Завищені ціни на житло у Владивостоці - міф

Ціна на нерухомість у Владивостоці сформувалася історично і не є завищеною. Вартість житла безпосередньо залежить від попиту, і якщо споживач не готовий платити більше, ціна буде знижуватися. Саме це відбувається зараз на ринку.

Про ці та інші тенденції на ринку нерухомості в умовах кризи в ході ефіру на PrimaMedia LIVE розповів директор агентства нерухомості «Міський ріелторський центр» Сергій Косиков.

- Сергій, що зараз відбувається на ринку нерухомості, наскільки підвищилися або знизилися ціни, якщо порівнювати з тим, що було півроку тому?

- Ціни росли в грудні. Тоді спостерігався ажіотажний попит, так як вкладення в нерухомість - один з небагатьох видів інвестицій, в якому можна напевно зберегти свої гроші. У грудні на ринку купувалося все, навіть неліквідні квартири, які стояли роками. За грудень зростання цін був близько 4%, якщо брати ситуацію за останні 2-3 роки, то це просто божевільне зростання. У січні зростання цін склало ще близько 3%, але це вже, наслідки. Зараз ми входимо в так звану фазу стабільності. Що буде далі - ще ніхто не знає.

- Ви сказали, що для ситуації останніх двох років стрибок цін на 4% - це велике зростання. До цього була стабільна ситуація?

- У нас же все рухається хвилями. У 2007-2008 році була справжня криза, до цього йшли, ринок до цього готувався. Зростання цін становив близько 47%. Потім була стабілізація і зниження цін в 2009 році на 15%. І з 2009 року річне зростання цін був близько 4-6% в рік, це було нормально, на рівні інфляції, потім пішла стабільність.

- За 2014 наскільки зросла ціна на квадратний метр у Владивостоці?

- За підрахунками нашого аналітичного відділу - на 14,5%. Великий внесок вніс кінець період з листопада по грудень.

- А зараз яка ціна на квадратний метр вторинного житла і в новобудові?

- На вторинному ринку на сьогоднішній день середня ціна кв. метра порядку 94 тисяч рублів. Є гостинки, причому вони можуть бути в не хорошому районі, де ціна більше 100 тисяч рублів, є трикімнатні квартири в хороших районах, де ціна від 75 тисяч до 80 тисяч рублів. У не самих затребуваних районах з недостатньою інфраструктурою ціна може бути 65-70 тисяч рублів за квадрат.

По новобудовах масового будівництва немає. Владивосток - один з небагатьох ринків, де ціна завжди варіюється від ціни по вторинному ринку.

- Зараз попит сильно впав. Які є прогнози з приводу майбутньої ситуації в країні, що може статися?

- Все буде добре! Насправді попит зараз просів, хоча і не так сильно як ми очікували, враховуючи грудневий попит, коли продавці в паніці знімали пропозиції. Сьогоднішній лютневий попит у нас в принципі на рівні попиту лютого минулого року. Можливо, в деяких сегментах ціни просядуть, в силу завищених цін в грудні.

- Які це можуть бути сегменти?

- Перш за все, це невеликі квартири, які найбільше купувалися: однокімнатні в хороших районах. Якщо в жовтні-листопаді середня ціна була 3,7 млн ​​- 3,8 млн рублів, то до кінця грудня така квартира коштувала вже 4,5 млн рублів, зараз ціни повернулися на рівень 4,2 млн - 4,1 млн рублів. Це падіння? Дивлячись з чим порівнювати.

- Криза на ринку нерухомості проявився своєрідно: не зростанням цін, а скороченням пропозицій про продаж, наприклад, судячи з оголошень в Інтернеті, господарі квартир в сніговий Паді різко пригальмували в бажанні обміняти квадратний метр на гроші, хоча ще в кінці минулого року таких оголошень було дуже велика кількість. Чи так це?

- У мене трохи інша інформація. Цим районом зараз цікавляться все, але це не індикатор ринку Владивостока, тому що велика частина квартир в новому мікрорайоні купувалася саме з метою продати. Кількість квартир на продаж в Сніговий Паді зменшилася не до Нового року, воно сильно зменшилася до вересня-жовтня минулого року. Все увійшло в фазу стабільності. Ситуація тільки недавно нормалізувалася: всі хто хотів продати - продав. Якщо ми говоримо, що у Владивостоці близько 150 тисяч квартир є на ринку, то при нормальному режимі продається 3,5 тисячі - 4 тисяч об'єктів. Під час кризи їх продається близько 2,5 - 3 тисяч. У процентному співвідношенні в Сніговий Паді їх продається ні більше, ні менше.

Так, скорочення пропозицій є, але якщо ми говоримо, про те, що в грудні половина квартир навіть неліквідних була куплена, є і продавці, які в паніці зняли квартири з продажу. Природно, зараз квартир менше.

- Про якусь залежність ціни квартири від курсу долара говорити не доводиться?

