ЗНОВУ ПРО НЕРУХОМІСТЬ

Колаж Олексія Костроменко

Номер 20 (1460)
6.06.2019

Номер 20 (1460), 6.06.2019

Замітка Артема Перфілова "купувати не квартиру, а сусідів", опублікована в нашій газеті 21 березня ц. м, викликала неабиякий читацький інтерес. В силу чого ми запропонували автору розвинути цю тему.

Цього разу набагато більше буде про продавців, ніж про ріелторів. Тому що мова піде про формування ціни на нерухомість.

Так ось, почнемо з того, що дорого.

Так, дорого, шановні друзі, обходиться нам усім зміст тих, хто є основним покупцем недвіжкі. Колись ми з колегами робили огляди з різних "нерухомим" темам. Коли мова заходила про аудиторію, яка має можливість дозволити собі покупку квартир і будинків в Україні, то тут вийшов невеличкий конфуз. З'ясовувалося, що походження грошей, за які купується нерухомість, звичайно ж, ніхто не відстежує. І чомусь найчастіше покупцями виявлялися держслужбовці: чиновники, депутати всіх мастей, силовики (поліція, працівники судів). Неодноразово мелькала історія з міліціонером, який приволік в агентство мішок готівки і зажадав доміно на 500 квадратів з бассЕйном. Я так підозрюю, що це такий собі збірний образ - явно міліціонер був не один, судячи з контингенту закритих котеджних містечок. Звідти і пішли основні тренди: запити на чотириметрові паркани, посилену безпеку, "штоб па-багатому" і "елітненько".

Ця ж аудиторія (назвемо її для стислості "держслужбовці") активно скуповувала і квартири - для кращого збереження наступних мішків з готівкою. Весь цей процес до 2008 року активно підігрівався ріелторами, які охоче просували (та чого вже там - до сих пір просувають) єдиний по всіх фронтах слоган: "Буде токо дорожчати!"

Стривайте відволікатися, я не дарма пишу цю передісторію. Від цих процесів реально залежить вартість недвіжкі в нашій країні і сьогодні. Наступними в списку потенційних покупців стояв великий і середній бізнес - власники, топ-менеджери. І тільки після них слідувала вузенька прошарок моряків і, набагато пізніше, ще вужча прошарок айтішників. Ну і зовсім трохи - дрібні підприємці, наймані працівники, люди інших професій, ті, хто змінює недвіжкі, хоче роз'їхатися і т. Д. Через нечисленність цих категорій ріелтори при ціноутворенні і при роботі з клієнтами робили ставку саме на держслужбовців. І до сих пір роблять, хоча ринок вже в якійсь мірі змінився.

Які зміни?

Та все просто.

По-перше, "не токо дорожчати". Останній не дуже значний сплеск за цінами був в 2014-15 роках - недвіжкі в Одесі купували переселенці. Ну і ще підігрів ринок банківська криза, коли раптом з'ясувалося, що краще мати пару квартир, ніж тримати накопичення на депозиті. Зараз, ще й при активному будівництві, при активної еміграції, число пропозицій перевищує попит, і перелому чекати нізвідки. Так, ріелтори говорять, що якісних пропозицій мало, це правда. Але їм, власне, взятися нізвідки, тому що ми (громадяни України) не навчилися ні стежити за своєю нерухомістю, ні розпоряджатися нею. Пропозиції на ринку не дуже. Але не факт, що саме ваше - дуже.

По-друге, молодь більше цікавиться подорожами, ніж нерухомістю. І, я думаю, правильно робить. Мода на "будинок-фортеця" з п'ятьма спальнями і десятьма сотками пройшла. За будинком потрібно стежити: опалювати, прибирати, змінювати комунікації, які сильно зносилися з радянських часів. Це напружує. Будинок, розташований в спальному районі або в передмісті, змушує витрачати час на дорогу на роботу. При зростаючому трафіку це стає нецікавим. Можна просто знімати стандартну квартиру ближче до роботи і не парити собі мозок. Звичайно, добре, коли предки залишають щось у спадок, але це не є основною умовою для якісного життя. Не обов'язково горбатитися 20 років на покупку "стюдіо" на десять квадратів. Можна жити тут і зараз, просто знімаючи квартиру. І ці витрати, зауважте, не будуть основними. Решта дохід витрачається на подорожі - виявляється, це корисно.

По-третє, ми нарешті приходимо до того, що квартира не може існувати окремо від багатоквартирного будинку. Тобто, добре, коли вона є. Але до неї ж додається районний ЖКС або ще якась компанія, яка практикує навички вітчизняного управління в стилі "зібрав зі всіх грошей і придумав, куди вони поділися". Виявляється, майном потрібно займатися - управляти, приймати рішення, ламати голову над тим, хто буде прибирати, вкручувати лампочки, міняти комунікації, освіжати ремонти загальних приміщень. Звичайно, якщо ви хочете, щоб ваша недвіжкі коштувала тих грошей, за які ви її намір продати.

