В сучасних умовах ведення підприємницької діяльності розвивається стрімко. Поява великої кількості фірм призвело до виникнення необхідності орендувати приміщення, обладнання, транспортні засоби, інше майно, що, часом, тягне за собою розбіжності, які найчастіше стосуються дотримання умов договорів оренди. Часто предметом спору виступає заборгованість за договором оренди. В принципі, можна з упевненістю говорити про те, що в орендних суперечках ініціаторами конфлікту можуть бути обидві сторони, і важливо все питання заздалегідь обговорювати в договорі оренди. Але іноді і він не стає перепоною для взаємних претензій. Часто договір оренди просто розривають, причому закон передбачає для цього ряд певних випадків. Ініціатором подібних дій може стати і орендар, і орендодавець.
Припинення договору оренди з ініціативи орендодавця може статися в наступних ситуаціях:
1. Неотримання орендних платежів
Спори з оренди в цьому випадку виникають через те, що орендар ігнорує вимоги орендодавця про внесення плати за користування майном на умовах, які були закріплені в договорі, в результаті чого виникає борг по оренді. При цьому грошові кошти можуть просто не виплачуватися, а також утримуватися орендарем внаслідок того, що він вважає, що, наприклад, самостійно усунув ряд недоліків на об'єкті (наприклад, зробив капітальний ремонт).
2. Втрата або пошкодження майна, що орендується з вини самого орендаря або третіх осіб.
Відбутися це може, як з-за непередбачених форс-мажорних обставин, так і з вини орендаря, який несе певну відповідальність за майно, надане йому в тимчасове користування. Якщо ж подібний спір щодо причетності орендаря до пошкодження або втрати об'єкта оренди все-таки має місце, то орендодавцю необхідно довести, що саме з вини орендаря відбулися події, які привели до подібних результатів, щоб відшкодувати завдані збитки.
3. Ухилення орендаря від повернення орендованого майна за закінчення встановленого терміну.
У ряді випадків орендарі можуть виступати із зустрічними вимогами, грошову оцінку яких може піти в залік платежів за орендним договором.
4. Самовільне твір поліпшень в орендованому майні орендарем.
Відомо, що в більшості випадків капітальний ремонт повинен проводити орендодавець - орендаря це питання ніяк не стосується. Однак відомі випадки, коли орендар без узгодження з орендодавцем виконував ремонт в приміщенні, після чого висував претензії до орендодавця і вимагав знизити орендну плату з урахуванням всіх витрат, які були понесені в процесі ремонту.
5. Повернення орендованого майна в значно гіршому стані.
Звичайно, не варто заперечувати існування такого факту, як природний знос. Однак часто орендар настільки неакуратно і недобросовісно звертається з орендованим майном, що його стан погіршується в кілька разів. На жаль, ця категорія спорів є дуже складною з огляду на те, що зібрати докази провини в діях (бездіяльності) орендаря часом проблематично.
6. Дострокове розірвання договору з ініціативи орендодавця.
У деяких випадках орендодавець просто повідомляє, що в рамках договору він має повне право забрати орендоване майно. Звичайно, в цьому випадку орендар піддається певним ризикам, а тому спори в рамках цього питання - не рідкість.
Також договір оренди може припинений і з ініціативи орендаря, якщо станеться один з таких випадків:
1. Нав'язування орендодавцем кабальних умов оренди.
Іноді власник майна в процесі виконання угоди починає систематично завищувати розмір орендної плати, ставить додаткові умови крім тих вимог, які позначений в договорі оренди. При пред'явленні подібних вимог, які здаються дивними і не відображені в договорі оренди, краще насторожитися і розірвати договір.
2. Помилка щодо властивостей об'єкта, відображеного в орендному договорі.
Як правило, в процесі підписання орендного договору орендарю необхідно переконатися в тому, що майно, яке надається йому в тимчасове користування, знаходиться в прийнятному вигляді та придатне для подальшої експлуатації. Але на практиці це не завжди відповідає дійсності, що нерідко спричиняє суперечки про визнання договору оренди недійсним.
3. Втрата або пошкодження майна, яке здається в оренду, з вини орендодавця або третіх осіб.
Як відомо, орендодавець ніколи не може втратити доступу до майна, яке він надає в оренду. Ось, чому існує ймовірність того, що він може навмисно заподіяти їй шкоду, а потім пред'явити до орендаря претензії з цього приводу.
4. Відмова орендодавця оплатити невіддільні поліпшення в майні, яке надається в оренду.
Орендар завжди має право вимагати оплати за невід'ємні поліпшення, проведені на об'єкті договору, якщо вони були попередньо узгоджені з орендодавцем. Однак цей пункт обов'язково повинен бути відображений в самому договорі - в іншому випадку ймовірність виникнення конфліктів на цьому ґрунті надто велика.
5. Ухилення орендодавця від прийняття майна.
Орендодавець може навмисне затягувати терміни прийняття орендованого майна при розірванні договору. Він може мотивувати свою відмову тим, що об'єкт не готовий до здачі або говорити про інші причини, і продовжувати нараховувати орендні платежі.
Спори за договорами оренди відрізняються особливою складністю, а тому радимо вам звернутися за допомогою до адвокатів Колегії адвокатів Москви «ЮрПрофі», які готові допомогти вам у вирішенні наступних питань:
- стягнення боргу за договором оренди приміщення;
- стягнення збитків ;
- стягнення судових витрат;
- визнання договору оренди недійсним та його розірвання;
- стягнення орендних платежів або вартості ремонту.
Будьте впевнені, наші адвокати Колегії зроблять все, щоб будь-який спір був дозволений в вашу користь!
В силу ст.ст. 106, 110 АПК РФ, в складі судових витрат підлягають відшкодуванню з іншого боку витрати на оплату послуг адвокатів.