Відбудеться угода - чи ні? Цим питанням задаються як власники нерухомості при її продажу, так і покупці, які планують придбати житло. І внесення авансу покупцем, яке, здається, мало б гарантувати її висновок, на практиці дуже часто перетворюється на головний біль для обох сторін. Так, буває, що продавець, після того, як угода зірвалася, не поспішає розлучатися з авансом. А трапляється, що і продавцям доводиться не тільки повертати аванс не відбувся покупцям, але і доплачувати їм за незаконне використання грошових коштів (а це близько 9% річних). Через що це відбувається, і як уникнути подібних неприємних моментів, розповідає наш фахівець Максим Чугунов .
Чому відбуваються конфлікти з авансовими платежами?
«Конфліктна ситуація виникає найчастіше при укладанні договору про внесення авансу в рахунок угоди про покупку житла. У цьому випадку власник житла передбачає, що може залишити собі в якості компенсації суму, сплачену у вигляді авансу, якщо угода з тієї чи іншої причини зірветься. Так повинно відбуватися за розрахунками продавця. Але на ділі це не працює », - каже наш фахівець. - «Так, наприклад, нещодавно наші клієнти, Ірина і Валерій Н., які купували трикімнатну квартиру, зіткнулися з подібною проблемою при продажу свого однокімнатного житла. Вони оформили з покупцем договір про внесення авансу, за цим договором отримали від нього грошові кошти і підшукали собі для покупки квартиру, в яку вони збиралися в'їхати. Але в призначений час покупець на оформлення угоди не з'явився, на дзвінки не відповідав. Продаж не відбувся, а через це зірвалася і покупка - власники альтернативної квартири не захотіли чекати, коли буде знайдений новий покупець. Звернувшись в наше агентство, Ірина і Валерій вирішили свою проблему і в'їхали в своє нове житло. Однак через деякий час з'явився колишній покупець і зажадав повернути сплачений аванс, наполягаючи на тому, що, крім авансу, повинні бути виплачені і відсотки за його використання. Завдяки нашим юристам, що знайшли в тому договорі пункт, який був порушений іншою стороною, колишній покупець був змушений відмовитися від своїх домагань. Але справа могла обернутися зовсім по-іншому ».
Що можна і потрібно зробити для повернення авансу?
Як пояснює М. Чугунов, без укладення основного договору про продаж нерухомості, продавець не може утримувати грошову суму, що вноситься покупцем, в тому числі і аванс, на законних підставах. Так як аванс не є завдатком, то він не забезпечує домовленість про виконання угоди, тому, якщо угода не відбулася, продавець зобов'язаний повернути кошти покупцю. Якщо ж цього не відбувається, покупець має право звернутися до суду, щоб визнати укладений договір про аванс недійсним і стягнути з продавця утримувану суму. Мало того - за незаконне використання коштів продавець, за статтею 395 ЦК України, ще може і сплатити відсотки в розмірі близько 9% річних (точний розрахунок відсотків здійснюється на основі чинної облікової ставки банківського відсотка).
Що говорить про це закон?
Як правило, якщо все-таки справа доходить до суду, власники нерухомості просять визнати аванс завдатком. Тоді, по ст.380 ГК РФ, сума, яку отримав продавець, вважається виплаченої покупцем як доказ укладення угоди і забезпечення її виконання. І по ст.381 ГК РФ, якщо покупець винен у зриві домовленостей про укладення угоди, грошова сума залишається у продавця. Але, при розгляді подібних суперечок, судді часто приходять до думки, що визнання авансу завдатком, а відповідно, і визнання такою ж відповідальності сторін, як при завдаток, суперечить ст. 421 і 422 ГК РФ, тому визнають договір про аванс нікчемним. А оскільки договір купівлі-продажу укладений не був, то, згідно з ч.3 ст.487, покупець має право вимагати повернути аванс - адже продавець не виконав свій обов'язок щодо передачі товару, і зовсім неважливо з чиєї вини у нього це не вийшло. При цьому бували випадки, коли грошова сума стягувалася з продавця навіть при відсутності розписки в отриманні ним грошей.
Суду, звичайно, можна уникнути, якщо обидві сторони підійдуть до вирішення даного питання цивілізовано. У цьому вам допоможуть фахівці нашого агентства .
Ще поради ріелторів:
Як краще передавати гроші за квартиру під час операції
Як купити квартиру спільно
Наші фахівці не радять купувати квартири з відмовниками!
Як правильно і вчасно підписати акт прийому-передачі квартири - наші поради
Відбудеться угода - чи ні?Чому відбуваються конфлікти з авансовими платежами?
Що можна і потрібно зробити для повернення авансу?
Що говорить про це закон?