Нові поправки до закону про пайове будівництво вступають в силу вже з 1 липня, якщо Держдума не погодиться відстрочити їх хоча б до кінця року. На етапі розробки закону передбачалося, що нововведення захистять громадян від недобросовісних забудовників, проте останні кажуть, що пайовикам за це доведеться заплатити. VL.ru розбирався, як зміниться ринок нерухомості і наскільки зросте ціна і без того недешевих квадратних метрів у Владивостоці.
Проблема ошуканих пайовиків гостро стоїть по всій країні, не оминула вона стороною і Примор'я. Десятки тисяч квадратних метрів житла, за які сплачено і свої кровні, і позикові, стоять мертвим вантажем і сумно дивляться на своїх власників порожніми віконними прорізами.
Для багатьох жителів краю «долевкі» - єдиний спосіб придбати своє житло за відносно невелику ціну. Причини різні: роз'їхатися з родичами, привезти ближче батьків, вкоренитися в чужому регіоні при переїзді. При цьому пайову участь - найдешевший спосіб покупки квартири. Здані новобудови стоять вже сильно дорожче, а «вторинка» взагалі дає фору за вартістю всього іншого ринку.
експерти пояснюють на пальцях, тобто в цифрах: середня забезпеченість житлом у Владивостоці становить 22,2 квадратних метра на людину при нормі в 28 квадратів. Річний приріст житлового фонду у Владивостоці становить приблизно 0,15 квадрата в рік.
«На сьогоднішній день вторинний ринок у нас визначає все ціноутворення і вся поведінка ринку, - говорить Сергій Косиков, генеральний директор ТОВ« Міський Ріелторський Центр ». - Середня ціна за квадрат - 95,6 тисячі. Це всього лише індикатор, який, в общем-то, ні про що не говорить. В реальності квартири в центрі коштують набагато більше 100 тисяч. Гостинки - теж більше 100 тисяч за квадрат. Квартири великого метражу теж, як правило, більш 100 тисяч за квадрат. Ціни досить стабільні, попит постійно мляво зростає. Кількість угод теж збільшується, але в основному за рахунок іпотеки ».
Періодичні спроби посилити контроль за забудовниками за допомогою змін в законодавстві робляться урядом регулярно. Але жорстко за девелоперів взялися торік. Регулювання пайового будівництва вироблялося по Федеральним законом № 214-ФЗ. Тепер до нього додається ще один акт - Федеральний закон № 218-ФЗ «Про публічно-правової компанії по захисту прав громадян-учасників пайового будівництва при неспроможності (банкрутство) забудовників і про внесення змін до окремих законодавчих актів Російської Федерації», він гаряче обговорюється і девелоперами, і урядом. При нинішньому варіанті, який представили «Ведомости», передбачувані поправки ускладнять життя всім, а в кінцевому підсумку вдарять по покупцеві.
У першому варіанті нових правил, які повинні були вступити в силу з 1 липня, забудовникам для початку будівництва необхідно надати до 40% власних коштів, а кредитів дозволялося залучати не більше 60% від вартості проекту. Також обмежувалися 10% витрати на зарплату, банкінг, рекламні матеріали і різні послуги.
Через рік, з 1 липня 2019 року, забудовникам потрібно було перейти на розрахунки через спецрахунки під контролем Центробанку. Тобто всі гроші, які надходили б від покупців, акумулювалися на ескроу-рахунку (з нього можна зняти кошти тільки за певних умов), на якому враховуються всі активи забудовника, а користуватися засобами можна було б тільки після здачі будинку в експлуатацію.
Втім, підсумковий пакет поправок, за який девелопери б'ються до сих пір, поки істотно змінити не вдалося. В ході переговорів з урядом з «попередньо підсумкового» варіанту документа пішло зобов'язання мати на рахунку 10% власних коштів, а дозволено залучати на цю суму позикові. Витрати на власну внутрішню діяльність збільшили з 10% до 25%, але тільки якщо забудовник подає звітність, що відповідає міжнародним фінансовим стандартам. Дозволено також витрачати кошти покупців на придбання нової землі для подальшої забудови. А ось на соціальні об'єкти та інфраструктуру витрачатися вже буде не можна. Тобто можна, але за свої, а не за часткові. Так як будувати дитячі садки і дороги повинні муніципальна влада.
