- Переваги та недоліки вторинного ринку при іпотеці
- Оформлення іпотеки на вторинне житло
- Порядок укладання угоди купівлі-продажу
- Необхідні документи для оформлення іпотеки на вторинному ринку житла
За статистикою ріелторських агентств, при оформленні іпотеки для покупки квартири більшість російських громадян вибирають ринок вторинного житла. До 70% -80% позичальників по іпотечному кредиту за краще укладати угоди саме з вторинним з житлом.
Це пояснюється і великим вибором варіантів житла, і зниженою процентною ставкою по іпотеці в порівнянні з кредитами на новобудови, і іншими перевагами вторинного ринку нерухомості.
Переваги та недоліки вторинного ринку при іпотеці
До основних переваг вторинного житла можна віднести:
- можливість негайного заїзду в квартиру після оформлення іпотеки та укладання угоди купівлі-продажу. На відміну від житла, що будується новому власнику не потрібно чекати здачі будинку, введення в експлуатацію всі комунальних систем і завершення ремонту для в'їзду в квартиру. І навіть якщо придбана на вторинному ринку квартира потребує ремонту, у нового власника є вибір - ремонтувати відразу або спочатку в'їхати в придбану квартиру;
- великий вибір вторинного житла. Як правило, для покупця на ринку вторинного житла варіантів набагато більше, ніж на первинному;
- переваги в розташуванні. В основному вторинне житло розташовується в обжитих районах, які мають вже сформованою інфраструктурою. Вибираючи житло, потенційний покупець може дізнатися про наявні поруч з житлом магазинах, найближчій школі, дитячому садку, громадському транспорті тощо Багато ж новобудови знаходяться в нових мікрорайонах, тому ймовірність відсутності нормальної інфраструктури на момент вселення в квартиру досить висока;
- більш низька процентна ставка по іпотеці. Більшість банків пропонують позичальникам знижену кредитну ставку саме на вторинне житло. Це пов'язано з тим, що купується по іпотеці квартира, як правило, переходить в заставу до банку. Отже, банк, видаючи кредити на готове житло, знижує свої ризики, пов'язані з невиконанням позичальником своїх зобов'язань по виплаті боргу. При кредитуванні нового, ще споруджуваного житла багато банків, навпаки, збільшують процентні ставки через підвищеного ризику;
- відсутність у потенційного покупця ризику, пов'язаного з неблагонадійністю забудовника. При покупці вторинного житла покупцеві не потрібно шукати відгуки про забудовника, перевіряти його дозвільну документацію і турбуватися через правовстановлюючих документів на землю, на якій будується будинок.
Тим не менш, покупка квартири на вторинному ринку має і певні недоліки:
- при покупці «вторинки» існують ризики, пов'язані з наявністю обтяжень квартири або прав на неї третіх осіб. Тут мова йде про так званої «чистоти» угоди. При цьому навіть сама ретельна юридична перевірка не може повністю гарантувати, що після покупки житла не з'являться особи (спадкоємці, тимчасово відсутні родичі і т.п.), що пред'являють права на придбану квартиру;
- в квартирі можуть бути проведені незаконні перепланування. У цьому випадку покупка квартири може затягнутися на дуже тривалий термін;
- далеко не всі продавці на вторинному ринку готові продати свою квартиру під іпотеку. Це пов'язано з тим, що при іпотеці їм доводиться в договорі вказувати повну суму, отриману за квартиру, що не завжди вигідно з точки зору мінімізації оподаткування;
- системи комунікації та перекриття в старих будинках, як правило, знаходяться в стані, дуже далекому від ідеального;
- наявність обмежень з боку банків на видачу іпотечних кредитів, виходячи з технічного стану як квартири, що купується, так і в цілому багатоквартирного будинку, в якому вона розташована.
Порівнюючи первинний і вторинний ринок житла, кілька слів варто сказати про ціни на квартири. Багато хто вважає, що квартири в новобудовах обходяться набагато дорожче, ніж «вторинка». Однак це не завжди так. Вартість житла, в більшій мірі, залежить від району, ремонту, поверху і багатьох інших факторів.