- Практично ні. Курс долара, особливо такими стрибками, впливає на попит. Менше попит - відповідно ціни будуть стояти на місці, або якось коригуватися трохи вниз.

- На думку фінансових аналітиків, ринок нерухомості в Приморському краї повинен неминуче звузитися, просто тому що не буде грошей у населення, а на зростання доходів з нинішньою інфляцією сподіватися не доводиться. Чи згодні ви з цією точкою зору, що ринок нерухомості буде звужуватися?

- Якщо говорити мовою фінансових аналітиків, то звичайно попит зменшиться, природно, кількість угод знизиться. Якщо взяти криза 2008 року - класику, він абсолютно не схожий на нинішню кризу, який я взагалі кризою не вважаю. Якщо в стабільній ситуації здійснюється близько 1 тисячі угод на місяць по Владивостоку, в 2007 році, коли був ажіотажний попит - доходило до 1,5 тисячі реєстрацій, то в 2009 році - реєструвалося 500-600 угод, тобто в два рази кількість угод знизилася , але ринок не встав.

За нашими прогнозами, в цьому році буде реєструватися 700-800 угод, тобто на 30% платоспроможний попит знизиться.

Природно частина людей з ринку піде або відкладе свою покупку.

- Який був відсоток покупок квартир в іпотеку і що відбувається зараз?

- Навіть якби не було нинішньої ситуації з економікою, то все одно попит б трохи знизився, тому що, коли ми говоримо про стабільному ринку, то відсоток іпотечних угод повинен йти близько 20-25%. Ми дивимося свої угоди, угоди партнерів, постійно перебуваємо в контакті з банками, приблизно уявляємо ситуацію. У минулому році вже до середини року, по крайней мере, на нашу агентству і наших партнерів частка іпотечних угод була близько 40-45% - це погано, це означало, що іпотека добре підтримувала ринок.

На сьогоднішній день частка іпотечних угод знизиться до 10-15%.

В середньому ставки по іпотеці були 12,5-13%, хоча можна було взяти і під менший відсоток. Зараз ставка по іпотеці від 14,5% до 16%, різниця відчутна, тому ринок іпотеки знизиться. З деякими банками ми готуємо цикл семінарів і спецпрограм, щоб люди не боялися виходити на ринок, тому що житлові умови потрібно міняти. Але коли з усіх боків люди чують «криза - криза», вони починають боятися, це перш за все моральний тиск. Ринок нерухомості дуже схильний до емоційного впливу.

- А ринок комерційної нерухомості, що відбувається з ним у Владивостоці?

- Ринок комерційної нерухомості - це в чистому вигляді економіка. Якщо компанія не може відпрацьовувати свої обсяги, природно, вона переїжджає в офіс поменше. Найбільше в цей час постраждали офісні будівлі не найвищого класу. Будинки класу А (хоча я категорично проти того, що є такі будівлі), Б + - ці будівлі постраждали найменше. Наш офіс, наприклад, в дорогому будинку і вільних приміщень немає. Компанії, які не дуже добре відчувають себе на ринку, зараз зменшують свої площі.

- Чого не вистачає на ринку комерційної нерухомості?

- Бракує вольового рішення адміністрації Приморського краю, щоб розвивати бізнес. Ринок комерційної нерухомості під нього підлаштуватися. Зараз найкращий час, щоб починати нові проекти. Тому що через рік-два ситуація однозначно зміниться в кращу сторону. Ті, хто сьогодні почав свій проект, будуть першими, у них не буде конкурентів, і бізнес про це знає.

- Чи згодні ви з твердженням, що ціна на нерухомість у Владивостоці невиправдано завищена?

- Ні в якому разі. Це ж не хтось навмання сказав, що це буде коштувати стільки. Це приватний ринок. Ринок можна регулювати законами, держава це розуміє, потихеньку до цього йде, з тими ж прибутковими будинками, коли створюється цивілізований ринок, з тієї ж іпотекою, будівництвом нового житла і т.д.

За будь-яку квартиру ціна тільки така, яку готовий дати покупець. Якщо покупець не готовий, покупця не буде, і ціна знизиться. У нас просто історично склався такий рівень цін.

Я не прихильник соціальної підтримки при придбанні житла. На жаль, завжди ці програми якісь половинчасті. Більшість людей вважають: я сам заробити на квартиру не можу, буду чекати допомоги держави. А допомога держави повинна бути проста - дати людям можливість заробляти. Ми не за те, щоб не було багатих, ми за те, щоб не було бідних, тоді ринок сам себе буде регулювати.

- У адміністрації Приморського краю є бажання зробити квадратний метр житла ціною в 40 тисяч рублів. Чи є можливість зробити це в новобудові у Владивостоці?

