«Чорна комісія», або як крадуть агенти

1. Цикл статей: «Вся правда про ріелторів»
2. Що це таке?
3. Способи нечесного відбирання грошей у населення
4. способи боротьби

Цикл статей: «Вся правда про ріелторів»

Уже не раз говорилося, що ріелтор ріелтору ворожнечу і, на превеликий жаль, на нашому ринку нерухомості можна запросто «нарватися» на неякісну послугу. Яка, як відомо, не товар, а тому поверненню не підлягає. При цьому більшість випадків такого неякісного обслуговування базуються на звичайній російської ліні, нехлюйство і бажанні отримувати максимальні бариші, не докладаючи особливих зусиль. Одним з інструментів, присутніх в арсеналі несумлінних ріелторів для підвищення власних баришів, є технологія, яку цілком справедливо можна назвати крадіжкою. Йдеться про так званої «чорної комісії».

Відеоверсію цієї статті, Ви можете подивитися по засланні

Що це таке?

Як правило, звертаючись в ріелторську фірму, клієнт обумовлює суму винагороди, яку повинні отримати агенти за свою працю. Величина цієї суми може бути фіксованою, але частіше вона розраховується у відсотках від вартості кожного об'єкта даного клієнта, які будуть задіяні в операції. Так, при розміні трикімнатної квартири на дві однокімнатні людина платить агентству нерухомості за продаж трикімнатної і за дві покупки однокімнатних - всього за роботу по трьох квартир. Ясна річ, що за нинішньої вартості житла навіть збільшення або зменшення комісії компанії на один відсоток від вартості кожної квартири в абсолютному вираженні виллється в сотні тисяч рублів. І природно, баталії про те, який відсоток від вартості квартири повинен буде клієнт заплатити агентству, розпалюються неабиякі.

Втім, часом ріелтори роблять вигляд, що йдуть на поступки. Однак реально ці поступки трапляються далеко не завжди: адже нікому не цікаво працювати «забезкоштовно». Тому випадки, коли ріелтори, крім офіційно виплаченої їм комісії, збільшують свій дохід за рахунок того, що самостійно прихоплюють у клієнта «ще трохи», мають місце частенько.

Нерідкі ситуації, коли прихоплюють «побільше» або вже дуже багато: розміри «чорної комісії» можуть бути порівняні і навіть перевищувати суму винагороди, офіційно обумовлену в договорі. Питання, скільки прихопити, при наявності такої можливості повністю залежить від моральних (вірніше, аморальних) якостей і, якщо взагалі про це можна говорити в таких термінах, сміливості ріелтора.

До речі, для того щоб у фахівця з нерухомості виникло бажання отримати «чорну комісію», зовсім не обов'язкові демпінгові офіційні розцінки. Нерідко руку в кишеню клієнта за додатковим винагородою запускають і при високих офіційних тарифах на послуги. Адже грошей, згідно поширеній думці, забагато не буває ...

«Чорної комісії» від роду рівно стільки ж, скільки і російському ринку нерухомості. І цілком зрозуміло, що лежить в основі цього явища. З одного боку, базою є прагнення ріелторів до підвищення власних доходів в поєднанні з недостатньою споживчою цінністю, що надаються, з іншого - нерозуміння клієнтами системи, за якою здійснюються взаєморозрахунки при угодах купівлі-продажу житла.

Аванс, основна сума, сума під виписку, аванс за альтернативу, комісія ріелтора продавця, комісія ріелтора покупця, доплата за альтернативу ... Різних грошових «купок», що рухаються між учасниками угоди і їх ріелторами, а також розкладаємо по банківських осередків, може бути безліч . Де вже тут розібратися і звести «дебет з кредитом» людині, далекій від ріелторської кухні, особливо якщо в ланцюжку задіяно кілька об'єктів. В результаті якась «купка» і прилипає до рук нечесного ріелтора в вигляді «чорної комісії».

