Зміни кадастрової вартості земельних ділянок

1. Як розраховується кадастрова вартість земельних ділянок
2. Продаж і купівля землі по кадастрової вартості
3. Як повинна оцінюватися земля
4. Коли платити податки на землю
5. Зміни в кадастрової вартості землі у 2017 році
6. Новий податок на нерухомість по кадастрової вартості
7. Цілі і причини земельної реформи
8. Що в цей час відбувається на ринку землі, як кадастрова вартість відрізняється від ринкової?
9. Кадастрова вартість вище ринкової, що робити?
10. Як знизити кадастрову вартість нерухомості?
11. Замість підсумку - цікаві факти

Що таке кадастрова вартість? Кадастрова вартість (далі КС) земельних ділянок визначається по кадастровому номеру і відображається на кадастровій карті. Вона встановлюється державою і залежить від параметрів кожного наділу, ринкових цін. Контролюється положеннями Земельного кодексу РФ і актами органів місцевого управління.

За Податковим кодексом від цієї величини залежить розмір податку на землю.

Як розраховується кадастрова вартість земельних ділянок

Як розрахувати кадастрову вартість нерухомості:

КС = УПКС * площа виділеної ділянки.

УПКС - Питома показник КС - це кадастрова котирування земельного об'єкта в перерахунку на квадратний метр загальної площі наділу.

Продаж і купівля землі по кадастрової вартості

Ринкова та кадастрова вартість майже ніколи не бувають рівними. До 2017 року кадастрова вартість була нижчою за ринкову вартість землі.

За КС фіз. особа або юридична особа може придбати земельну ділянку у муніципалітету або держави відповідно до законів РФ. Виняток становить тільки продаж землі на аукціоні, про це докладніше нижче. У приватної особи, організації надів купується за ринковою вартістю.

Як повинна оцінюватися земля

За правилами, кадастрова вартість повинна встановлюватися з урахуванням багатьох факторів:

• Ринкова вартість: рівень цін на нерухомість в даній області;
• Розташування ділянки: місце розташування, віддаленість, оточення наділу;
• Вид призначення та вид використання;
• Інфраструктура на ділянці і поряд з ним: наявність, кількість, якість будівель;
• Якість землі; площа, вік ділянки;
• Соціальний і економічний розвиток району;
• Наявність комунікацій (газ, вода, електрика).

При зіставленні вищевказаних показників визначається цінність кожного конкретного земельної ділянки для економічного обґрунтування вартості (див. Новини економіки). Цю цінність і висловлює кадастрова вартість.

Згідно з цими правилами і методам оцінки, приміром, земельну ділянку сільгосппризначення, розташований за 300 кілометрів від великого населеного пункту в важкодоступній і важкодоступній з логістичної точки зору місцевості, повинен мати кадастрову вартість в кілька разів менше, ніж ділянку того ж призначення, такої ж площі, але розташований біля дороги або біля озера, поблизу великого міста і оснащений ЛЕП.

Коли платити податки на землю

За законодавством Російської Федерації, сплата податків власниками, орендарями земельних ділянок відбувається один раз на рік, причому в цьому році ми платимо податок за використання землі в попередньому році.

Зміни в кадастрової вартості землі у 2017 році

У грудні 2016 року відбулося раптовий і дивовижний перерахунок кадастрової вартості земельних ділянок, а саме - подорожчання в сотні і тисячі разів. Здавалося б - потрібно радіти, земля стала дорожче, а значить і володіти нею вигідніше. Але все не так просто.

Якщо, наприклад, в листопаді 2016 року кадастрова вартість ділянки становила 100 000 руб., То в грудні вона зросла до 15 мільйонів рублів!
Але характеристики ділянки при цьому не змінилися, а як це часто у нас буває - погіршилися - поля заросли, споруди розвалилися, дороги розкисли.

Також, важливий момент - ніхто з кадастрової служби не приїжджає оцінювати ділянку.
Гектари землі приблизно однакової площі, але різного розташування і якості земель (у шосе, біля водойми, в непрохідних заростях лісу, з ЛЕПом і без) стали коштувати однаково, все по 15 мільйонів.

Новий податок на нерухомість по кадастрової вартості

Зміни в ставці податку на майно - землю у 2017 році стосуються того, що з початку наступного року громадяни самі повинні будуть повідомляти про своє незареєстрованому майні. В іншому випадку, поштою прийде повідомлення для оплати податку (зокрема земельного) за три попередні роки. А це немало.

Для розрахунку суми податку на землю будуть використовувати кадастрову оцінку ділянки. В результаті відбудеться суттєве збільшення платежів до бюджету. Раніше платіж розраховувався виходячи з балансової вартості, що в рази занижував податкові надходження.

Збільшення податку буде проходити в кілька етапів, що дозволить рядовим росіянам поступово адаптуватися до зміненим принципам розрахунку. Щорічно платіж буде збільшуватися на 20%. Повна сума податку буде оплачуватися не раніше 2020 року.

На даний момент податкова ставка становить 0.3% від кадастрової вартості. Коли кадастрова вартість обчислюється мільйонами, то це зовсім німа сума.

Хто є основними власниками таких наділів - сільські жителі, пенсіонери, колишні працівники колгоспів, у яких зарплата або пенсія коливається від 5 до 10 тис. Рублів на місяць. Тільки для багатодітних сімей в даному випадку є спеціальні пільги.