- Можна побудувати житло з ціною 40 тисяч рублів за квадратний метр, адміністрація краю в цьому випадку говорить про малоповерховому будівництві, але і тут, як завжди трохи лукавлять. Тут однозначно не враховується, ні вартість землі, ні вартість комунікацій, за великим рахунком, не враховується реальна вартість будинку. У нас в краї таких додому не роблять, їх треба вести з Сибіру, ​​з Заходу. І це буде не завтра. Так, можна виділяти землю. І моя сім'я отримала ділянку, як багатодітна . Але ми навіть пікнік там влаштувати не можемо. Пригнати туди техніку, під'їхати на машині, почати якісь роботи ми не можемо. Можливо, коли-небудь це станеться, але сподіватися на це не варто, треба сподіватися тільки на себе.

- Що чекає ринок будівництва в Приморському краї?

- Собівартість збільшиться, так як весь наш ринок будівництва дуже сильно зав'язаний на імпорт. Можливо, буде поштовх, щоб перейти на технології, які розробляють наші інститути, які чомусь поки не впроваджуються. По житловому будівництву те ж саме - собівартість підвищиться, але не кардинально, тому що крім собівартості матеріалів, є ще вартість землі, робочої сили, вартість проекту - це не залежить від курсу долара. Якщо говорити про житло, то мінімум в чотири рази більше потрібно будувати, щоб зрівняти платоспроможний попит по новобудовах. Все буде добре, особливо у тих, у кого проекти зараз на початковій стадії, хто нормально спланував свою діяльність, хто розуміє, що можна правильно будувати. Покупці є на ринку, головне, щоб у них була впевненість, що будинок буде добудований. Буде впевненість - будуть купувати і будувати.

- Хотів дізнатися про якість елітного житла і того, що є ...

- Якщо ми говоримо про елітне житло, скажу тільки свою думку. Це не тільки італійський цегла і матеріали з Мілана. Усе інше, це ще і весь спосіб життя поруч з будинком: хто сусіди, в якій двір я виходжу, де у мене стоїть машина і т.д. Якщо все на вищому рівні, то це елітний житловий комплекс. Якщо я живу в елітному комплексі, в якому з вікна бачу сусідську общагу і постійні розбірки - це не елітне житло.

Є будинки хорошого бізнес класу, досить дорогі, з хорошим рівнем оточення, але елітного житла у нас немає.

- Давайте поговоримо про якість будівництва на ринку. Якість бізнес-житла завжди відповідає заявленому?

- Я не експерт в будівництві, звичайно, але розмовляючи з експертами дізнаєшся, що якість у нас жахливе. Одна з причин - відірваність проектувальника від реальних будівельників. Часто-зустрічається ситуація, коли в кінці добудовують не так, як було заявлено спочатку і красиво намальовано, а так як взагалі можна було добудувати. Уже не встає питання про те, щоб побудувати щось супер, ну і плюс якість самих матеріалів. Люблю Росію, але це поки що Росія.

У нас немає, на жаль, зараз нормального контролю якості, навіть всередині компанії. Була б нормальна конкуренція - ситуація змінилася б кардинально. Зараз конкуренції практично немає. Якщо бізнес може десь заощадити і побудувати на межі якості - він побудує на межі якості, тому що це вигідно, це прибуток.

Соціальна відповідальність - це добре, але якщо ти будеш тільки соціально відповідальний, а твої конкуренти побудують швидше і дешевше, то ти не виживеш. Так, ти будеш хорошим хлопцем, який тримає невисокі ціни і будує супер. Але у нас це не затребуване. Буде хороша конкуренція - буде і якість будівництва.

- На даний момент, які райони у Владивостоці вважаються кращими і гіршими?

- У мене своя думка на цей рахунок. Можу сказати, які райони затребувані і високі за ціною: за багато років у Владивостоці картина практично не змінилася. Наприклад, за останні п'ять років район Другий річки наздогнав по затребуваності район Сторіччя, який завжди був досить дорогим. Тут будинки досить старі, так, море близько, але велика загазованість. Третя робоча активно забудовується і користується хорошим попитом.

традиційно центр , Егершельд , Некрасовська - найдорожчі і затребувані райони Владивостока.

Перша річка здала свої позиції об'єктивно, в силу житлового фонду, який там знаходиться, і розташування району. Вона вже не входить в трійку лідерів. Егершельд поки ще входить, але це буде недовго. Хоча, якщо побудують кільцеву дорогу, то Егершельд буде в топі. Снігова Долина - прекрасний район. Я сам, як з'явилася можливість, поміняв квартиру на Другий річці на нерухомість на Сніговий Паді. Зараз ціна там зрівнялася з ціною на другий річці , БАМі. Так як пропозицій стало набагато менше, то і ціна трохи підросла.

На початковому етапі навколо району ходило багато чуток, багато негативу. Можна було продати хрущовку на Другий Річці і купити шикарну двокімнатну квартиру в Сніговий Паді. Це унікальний район, є місце для прогулянок, є дитячі майданчики. Так, є проблеми з керуючою компанією, з вивезенням сміття, зі дворами, але їх можна вирішити.

Джерело: www.primamedia.ru