Способи нечесного відбирання грошей у населення

Строго кажучи, «чорна комісія» є чистої води крадіжками: адже у клієнта, по суті, шахрайським способом забирають гроші. Однак в ріелторському світі ні про яке крадіжці ніхто навіть не замислюється, а численні «специ», широко практикують подібний спосіб поповнення власної кишені, делікатно називають своє шахрайство «професійної технологією».

Споживачам, кишені яких в результаті застосування подібної «технології» істотно порожніють, зрозуміло, від цього не легше. Згадуючи відомий вислів «попереджений - значить озброєний», пропоную розібратися в способах отримання агентських нетрудових доходів, що дозволить клієнтам з великою часткою ймовірності запобігати неприємні ситуації.

Способів одержання нетрудових доходів існує безліч, і розглянути всі можливі варіанти хитрощів, на які йдуть нечисті на руку ріелтори, часто виявляючи при цьому неабияку креативність, в рамках статті навряд чи можливо. Тому, не претендуючи на стовідсоткову повноту охоплення, зупинимося на розгляді найбільш широко поширених методик, що практикуються в рамках московського ринку.

Зазвичай відправною точкою для ріелтора, в мозку якого живе прагнення до «чорної комісії», є недостатня уважність клієнта до інформації про реальні ціни майбутньої угоди. Випадків таких, незважаючи на те що про це говорили і писали не одну сотню разів, на ринку як і раніше хоч відбавляй.

Найпримітивніша технологія отримання «чорної комісії» зазвичай починається зі слів ріелтора: «Ні в якому разі не обговорюйте нічого безпосередньо з продавцем (покупцем)». Частенько до цього ріелтор додає більш-менш категорична вимога «не розмовляти про ціни», причому пояснення цій вимозі наводиться саме красиве: «Все переговори - моя компетенція, так як це моя робота в ваших інтересах»!

І клієнт, підкоряючись ріелтору, відмовляється від свого права знати, що ж реально відбувається. А шахраєві тільки того і треба: розвівши продавця і покупця в різні боки, він набуває широкі можливості для маніпулювання в нинішньому інформаційному вакуумі за старим принципом «розділяй і володарюй». І неважко здогадатися, як він цими можливостями користується.

Якщо ж клієнт відмовляється бути «баранчиком», ріелтори пускають в хід більш складні способи отримання «чорної комісії».

Одним з таких способів є «підставною посередник». У загальному вигляді виглядає дана схема приблизно так: ріелтор повідомляє своєму клієнтові, що між ним і продавцем (покупцем) квартири є посередник, який вимагає сплатити його послуги. Якщо ж оплати не буде - не буде і угоди, так як посередник має достатній вплив на продавця (покупця), щоб зруйнувати майбутню співпрацю.

Іноді такий посередник є реальною особою. Однак частіше його насправді не існує, а дохід від оплати «посередницьких послуг» банально осідає в кишені ріелтора. Це, однак, не означає, що в разі, якщо клієнт хоче бачити неіснуючого посередника, він не може бути йому пред'явлено: як правило, в цій ролі при необхідності виступає хтось із колег, із задоволенням граючи перед клієнтом «театр одного актора» .

До речі, зазвичай після таких уявлень шахраюваті ріелтори із задоволенням обговорюють всі їх подробиці на кухнях і в курилках агентств, незмінно підвищуючи свій настрій. Адже в разі, якщо спектакль пройшов успішно, вони не тільки поповнюють власні кишені, а й отримують багату порцію позитивних емоцій по темі «як ми цих лохів взули». Для тих, хто не зрозумів: «лохи» в даному випадку - це ви, шановні клієнти ...

Ще однією ріелторської варіацією, що забезпечує «чорну комісію», є «продаж права» продажу або покупки. Виконується цей кульбіт в разі, якщо ріелтор-шахрай представляє інтереси продавця квартири, на яку є кілька претендентів. В цьому випадку представникам покупця оголошується, що перевага буде віддана їм за відповідне «додаткове приватне винагороду».