Також забудовники зможуть залучати гроші для комплексного освоєння територій, тобто при наявності декількох дозволів на будівництво. А при наявності декількох пов'язаних між собою компаній можна буде брати в борг у «головний» до 20% вартості проекту.
Ескроу-рахунки теж залишаються, а відкривати їх можна не аби де, а тільки в спеціальних банках, уповноважених на цю процедуру регулятором. Зараз цих організацій, за даними Центробанку, всього 21 - це топові банки країни, серед яких Сбербанк, Альфа-банк, Совкомбанк і інші.
Вимога до відкриття спеціальних рахунків стосуватиметься всіх будинків, включаючи ті, які вже знаходяться в стадії будівництва. Якщо забудовник встиг поквапитися вже зараз і отримати дозвіл на будівництво на наступні роки, то він продовжує працювати за старими правилами. Решта готуються до змін: безпосередньо забудовник зможе продати тільки квартири в уже прийнятих комісією і введених в експлуатацію будинках. Квартири девелопер не зможе продавати. У цьому випадку договір пайового будівництва просто не буде реєструватися в ФРС. І за цим вже стежитимуть відповідальні органи.
Грошима на спецрахунку розпоряджатися буде можливо, але тільки за затвердженим урядом переліку операцій. Імовірно це покупка земельної ділянки, будівельні роботи, виплата зарплати та інші «планові» витрати. Такий акт, за інформацією «Ведомостей», зараз готується Мінбудом і Фондом захисту пайовиків. Але забрати собі свій прибуток забудовник зможе тільки після закінчення будівництва. Частина банків в центральних регіонах вже готова перейти на спецрахунку, ще частина - вже починає перехід. У Владивостоку ж банки, як кажуть забудовники, не готові до таких змін. Практичного застосування цих рахунків в нормальному режимі поки не спостерігається.
Втім, поправки про спецрахунках теж, начебто, вдалося пом'якшити. Передбачається, що в результаті забудовникам можна буде «дозовано» використовувати отримані кошти: 30% при завершенні нульового циклу, 30% по завершенні монтажних робіт, 30% після підключення мереж і 10% після введення будинку в експлуатацію.
Попередньо без змін залишається пункт про досвід роботи в якості забудовника, техподрядчіка або генпідрядника від трьох років. Це означає, що новим гравцям пробитися на ринок буде вкрай складно. Представники і великих, і невеликих фірм сподіваються, що все ж таки вдасться домогтися більш істотних змін або хоча б відстрочити вступ закону в силу. Обговорюватися поправки будуть на червневому засіданні Держдуми, але вже зараз зрозуміло, що правила гри змінюються, а платити за це буде кінцевий споживач.
«Структуру компанії потрібно буде поміняти, - говорить Андрій Іщенко, засновник компанії-забудовника« Аврора Буд ». - Чи залишиться та ж правова форма - ТОВ. Але зміниться назва - попереду буде написано «спеціалізований забудовник». Це статутні та реєстраційні документи компанії, не надто великі зміни. На ті об'єкти, які вже реалізуються, зміни не вплинуть. А ось після 1 липня потрібно буде будувати вже за новими правилами. У нас, у забудовників, дуже великі надії, що на червневому засіданні Держдуми ці вимоги будуть відстрочені хоча б до 1 січня 2019 року, тому що вони дуже жорсткі.
На ті об'єкти, які вже будуються, ціна зафіксована. Вони забудовниками прораховані за старими вимогам - на котловані дешевше, максимальна вартість при здачі будинку. А ось на нові об'єкти ціна підніметься відсотків на 5-7.
Звичайно, поправки дані необхідні, але вони несуть за собою і негативний аспект. Одне з ключових змін - це те, що компанія-забудовник повинна буде мати досвід в пайовому будівництві не менше трьох років і не менше 10 тисяч квадратних метрів. Це десь три десятиповерхових однопід'їздних будинку по 80 квартир. Це ставить під сумнів закон про вільний порте Владивосток, де забудовникам видають земельні ділянки без аукціону, але там є обов'язкова умова - новостворена компанія. З урахуванням нових поправок фактично всі створені компанії можуть повертати земельні ділянки державі і ліквідуватися ».
