Літо пройшло, настала осінь, а разом з нею - гаряча пора пошуку приїжджими студентами житла на час чергового навчального року, а власниками вільної житлової площі - підходящих молодих людей, що гризуть граніт науки. У цій статті ми розповімо про те, які обов'язки накладаються законодавством на наймодавця в зв'язку зі здачею їм в оренду житлового приміщення.
Процедура укладення та реєстрації договору найму, сплати прибуткового податку з отриманих від здачі в найм житла доходів регулюється:
- Указом Президента Республіки Білорусь від 04.08.2006 № 497 «Про сплату прибуткового податку у фіксованих сумах» (далі - Указ № 497);
- постановою Ради Міністрів Республіки Білорусь від 12.09.2006 № 1191 «Про заходи щодо реалізації Указу Президента Республіки Білорусь від 4 серпня 2006 № 497» (далі - постанова № 1191);
- пунктом 2 ст. 173 і 179 Особливої частини Податкового кодексу Республіки Білорусь.
Договір потрібно укладати і реєструвати
Кожен потенційний власник вільної житлоплощі напевно задавався питанням: чи треба легалізувати свої стосунки зі здачі житла в оренду людині, який вселяється на відносно невеликий проміжок часу, не схильний базікати зайвого і готовий за невелику знижку завжди покластися, що він заглянув на вогник не більше ніж на годинку . На нашу думку, краще це зробити.
По-перше, процедура укладення та реєстрації договору найму максимально спрощена.
По-друге, розмір прибуткового податку в процентному відношенні до діючих в містах ставками найму житла просто смішний.
По-третє, укладений договір надає гарантії того, що в разі невиконання його умов, заподіяння матеріальної шкоди сторона за договором зможе залучити винну сторону до цивільно-правової відповідальності.
По-четверте, не треба буде залежати від милості сусідів, які в будь-який момент можуть «донести» куди слід про отримання власником вільного житла «нетрудових» доходів. До речі, нічого не завадить і скривдженому чимось мешканцеві опуститися до дрібного шантажу свого квартирного благодійника.
Якщо ці аргументи непереконливі, тоді ризикуйте своїм майном і здоров'ям, живучи в постійному страху бути схопленим за руку за несплату прибуткового податку.
Слід знати, що житлову кімнату (або всю квартиру) можна здати шляхом укладення договору найму або договору піднайму. Відмінність між цими договорами полягає в тому, що договір найму укладає власник житла, а договір піднайму - наймач житлового приміщення, що належить іншій особі або державі. Зміст обох договорів придумувати не треба - їх форми затверджені постановою № 1191. Усі необхідні правові положення там прописані, потрібно тільки заповнити порожні місця конкретними відомостями. Бланк договору можна знайти в ЖЕСе, а текст - в мережі Інтернет. Великого фактичного відмінності між договорами найму та піднайму немає, тому для зручності викладу ми будемо вести мову тільки про договір найму. Наймодавець (власник житла) повинен письмово укласти договір найму ще до того, як наймач (наприклад, студент) оселиться в кімнаті або квартирі.
При здачі житла в оренду протягом календарного року за двома договорами і більш на термін менше 15 днів кожен норми Указу № 497 та інших перерахованих вище актів законодавства не застосовуються. В цьому випадку слід керуватися іншими нормативними правовими актами.
На практиці часто має місце така ситуація, коли в одну кімнату заселяються двоє і більше студентів. Виникає питання: з ким з них треба укладати договір найму. Якщо звернутися до тексту договору, затвердженого постановою № 1191, то з нього видно, що наймач має право укласти один договір від імені всіх членів своєї сім'ї, вселяються разом з ним. Але студенти не є членами однієї сім'ї. Це означає, що укласти договір тільки з одним з них, вписавши інших в якості членів його сім'ї, не можна. Отже, власнику житла треба укладати договір з кожним з них. При цьому з кожного мешканця окремо у відповідній пропорції повинна стягуватися плата за проживання, а також за комунальні та інші послуги (якщо їх оплата передбачена договором).
Звичайно, можна це правило проігнорувати і укласти договір з одним з тих, хто вселився студентів. Але в такому випадку слід віддавати собі звіт в тому, що якщо який підписав договір відмовиться платити за своїх побратимів по навчанню (наприклад, через те, що ті не передали йому вчасно необхідну грошову суму), то стягнути з нього таку недоплату буде юридично неможливо, в тому числі і через суд. І виселити за чужі гріхи його не можна: якщо свої власні обов'язки він виконує належним чином, то закон буде на його боці.
До вселення тимчасових квартирантів договір найму треба не тільки зробити висновок, а й зареєструвати в місцевому виконавчому і розпорядчому органі (районна адміністрація, виконком) або ЖЕСе. Термін такої реєстрації складає 2 дні з дня подання договору. Однак якщо реєструє інстанції потрібно запросити документи або відомості від інших державних органів або організацій, то термін реєстрації договору збільшиться до 10 днів. Протягом 5 днів після реєстрації місцевий виконавчий і розпорядчий орган або ЖЕС, які зареєстрували договір, зобов'язані направити копію договору в податковий орган за місцем проживання власника житлового приміщення. Раніше цей обов'язок виконував сам наймодавець.
