Мій добрий знайомий - кримчанин. Силовик-пенсіонер. Служив в ФСО, охороняв в Криму урядову дачу. Для співробітників в курортних містах будувалося житло. Він отримав квартиру, вийшов на пенсію і залишився в Криму.
У сезон квартиру здає - основна стаття доходів. На цей час вони з дружиною переїжджають на дачу. Дача - халупа недалеко від квартири і від моря. «Я б побудував хороший будинок, - каже він. - Гроші є. Але не можу узаконити ділянку ».
Ділянка дісталася самозахопленням, тому він і не може його оформити.
При українців самозахоплення практикувався широко. Жителі курортних містечок захоплювали землю, щось собі прирізали, розширювали.
Українці з самозахопленнями не боролися і навіть заохочували: давайте, заробляйте, розвивайте курортний бізнес. Все і нахапали землі. Здають тепер відпочиваючим квартири, самі живуть на захоплених ділянках в фанерних будиночках. Хоча хтось і не в фанерних, а цілком капітальних. А є ті, хто ризикнув по-крупному і на самозахоплення побудував готель. Тому в Криму приватні готелі та будинки часто розташовуються прямо на пляжах. Нависають над ними. Хто бував там в останні роки, напевно звертав увагу на житлові будинки в такій близькості від моря, яку не побачиш на жодному закордонному курорті.
Це водоохоронна зона. У ній не можна будувати. Але власники платили великі хабарі, і влада їх не чіпали. У цьому мій знайомий впевнений: місто маленький, все про всіх знають.
Однак повністю оформити ділянку та будівлі у власність мало кому вдалося. В основному «самозахватчики» зараз в підвішеному стані.
«Якщо у нас ці ділянки відібрати, ми не зможемо заробляти на відпочиваючих, - пояснив мій знайомий. - А це єдиний дохід. Ми тому і на референдум в 2014-му йшли з такою радістю. Впевнені були, що при російських все узаконимо. Підтримаємо Росію, а вона в подяку закріпить за нами ділянки ».
Замість цього, навпаки, будь-яке оформлення зупинилося: «Навіть за хабарі нічого не роблять».
У Криму ходять чутки, що все побудоване на самозахоплення змусять зносити, а землю відберуть. Це заздалегідь викликає обурення, особливо у тих, хто спорудив щось солідне.
Фото: СК ГАРДАРИКА
* * *
На Південному березі Криму зараз, напевно, найгостріша ситуація з незаконною забудовою.
Але в інших регіонах такого лиха теж повнісінько.
Пояснюється вона прогалинами в законодавстві, що дозволяють виходити за рамки будівельних правил.
У дір теж є своє пояснення - непроста історія нашої країни.
Чверть століття тому соціалістична система господарювання у нас миттєво перетворилася в ринкову, а ринкових законів і інститутів не було. По розуму їх слід було спочатку створити, обкатати, а потім вже ділити суспільну власність. У нас все було зроблено рівно навпаки. У підсумку до настройки законодавства справа дійшла тільки зараз, коли мільйони будівель вже виросли там, де не можна.
«Краще пізно, ніж ніколи» настало цього літа.
Держдума прийняла поправки до Цивільного, Містобудівній і Земельного кодексів, які повинні заповнити дірки в законах, що регламентують будівництво.
Називаються ці закони так:
Федеральний закон №339 «Про внесення змін до частини першої Цивільного кодексу РФ (в частині уточнення положень про самовільні будівлях)».
Федеральний закон №340 «Про внесення змін до Містобудівна кодекс Російської Федерації і окремі законодавчі акти Російської Федерації (в частині спрощення будівництва об'єктів індивідуального житлового будівництва, вдосконалення механізму державного будівельного нагляду і знесення об'єктів капітального будівництва».
Федеральний закон №342 «Про внесення змін до Містобудівна кодекс Російської Федерації і окремі законодавчі акти Російської Федерації в частині вдосконалення здійснення містобудівної діяльності та встановлення зон з особливими умовами використання території», а також введена цим законом нова стаття Земельного кодексу - 57.1 «Особливості відшкодування збитків при обмеженні прав у зв'язку з встановленням, зміною зон з особливими умовами використання території ».
Як видно з назв законів, вони розроблялися під конкретні, часто зустрічаються ситуації з уже спорудженими будівлями, що зав'язалися в такі вузли, які складно або навіть неможливо розрулювати.
Перша ситуація - така, як в Криму. Громадяни усвідомлено займають землю, не маючи на це права. Будуються, заробляють, а замість того, щоб платити податки, дають на кишеню місцевій владі, які їх покривають.
