У Києві продовжують дешевшати квартири. За даними консалтингового агентства SV Development, у вересні середня вартість квадратного метра житла на вторинному ринку впала на $ 8, до $ 1107. А всього за пару днів жовтня ціна знизилася ще на $ 2 / кв. м, до $ тисяча сто один.
При цьому в жовтні минулого року середньостатистичний квадратний метр в столиці коштував на $ 64 дорожче, ніж зараз. Тобто, на двійці в 50 км. м можна заощадити більше $ 3 тис.
У експертів є підозри, що це далеко не цінове дно. «Житло буде дешевшати на 1-2% в місяць», - вважає керівник агентства Arpa Real Estate Михайло Артюхов, передає сьогодні видання «Країна».
З ним згоден і аналітик SV Development Сергій Костецький. «Ще на початку цього року ми були впевнені, що ринок вже досяг цінового дна, але тепер бачимо - падати ще є куди», - говорить експерт.
Головна причина - глобальне перевищення пропозиції над попитом.
За словами Михайла Артюхова, на одного потенційного покупця зараз припадає близько 10 квартир: кількість угод, за підсумками цього року складе 6-8 тисяч, а на продаж виставлено 60-70 тисяч об'єктів житлової нерухомості.
Щоб знайти покупця, господарі змушені знижувати ціни. «Зараз виставлено на продаж - і на первинному ринку, і на вторинному ринку - 60-75 тисяч квартир. Враховуючи нинішній попит продавати їх можна роками. За нашими спостереженнями, ринок нормально працює з пропозицією не більше 30-40 тисяч об'єктів », - розповів« Країні »Артюхов.
Причому, пропозиція стає дедалі більше. В SV Development відзначають, що зараз кияни, які свого часу купили по 2-3 квартири, почали масово від них позбавлятися.
«Утримувати зайве житло занадто дорого, здавати в оренду не завжди виходить, так що намагаються продати навіть в збиток. Особливо різко зросла пропозиція так званих старих нових квартир - в новобудовах, які були здані в експлуатацію кілька років назад. Свого часу люди купували там житло в надії вигідно перепродати », - говорить Костецький.
Особливо помітно дешевшають хрущовки. «Знайти охочих купити таке житло зараз дуже складно», - стверджують ріелтори. Потенційних покупців лякають страшилки минулої зими, коли основними одержувачами космічних платіжок за комуналку стали саме жителі дірявих хрущовок.
Покупців насторожує і той факт, що в найближчі роки минають терміни експлуатації більшості будинків забудови 60-х років минулого століття (вони розраховані на 60 років).
Зрозуміло, що вкладатися в капітальні ремонти влади навряд чи будуть, а реставрувати багатоповерхівки за свій рахунок мешканцям занадто дорого. Тому вже зараз при стартовій ціні за квартиру в хрущовці в $ 600-700 кв.м рішуче налаштований покупець хвилі може розраховувати на додаткову знижку в 10-15%. Тобто, «одиничку» в 30 кв.м реально купити за $ 16-17 тис. А якщо так піде далі, вже через рік ціни можуть опуститися і до $ 10 тисяч, прогнозують ріелтори.
Ціни на столичну нерухомість збивають і забудовники.
загрузка ...
За даними SV Development, у вересні житло в столичних новобудовах подешевшало на ті ж $ 8 / кв. м (до $ 994 / кв.м), що і вторинка. А за перші дні жовтня ціна впала ще на $ 7 / кв. м (до $ 987 / кв.м). Всього ж за рік новобудови подешевшали на $ 60 / кв.м. Але це середні цінники. Мінімальні ж стартують з 10 тис. Грн. / М., Що трохи більше $ 400, тобто, навіть дешевше, ніж в хрущовках.
Якщо продавці старого житла прив'язуються до доларових цінників, то забудовники виставляють прайси в гривнях. І в міру знецінювання національної валюти вести бізнес їм все складніше. Адже за останній рік зросли в ціні практично всі складові будівництва, починаючи від матеріалів і закінчуючи транспортом і зарплатами.
«Виходить замкнуті коло. Підвищити ціни забудовники не можуть через високу конкуренцію, а собівартість робіт постійно зростає. Щоб продавати дешево, компанії змушені будувати «піраміди» - грошима, отриманими від продажу одного об'єкта фінансувати добудову інших. Зрозуміло, що це дуже ризикована схема і на якомусь етапі вона може дати збій », - пояснює Перерва.
За словами Костецького, криза на первинному ринку вже в наявності: навіть найміцніші і стабільні компанії почали затягувати терміни здачі об'єктів в експлуатацію. Новосілля відсувають на півроку, рік, а то й два. А Григорій Перерва прогнозує, що вчасно не буде здано дві третини споруджуваних в Києві будинків.
Багато об'єктів фактично заморожені. «Формально вони працюють, але, судячи з кількості людей на будмайданчиках і темпам просування, створюється лише« картинка », щоб потенційні покупці і далі несли свої гроші в відділи продажів», - розповідає Костецький. Але вже зараз зрозуміло, що чимало новобудов повторить долю будинків Войцеховського, які будувалися на проблемних ділянках і так і не були підключені до комунікацій і не введені в експлуатацію.
Експерти констатують і погіршується якість квартир в новобудовах: намагаючись заощадити, забудовники переходять на більш дешеві матеріали, збільшують кількість квартир на поверхах, економлять на інфраструктурі.
І при цьому продовжують знижувати ціни. «Хоча формально прайси змінюються мало, в жілкомплексом постійно проводять акції, пропонуючи покупцям знижки до 10-15%», розповідає Перерва.
Один з експертів ринку нерухомості, який попросив не називати його імені, розповів виданню, що багато будівельних компаній зараз балансують на межі банкрутства і посилено шукають сторонніх інвесторів.
«Деякі залучають кошти з інших бізнесів, зокрема, продуктового рітейлу», - стверджує експерт.
Крім того, за його словами, будівельний бізнес підживлюють окремі політики. «Для них це спосіб легалізації коштів, тому площадки не закриються, навіть якщо доведеться продавати квартири дуже дешево», - говорить аналітик.
У такій ситуації криза може накрити ринок нерухомості в будь-який момент.
«Ми ще не враховуємо банки з їх безрозмірними заставними портфелями. Якби вони виставили на продаж всю наявну в них кредитне житло, ціни б просто впали. Наприклад, в минулому році, коли один з банків викинув на ринок 25 тисяч квартир в Києві та Одесі, середні ціни на ринку тут же знизилися на 5-10% », - резюмує Михайло Артюхов.
Втім, в найближчі півроку екстремальних сценаріїв ріелтори не прогнозують. За їхніми словами, ринок продовжить стагнувати, забудовники будуть всіма правдами і неправдами відтягувати терміни здачі будинків, а квартири в 2018 році можуть подешевшати ще на 15-20%. Але що буде потім - передбачити важко. Якщо не відродиться іпотечне кредитування, яке підштовхне попит, а за ним і ціни, будівельні піраміди в Україні можуть впасти.
Зазначу, що якщо найближчим часом продовжиться почався місяць тому обвал гривні і, тим більше, якщо він прискориться і поглибиться (що дуже ймовірно), то новий потужний обвал цін в 2018 році на ринку нерухомості в доларовому вимірі також буде неминучий. Як це вже траплялося після трьох попередніх потужних обвалів гривні - 1998-1999 років, 2008-2009 років та 2014-2015 років ...