні з найнижчих в Європі, вони складають 2,57-5,59% від суми інвестиції. Податків на купівлю та утримання нерухомості немає. Покупець платить тільки податок на землю, ставку якого щорічно встановлює місцева влада. Наприклад, в 2014 році для квартири в Таллінні податок на землю становив близько 30-40 євро.
Цікаві факти про країну:
Skype створили естонські програмісти.
інтернетом користується 71% жителів Естонії від 16 до 74 років.
у 2000 році уряд Естонії перейшло до електронного документообігу.
з 2005 року естонці можуть голосувати на виборах до місцевих рад дистанційно - за допомогою інтернету.
Фінляндія - знову на підйомі
Фінляндія входить в число малих високорозвинених країн і в групу передових країн за показником ВВП на душу населення. Її економіка орієнтована на експорт. Проте Фінляндія все ще не оговталася від наслідків глобальної кризи. Високий рівень життя тут зараз підтримують, нарощуючи зовнішні боргові зобов'язання. Конкурентоспроможність країни на міжнародних ринках падає, в той час як зарплати продовжують рости.
Але, згідно з листопадовим висновками Єврокомісії, найближчим часом фінська економіка буде поетапно відновлюватися. Тут прогнозують, що за результатами 2015 року ВВП Фінляндії виросте на 0,3%, в 2016-м - на 0,7% і в 2017-му - на 1,1%.
Нерухомість у Фінляндії завжди була вигідною покупкою. Тут хороші умови життя, відмінна екологія, розвинена інфраструктура, доступна іпотека, при цьому досить просто оформити купівлю-продаж нерухомості.
Бум на фінську нерухомість припав на 2001-2008 роки. За цей період ціни зросли на 42%. Але потім попит почав знижуватися - аналітики пояснили це тим, що виросли процентні ставки по іпотеці. У першому кварталі 2009 року ціни на нерухомість впали на 5,5%, проте спад виявився недовгим. Уже в 2010 році ціни зросли на 11,43%, при цьому нових будинків стали будувати на 5,3% менше.
Зараз вартість фінської нерухомості зростає повільно - на кілька відсотків на рік. Так, в 2012 році ціни зросли всього на 1,5%, в 2013-му - на 2,5%, а в 2014-му - лише на 1%.
Найдорожчі квартири - в Гельсінкі, в районах Камппі, Ейра та Уланлінна. За апартаменти площею 58 кв. м там просять 685 тис. євро. Найдешевше житло - в містечках Піексамякі, Наараярві, а також в Куовола, Варкаус і Сюсьма.
В останні роки в Фінляндії з'явився новий тренд - квартири стають менше. Так, якщо в 2008 році середня площа нових об'єктів становила 130 кв. м, то в 2014-му - вже 105 кв. м.
Аналітики Yana PROPERTY вважають фінський ринок стабільним. Тут можна підібрати нерухомість, яка буде приносити високий дохід.
Процес купівлі і оформлення нерухомості
Нерезидентам буде просто купити житло в Фінляндії всюди, крім Аландських островів. Угода займає до місяця, її контролює нотаріус. Витрати на покупку нерухомості складуть 7,77-10,25%.
Угода проходить в кілька етапів:
1. Покупець подає письмову заяву, яка дозволяє розширити обсяг, - з цього моменту ніхто не може претендувати на цю нерухомість.
2. Продавець і покупець укладають попередній договір купівлі-продажу. Згідно із законом, на цьому етапі необов'язково вносити гроші, проте на практиці завдаток найчастіше дають. Як правило, він становить 4%.
3. Сторони підписують безпосередньо договір купівлі-продажу при свідках, які теж повинні поставити на ньому свої підписи. Операцію підтверджує передавальний напис, завірена реєстратором.
4. У суді першої інстанції квартиру реєструють - вносять запис до відповідного реєстру.
Цікаві факти про країну:
- в Фінляндії один з найвищих в світі індексів освіти (educationindex).
в 2014 році, за версією Worldjusticeproject, країна зайняла 4-е місце в рейтингу правових держав, а її кримінальне правосуддя визнали найкращим у світі.
в Фінляндії налічується близько 190 тисяч озер, вони займають 9% всієї території країни.
Фінляндія належить до країн з найбільш чистою екологією. На вулицях північних міст дійсно гуляють олені.
80% води в Фінляндії класифікується як виключно чиста.
Швеція - вічний дефіцит
Швеція - одна з найрозвиненіших індустріальних країн світу. Через малої місткості внутрішнього ринку великі шведські компанії завжди орієнтувалися на експорт, і тому мають високу конкурентоспроможність на міжнародній арені. Завдяки цьому в маленькій Швеції рекордну кількість великих мультинаціональних концернів: Volvo, Scania, Saab, Ericsson, AstraZeneca, Electrolux, IKEA, H & M і Hasselblad. Значні експортні доходи останнім часом приносять дизайн, музика, мода, художня промисловість, гастрономія, медіа, реклама та туризм.
Як і в багатьох країнах Європи, в період з 2000-го по 2008 рік ринок шведської нерухомості переживав справжній бум. За цей період ціни зросли на 98% (71% з поправкою на інфляцію).
Через кризу в 2009 році вартість житла знизилася всього на 2,9%, причому ринок досить швидко відновився і знову почав зростати. Уже в 2012 році ціни на житло піднялися на 8% і з тих пір безперервно показують позитивну динаміку. Наприклад, за 2014 рік вони зросли на 8,57% по країні в цілому і на 13,07% - тільки в Стокгольмі. Цьому сприяли низькі ставки по банківським позикам і дефіцит пропозиції в цілому. За підсумками вересня 2015 року вартість квартир в країні збільшилася на 3% в місячному численні і на 14% - в річному.
Це об'єктивні темпи зростання, тому що ціну квадратного метра в Швеції строго регулюють державні органи. Тут діє програма по збереженню природи, населення стає дедалі більше, а темпи будівництва - найнижчі в Європі. Всі ці фактори призводять до того, що квартири і будинки дорожчають.
Сильна і стабільна економіка Швеції, зростання цін на нерухомість поряд з невисокими витратами на покупку виглядають привабливими для інвесторів. Але рентний дохід тут невеликий, а податок на прибуток від оренди високий - 23-28%. Проте аналітики Yana PROPERTY вважають ринок Швеції привабливим через збільшення капіталізації самої нерухомості.
Процес купівлі і оформлення нерухомості
Купити нерухомість в Швеції досить просто. Обмежень для нерезидентів немає. Треба підписати попередній договір купівлі-продажу, де вказуються сторони угоди, назва і опис об'єкта, його вартість, умови передачі прав власності і розмір депозиту. Перед тим як його підписати, необхідно внести 10-відсотковий заставу.
Коли попередній договір готовий, бажано провести експертну оцінку об'єкта з незалежними фахівцями. Це обов'язкова умова, але воно вберігає покупця від подальших проблем з опаленням, каналізацією і газопроводом. У разі наявності несправностей можна вимагати від продавця компенсацію, знижку або ж зовсім розірвати договір.
Основний договір підписують і розплачуються тільки після того як будуть узгоджені всі питання з експертною оцінкою. Підписавши договір, покупець не стає зареєстрованим власником об'єкта (зареєстровані права мають в Швеції пріоритет), але отримує права на нерухомість.
Для реєстрації прав власності необхідно звернутися до Національного земельного кадастру. В результаті новий власник отримує Lagfart - свідоцтво про перехід прав власності. Витрати на придбання складуть 7,26-9,26% від загальної вартості об'єкта.
цікаво:
Черга на оренду житла в Стокгольмі може потрапити в книгу рекордів Гіннеса. Депутат Риксдагу від Народної ліберальної партії Роберт Ханна подав відповідну заявку і мотивував її тим, що черга в 500 тисяч чоловік цілком може претендувати на рекорд. Про це пише газета «Експрессен». Якщо в європейських столицях на зразок Осло, Гельсінкі, Берліна, Амстердама чи Брюсселя людина може зняти прийнятне житло протягом тижня, то в Стокгольмі це займає в середньому 8 років. І щонайменше 350 тисяч молодих людей тут не мають власного житла. В університетських містах Швеції також катастрофічно не вистачає житла для студентів. Більшість змушені стояти в черзі як мінімум рік, а то й довше, щоб отримати місце.