Як він зможе платити такі податки щороку? При цьому на цій землі він вирощує овочі та фрукти собі на прожиток і на корм для худоби. Відмовитися від цієї землі - позбавити себе можливості займатися землеробством, овочі, фрукти і корм для худоби купувати на свої 10 тис. Рублів.

Цілі і причини земельної реформи

Податкові виплати будуть переводитися в держбюджету , Вони будуть новим джерелом наповнення держскарбниці. Розподілять їх на поліпшення інфраструктури, ремонт доріг та інші напрямки, які призначені для поліпшення якості життя населення. Причому відрахування будуть відразу ж надходити в бюджет місцевої адміністрації, що дозволить вирішувати проблеми з поліпшенням інфраструктури на місцях.

При цьому довіру жителів до системи розподілу податків в країні залишає бажати кращого, особливого в зв'язку з останніми подіями і корупційними скандалами.

Чи можна назвати метод поповнення скарбниці держави шляхом неймовірного підвищення податків з простих громадян справедливим і ефективним, особливо в умовах зростання інфляції і масових скорочень робочих місць на тлі кризи?

Що в цей час відбувається на ринку землі, як кадастрова вартість відрізняється від ринкової?

Ринкова вартість земель не виросла, на ринку об'єктів такої нерухомості в регіонах поки панує затишшя за оцінками експертів. Співвідношення таке, що середня ринкова вартість гектара землі сільгосппризначення, наприклад, в Псковській області становить 76 000 руб. (Згідно з аналізом оголошень про продаж землі), а ціна гектара землі по кадастрової вартості становить 2 млн. 3000 тис. Рублів (2 301 587 руб. - погляньте на кадастрову карту).

Виникає питання - звідки взялася величезна кадастрова вартість земель, в чому різниця?
І якщо раніше вона була зовсім іншою, то хто припустився помилки?

Кадастрова вартість вище ринкової, що робити?

Що робити, якщо власник землі не в змозі платити такий податок чи його земля не використовується за призначенням, наприклад, не виробляються сільгоспроботи на землі с / г призначення? Є кілька варіантів вирішення проблеми:

1. Відмовитися безоплатно від землі на користь держави.
При цьому обов'язок щодо сплати податку залишається за вами до тих пір, поки муніципалітет не продасть землю і не знайдеться її новий власник.
Таким чином, цей метод є дуже невизначеним, оскільки невідомо, коли знайдеться новий господар землі.

NB! При цьому держава володіє землею і буде продаватися землю новому власнику після кадастрової вартості, тобто по цій високій ціні.

2. Продати землю за ринковою вартістю. Знову буде потрібно час на пошук покупця, особливо якщо ділянка не представляє особливої ​​цінності.

Зараз можна помітити шквал оголошень про продаж земельних ділянок за безцінь, аби тільки позбутися і не платити в кінці літа божевільний податок. Але це несправедливо по відношенню до простих людей, власникам-селянам, які на цій землі вирощують овочі та фрукти собі на прожиток і корм для худоби. Відмовитися від цієї землі - позбавити себе можливості економії власних коштів, овочі, фрукти і корм для худоби купувати на свої 10 тис. Рублів.

3. Дочекатися отримання повістки в суд за несплату податку або невикористання землі. Підписати примусовий відмову від землі. Земля буде виставлена ​​муніципалітетом на аукціон, за підсумками аукціону ви можете отримати виплату компенсації. Як правило, вартість продажу виявиться вельми низькою, аукціон може не відбутися через відсутність покупців або покупця будуть шукати жоден рік.

NB! При цьому держава зможе продавати землю тільки за ринковою вартістю, тобто набагато нижча за ту, за яку ви повинні були платити податки!

4. Землі ІЖС (іноді с / г) призначення можна внести як заставу при отриманні кредиту в банку. Але доведеться за свій рахунок провести незалежну експертизу землі, потім від вартості земель буде вирахувано дисконт на витрати банку (у разі необхідності продажу землі0, вартість землі виявиться набагато нижчою за ринкову. Таким чином, ви викличете на себе тягар боржника, при цьому отримаєте копійки.

5. Перетворити пасив в актив - створити на землі джерело доходу: ферма, турбаза, проммайданчик. Але цей варіант нашим пенсіонерам майже не під силу, так як вимагає значних інвестицій .

Як знизити кадастрову вартість нерухомості?

Подати позовну заяву до суду на оскарження і зниження кадастрової вартості земельної ділянки.
З'ясувати, як в певному порядку можна оскаржити через суд завищену вартість об'єкта нерухомості, домогтися адекватної оцінки, перерахунку та зменшення податків, знову витратитися на незалежну експертизу і проведення судового засідання для прийняття рішення. Отримати результат, подати заяву на оскарження результатів при необхідності.

Замість підсумку - цікаві факти

• На початку січня 2016 року площа земель с / г призначення склала 383,7 млн ​​гектарів, в тому числі сільгоспугідь - 197,7 млн.
• 56 млн га земель с / г призначення за вказаною призначенням не використовується. Майже половина з них - землі, які знаходяться під управлінням держави.
• 15 липня 2016 року набрав чинності Федеральний закон - Мораторій на зміну кадастрової вартості земельних ділянок в сторону підвищення аж до 2020 року.