Оформлення іпотеки на вторинне житло
В даний час практично будь-який банк пропонує широкий вибір іпотечних кредитних програм для покупки квартир на вторинному ринку житла. Ці програми можуть відрізнятися процентними ставками, термінами і умовами.
Тому, оформляючи іпотеку, краще спочатку проаналізувати запропоновані варіанти і вибрати оптимальну для себе кредитну програму.
Тим більше, що зараз у більшості банків на сайтах є іпотечні калькулятори або он-лайн заявки на іпотеку. Можна прорахувати іпотечні програми у кількох банків, не виходячи з дому і не витрачаючи час на отримання попереднього рішення про видачу кредиту.
Вибираючи банк, позичальникові варто також уважно ознайомитися з умовами іпотечного кредитування щодо купівлі вторинного житла. Так, деякі банки можуть пред'являти певні вимоги до технічного стану квартири, що купується або обмежують коло осіб, у яких може бути куплене житло.
Зокрема, багато кредитних організацій забороняють брати іпотечний кредит на квартиру, куплену у членів сім'ї або родичів. Також, як правило, не дають іпотеку на житло з обтяженням, якщо після смерті власника квартири пройшло менше 6 місяців, так як права на дане житло можуть бути оскаржені.
Зустрічаються відмови у видачі іпотечного кредиту і при наявності у покупця утриманців-інвалідів, що входять в число майбутніх власників. Подібне обмеження пов'язане з труднощами виселення таких власників з квартири при виникненні проблем з погашенням позики.
І хоча законність таких обмежень досить спірна, простіше вибрати інший банк, ніж відстоювати свої права і вимагати зміни договору.
Досить складно отримати іпотеку на придбання кімнати в гуртожитку або комунальній квартирі. Можуть відмовити у видачі іпотечного кредиту, якщо знос будинку, в якому планується придбати житло, становить понад 60 відсотків. Це пояснюється тим, що іпотека видається на термін до 30 років, а що буде з таки будинком за цей час передбачити дуже складно.
Банки можуть висувати і інші умови щодо технічного стану квартири і будинки в цілому, що зменшують ступінь ризику банку. Будь-яка кредитна організація, висуваючи подібні обмеження, виходить з того, що банк не повинен зазнавати збитків при реалізації закладеного позичальником майна в разі невиплати боргу.
Дізнайтеся, що таке довірче управління нерухомістю і в яких випадках його доцільно використовувати.
Про титульному страхуванні нерухомості, ви зможете прочитати на цій сторінці .
Порядок укладання угоди купівлі-продажу
Оформлення іпотечного кредиту і укладення угоди купівлі-продажу проходять одночасно в один день.
Порядок процедури наступний:
1. Позичальник оплачує комісію банку-кредитору;
2. Оформляється договір страхування нерухомості, що купується в іпотеку;
3. Оформляється договір застави і одночасно підписується кредитний договір з банком;
4. Укладається договір купівлі-продажу;
5. Покупець перераховує продавцю суму початкового внеску;
6. Після того, як буде отримано Свідоцтво з Росреестра про реєстрацію угоди (зазвичай через 5-7 днів), банк перераховує продавцю суму, що залишилася, а позичальник стає власником нерухомості, яка в свою чергу стає предметом застави.
Необхідні документи для оформлення іпотеки на вторинному ринку житла
В основний перелік необхідних для отримання схвалення іпотеки при покупці готового житла, як правило, входять:
- Посвідчення особи позичальника, співпозичальників і, при необхідності, поручителів;
- Документація, що підтверджує трудову зайнятість і фінансову спроможність позичальника;
- Документи по об'єкту нерухомості, який виступає заставою (якщо забезпеченням за іпотечним кредитом буде не набуває житло);
- Свідоцтво про шлюб (при його наявності);
- Сертифікат на отримання МСК (при його наявності);
- Інші документи на вимогу банку.
Після видачі кредитного рішення банк дає позичальнику певний термін для вибору квартири та подання документації по кредитованим житла.