Дачна амністія: продовжити і забути

До Держдуми внесений законопроект, який подовжує «дачну амністію» до 1 березня 2015 року. Це правильно: до 1 березня 2010 року ніяк не встигнути, а навіщо нам зайвий подразник соціального невдоволення? А за шість-то років і криза скінчиться, і народ розгойдається. Мабуть. Питання в тому, чи законна сама «амністія»?

Закон № 93-ФЗ «Про внесення змін ...» і далі ще два десятка слів, загалом, «Про дачної амністії» набув чинності 1 вересня 2006 року. В середині травня цього року президент Росії Дмитро Медведєв зазначив, що близько 20 мільйонів росіян мають садові ділянки і городи, але тільки 2,5 мільйона з них узаконили свої права на власність, а тому він вважає за необхідне продовжити терміни «дачної амністії».

На чому спіткнувся закон, відомо. Головна перешкода - постановка на кадастровий облік, для чого необхідно провести межування ділянки, вартість якого з оголошенням «амністії» зросла в рази. Напередодні кризи прейскуранти комерційних структур, які проводять ці роботи в Московській області, починалися з 18 тис. Рублів. Дана сума мала на увазі, що геодезист-приватник приїде до вас, коли у нього «буде час». Якщо потрібно провести роботи протягом трьох-чотирьох місяців, то ціна піднімалася рази в три. Роботи через земельний комітет коштували 4-5 тис. Рублів, але в штаті числиться один або два геодезиста на район. Таким чином, введення граничної ціни межування ніяк не вплинуло на реальну картину, люди, як і раніше, вважали за краще користуватися послугами комерційних структур. Падіння цін на нерухомість на цінах за послуги з її «легалізації» ніяк не позначилося. Це було б дивно: людина «потрапив» на кредиті, хоче оформити документи, щоб подорожче продати дачу - навіщо полегшувати йому життя?

З межування ділянки складності не закінчуються. Садові будинки і будь-які господарські будівлі реєструються по декларації, що заповнюється власником. При цьому обмір і інвентаризацію БТІ можна не проводити, але в декларації обов'язково вказується площа будинку, і, в принципі, отримати свідоцтво про державну реєстрацію права на садовий будинок можна, вказавши будь-яку площу. Але при вступі у спадок або даруванні потрібно інвентаризаційна оцінка БТІ або незалежна оцінка для державного мита. Якщо площа по обміру БТІ не співпаде з площею по декларації, то будинок доведеться перереєструвати в Управлінні ФРС по області. Або звернутися до суду про визнання за спадкоємцем будинку з іншої площею ніж, вказана в свідоцтві про державну реєстрацію права на ім'я померлого. Інтрига в тому, що заплатити БТІ за «амністію» - виїзд техніка та виготовлення техпаспорта - повинні і ті, хто будинок не добудовував і не перебудовував. Природно, і в БТІ існують термінові і нетермінові виїзди. Терміновий виїзд в 3-4 рази дорожче виїзду за графіком, таким чином, вартість технічного паспорта БТІ виливається в суму до 50 тис. Рублів і вище.

Експерти однозначно радять дачевладельцев оформляти документи якомога раніше. Якщо кошти не дозволяють, потрібно встати в чергу в земельному комітеті, заплатити за тарифами і чекати, коли черга дійде. Проблема «встигнути» в цьому випадку буде «головним болем» не тільки вашої, але і земкома. Дійсно, на початку березня керівник Росреєстрації Сергій Васильєв заявив, що «дачна амністія» за 2008 рік «набрала обертів». Якщо в 2007 році в рамках амністії було зареєстровано 700 тисяч прав власності, то в 2008 році видано в два рази більше - понад 1,5 мільйона документів. Продовження «дачної амністії» до 1 березня 2015 року, проблему «головного болю» знімає.

Але залишається все те ж питання: навіщо «амністія» тим, хто законів не порушував? Або, щоб уникнути звинувачень в перекручуванні, навіщо нехай навіть «спрощений» порядок реєстрації (фактично - перереєстрації) за власний рахунок тим, хто ні на метр, ні на цеглу не змінив того, що було зареєстровано під час одержання ним ділянки?

Згадаймо заявлені цілі «амністії» і її «надзавдання». «Амністія» - це спрощений порядок реєстрації прав власності на земельні ділянки та реєстрації індивідуальних житлових будинків. Вона має на увазі створення єдиного зводу даних про земельну та малоповерхової нерухомості в країні і оформлення однакового права власності відповідно до чинного законодавства замість колишніх форм фактичної власності: на праві довічного успадкованого володіння, на праві безстрокового (постійного) користування, і навіть на праві, «вид якого за наявними документами неможливо визначити ». Завдання, як бачимо, державна. Не тільки в сенсі важливості і грандіозності, але і в сенсі того, що вона неприховано фіскальна. Хто ж повинен її виконувати? Розглянемо кілька популярних міфів.