Друга - громадяни будують на своїй землі будинку для себе. Але потім з'ясовується, що в безпосередній близькості від них проходять трубопроводи, лінії електропередачі, інженерні комунікації і постійно жити там не можна, тому що якщо аварія - все згорить і загине.
Третя ситуація - громадяни законним чином отримують землю в дачних або садових товариствах, але будують на ній не дачі, а багатоповерхові багатоквартирні будинки і заробляють, продаючи квартири.
фото: Геннадій Черкасов
* * *
Федеральний закон №339, уточнюючий положення про самовільні будівлях, закладає фундамент для застосування ФЗ №340 і №342.
У ньому визначається, які споруди є самовільними:
1) будівлі на ділянках, які вам не належать і ви їх навіть не орендуєте;
2) споруди на ділянках, які вам належать, але для будівництва не призначені;
3) будівлі в зонах з особливими умовами використання території (ЗОУІТ) або в зонах мінімального наближення до таких зон (зона мінімальних відстаней - ЗМР). Таких зон - цілий список, але найчастіше це ділянки шириною від 120 до 300 метрів в обидва боки вздовж трубопроводу і ділянки шириною до 55 метрів в обидва боки вздовж ліній електропередачі;
4) споруди, на які не були отримані необхідні дозволи;
5) будівлі, зведені з порушенням будівельних норм і правил;
Рішення про знесення самовільних будівель в деяких випадках приймають муніципальна влада, а в деяких - суди.
Зносити самовільну споруду повинен той, хто побудував, а часу йому на це дається від 3 до 12 місяців.
Якщо ви не знесли свою самовільну споруду, у вас її відбирають разом з ділянкою. Ділянка переходить муніципальній владі, і вони самі зносять будівлю, а ділянку передають або продають якомусь хорошій людині. Але витрати на знесення при цьому все одно оплачуєте ви. Добровільно. А якщо не захочете добровільно, то за сприяння судових приставів.
Кримчани зі своїми самозахопленнями підпадають під цей закон за першим же ознакою - ділянки їм не належать. Їх знесуть без всяких сумнівів. Єдиний бонус - якщо на земельну ділянку не зареєстровано право власності, юридично він нічий. І споруда на ньому - теж нічия. Тому змусити «самозагарбниками» зносити її за свій рахунок неможливо.
Так що кримчанам хоча б не доведеться нести витрати по знесенню своїх самовільних будівель. Але джерела, який годував їх багато років, вони, звичайно, будуть позбавлені.
З одного боку, це правильно: самозахоплення в правовій державі неприпустимі. А з іншого - все-таки несправедливо.
Чітких правил, що забороняють самозахоплення, не було. Все вирішувалося хабарами, самі ж влади їх заохочували. Що повинні були робити люди в такій ситуації? Жити на копійки, нічого не затівати і навіть не намагатися піднятися? Сидіти і чекати, коли з'являться чіткі правила? Притому що представники влади якраз нічого не чекали. Піднімалися хвацько у всіх на очах і без всяких правил.
* * *
У ФЗ №339 особливо обумовлюються дачі, приватні будинки та інші житлові будови, побудовані на дачних і садових ділянках і на ділянках під індивідуальне житлове будівництво, але при цьому потрапляють в охоронні зони.
Всім нам це повинно бути особливо цікаво, тому що садові будиночки і дачі майже у всіх є, а стовідсоткової гарантії, що вони в якийсь момент не опиняться в ЗОУІТ або ЗМР, в нашій чарівній реальності немає ні у кого.
ФЗ №339 говорить, що рішення про їх знесення як самовільних будівель не може бути прийнято за наявності «одночасно таких умов:
1) права на ці об'єкти, житлові будинки, житлові будинки зареєстровані до 1 вересня 2018 роки;
2) параметри цих об'єктів, житлових будинків, житлових будівель відповідають граничним параметрам дозволеного будівництва, реконструкції об'єктів капітального будівництва, встановленим правилами землекористування і забудови та (або) граничних параметрів таких об'єктів, житлових будинків, житлових будівель, встановленим федеральним законом;
3) ці об'єкти, житлові будинки, житлові будинки розташовані на земельних ділянках, що належать на праві власності або на іншій законній підставі власникам цих об'єктів, житлових будинків, житлових будівель ».
У здорового людини взагалі-то не повернеться язик назвати самовільної будівництво, де дотримані одночасно всі три ці умови.
Яка ж вона самовільна, якщо все у неї за законом і державний орган реєстрації зареєстрував на неї право власності? Навіть якщо вона побудована не там, де треба, - не власник в цьому винен, а держоргани, які виділили невідповідну землю і помилково зареєстрували права на нерухомість.
