- Транспорт: метро, розв'язка і аеропорт
- Інфраструктура: школи, магазини і небезпечні сусіди
- Що будується: будинки, квартири і планування
- Хто забудовник і що з документами
- Механізм інвестування і терміни здачі
Автор: Григорій Мельничук
ЖК «Лебединий» втілює відразу кілька помітних тенденцій будівництва останнього часу. З одного боку, радикально близько до метро, що, здається, можна було б влаштувати навіть критий коридор з підземки. З іншого - така ж радикальна близькість до розв'язки.
До того ж - будівельний скандал і відсутність паспорта будівництва на паркані, неоднозначні «сусіди» у вигляді складних інженерних споруд ... Але зате впритул - озеро, хоч і штучне, а буквально через дорогу - автобуси в аеропорт. 3m2 детально вивчив новий проект від Perfect Group.
Транспорт: метро, розв'язка і аеропорт
Локація - мабуть, самий неоднозначний аспект ЖК «Лебединий», тому що тут є як багато плюсів, так і мінусів. Втім, крайнощі - куди більший шанс знайти свого покупця, ніж компроміс. Головне - не помилитися і все врахувати.
Житловий комплекс будується на місці знесеного радіоринку (він же будівельний), що розташовувався в зручній близькості до станції метро «Харківська». Виходів з підземки три, і на тому «вугіллі» развякі, де будується ЖК «Лебединий», виходу якраз немає. Але з огляду на різні «активності» у вигляді МАФів, таксі, маршруток і безлічі людей у інших виходів, це скоріше плюс - адже все одно найкоротша відстань до входу в метро складає трохи більше 200 метрів.
Правда, доведеться пройти по пішохідному тунелю під автодорогою, який регулярно подтоплівается ще з часів ринку. Ливневки тут немає, уздовж однієї стіни торговці влаштували піднятий тротуар з плит, але в дощові дні, особливо влітку, рівень води тут становив десятки сантиметрів.
Пішохідний тунель під автодорогою регулярно подтоплівается
Автомобільна розв'язка не надто перевантажена: вулиця Ревуцького - це, скоріше, внутрішня магістраль Харківського масиву, а не транзитна траса, як Харківське шосе. І хоча в ранкові години пік проспект Бажана тут часто ще «їде», для автомобільних поїздок на Правий берег краще вибирати Дарницький міст, а не Південний.
Автобан під вікном - не дуже приємне сусідство. Специфіка проспекту Бажана - величезна кількість фур, близько 1000 на добу. Оскільки з окружною дорогою в Києві не склалося, а Дніпро перетнути треба всім, шлях з Іспанії до Харкова в буквальному сенсі часто пролягає саме через проспект Бажана.
Специфіка проспекту Бажана - величезна кількість фур
Логістичний «бонус» для мешканців цих місць - наявність зупинки автобусів в аеропорт «Бориспіль», а також неформальної приміської автостанції, звідки відправляються рейси і далі - наприклад, в Черкаси. Наземного громадського транспорту трохи, з огляду на близькість метро, для поїздок по Лівому берегу багато маршрутів починаються у ринку біля станції підземки.
Інфраструктура: школи, магазини і небезпечні сусіди
Ця частина мегарайона «Осокорки - Позняки - Харківський» вважається «старої», в цьому є як позитивні, так і негативні моменти. З одного боку, на відміну забудовуються пізніше Позняков і зовсім недавно Осокорків, тут ще будували досить велика кількість шкіл і садочків, які хоч і переповнені, але знаходяться в пішохідній доступності. Так що, якщо вдасться влаштувати дитину, то возити не доведеться.
При цьому на відміну від добре обжитих Позняков і швидко зростаючих Осокорків торгова інфраструктура «небагата» - великих торгових центрів немає, зате у метро «Харківська» є продуктовий ринок і безліч невеликих магазинчиків і кав'ярень. Схожим «торговим коридором» ще недавно була територія біля нинішньої будмайданчика - однак на сьогодні від МАФів тут все зачищено.
