Завдаток при покупці квартири: важливі моменти

Отже, ви нарешті знайшли квартиру (будинок, ділянка) вашої мрії, і тепер радісно плануєте, як будете обживатися в новому житлі: що потрібно добудувати, а що переробити ... Опуститеся ненадовго з небес на землю для вирішення декількох нагальних питань.
Найважливіше питання на даний момент: потрібно, щоб обрана квартира дісталася саме вам. Ви можете бути настільки захоплені квартирою, що готові здійснити операцію тут і зараз, але це в будь-якому випадку неможливо.
По-перше, угода купівлі-продажу полягає у нотаріуса, навряд чи ви і продавець готові вмить бігти в нотаріальну контору для укладення договору купівлі-продажу квартири.
По-друге, жоден нотаріус не допустить проведення операції, якщо не вистачатиме хоча б одного документа для продажу квартири.

Для підготовки цих документів у продавця може піти тиждень, а іноді і цілий місяць. Гарантії того, що за цей час не з'явиться покупець з більш вигідною пропозицією, зрозуміло, немає. Тому якщо у продавця не готові необхідні документи для продажу квартири, про покупку квартири можна й не мріяти в найближчі два-три дні.
Як переконати продавця, що ви серйозний покупець, а не черговий цікавий турист? Як зробити, щоб продавець сподобалася вам квартири призупинив її продаж? Як уникнути шахрайства і не зіткнутися з тим, що напередодні угоди буде підвищена ціна на квартиру? Всі ці питання може вирішити завдаток за квартиру (не плутайте з авансом або заставою!)

Незважаючи на те, що завдаток - широко застосовувана практика, мало хто з учасників угоди, в тому числі ріелтор, розуміють його суть.

У чому полягає сенс завдатку при купівлі квартири?

Це сума, яка видається однією стороною договору іншій стороні як доказ підтвердження договору, як забезпечувальний захід і в рахунок належних з неї платежів.

Іншими словами, якщо покупець хоче купити товар, він дає продавцеві певну суму, щоб продавець повірив у серйозність намірів, якщо угода відбудеться, ця сума зараховується в рахунок оплати товару. Завдаток - одна з найдавніших форм забезпечення виконання зобов'язань, вона була відома ще древнім римлянам і активно використовується в сучасному світі.

Основні положення про завдаток можна прочитати в ст. 380 і 381 § 7гл. 23 ГК РФ. Здається, лише дві статті, нічого особливого, але за цією уявною простотою можна побачити безліч списів, зламаних в залах судів всіх юрисдикцій і інстанцій.

Завдаток має 3 функції:

Забезпечувальна (є стимулом для боржника виконати належним чином умови договору)
Доказательственная (доказ укладення договору)
Платіжна (якщо умови договору виконуються, завдаток зараховується в рахунок оплати)

Купуючи квартиру, ріелтор, як правило, відразу попереджає свого клієнта про завдаток за вподобану квартиру і пропонує підписати угоду про завдаток. Якщо угода купівлі-продажу не відбудеться з вашої вини (наприклад, ви знайшли більш цікавий варіант і т.д.), гроші залишаться у продавця. Якщо ж продавець відмовляється продавати квартиру (наприклад, у нього знайшовся покупець, який запропонував велику суму), він буде зобов'язаний сплатити вам завдаток у подвійному розмірі. З одного боку все зрозуміло і ясно. Але на практиці може виникнути багато проблем.

сума

Незважаючи на те, що розмір завдатку не закріплений правовими нормами, прийнято вносити аванс в розмірі від 5% до 10% від вартості квартири. Сума залежить від вигоди, наприклад, покупець керується тим, що хоче зберегти цей варіант за собою. Продавець наполягає підвищити суму завдатку в тих випадках, якщо ціна при покупці квартири (або продажу квартири) була завищена. В обох ситуаціях сторони є зацікавленими особами в обов'язковому укладанні угоди.

Для кого вигідний мінімальний розмір завдатку

Якщо клієнт не впевнений у своєму виборі, він може наполягати на мінімальній сумі завдатку, ймовірно, він шукає більш вдалий варіант і йому шкода втрачати суму завдатку.
У деяких випадках продавець може наполягати на мінімальній сумі завдатку при купівлі квартири. Це ймовірно за умови, якщо спочатку ціна була занижена, а продавець хоче продати квартиру іншому покупцеві, який запропонував більш вигідні умови.

