Завдаток за квартиру

1. В якій формі оформити передачу завдатку за квартиру?
2. Документи для оформлення завдатку
3. Яким повинен бути розмір завдатку за квартиру?
4. Правові наслідки порушення зобов'язання, забезпеченого завдатком

Завдаток за квартиру - Ukrjurist.com.ua з досвіду юридичної практики знає, що багато покупців нерухомості плутають такі поняття як «задаток» і «аванс», сприймають їх як синоніми, що позначають одне і те ж поняття. Однак ці два поняття юридично розрізняються. Їх особливості треба знати, оскільки різні правові наслідки їх застосування при здійсненні договору купівлі-продажу.
У сьогоднішній статті ми поговоримо про завдаток при купівлі-продажу квартири, його суті та юридичної значимості.

Згідно Цивільного кодексу України завдатком є ​​грошова сума або рухоме майно, яке покупець квартири передає продавцеві квартири в рахунок належних з нього за договором купівлі-продажу платежів, а також на підтвердження зобов'язання, що виникло і в забезпечення виконання цього зобов'язання.

З визначення поняття завдатку слід, що завдаток за квартиру одночасно виконує дві функції - виступає способом платежу і одночасно способом забезпечення виконання зобов'язань. Тобто є гарантією виконання зобов'язань з боку продавця квартири, що, звичайно ж, важливо для покупця нерухомості. У разі порушення зобов'язань з боку продавця, завдаток за квартиру повинен бути повернутий покупцеві в подвійному розмірі. У разі, якщо зобов'язання не були виконані самим покупцем, сума завдатку, передана в рахунок договору купівлі-продажу, залишається у продавця.
Однак слід враховувати, що відшкодування завдатку за квартиру в подвійному розмірі буде можливо за умови правильного оформлення завдатку. Передача завдатку повинна бути оформлена виключно в письмовій формі, при оформленні завдатку за квартиру необхідно чітко вказати, що передана продавцю сума є завдатком, інакше ця грошова сума буде авансом.

На практиці зустрічаються випадки передачі завдатку за договорами про завдаток, договорів про наміри, або ж на підставі розписок. Все це згодом в разі виникнення спору призводить до затяжних судових процесів, рішення за якими можуть бути прийняті і не на користь покупця.

В якій формі оформити передачу завдатку за квартиру?

Передача завдатку повинна бути оформлена виключно в письмовій формі. Мова в цьому випадку йде не про розписці в отриманні грошової суми. Розписка в такій ситуації не буде допустимим доказом оформлення угоди по забезпеченню зобов'язання в письмовому вигляді.
Оптимальний юридичний рада з оформлення передачі завдатку за квартиру - умова про завдаток прописати в самому договорі, який їм забезпечується, або ж угоду про завдаток оформити шляхом укладання додаткової угоди до основного договору.

Документи для оформлення завдатку

Як уже згадувалося вище, оптимальним способом оформлення завдатку за квартиру є або вказівка ​​в основному договорі умови про завдаток, або ж вказівка ​​про це в додатковій угоді до основного договору, в даному випадку - до договору купівлі-продажу квартири. Тому необхідними документами для оформлення завдатку за квартиру є документи на об'єкт нерухомості, і документи, що засвідчують повноважність прав продавця і покупця.

В даному випадку покупець квартири від продавця повинен запросити такі документи:

• оригінал паспорта та ідентифікаційного коду продавця квартири;
• оригінал правовстановлюючих документів на об'єкт нерухомості (такими документами можуть бути договір купівлі-продажу квартири, договір міни або договір дарування, свідоцтво про право власності в порядку спадкування, рішення суду, свідоцтво про право власності, інформаційна довідка з Державного реєстру реєстрації прав на нерухоме майно );
• технічна характеристика об'єкта нерухомості (довідка БТІ, технічний паспорт). Рекомендуємо зіставити дані технічних документів з правовстановлюючими документами, так як бувають випадки, коли було проведено перепланування квартири без відповідного оформлення, що згодом може збільшити як матеріальну сторону угоди, так і її часові рамки;
• документи, які засвідчують родинні зв'язки (свідоцтво про укладення шлюбу, свідоцтво про смерть, шлюбний контракт);
• інформацію про наявність неповнолітніх дітей у продавця квартири і їх прописку в даній квартирі (це необхідно зробити, так як процедура виписки неповнолітніх дітей більш тривала і вимагає узгодження з органами опіки та піклування).