По-перше, міф про безладному стані колишньої межовий документації. Картографування країни було фактично завершено в 1960-х роках. Опис супроводжувало зміни меж володінь навіть за часів, коли колгоспи двічі на рік прирізали або урізали ділянки для ведення особистого підсобного господарства. Навряд чи до початку 1980-х в країні поза зоною геодезичної і аерокосмічної зйомки залишилося хоч одне село чи садівничий селище. Можливість обчислення координат ділянки за допомогою картографічного матеріалу підтвердив і Андрій Івакін, заступник керівника департаменту майнових і земельних відносин, економіки природокористування МЕРТ. Правда, із застереженням: «Оскільки законодавство не розкриває вибір технологій, органи кадастрового обліку можуть його просто вказати». Вони і вказали.

По-друге, міф про безперечних перевагах і необхідності уніфікації документів, що підтверджують права власності. У Британії власник ділянки може показати вам купчу або дарування від XIX або навіть XVII століття. Вони помітно відрізняються від сучасних правовстановлюючих документів. Ну і що? У кожній юридичній компанії є відповідні каталоги зразків. І навіть якщо документ виявиться зовсім древнім, це призведе не до катастрофи для власника, а до захоплених відгуків у місцевій пресі. Так, уніфікаторської устремління бюрократії добре відомі, але армійський принцип: «Краще потворно, але одноманітно» не годиться навіть для ефективної армії.

Сумнівно, що уніфікація наскільки це взагалі можливо. Скажімо, якщо земля призначена для особистого підсобного або садівничого господарства, з правом власності на неї все в порядку, а заявник реєструє тільки право власності на будинок, то складання кадастрового плану не обов'язково. Заявник може надати лише висновок правління дачного чи садівницького об'єднання про те, що будинок знаходиться в межах виділеної ділянки, або той же від органу місцевого самоврядування (якщо об'єднання не має статусу юрособи). В останньому випадку ще можна сподіватися на приблизно однакову форму, але у тисяч «Дружба» і «Сонечок» форми майже довільні. Де гарантія того, що років через 10 влади не вирішать уніфікувати і довідки від товариств і не буде оголошена чергова «амністія»?

По-третє, міф про те, що громадяни самі повинні піклуватися про оформлення права власності відповідно до останніми новинками законодавства. Регулярне переоформлення документації за рахунок скарбниці - один з головних моторів відтворення бюрократії. Але за яким правом на допомогу чиновнику «запрягається» пересічний обиватель? Законодавці та виконавці можуть змінювати правила гри хоч щороку. Такі у них «бюджетні» забави. Землевласник має дізнаватися про це в останню чергу, коли отримає рекомендованим листом нове свідоцтво про право власності. Більшість власників його уважно вивчать і покладуть в сейф або в папку з документами, та й старе свідоцтво залишать там же. Ну, добре, відправлять владі лист, мовляв, ознайомився і підтверджую: а) межі ділянки, призначення, обмеження вказані вірно, б) будови на ділянці по висоті, архітектурі, матеріалу, віддалі до забору і чортзна ще чого, відповідає законам країни, губернії, штату, графства, воєводства, улусу, церковної громади. Ось вам хрест, а якщо «застукають» сусіди - відповім по закону.

Може бути, тільки один з десяти або двадцяти власників помітить, що паркан трохи не там, або щось він не те прилаштував. Так, все одно влада дізнається, адже не дарма ж вони казенний хліб їдять, а тому, краще це питання якось вирішити заздалегідь. У нашому випадку, звернутися до відділу Росреєстрації, щоб вказати на допущену помилку або мовчки перенести зовнішній паркан подалі від лісу. Нарешті, спробувати скористатися дачною амністією (ось тут без лапок). Саме ж смішне те, що сьогодні 9/10 кадастрових порушень стосуються не зовнішніх, а суміжних (з сусідами) меж. І спільної заяви про відсутність претензій недостатньо: ви хоч одружитеся на сусідці, але землеміра запросити зобов'язані! Одне тільки усунення цього незрозумілого правила зробило б можливим межування селища цілком, і в рази полегшило б непосильна праця геодезистів. При такому підході «амністія» пройшла б майже непомітно для добропорядних громадян (як це і повинно бути), і не поставила б на вуха півкраїни.

І, нарешті, про «надзавдання». Поки не прозвучали страшні слова про «легалізацію нерухомого капіталу» і «амністії», людям і в голову не приходило, що вони роблять щось злочинне, продаючи і купуючи ділянки. І, як можна помітити, встигли побудувати на них чимало будинків. До і після проголошення нацпроекта «Доступне житло». Держава в черговий раз оголосив амністію не громадяни, а собі. І як завжди за рахунок громадян. Якщо позбутися від цих залицянь неможливо, то, може бути, є надія надати їм пристойну форму?

Навряд чи. Вартість послуг, скажімо, геодезиста, складається не стільки з робіт на місцевості, скільки з інших статей, практично не залежать від величини ділянки. Згідно обласному закону, «землевпорядник зобов'язаний виконати для замовника наступну роботу: зібрати інформацію про земельну ділянку, що міститься в державний земельний кадастр, державний містобудівний кадастр, державний фонд даних, геодезичної, картографічної та іншої (пов'язаної з використанням, охороною і перерозподілом земель) документації» .

Зверніть увагу на кількість і статус інстанцій, в яких землевпорядник повинен зібрати інформацію про земельну ділянку. Здавалося б, навіщо ці довідки приватному землеміру? По-хорошому, він повинен обмірити і намалювати те, що є, і передати в Росреєстрацію. Туди ж, безпосередньо «з державної контори в держконторі», повинні надходити довідки з кадастрів, фондів, природоохоронних органів і т.п. Якщо дані землеміра всьому цьому відповідають, то право власності реєструється. Сьогодні ж громадяни, по суті, оплачують паперообіг державних установ через приватного посередника.

Ось, здавалося б, наскільки гостро машина столичної бюрократії, але знайшли «внутрішні резерви». Днями головний архітектор Москви Олександр Кузьмін повідомив, що Комітет з архітектури та містобудування відмовився від практики платного узгодження документації, яка подається інвесторами. Архітектор визнав, що, виявляється, близько 25% погоджень є «узгодженням різних підвідомчих організацій один з одним», а тепер «через скорочення погоджень тільки в області архітектури і будівництва без роботи можуть залишитися близько 300 осіб» і їх доведеться якось працевлаштовувати. В чому проблема? Сіли писати листи дачевладельцев.

Сьогодні визначилися три категорії громадян. Одні оплачують прискорену процедуру або звертаються до компаній, що надають посередницькі послуги - нотаріальним, юридичним, ріелторських. Інші штурмують територіальні відділи Росреєстрації, треті, що називається, «не паряться». До цієї ж групи можна умовно віднести і тих, для кого і 450 рублів за оформлення сотки по держрозцінками - сума занадто велика.

Грунтуючись на досвіді попередніх реформ (а «дачна амністія» це ніщо інше, як реформа, хоча від вживання цього слова чиновники зі зрозумілих причин утримуються), можна припустити, що в міру пробуксовування «амністії» в країні і регіонах будуть прийняті нові послаблення. За відомим законам ефективність нових заходів (включаючи нинішній продовження «амністії») буде знижуватися в прогресії. Але і обурення тих, хто встиг оплатити всі сповна, нові пільги і послаблення не викличуть: такі втрати давно сприймаються як ще одна форма плати за «терміновість виконання».

Не поспішай виконувати наказ ... Буде команда «Відставити!». Або не буде. Очевидно, що на додаток до «пряника» слід очікувати і «батога». В першу чергу саме тим, хто дійсно потребує амністії. Закон № 93-ФЗ дозволив реєструвати право власності на земельну ділянку за фактичною уточненої площі. Сьогоднішні умови щадні: «самозахоплення» не повинен перевищувати мінімальний розмір, встановленого для ділянок відповідного призначення. Ці розміри в кожному регіоні свої. Наприклад, в Ростовській області максимальне збільшення садової ділянки може бути не більше 3 соток, дачного - не більш як 5, а під ІЖС - максимум 4 соток. У Підмосков'ї на дачній ділянці повинні «пробачити» 6 зайвих соток, а ось для ділянок під ІЖС в кожному районі своя норма, як правило, всього від однієї до трьох соток. Поки передбачена і можливість викупу решти «самозахоплення», правда, прописана вона досить смутно. Чиновники натякають, що тривати ця пільга не навічно: врешті-решт, у тих, хто не скористається «амністією» різати будуть «по живому». Вони будуть.

Альберт Акопян

Коментувати можут "Дачна амністія: продовжити і забути"