Завдаток, аванс або щось ще

Перша трудність. Завдаток, як правило, ви будете вносити за попереднім договором. Причини, за якими будуть наполягати підписати цей попередній договір, можуть бути самими різними: ріелтор звик працювати за такою схемою, вона ніколи не давала збоїв, не готові документи на квартиру і т.д. Згідно зі статтею 429 ЦК РФ, попередній договір свідчить про бажання сторін укласти договір на умовах, визначених попереднім договором. Майнові (грошові) зобов'язання при цьому не виникають. Крім цього, завдаток забезпечує лише договори, які вступили в дію. Приходимо до висновку, що завдаток при покупці квартири не може виконати всі три функції і перестає бути таким. Тому якщо у вас є сумніви щодо сплаченої суми, суд буде вважати цю суму як аванс, положення про завдаток не застосовуються, а вам не вдасться отримати подвійний розмір завдатку, який передбачений законом.

Слід пам'ятати, якщо вже в рамках попереднього договору не дійсно угода про завдаток, значить відмова від угоди не дає права продавцеві привласнювати собі отриманий аванс. Ці гроші повинні бути повернуті вам, так як в зворотному випадку має місце бути безпідставне збагачення (ст. 1102 ДК РФ).
Друга складність. Завдаток вноситься за агентським договором. Перш ніж почати з вами роботу, кожен ріелтор пропонує вам підписати агентський договір, згідно з яким, його послуги будуть оцінюватися в певну суму. При цьому особливо спритні ріелтори примудряються взяти з невдалих клієнтів завдаток за квартиру, яку вони ще тільки збираються шукати. Розмір завдатку при цьому є фіксованою сумою або на підставі даних про переважному варіанті нерухомості. Пам'ятайте, те, що для вас оголосять завдатком, ніколи в житті таким бути не буде. Цю суму можна назвати навіть авансом, так як гроші отримує посередник, а не продавець або уповноважена особа. По суті ці гроші є збагаченням і можуть бути стягнуті через суд в вашу користь на підставі гл. 60 ГК РФ

З такими ріелторами краще не мати справу, не укладати з ними агентські договори. В рамках агентського договору угоду про завдаток має місце лише тоді, якщо він вноситься безпосереднє в рахунок оплати послуг ріелтора.

Труднощі третя. Продавець отримує завдаток без письмового оформлення. Подібне неакуратне поводження з грошима зустрічається рідко, але все ж про це варто згадати. На жаль, зустрічаються люди, які можуть розлучитися з грошима на підставі «чесного піонерського» слова.

Пам'ятайте про наступне:
Угода про завдаток має бути оформлено письмово, незалежно від суми завдатку (п. 2 ст. 380 ЦК України);
Якщо не дотримана письмова форма угоди, це не позбавляє сторони права посилатися на показання свідків (ст. 162 ЦК України);
Цю угоду можна спробувати визнати недійсною через невідповідність закону (ст. 168 ЦК України).

Найголовніше, про що потрібно пам'ятати: гроші повинні передаватися тільки при наявності оформлених документів, зміст яких є відображенням стану речей.

Труднощі четверта. Судова. Під час розгляду справ про завдаток наші суди дуже часто визнають завдаток авансом, так як дуже обережно ставляться до визначення природи зобов'язання. Ключове значення для суду матимуть розписки, платіжні документи тощо, що підтверджують факт передачі грошей. Якщо в договорі зазначено завдаток, а в розписці нічого не значиться про це, суд може порахувати гроші авансом.

Обов'язково вказуйте в документах, що передані гроші були завдатком та іншими інтересами.

Труднощі п'ята. Якщо зобов'язання були виконані частково, ви втрачаєте право вимагати повернення подвійної суми завдатку. На жаль, склалася така судова практика ще з радянських часів, в якій положення про завдаток не застосовуються при неналежному виконанні зобов'язань. Наприклад, ви купуєте квартиру, але продавець в ній до цих пір проживає, або хтось ще. У договорі повинні бути передбачені терміни звільнення квартири. Але в зазначені терміни ці зобов'язання не виконуються, що може оббити всяке скорботу мати справу з таким продавцем. В ході суду може з'ясуватися, що продавець виконав частину зобов'язань за договором, наприклад, знявся з реєстраційного обліку, представив документи на квартиру і т.д, таким чином, договір частково виконується, нехай навіть з порушеннями, а вимагати завдаток у подвійному розмірі можна тільки в тих випадках, коли договір повністю не виконується.

У таких випадках рекомендується купувати квартири, які вільні від мешканців і не мають зареєстрованих в них громадян.

Підводячи підсумок всьому вищесказаному, можна відзначити, що:

угода має укладатися лише в письмовому вигляді і тільки в рамках договору купівлі-продажу;
умови про завдаток вступають в дію тільки в разі державної реєстрації договору, так як останній може вважатися укладеним тільки з моменту його реєстрації;
при передачі завдатку в документах та інших розписках слід чітко вказувати, що сума, яку ви передаєте, є завдатком.

У всіх інших випадках, суми, які передаєте в якості завдатку будуть вважатися авансом, який має, звичайно, свої позитивні моменти. Наприклад, аванс не несе на собі забезпечувальної функції і ви можете в будь-який момент відмовитися від укладення договору і зажадати повернути гроші.

Завдаток за попереднім договором

В цієї статті можна прочитати про те, як правильно оформити завдаток за квартиру, а поки нагадаємо, що найнадійнішим способом є передача завдатку за попереднім договором (в народі цей договір іноді називають «Договір завдатку», хоча це не зовсім вірна назва).
У Попередньому договорі буде зафіксована передача продавцеві фіксованої суми в якості підтвердження ваших серйозних намірів купити квартиру, будуть прописані всі важливі умови майбутньої угоди (терміни укладення основного договору, вартість квартири, точний опис об'єкта, що купується, щоб виключити можливі непорозуміння). Для того щоб бути застрахованим від недобросовісних продавців, в попередньому договорі слід вказати штрафні санкції для продавця в разі невиконання своїх зобов'язань. Наприклад, якщо угода буде зірвана продавцем - він повинен буде повернути гроші в подвійному розмірі.
Часто бувають ситуації, що люди хочуть заощадити на послугах нотаріуса і передають завдаток при покупці квартири по банальним розписках або сумнівним договорами про завдаток, а іноді і під «чесне слово». У таких випадках ні покупець, ні продавець не можуть розраховувати на захист своїх інтересів, а наслідки таких необдуманих дій ще довго доводиться розсьорбувати в судових розглядах ... Тому важливо пам'ятати: при внесенні завдатку важливо оформити попередній договір про купівлю-продаж квартири. Цей договір повинен бути не тільки складений в письмовій формі, а й нотаріально завірений.

Про що потрібно пам'ятати

Перед тим як давати завдаток обов'язково перевірте наявність правовстановлюючих документів на квартиру і з'ясуйте, хто є власником квартири. Якщо оформлення договору про завдаток буде відбуватися в нотаріальній конторі, нотаріус сам виконає таку перевірку.

З огляду на, що завдаток - є найбільш ласим шматочком для шахраїв, намагайтеся уникнути передачі грошей безпосередньо продавцеві (особливо, якщо сума завдатку при купівлі квартири велика). Якщо продавець виявиться непорядним людиною або простіше кажучи шахраєм, вам доведеться побігати по судах, перш ніж повернути свої кровні, вам це не потрібно, правильно? В цьому випадку можна порадити наступне: зберігайте завдаток в осередку банку або скористайтеся сейфом агенства нерухомості (так можна зробити за певну плату). Звичайно, це додаткові витрати, але коли йдеться про великі суми, які ви можете втратити, краще перестрахуватися.

В яких випадках операція незаконна

Передача завдатку продавцеві буде грубим порушенням, якщо:

-Ні оригіналу правовстановлюючого документа
-Під час підписання попереднього договору не присутні всі власники квартири. Слід пам'ятати, що якщо квартира куплена в шлюбі, власником є ​​не тільки чоловік (дружина), а й інший член подружжя, хоча в договорі його ПІБ не фігурують.
-якщо є неузаконена перепланування квартири