До того ж, не забувайте, що ви можете самостійно перевірити дані по об'єкту нерухомості (в т.ч. перевірити наявність обтяжень по майну) через Державний реєстр речових прав на нерухоме майно, використовуючи дані як продавця (ідентифікаційний код і паспортні дані), так і адреса об'єкта нерухомості ( https://kap.minjust.gov.ua/ ).

Важливою інформацією при укладанні договору купівлі-продажу квартири може бути інформація про наявність судових спорів по цьому об'єкту нерухомості. В даному випадку можна звернутися до Єдиного реєстру судових рішень. При цьому слід враховувати, що дані фізичної особи (його П.І.Б.) у відкритому доступі відсутня, але можна спробувати промоніторити дані за адресою та ідентифікаційним даними об'єкта нерухомості ( http://www.reyestr.court.gov.ua/ ).

Також рекомендуємо зіставити дані, зазначені в документах, що засвідчують особу продавця, з даними, які вказані в правовстановлюючих документах на квартиру, звернути увагу на наявність дописок, описок, помилок в написанні прізвища, імені, по батькові, найменування міста, вулиці і т.д.
Чи існують терміни для передачі завдатку за квартиру?

Чинними нормами законодавства не встановлено ні мінімальні, ні максимальні строки внесення завдатку за квартиру. Це все встановлюється самими сторонами договору (покупцем і продавцем). На здійснення угоди можуть вплинути як об'єктивні, так і суб'єктивні причини, а завдаток за квартиру в даному випадку виконує роль способу забезпечення угоди. Причинами, що впливають на терміни, можуть бути наступні причини: фактична готовність необхідних документів на квартиру (довідок-характеристик, довідок про наявність або відсутність боргів, здійснення виписки з квартири і т.д.). Головне в цій сіуаціі - вказати всі ці моменти в договорі, так як в разі невиконання зобов'язання кожна зі сторін договору несе встановлену відповідальність (покупець може втратити суми завдатку за квартиру, а продавцеві в разі невиконання зобов'язання доведеться повернути завдаток за квартиру в подвійному розмірі). Бажано також в договорі окремим розділом вказати форс-мажорні обставини, в разі настання яких відповідальність за невиконання зобов'язань не наступає.

Яким повинен бути розмір завдатку за квартиру?

Як і в вищевказаному випадку з термінами передачі завдатку, нормами чинного законодавства не передбачено його певного розміру. Виходячи з практики, розмір завдатку за квартиру зазвичай варіюється від 2% до 5% (це буває рідко) вартості об'єкта нерухомості. Але необхідно брати до уваги, що на вартість квартири може вплинути ситуація на ринку нерухомості, наприклад, квартири можуть зрости в ціні, і, відповідно, продавцеві може бути вигідніше повернути завдаток навіть в подвійному розмірі, але при цьому отримати прибуток при продажі квартири за більш високу ціну.
Також встановлення терміну передачі завдатку за квартиру може бути вигідно продавцю з таких міркувань. У разі продажу об'єкта нерухомості, володіння яким здійснюється протягом трьох років, дохід від угоди не оподатковується, за умови укладання угоди протягом звітного податкового року. Тому в такому випадку з позиції продавця може бути запропоновано встановити тимчасові рамки в зазначеному діапазоні (в залежності, звичайно ж, від фактичного терміну володіння квартирою).

Правові наслідки порушення зобов'язання, забезпеченого завдатком

Правові наслідки порушення або припинення зобов'язання, забезпеченого завдатком передбачені статтею 571 Цивільного кодексу України. А саме: якщо порушення зобов'язання сталося з вини покупця (боржника) - завдаток за квартиру залишається у продавця (кредитора), в разі ж, якщо порушення зобов'язання сталося з вини продавця, то він (продавець) зобов'язаний повернути покупцеві завдаток за квартиру і додатково оплатити суму в розмірі завдатку (або його вартості, якщо завдаток виражений в рухоме майно).
Крім цього, не варто забувати, що ч. 2 ст. 571 Цивільного кодексу України передбачено, що сторона договору, винна в порушенні зобов'язання, має відшкодувати другій стороні збитки в сумі, що перевищує розмір (вартість) завдатку, якщо інше не передбачено договором.

Читайте більше на сайті