Андрій Іщенко, який є також і ініціатором двох законопроектів для захисту ошуканих пайовиків і дітей-сиріт, вважає, що і ці крайові закони, тільки-но з'явившись, можуть не заробити, оскільки під кожен такий проект потрібно буде шукати компанію з досвідом і засобами.
Поправки також створять певні складності для компаній, що працюють на ринку нерухомості. Забудовники проти його прийняття - він надмірно посилює вимоги. Представники галузі вважають, що краще було б залишити ту норму, яка зараз і працює, - страхування договорів пайової участі в державному фонді.
214-ФЗ від початку чітко розмежовував всі повноваження і дуже добре працював на пайовиків. Страхові поліси виписувалися на повну суму об'єкта на кожен договір. При цьому інспекція за будівельним нагляду відстежувала цільове витрачання коштів. А більш пізні зміни, 218-ФЗ і 304-ФЗ, вже вплинули більше на структуру самого ринку забудовників. Забудовники закликають визнати - ці закони перекладають тягар по оплаті квадратного метра на пайовиків, тому що вартість метрів буде рости.
Підсумкова ціна квадрата буде складатися з передбачуваних витрат забудовника. Це, звичайно, станеться не сьогодні і не завтра, але в разі прийняття поправок - вже скоро. Забудовнику доведеться вишукувати кошти або власні, або кредитні. І чим пізніше щодо стадії будівництва береться позика, тим вище відсоток. І ці відсотки, оскільки їх потрібно десь брати, будуть закладатися у вартість квадратного метра. Другий момент - майбутня відміна повної заборони продажу квартир в недобудованих будинках. Передбачалося, що цей захід почне діяти з 2020 року, проте в ході «Прямої лінії» Володимир Путін позначив новий термін - 1 січня 2019 року, тобто ще раніше, ніж дуже рано.
Якби гроші можна було залучити на період забудови, у них була б інша вартість. А після закінчення будівництва ціна цих же грошей збільшується. Тобто додаткові витрати знову впадуть на вартість квадрата.
Мінімально, по прогнозами девелоперів, вартість квадрата до 2020 року збільшиться на 40%. Вже зараз спостерігається стагнація на ринку нерухомості, пов'язана з купівельною спроможністю пайовиків. Навряд чи вона раптом виросла. Вплинути на неї може тільки політика щодо зниження ставки рефінансування, яку проводить Центробанк. Це в свою чергу вплине на зниження іпотечної ставки. Якщо протягом декількох років вдасться прийти до бажаних 4% річних, то тільки так люди зможуть виходити на покупку квартири. При цьому період кредитування буде збільшений з нинішніх середніх 15-20 до 30 років.
За дорожній карті передбачено, що з 2019 року спецрахунки стануть обов'язковими, хоча поки закон і не прийнятий. Профільні комітети в Держдумі розглядають варіант перенесення термінів. Закон для багатьох забудовників стане перешкодою до роботи, його вже намагаються змінювати. Деякі думали, що ці поправки - лобі великих забудовників, оскільки є вказують на це умови. Але, з іншого боку, вводиться нове правило - «один дозвіл на один будинок», яке вбиває комплексний розвиток, що практикується як раз великими компаніями.
Зміни в Федеральний закон 214-ФЗ частково накладають свій відбиток і на комплексне освоєння територій, тому що при цьому мається на увазі житлова і нежитлова забудова. А в поправках прямо кажуть - нежитлове будувати не можна, нехай будують влади. Тобто, з одного боку, точкова забудова, згідно з новим регламентом Владивостока, практично йде з ринку, але і комплексну розвивати не можна.
Ринок буде змінюватися в будь-якому випадку. Не виключено, що частина забудовників, особливо невеликих, або підуть, або увіллються капіталом і потужностями в більш великі компанії. Але всі визнають, що ринок зміниться і ціна виросте. Інтенсивність будівництва теж може знизитися, але не через те, що обсяги будуть зменшені, а через звалилася купівельної спроможності. Вся надія на те, що банки будуть знижувати свої вимоги або скасують початковий внесок. Але тут повинні бути бажання банків поступитися частиною свого прибутку і відповідна законодавча база.