Законодавці наші не стали, проте, вдаватися в такі тонкощі. Але і закрити очі на кричущу суперечність не змогли. Тому постаралися в нових законах відокремити свідомих «самовілля» від тих, хто опинився «самовілля» не зі своєї вини.
Без вини винуватим громадянам теж доведеться зносити споруди на своїй ділянці. Але на відміну від інших «самовілля» їм буде компенсована їх ринкова вартість.
З компенсацією, правда, є засідка. Далеко не у всіх дачників виконано першу умову - зареєстровані права на споруди. Руки не доходили. Але тепер вони за це розплатяться в повній мірі.
Одне, безсумнівно, радує - в законі йдеться про те, що земельні ділянки при цьому не вилучаються (при бажанні господаря їх можуть викупити, наприклад, нафтогазові монополії, чиї труби лежать в небезпечних зонах і т.п.), правда, на ділянку можуть накласти обтяження, яке доведеться господареві землі виконувати.
Фото: votkinsk.net
* * *
Влітку 2017 го на «Прямої лінії» з президентом прозвучало запитання про дачників, які сусідять із трубопроводами , І що нависла над ними з цієї причини загрозою знесення.
Путін у відповідь наказав «залишити людей в спокої» і прийняти закони, що дозволяють вирішувати конфлікти трубопроводів і дачників мирним шляхом.
Були дані відповідні доручення. Мінбуд порахував, скільки треба знести об'єктів капбудівництва, - виявилося, всього 45 тисяч по всій країні. Можливе число громадян, які втратять власність, було оцінено в 61,5 тисячі.
У порівнянні з цифрами, які називалися раніше, така кількість виглядало нікчемним. Роком раніше лідер «Справедливої Росії» Сергій Миронов, наприклад, говорив про півтора мільйони громадян, які опинилися поруч з трубою, а представник «Газпрому» на нараді в Думі згадував мільйон будівель, що потрапляють під знесення.
Різниця в 16 разів між мільйоном і 61 тисячею пояснюється, швидше за все, тим, що Мінбуд вважав тільки зареєстровані будови. Незареєстрованих в рази більше, і за новими законами (339-й і 342-й ФЗ) вони повинні бути знесені без будь-якої компенсації.
Формально це знову ж начебто правильно. Якщо у тебе не зареєстрований будинок, з якого дива тобі хтось буде компенсувати його втрату?
Але по суті тут теж несправедливість держави по відношенню до дрібним власникам.
Законодавство не вимагає реєструвати право власності на приватний будинок. Ті, хто його не реєстрував, ніяких правил не порушував. Їх порушували господарі трубопроводів, що не доводили інформацію про охоронні зонах до місцевої влади і органів реєстрації. Тому коли місцева влада виділяли поле під нове СНТ, вони не знали, що там прокладена труба і на землях шириною 300 метрів в обидві сторони від неї не можна нічого будувати. І дачники, які купували в цьому СНТ землю, теж цього не знали і знати не могли.
Ситуації, звичайно, різні. «МК» про них багато писав. (Читайте матеріал «Газпром» наказав знести будинок: володінь мільйонів росіян загрожують труби » )
У якихось випадках СНТ створювалося, коли трубопровід вже був прокладений. А в якихось дачне селище, навпаки, був побудований раніше прокладки труби. Але розлучатися зі своїм майном в будь-якому випадку тепер повинні не власники трубопроводу, а дачники. Зносити будинки, купувати ще десь землю і будуватися заново.
Уявіть, що на одне місце в літаку продали два квитки: один - найбагатшій людині, інший - звичайному. Треба вибрати з двох пасажирів, хто полетить, а кому покинути літак. І є службова інструкція: в літаку завжди залишається той, хто багатий і знатний. А звичайна людина завтра полетить, нічого з ним не станеться.
Приблизно те ж саме написано в Законі №342.
Настільки відверто він захищає інтереси великого бізнесу на шкоду малому власнику, що стає ніяково за всіх, хто брав участь в його розробці та затвердженні.
* * *
Третя поширена проблема, яку вирішують нові закони, - будівництво багатоквартирних будинків на землях, призначених для садівництва та індивідуального житлового будівництва.
Щоб припинити подібні збочення, ФЗ №340 встановлює граничні розміри будівель на таких землях: вони не повинні бути вище 20 метрів і в них не повинно бути більше 3 поверхів.
Котеджі-замки зі шпилями і вежами будувати тепер буде не можна, що, напевно, засмутить заможних громадян. Хоча 20 метрів - все-таки дуже багато для приватного сектора. У Швеції, наприклад, гранична висота індивідуального будинку - 7,5 метра. І все якось в неї вкладаються.