Безсумнівно, власника житла може турбувати питання про те, чи доведеться давати згоду на реєстрацію студента за місцем знаходження належного йому житлового приміщення. Як відомо, реєстрація замінила собою прописку, однак не всі пов'язані з нею проблеми виявилися раз і назавжди вирішеними. Ось чому громадяни проявляють обґрунтовану обережність при дачі згоди на реєстрацію нових мешканців. Можемо заспокоїти наймодавців: студенти денної форми навчання, яким не надано гуртожиток, підлягають реєстрації за місцем знаходження навчального закладу, в якому вони навчаються. При цьому орган реєстрації видає їм свідоцтво про реєстрацію за місцем перебування. Ці правила встановлені п. 30 Положення про реєстрацію громадян за місцем проживання і місцем перебування, затвердженого Указом Президента Республіки Білорусь від 07.09.2007 № 413.
Сплата прибуткового податку
Згідно з Указом № 497 власники квартир, що здаються в оренду квартир сплачують прибутковий податок у фіксованих сумах за умови, що їх дохід від здачі в найм житла не перевищує 500 базових величин за весь календарний рік. На 1 вересня 2010 р базова величина складає 35 000 руб., Отже, максимальний дохід за 2010 рік становить 17,5 млн руб. Ця сума відповідно зросте, якщо до кінця поточного року розмір базової величини збільшиться. У разі отримання власником здається в найм житла річного доходу, що перевищує 500 базових величин, він повинен буде платити прибутковий податок у загальновстановленому порядку. Сплачені суми податку підуть в залік.
Ставки фіксованих сум прибуткового податку встановлені рішеннями обласних, Київського міського Рад депутатів. Так, щомісячний податок за кожну квартиру, що здається в оренду кімнату (!) В залежності від місця розташування квартири (житлового будинку) в межах міста становить:
- в Мінську - від 1 до 2 базових величин;
- в Бресті - від 0,9 до 1,1 базової величини;
- в Гродно - 0,8 базової величини;
- в Гомелі і Вітебську - від 0,8 до 1 базової величини;
- в Могильові - від 0,5 до 0,83 базової величини.
Указом № 497 передбачено граничні розміри фіксованих сум прибуткового податку, які обласні та Мінський міський Ради депутатів не мають права перевищувати або занижувати.
Прибутковий податок сплачується до бюджету в попередньому порядку. Наймодавця надано право вибирати один із способів сплати прибуткового податку:
- помісячно. У цьому випадку перший платіж вноситься не пізніше робочого дня, наступного за встановленим в договорі терміном фактичного надання кімнати в оренду, наступні платежі - не пізніше 1-го числа поточного місяця;
- одноразово за календарний рік. У цьому випадку перший платіж вноситься не пізніше робочого дня, наступного за встановленим в договорі терміном фактичного надання кімнати в оренду, наступні платежі - не пізніше 1-го числа поточного року.
При зміні податкових ставок в першому випадку робиться перерахунок податку за наступні місяці, а в другому випадку внесення за рік суми податку перерахунку не підлягають. Якщо договір укладений не з початку календарного місяця або припинений до закінчення місяця, розрахунок податку проводиться пропорційно кількості днів здачі кімнати під найм в такому місяці.
Відповідальність за порушення законодавства
Згідно з Указом № 497 недотримання встановленої законодавством форми договору найму не звільняє власника квартири від обов'язку сплати фіксованих сум прибуткового податку. Законодавством не передбачено право наймодавця покладати на наймача обов'язки по сплаті прибуткового податку в бюджет. В силу цього ніякі домовленості на цей рахунок між сторонами договору найму не матимуть юридичної сили.
Згідно Загальної частини Податкового кодексу Республіки Білорусь невиконання платником податкового зобов'язання тягне за собою стягнення з нього несплачених сум податку і пені за прострочення сплати кожної такої суми. Несплата або неповна сплата суми прибуткового податку, вчинена умисно, згідно ч. 8 ст. 13.6 Кодексу Республіки Білорусь про адміністративні правопорушення (далі - КУпАП) тягне за собою адміністративну відповідальність у вигляді накладення штрафу в розмірі 20% від несплаченої суми податку, але не менше 5 базових величин.
У разі порушення правил укладення та реєстрації договору найму власник житла може бути також притягнутий до адміністративної відповідальності за порушення правил користування житловими приміщеннями (ч. 1 ст. 21.16 КоАП) - розмір штрафу складе від 10 до 30 базових величин.
-------------------------------------------------- ------------------------------
А чи знаєте ви, що фраза «Хто володіє інформацією, той володіє світом» стала знаменитою завдяки прагненню Ротшильдів першими дізнаватися новини. Це їх прагнення, а також єдине (крім грошей) хобі - розведення поштових голубів - одного разу допомогли їм зробити цілий статок.
Це було в 1815 році, коли після тріумфального повернення Наполеона, так званих «ста днів», фондові біржі чекали результату вирішальної битви при Ватерлоо. Чекали його і брати Ротшильди: Натан - в Лондоні, Якоб - в Парижі, попередньо добряче поповнивши свої голубники в північно-західній Європі.
Початок бою явно було за Наполеоном, про це сповістили Лондон. Але спостерігачі не передбачали, що на допомогу армії Веллінгтона прийде прусський корпус Блюхера, який і вирішить долю бою. Наполеон був повалений. Голуби з шифрованими донесеннями про це були терміново відправлені Ротшильдам. Вранці Натан вже журився з приводу успіхів Наполеона і продавав свої акції. Той же трюк виконав в Парижі і Якоб. На біржі почалася паніка - адже Ротшильди, які все новости дізнаються першими, продавали папери. Продавати почали все, стався обвал англійських, австрійських, прусських цінних паперів. А в цей час агенти Ротшильдів скуповували ці ж папери за безцінь.
Тільки через дві доби на біржі дізналися, що насправді Наполеон битву програв. Люди втрачали стану, а Ротшильди за один день заробили 40 мільйонів фунтів стерлінгів і стали володарями значної частини британської економіки.