Розвинена торгівля і на перших поверхах навколишніх будинків, а про те, куди переїхали магазінчкі знесеного будівельного ринку, можна дізнатися за численними банерів і написаним від руки оголошеннями на паркані будівництва ЖК «Лебединий».
Куди переїхали магазінчкі знесеного будівельного ринку, можна дізнатися за численними банерів на паркані будівництва
Неоднозначна ситуація і з зеленими зонами. Навпроти «через розв'язку» розташоване величезне озеро Вирлиця, колишній кар'єр, проте зоною відпочинку воно не є. Сумнівним місцем поки можна назвати і озеро Лебедине, що дало назву комплексу, - берег у самій будівництва не впорядкований, нерідко засмічений і малопридатний для приємних прогулянок.
Берег озера у самій будівництва не впорядкований, нерідко засмічений і малопридатний для приємних прогулянок
Трохи далі є невеликий пляж, з боку житлового масиву - упорядкована зелена зона на березі, ну а далі на захід - такі озеро, Мале Лебедине, у якого влаштований єдиний відносно великий парк району - Позняки.
Покупцям квартир в цьому ЖК, як і будь-якому іншому об'єкті на Позняках і особливо Харківському, варто пам'ятати про відносній близькості Бортницької станції аерації міської каналізації. Хоча враження мешканців району розходяться кардинально - від «смердить часто» до «майже не смердить, хіба що, коли вітер з півдня», проте такий неприємний «сусід» є і нікуди не дінеться.
Мерія вже кілька років веде діалог з японськими компаніями про модернізацію станції із залученням майже беспроцентрого кредиту, але коли це реалізується, поки невідомо. Така ж загальна для району проблема - сусідство з сміттєспалювальним заводом «Енергія», розташованим на південь від житлових кварталів.
До того ж є і близькі «інфраструктурні сусіди». З півночі до ділянки будівництва прімикат електропідстанція «Харківська» з потужною ЛЕП, а ближче до озера - очисні споруди зливової каналізації «Харківські», що, по всій видимості, кілька обмежить плани забудовника влаштувати зручний доступ до води. Втім, до цих об'єктів найближче будуть пізні черги ЖК «Лебединий», а перший будинок комплексу розташований на відстані в 150 метрів від очисних споруд і майже в 300 - від паркану електропідстанції.
Що будується: будинки, квартири і планування
Очікується, що ЖК «Лебединий» буде складатися з трьох будинків, які займуть всю ділянку колишнього ринку. Перший будинок вже активно будується - це 25-поверхова вежа, де заливають 13-й поверх монолітного каркаса. Другий будинок - п'ятисекційний 25-поверхівка у вигляді літери «Л», тут розпочато будівництво перших секцій. Всього в перших двох будинках заплановано 1560 квартир.
Перший будинок активно будується, вже заливають 13-й поверх монолітного каркаса
І третій будинок поки в планах, це Г-подібна трехсекционная 25-поверхівка, ближче всіх до електропідстанції та Очисні споруди, на 864 квартири. Анонсують також невеликий вбудований дитячий садок, закритий двір з охороною, благоустрій набережної, комерційні перші поверхи. Під комплексом повинен з'явитися підземний паркінг на 700 машиномісць. Питання зберігання автомобіля в цьому районі є актуальним, проте заявлені 700 місць не покриють і третини кількості майбутніх квартир.
Розпочато будівництво перших секцій другого будинку
Технологія будівництва традиційна для таких комплексів - монолітний каркас, зовнішні і міжквартирні стіни з керамоблоков, утеплені мінеральною ватою оштукатурені фасади, всі комунікації плануються міські.
У ЖК «Лебединий» доступні для інвестування 1-, 2- і 3-кімнатні квартири в першому будинку і першої секції другого будинку, а також дворівневі апартаменти на 24-25 поверхах. У першому будинку-башті на поверсі розміститься 8 квартир: 4 однокімнатних площею від 45,8 кв. м, три «двушки» площею від 73 кв. м і одна трикімнатна квартира в 92 кв. м.
Планування досить традиційні, проте просторі і зручні - немає ніяких непрямокутних приміщень і кухонь-віталень: всі кімнати окремі, а кухні досить просторі, щоб вважатися кухнями-столовими. Починаючи з «двійок» - два просторих санвузла, у всіх квартирах - засклені лоджії з виходом з однієї з кімнат (крім двох планувань з виходом з кухні).
Обслуговувати будинок буде три ліфти, правда один - протипожежний з виходом на зовнішній балкон - і формат його роботи поки незрозумілий. Також в загальному коридорі Н-подібної форми влаштовано аж п'ять комор на поверх - так що мешканці можуть розширити свою площу в частині зони зберігання.
Другий будинок складається з довгастих секцій коридорного планування, в першій секції на поверсі заплановано по 9 квартир, які будуть обслуговуватися трьома повноцінними ліфтами, коридорних комор тут вже не передбачено.
Метраж квартир у второрм будинку менше, ніж в першому: на поверсі представлено п'ять однокімнатних квартир площею від 27 кв. м, три «двушки» від 63 кв. м і одна трикімнатна в 85 кв. м. Планування, як і в першому будинку, традиційні - прямокутні окремі приміщення, в однокімнатних квартирах передбачені просторі гардеробні кімнати, навіть в двушках і трійці - компактні коридори. Лоджії також в кожній квартирі, а в трикімнатній їх дві.
Актуальні ціни на квартири в ЖК «Лебединий» на ЛУН.ua
Хто забудовник і що з документами
Станом на початок грудня, обов'язковий інформаційний щит на будмайданчику відсутній, принаймні, в загальнодоступних місцях. Що викликає ряд питань про законність будівництва. Зведення ЖК «Лебединий» ведеться під брендом Perfect group - цей відносно новий забудовник був представлений у вересні 2016 року.
Серед проектів, в яких бере участь компанія - «П'ятий квартал», «Вудсторія», «Французький квартал», Позняки-4-А, комплекси в Вишгороді, Чернігові, Борисполі. Однак найчастіше це саме співучасть з іншими девелоперськими брендами, а девелопером ЖК «Лебединий» заявлений тільки бренд Perfect group. Забудовником в договорах фігурує компанія «Ніка ЛТД», також бере участь фінансова компанія «Княгиня Ярославна», як і в інших проектах Perfect group.
Освоїти ділянку під житлову забудову пробували не раз: вперше ще в 1990-х роках, проте в дозволі на будівництво було відмовлено. Згодом тут намагався будувати і «Київміськбуд», але безуспішно - і в підсумку землю віддали в оренду під ринок ТОВ «Козак».
У жовтні 2015 року було прийнято рішення Київради №96 / тисяча дев'ятсот дев'яносто дев'ять розділити ділянку по вулиці Ревуцького, 40 на два: один, площею 2,3122 га, залишити за ТОВ «Козак», а другий в 0,0439 га - передати в оренду Сотниковій Тетяні Михайлівні під експлуатацію СТО по просп.Бажана, 1-т, яка дійсно розташована впритул до будмайданчика ЖК «Лебединий» з боку проспекту.
Однак, з огляду на будівельний бум в місті і певний занепад ринкової торгівлі, в ТОВ «Козак» вирішили, що побудувати житловий комплекс куди вигідніше, ніж «обслуговувати будови торговельного та адміністративного призначення і упорядковувати зелену зону», як зазначено в цільовому призначенні ділянки в договорі оренди , який укладений до 2019 року.