Новий закон також забороняє виділяти в будинках, побудованих на землях під ІЖС і садівництво, квартири або блок-секції. Контроль буде здійснюватися перевіркою відомостей, зазначених у повідомленнях про будівництво.
Ще одне нововведення - розширення функцій державного будівельного нагляду. Раніше він не здійснювався на тих об'єктах, де не потрібно експертизи, - тобто на будівлях площею менше 500 кв. м. Тепер буде здійснюватися всюди, якщо з'явиться інформація про порушення. Хтось із сусідів настукає, наприклад: а на такому-то ділянці будують будинок з квартирами. Госстройнадзор тоді з'явиться і зупинить будівництво.
З багатоквартирними будинками, які вже побудовані в дачних селищах, питання вирішуватимуть місцеві влади. За всіма ознаками це самовільні споруди - і треба їх зносити. Але що буде з людьми, які там купили квартири?
Якщо у них зареєстровано право власності на квартиру, влади їм повинні відшкодувати їх ринкову вартість. А якщо право не зареєстровано, тоді вони не отримають нічого.
Як і в попередніх випадках, це, з одного боку, справедливо. А з іншого - все ми прекрасно знаємо, що ні в одному дачному товаристві або котеджному селищі не можна побудувати багатоквартирний будинок, не заручившись підтримкою представників місцевої влади. За такими будинками стоять ті ж хабарі, відкати, відсотки від проданих квартир, ухнувшіе в кишені місцевих начальників.
Купуючи квартири в таких будинках, люди не знали і не могли знати, що селяться там на пташиних правах і навряд чи отримають колись реальні права.
Якщо тепер вдома знесуть, вони втратять гроші, що вклали в квартири. Але хіба стали б вони їх купувати, якщо б знали, що вдома незаконні? Звичайно, ні. А хто винен, що вони цього не знали? Влада, хто ж ще.
Влада винні, що не було чітких правил, що забороняли шахраям від будівництва дурити людей. Мало того, влада вступали з цими шахраями в змову і отримували від них свій гешефт. А тепер, коли прийшов час розрулювати ситуацію, крайніми виявляються зовсім не влади, а ошукані люди. Все розрулювання піде за їх рахунок.
* * *
Закони, про які йде мова в даній статті, вступили в силу в серпні.
Поле застосування у них величезна. Але на всьому полі вони застосовуватися, звичайно, не будуть. Отак ми півкраїни зараз знесемо.
Застосовуватися вони будуть вибірково.
Рішення про знесення будуть прийматися в першу чергу по відношенню до тих самовільних будівель, які заважають якимось «Крупняков» побудувати на цьому місці щось своє.
Кримчанам з самозахопленнями в цьому сенсі фатально не пощастило. Їх самовільні споруди в будь-якому випадку заважають. Аж надто солодке місце.
Ну а якщо самовільні споруди нікому не заважають, їх і чіпати не будуть - кому цікаво з ними возитися.
Єдиний виняток - будівлі в зонах з особливими умовами.
Аварії на трубопроводах і електромережах повністю виключати не можна, і їх господарі не хочуть нести відповідальність за можливі жертви і руйнування. Тому тих, хто опинився в ЗОІТ і ЗМР, будуть зносити безжально.
Правда, спочатку ЗОІТ і ЗМР повинні бути зареєстровані в Єдиному державному кадастрі нерухомості. У ФЗ №340 встановлено дату: вся інформація про охоронних зонах повинні бути оформлені до 1 січня 2022 року. Так що у мешканців охоронних зон ще є якийсь час, щоб підшукати нову ділянку і почати там будуватися.
Судитися з трубами, як люди робили це раніше, сенсу вже немає. Всім, хто розраховував в суді відстояти свою нерухомість, після прийняття останніх поправок до Цивільного, Містобудівна і Земельний кодекси доведеться залишити надію: не втрачайте, куми, сили.
«Я патріот Росії, але я дуже розчарований», - сказав мій знайомий кримчанин, що передчуває втрату ділянки, а з ним і заробітків. Росіяни, за якими піде катком оновлене будівельне законодавство, мають всі шанси розділити його почуття.
Що повинні були робити люди в такій ситуації?Жити на копійки, нічого не затівати і навіть не намагатися піднятися?
Сидіти і чекати, коли з'являться чіткі правила?
Яка ж вона самовільна, якщо все у неї за законом і державний орган реєстрації зареєстрував на неї право власності?
Якщо у тебе не зареєстрований будинок, з якого дива тобі хтось буде компенсувати його втрату?
Але що буде з людьми, які там купили квартири?
Але хіба стали б вони їх купувати, якщо б знали, що вдома незаконні?
А хто винен, що вони цього не знали?