Гаразд, дуже довгий передмову. Я вас зрозумію, якщо не дочитаєте. Тому переходжу до справи. Вартість нерухомості у нас донині (це відгомони початку і середини 2000-х) формують в такий спосіб:

1. Надія на те, що з'явиться держслужбовець з мішком грошей і, не торгуючись, вхопиться за вашу квартиру. Це вологі мрії, що дісталися нам від 2002-2007 років, коли таке дійсно відбувалося.

"Колись ця квартира коштувала мільйон!" - ця думка досі не дає спокою власникам нерухомості. І це навіть не спроба вскочити в який виїхав 12 років тому поїзд. Це п'янке будівництво альтернативної реальності, в яку продавці намагаються занурити ще і покупця. Ну і, звичайно, емоційний фактор: "Воно ж своє завжди ближче до серця, розлучатися не хочеться. За додаткові гроші розлучуся, так вже й бути".

2. Формування ціни шляхом аналізу пропозицій. "Я от бачив, що за стільки продається і накинув ще десятку для торгу". Ну, знаєте, це круто, що ви цікавилися, але, мені здається, іноді треба цікавитися тим, чи не за скільки продається, а за скільки купується. Ну, типу, скільки у покупця є грошей. Дуже шкода, що не мішок? Дійсно, дуже шкода. А з ріелторами радилися? Так, радилися, але вони кажуть, що це коштує дешевше. "Однозначно, брешуть - збивають ціну", - впевнені наші продавці. Може, і збивають, але іноді варто прислухатися до думки такий-сякий, але експертної боку, а не гнути свою лінію тільки тому що "сусід Коля 15 років тому продав свою хату в два рази дорожче, і я теж хочу".

Нагадаю, що зараз ринок покупця, але про це, на жаль, забувають іноді навіть ріелтори, багато з яких раніше заточені на роботу "з мішком грошей". Чому я так вирішив? Та тому, що занадто часто мені кажуть, що "потрібно накинути" навіть не запитавши, а скільки у мене є. А бувало, що так говорили навіть до того, як я сказав, що конкретно мені потрібно. Типу, така фразочка, слово-паразит - вилітає автоматом "потрібно накинути, ви ж розумієте?"

3. Ще один спосіб сформувати ціну - теж явно з "тих" років, але все ще домінуючий. Був об'єкт, який я хотів авансувати, і раптом виявилося, що він різко подорожчав. На рівному місці. Причина? "Я розумію, що ціна не зовсім ринкова, але розумієте, мені стільки потрібно" ... "Зрозумійте, їм потрібно більше - вони не можуть роз'їхатися за ці гроші" ... "Вони нічого не знайдуть за такі гроші" ... дуже радий за них, добре, що нас вже вони знайшли. Чому ніхто не скаже цим людям: "Розумієте, ваша квартира стільки не коштує" ... "Розумієте, покупцеві дуже потрібно" ... "Розумієте, у нього тумбочка для грошей не така вже й велика, а жити десь хочеться" ?

4. Місцезнаходження. Зауважте, друзі, це аж четвертий пункт в формуванні ціни. Хоча при цивілізованому ринку він повинен бути першим. Про те, що вся недвіжкі в Одесі розташована в центрі і біля моря, я вже писав. Додам до цього, що не завжди "квартира в центрі" коштує тих грошей, які за неї просять. Я знайшов трикімнатний "клоповник" (очі роз'їдало від запаху) в самому центрі за 27 тисяч. "Золота жила"? Я теж так думав, але, виявилося одне маленьке "але" - поруч знаходився офіс будівельної компанії, і більшість квартир в цьому будинку було викуплено цією ж компанією. Як надходять забудовники з такими будинками - запитайте у колишніх жителів будинків біля старокінкою і в "Климовський кварталі". Будується з корпораціями - слуга покірний. Так, пізніше виявилося, що будівельна компанія пропонує власникам двадцятку і не йде на поступки. Як надійшли власники? Накинули ще чуть-чуть і покликали ріелторів, які, в свою чергу, докинули свій інтерес. Нуачо, трійка на Базарній за такі гроші! Але, з "сюрпризики" ...

Якщо серйозно, буває зворотна ситуація: люди сидять на мішку з сріблом і одночасно скаржаться на життя. Ну типу, дивіться, це моя комуна біля Дерибасівської, а виглядає так, як ніби це общага на Ленселищі! Караул, куди дивляться комунальники! Ну так продай свій гадючник, купи повноцінну квартиру. "Нє, шо я лох, штолень, у мене з вікон Оперний видно". Ну, чувак, значить, тобі подобається жити в блощичнику, така твоя життя.

А старі дачі на Фонтані? Згорблена бабуся в калошах з 1950-х років бреде в дворової туалет. Жерти їй нічого - садить картоплю і капусту на землі, яка коштує сотні тисяч грошей. І що, думаєте вона продала дерев'яний сарай, купила собі чотири квартири, три здала і в одній оселилася сама, а на виручені гроші поїхала з альфонсом в круїз? Ні, вона пішла скаржитися в чийсь партійний офіс на пекельні умови життя. Від грошей за свою недвіжкі відмовилася, само собою, тому що є звичка, тому що "батьківщиною не торгують", тому що "зажрались капіталісти кляті - коли вже ця світова революція настане?".