У 2016 році ТОВ «Козак» уклало договір про будівництво житлового комплексу з ТОВ «Ніка ЛТД», і почалося освоєння ділянки під нове призначення. В кінці того ж року почалися протести підприємців ринку, яких на той час було понад 300. Інформація про майбутню забудову надійшла торговцям ще влітку, а в середині жовтня 2016 року забудовник почав вивішувати банери ЖК «Лебединий».
Далі почалися знайомі по схожим об'єктів дії - відключення електроенергії підприємцям, примус підписати новий договір оренди, де термін - лише 3 місяці. Торговці створили профспілку і стали поширювати інформацію, нібито забудовувати зібралися і частина озера, і влаштували цілодобові чергування, з іншого боку підключилися ТІТУШКИ ... У підсумку, підприємців все ж вдалося виселити з ринку.
Що стосується дозвільної документації, то тут «не все гаразд». На цю адресу було видано картка тимчасового порушення благоустрою - для проведення реконструкції ринку. Власне, в базі ДАБК і фігурує дозвіл на проведення реконструкції майнового комплексу по вулиці Ревуцького, 40, видане в квітні 2017 року на ТОВ «Козак», яке в липні того ж року було замінено на ТОВ «Ніка ЛТД».
Таким чином, на сьогоднішній день ні на сайті будівництва, ні в публічному доступі, ні на інформаційному щиті, через його відсутність, інформації про декларації або дозволі на будівництво (а тут, зважаючи на кількість квартир понад 2000 однозначно повинна бути 5-я категорія і дозвіл ) не спостерігається. Що ж стосується озвучується торговцями теми забудови озера, то в 2007 році Київрада прийняла рішення про статус Лебединого як озера з відповідними охоронними нормами і затвердив площа в 12,2 га. Правда, вже в 2009 році рішення кілька коректувалося - на прохання «Київміськбуду». Втім, в опублікованих планах забудови засипка озера не передбачається.
ЖК «Лебединий» «відзначився» в списку проблемних будівництв. У вересні 2017 року під головуванням віце-прем'єр-міністра і міністра регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства Геннадія Зубка була створена міжвідомча робоча група з питань законності будівництва деяких столичних об'єктів, що викликають суспільний резонанс - і комплекс потрапив в список об'єктів розгляду.
Правда, на сайті Центру міжвідомчого моніторингу ЖК «Лебединий» не значиться - червоним як самобуд виділено лише сусіднє кафе на проспекті Бажана. В рамках конфлікту з торговцями були суди, одне з рішень постановило не перешкоджати будівництву.
Механізм інвестування і терміни здачі
Оформлення інвестування здійснюється через попередній нотаріальний договір купівлі-продажу з фінансовою компанією «Княгиня Ярославна», оплату рекомендують здійснювати через банк «Глобус». Оскільки значну частину квартир, за словами співробітників відділу продажів, в першому будинку отримає підрядник в рахунок виконаних робіт, вибір квартир поки що невеликий (квартири підрядника можна пошукати на вторинному ринку переуступки).
Вартість квартир залежить від ряду параметрів - орієнтація (квартири з видом на озеро дорожче, у двір - дешевше), поверховості (найдорожчі середні поверхи, нижні і верхні - дешевше), чим більше кімнат в квартирі, тим традиційно дешевше квадратний метр. Є розстрочка на 24 місяці - мінімальні 3% при більш 70% першого внеску, при першому внеску 20% - подорожчання 10% загальної вартості квартири, при виплатах фіксується вартість квадратного метра - проте є прив'язка до курсу долара.
Станом на початок грудня 2017 року, в першому будинку готовий каркас 13 поверхів і майже на всіх вже виконана кладка стін, в першій секції другого будинку вже ллють поверхи, в другій готовий цокольний поверх і починають заливати каркас поверхів, в 3-4 секціях працюють з палями, а для 5-ї виритий котлован. Також майже на 50% готове свайне поле паркінгу і ведуться роботи з благоустрою набережної. Закінчення будівництва першого будинку анонсують в останньому кварталі 2018 року, здача другого будинку - третій квартал 2019 року.