У період кризової стагнації ринку, що мала місце на протязі майже всього минулого року, метод «продажу прав» мав широке поширення, але виконувався навпаки. В умовах категоричній недостатності покупців ріелтори торгували ними, заявляючи представникам продавців, що «додаткову винагороду» є умовою покупки їх об'єктів. І частенько продавці, яким треба було реалізувати свої квартири, погоджувалися ...

У разі ж, якщо можливості отримання грошей за рахунок «продажу прав» відсутні, може бути застосований «дисконтний» метод. Виконується він приблизно так: ріелтор повідомляє своєму клієнтові-продавцю, що покупець знайдений, але жорстко торгується, тому треба б «трохи скинути».

Однак реально покупець і не думає торгуватися: продавця знижує в ціні не хто інший, як його ріелтор. А щоб продавець ні про що не здогадався, прийом авансу проводиться по тій зниженою ціною, на яку згнітивши серце дав згоду клієнт-продавець. І цей договір при необхідності навіть пред'являється клієнту.

Де ж у цьому випадку «чорна комісія»? Вона виплачується безпосередньо ріелтору фірмою, що представляє інтереси протилежної сторони. До речі, частенько в цьому випадку частина «чорнухи» залишається у ріелтора покупця у вигляді оплати «за прикриття». Відповідно, з цієї ж технології може бути розіграний і зворотний варіант, при якому в ролі дійної корови виступає покупець. Просто його в цьому випадку не знижують, а піднімають в ціні.

способи боротьби

Зрозуміло, що перший і головний крок в плані захисту своєї кишені - отримання вичерпної інформації про ціни на всі об'єкти. Хто сказав, що покупець не має права обговорювати з продавцем ціну квартири? Це ж їхні гроші, саме вони - особи, які приймають рішення, головні в угоді, а ріелтори лише платні помічники.

Тому в обов'язковому порядку поговоріть з іншою стороною. Причому, цілком можливо, ця розмова буде при ріелторів. Повторюся - тут нема чого соромитися. І якщо ріелтори з якоїсь причини намагаються цієї розмови перешкодити, варто всерйоз задуматися про причини такої їхньої поведінки - ймовірно, справа тут «нечисто».

До речі, нагадаю про те, що вже говорив трохи вище: зважитися на те, щоб застосувати технологію «чорної комісії», ріелтор може в ситуації, яку він оцінює як умовно безпечну для себе. Іншими словами, коли висока ймовірність, що клієнт його «не зловить». Тому навіть вираз споживачем ініціативи провести очний розмову на фінансову тему з іншими учасниками угоди дозволить продемонструвати ріелтору, що в даному випадку клієнт - НЕ лох і буде відслідковувати кожну копійку. І при такому розкладі більшість ріелторів вважатиме за краще не ризикувати.

Ще один інструмент клієнта в боротьбі з «чорної комісією» - фінансова схема угоди. В принципі, цей документ є «внутрішнім», тобто складається ріелторами для власного користування і клієнтам, як правило, не пред'являється. А часто і не складається зовсім. Так ось, якщо вам як клієнтові фінансову схему не пред'явили до угоди - варто вимагати від ріелтора зробити це. Якщо ж на таке прохання агент відмовляє, я б рекомендував негайно звертатися до керівництва компанії. Чи є отримання «чорної комісії» особистою ініціативою ріелтора, на яку адміністрація дивиться крізь пальці, або ці «пустощі» є узгодженими на всіх рівнях агентства, але якщо назріває скандал - керівник в переважній більшості випадків встане на сторону клієнта. Все-таки репутація дорожче ...

А ось якщо керівництво компанії не прийме сторону клієнта навіть в ситуації конфлікту, доведеться зробити сумний висновок про те, що «чорна комісія» - це ідеологія фірми. В цьому випадку шукати правду всередині компанії безглуздо: необхідно або розривати договір на обслуговування на основі того, що компанія порушила умова про розмір винагороди, або закликати на допомогу додаткові сили. Кого саме закликати - залежить від індивідуальних можливостей клієнта ...

Автор: Олег Самойлов. «РЕЛАЙТ-Нерухомість»

Відеоверсію цієї статті, Ви можете подивитися по засланні

Корисна інформація: