Расторжение договора купли-продажи недвижимости (квартиры, дома и др)
Опубликовано: 25.03.2018
Причин и поводов для расторжения договора купли-продажи (ДКП) может быть несколько, как и оснований для оспаривания данного решения одной из заинтересованных сторон. Последствия этих действий также могут быть разнообразными.
Не стоит забывать, что все процедуры должны быть проведены согласно действующему законодательству РФ. На сегодняшний день спорные вопросы принято решать цивилизованно, но и это не гарантирует отсутствие финансовых затрат и нервного напряжения.
С какими сложностями и нюансами можно столкнуться в этом юридическом процессе вы узнаете, прочитав предоставленный материал.
Расторжение договора купли продажи - неоплата
Законодательное регулирование вопроса
Законодательный аспект оформления и расторжения ДКП закреплен в Гражданском Кодексе Российской Федерации.
Согласно ст. 452 данного Кодекса, как правило, при помощи специалистов согласовываются условия для аннулирования раннее заключенной сделки.
Одностороннее расторжение договора возможно в случаях ....
Причем расторжение производиться исключительно при обстоятельных неисполнениях одной из сторон , участвующих в договоре, своих обязательств. Например, покупатель не приобретает того, на что было рассчитано при фиксировании сделки.
Неисполнением условий является поступок той стороны, которая причиняет оппоненту основательный ущерб, и в этом случае при столкновении интересов физических и юридических лиц нужно задействовать «Закон о защите прав потребителей».
По ст.452 п.1 ГК РФ действие, производимое при условиях, указанных в договоре, или определенных законодательством РФ, является расторжением договора купли-продажи. Также в данной статье изображена последовательность данных действий.
Статья 450 п.1 и п.2 Гражданского Кодекса указывает, что действие договора может быть прекращено добровольно либо в судебном порядке.
Статья 451 п.1 и п.2 того же законодательного документа гласит, что расторжение сделки может быть осуществлено при немалом изменении условий, прописанных и выверенных в начале ДКП.
В статье 453 можно узнать всю необходимую информацию о правовых аспектах данного вопроса.
В каких случаях это возможно
Помимо причин и поводов, когда сделка срывается по обоюдному согласию сторон, либо по инициативе одной стороны, в действие могут вмешаться непредвиденные обстоятельства.
А именно, изменение первоначальных условий, при которых стороны не смогли спрогнозировать изменившиеся обстоятельства. То есть, априори, выходит отсутствие виновников, но совершение сделки все равно срывается. По статистике, именно такие случаи составляют львиную долю в российских судебных тяжбах.
При любом раскладе, для расторжения ДКП необходимы обоснованные аргументы , в противном случае договор признается правомерным и участникам сделки придется следовать выполнению его условий. 
Основания
Если происходит срыв сделки по инициативе покупателя , но достигнуто предварительное согласие, то данное лицо передает просьбу к продавцу в письменном виде расторгнуть ДКП.
При этом прилагается проект соглашения , указывающий:
В эпизоде, когда оппонент не согласен, и не приемлет уступки, российским законодательством предусмотрен односторонний отказ от исполнения своих обязательств согласно ГК РФ.
Сделка расторгается по инициативе покупателя по причине :
поставленного некачественного жилого помещения; некомплекта в заранее обговоренные сроки; при отказе передачи оппонентом жилья; нарушения условий ассортимента; передачи неликвидного товара.По инициативе продавца сделка может быть расторгнута:
при неисполнении покупателем обязанности о приеме недвижимости; при отказе оплачивать уже полученную квартиру или дом; в случае отказа от страхования жилья, если данная обязанность, в соответствии с контрактом, возложена на контрагента.Порядок процедуры
Договор о купли-продажи квартиры является главным и существенным документом, обязующим продавца за раннее оговоренную цену передать жилье покупателю, учитывая все пункты и разделы, прописанные в соглашении.
Но любой подобный документ закрепляет за контрагентами определенные и оговоренные обязанности и права, и при невыполнении одним из участников сделки своих обязательств , согласно законам РФ возможно аннулирование ДКП.