Ну а якщо повернутися до тих, хто все-таки щось продає, то у нього логіка така: "Точно така ж квартира в центрі пішла за ці гроші. А раптом покупець не помітить, що це не центр? Тому не будемо вказувати вулицю і взагалі про неї говорити не будемо, давайте тільки про хороше, наприклад, про ремонт ".

5. Ремонт. Так, частенько продають ремонт, який, допускаю, може коштувати дорожче самої квартири. Так, ви тут мучилися, все зносили, все міняли, облагороджували, робили "для себе". І що? Хтось із вас допускає, що всі ці ваші арки, колони, завитки, балясини, недоладні фактурні шпалери блакитних і рожевих квітів з позолотою, ліжка з паланкіном в хрущовках, потрібні не всім? Чим хочете підкупити? Може, пилозбірником у вигляді венеціанської штукатурки? Або ванною кімнатою, облицьованої темно-червоною, а то і чорної з вензелями плиткою, в якій чомусь хочеться когось убити? Може, ліпниною з чорною пліснявою, яка утворилася, через те, що ви зекономили на вентиляції, в квартирі довго ніхто не живе, і вас харит її опалювати? Давайте дивитися правді в очі - чи ви десятки років шукаєте любителів кітчу і бикоко з мішком грошей, або прийміть за факт, що ваш ремонт ви не продасте за ті гроші, які на нього витратили. До речі, міф про те, що можна купити квартиру-раздолбиш, зробити ремонт і продати дорожче, теж сильний. І теж йде ще з 2007 року, коли квартири ще росли в ціні. Зараз - забудьте. Від цього відмовилися навіть ремонтні бригади, у яких в штаті є люди на зарплаті, налагоджені процеси і поставка дешевих будматеріалів. Якщо щось хочете самостійно зробити для продажу, то просто приберіть в кімнатах і підклейте шпалери. Як каже мій товариш: "Намажте губи" вашій квартирі. На сверхценнікі розраховувати не варто.

6. Стан будинку в цілому. Цей фактор виріс за останній десяток років. Так, тепер вважається важливим наявність у будинку ОСББ чи кооперативу з активістом-головою. Прибирання сходових клітин та двору, своєчасний ремонт дахів, загальних комунікацій, установка теплового лічильника, виразні договори з постачальниками комунальних послуг, порядок на горищі і в підвалі - як вважаєте, все це важливо для покупця? Взагалі, наявність активістів - це сьогодні плюс до вашій квартирі, плюс до її ціною. Якщо ж ваші сусіди - наркоманів і алкаші, то це і ваші проблеми теж - не пощастило саме вам, а не їм.

7. Розташування квартири - середній поверх, підвал, горище. Цими речами все ще хваляться і за них "накидають". В цілому, звичайно, це важливо. Але, без пункту № 6 - "Стан будинку в цілому" - безглуздо. Навіть якщо на середньому поверсі гіперремонт, квартира все одно буде залежати від загальнобудинкових комунікацій. Якщо вони в жопе - то і ви там же зі своїм середнім поверхом і гіперремонтом. Що стосується щедрих обіцянок: "Можна приватизувати підвал або горище", то з цим потрібно дуже обережно. Бо за законом нежитлові приміщення в багатоквартирному будинку належать не тим, хто їх перший захопив, і не тим, хто біля них живе, а всім-всім співвласникам квартир в будинку.

8. Відверта дезінформація. Нерідко дозволяє "набити ціну". Наприклад, майже завжди говорять "дах зроблений" або "підвал в порядку" в надії на те, що покупець туди просто не полізе. А якщо полізе? Значить, продавець виглядає відвертим брехуном, і покупцеві з ним не хочеться мати справу. Або нехай робить хорошу-прехорошую знижку. Серед інших часто брехливих меседжів: "Можливість поставити машину" (якщо домовитеся в битком набитому машинами дворі); вже згаданий: "Можна приватизувати підвал або горище" (в обхід сусідів, якщо підете на сірі схеми і з порушенням закону); "Будинок в черзі на капітальний ремонт" (нам обіцяли в ЖКСе, і ми віруємо в них) ...

9. Продаж міфів. Це взагалі приголомшливий пункт. Квартири "з історією": "Тут жив і працював професор Кіслихщей - зірка медицини світового значення" ... "Це квартира відомого письменника Гіперлупова" ... І самий маклерський сік - зовсім для наших людей, які люблять всякі лото та іншу кулі: "У цій квартирі жили багато поколінь заможних людей, тому ви напевно знайдете десь там укриття!"

Друзі-ріелтори, цей текст не претендує на аналітику і ні в якому разі не є камінчиком у ваш город. Я реально ціную ту допомогу, яку ви мені надаєте. Зв'яжіться зі мною в ефірах нашого медіа-простору. І чекаю відповідного поста про покупців - впевнений, про них теж можна розповісти багато всього цікавого. І про шаровиків, які свято впевнені, що ціну можна відразу скостити в два рази. І про "гастролерів", яким подобається безцільно шаріться по показам. Розповісте?

З питань придбання книг телефонуйте за тел .: 649-656, 649-660