Расторжение сделки является зоной действия российской юриспруденции. Соответственно в ГК РФ прописаны условия для прекращения правоотношений , касающихся недвижимости, после завершения регистрации в Росреестре. Ст. 450 ГК РФ гласит, что в таком случае договор реально расторгнуть по мирному соглашению участников; либо через суд, по иску одной из сторон. 
Обоюдное согласие сторон
В случае мирного соглашения в удобное время составляется договор об аннулировании сделки . В расторжении обязаны принять участие те стороны, которые присутствовали при заключении ДКП. Помимо этого данное действо должно проходить у того нотариуса, который регистрировал договор купли-продажи квартиры. В данном случае обязательно наличие того же пакета документов.
Главными составляющими разрыва правоотношений являются:
Когда сделка еще не была официально зарегистрирована в государственных органах , то контрагентам достаточно подписать соглашение в письменной форме об аннулировании без последующей регистрации.
В случае обращения одного из контрагентов в судебные органы , вышеприведенные документы станут гарантом законности расторжения сделки.
Инициатива одной из сторон
В данном случае необходимо предоставить оппоненту возможность добровольно аннулировать ДКП квартиры в определенный период времени, а именно провести обоюдное досудебное урегулирование.
Если другая сторона отказывается расторгнуть договор, согласно ст. 450 п.1п.2, нужно обращаться в судебные органы .
Негативные последствия
В статье 453 ГК РФ, а именно в пункте 4 сказано, что стороны не вправе требовать того, что они выполнили по своим обязательствам до момента исправления или аннулирования договора, если иное не является соглашением сторон и не предусматривается российским законом.
Другими словами, могут появиться условия, при которых покупатель вносит заранее оговоренный аванс, но продавец не желает передавать ему квартиру. Обращаясь в судебные органы с соответствующими документами о расторжении договора, покупатель выигрывает в данной судебной тяжбе, и суд удовлетворяет его иск. Но, ссылаясь на вышеуказанную форму, продавец отказывается возмещать заранее выплаченные авансовые средства. И в этом случае он формально прав.
Бывает и обратная ситуация. Покупатель спокойно переехал в новое жилье, обживается, предварительно зарегистрировав право собственности , но окончательно не рассчитавшись с продавцом. Продавец в судебном порядке добивается аннулирования сделки, но это не гарантирует ему возвращение жилплощади. Парадокс!
Для того, чтобы обезопасить себя от подобного рода ситуаций, покупателю необходимо максимально четко определиться во временных рамках передачи квартиры в свое пользование. При этом определение стоимости жилплощади с помощью специалистов необходимо удостоверить. Ведь зачастую риелторы предлагают искусственно занизить стоимость жилья для понижения выплаты налогов. Но задумайтесь, чем это может обернуться в случае расторжения договора купли-продажи.
Продавцам желательно акцентировать свое внимание как на перечисление финансовых средств, так и времени фактического перевода денег. В идеале, если перевод финансов состоится в тот же день, что и процедура регистрации.
Оспаривание решения
Возможность для прекращения действия ДКП предусмотрена главой 29 ГК РФ «Изменение и расторжение договора»:
ФЗ №122 в нашем государстве определяет правовую основу для каждой из сделок с недвижимостью. Как гласит вышеуказанный закон, все договоры на данном юридическом поле подлежат обязательному регистрированию. Это нужно и при покупке жилплощади, и при аннулировании сделки.
Оспорить правомерность расторжения сделки можно в течение последующих 3-х лет.
В завершение, в подтверждение вышесказанного, следует отметить, что расторжение ДКП вполне реальный, хотя зачастую крайне сложный процесс. Оснований для прекращения сделки на приобретение жилья большое количество, но нарушение законодательной базы еще нужно доказать, что зачастую оказывается чрезвычайно тяжело. К заключению договора лучше подойти «во всеоружии», очень ответственно, заранее подготовленным. Вам, в первую очередь необходимо акцентировать свое внимание на сроках, условиях предоставления жилья и финансовых средств, обязанностях и ответственности сторон. По возможности, воспользоваться услугами специалиста в сфере юриспруденции.
О способах и правилах проведения данной процедуры смотрите в следующем видеосюжете: