- Більше 50% житлофонду в Україні потребує реконструкції
- Щоб почати реконструкцію, потрібно отримати згоду 100% мешканців
- Хто буде займатися реконструкцією і за чиї гроші її проведуть
Є два варіанти вирішення проблеми з застарілим житлофондом: реконструкція або ж масовий знос. Фото: С. Миколаїв
З кожним роком в Україні стає все більше застарілого житла. 50% житлофонду потребує реконструкції, а в уряді все ще не розробили чіткої програми реновації. Сайт "Сегодня" розповідає, чому до цих пір не змогли вирішити проблему із застарілим житлофондом , Як можна виправити ситуацію і чи варто українцям чекати змін найближчим часом.
Більше 50% житлофонду в Україні потребує реконструкції
За офіційною інформацією Мінрегіону, на кінець 2017 року в Україні більше 50% житлового фонду застаріло і потребувало реконструкції, а 7,5% (75 млн м кв) і зовсім були непридатні для життя.
Вся справа в тому, що у кожної будівлі, в залежності від типу споруди, є термін експлуатації. Наприклад, капітальні будинки з кам'яними і цегляними стінами можуть прослужити більше 150 років, будинки з шлакоблоку всього близько 70 років, а ось дерев'яні і брущаті живуть і зовсім не більше 50 років. Україна активно забудовувалася багатоповерхівками в 50-70-х роках минулого століття, тому зараз в країні масово закінчується термін експлуатації у хрущовок того часу.
Тільки в Києві налічується близько 3,2 тисячі таких об'єктів, які необхідно реконструювати, це, переважно, хрущовки і сталінки.
Проблема із застарілим житлофондом стосується не тільки України. Так, до недавнього часу в Німеччині знесенню підлягав кожен 10-й будинок, що місцевий уряд і зробило, таким чином, оновивши 75% житлофонду. У Польщі вирішили вдатися ні до таких радикальних методів, але за реконструкцію житла також взялися, і зараз у них оновлено вже більше 50% житлофонду.
Але, не дивлячись на те, що терміни експлуатації наших будинків добігають кінця, влади вирішувати цю проблему не поспішають. І суть навіть не у відсутності бажання або фінансування, а в тому, що в чинному законодавстві просто немає норм проведення реконструкції. Точніше, вони є, але втілити їх в реальність практично неможливо.
Відповідно до закону, який був прийнятий ще в 2006 р, щоб почати реконструкцію житлового будинку потрібно отримати згоду 100% жителів.
"У 2006 році в Україні було розроблено закон про реконструкцію застарілого житла, так званих" хрущовок ". Однак на практиці реновація таких будинків з того часу так і не відбулася внаслідок недосконалого законодавства, зокрема, прописаного обов'язкової згоди 100% жителів будинків на проведення майбутньої реконструкції. В реальних умовах сьогодні це практично неможливо ", ̶ заявив заступник міністра регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України Лев Парцхаладзе.
Навіть в Києві не раз з'являлися списки будинків, які підлягають негайній реконструкції, але далі паперу ця затія не пішла, тому що складно уявити, де можна знайти такий будинок, в якому всі мешканці одноголосно проголосують за реновацію
Щоб почати реконструкцію, потрібно отримати згоду 100% мешканців
Домогтися згоди від усіх мешканців багатоквартирного будинку абсолютно не представляється можливим. Але, крім необхідності 100% згоди, в чинному законодавстві є чимало інших нюансів. Конфедерація будівельників України в коментарі "Сегодня" відзначає, що головними питаннями залишається відсутність чіткої процедури реновації і гарантій для всіх сторін.
"Чинний закон потребує змін, оскільки на практиці реалізація його утруднена в зв'язку з цілою низкою проблем, пов'язаних з:
- нечіткої процедурою прийняття рішень по реконструкції;
- фінансуванням заходів реновації житлового фонду;
- участю власників застарілого житлового фонду в прийнятті рішень щодо подальшої долі належної їм нерухомості і надання гарантій захисту їх прав ", ̶ відзначає виконавчий директор Конфедерація будівельників України Віталій Грусевич.
Він також додає, що зараз власники квартир не можуть вибрати, в якому вигляді вони отримають компенсацію в разі неможливості подальшого проживання в своєму будинку. Тобто це може бути тимчасове житло, інша квартира, або ж просто грошова компенсація. До того ж, залишаються під питанням гарантії для всіх учасників проекту реновації: інвестора, мешканця і т.д.
З відселенням мешканців в інші будинки також є чимало проблем. Наприклад, їм потрібно надати умови не гірші, ніж ті, які були, а також поселити недалеко від початкового місця проживання.
Щоб вирішити такі спірні моменти в Мінрегіоні почали розробляти новий законопроект, який повинен виправити ситуацію, що склалася. У новій редакції вносять норму, за якою для реконструкції потрібно буде отримати згоду тільки від 75% мешканців.
"Проектом ми припускаємо, що рішення про реконструкцію приймається за згодою 75% власників об'єктів нерухомого майна. В залежності від обраного способу реконструкції багатоквартирного будинку, з урахуванням результатів технічного обстеження будівель і споруд, їх енергетичного аудиту та техніко-економічних розрахунків, реконструкція може проводитися з відселенням або без нього та інше ", - говорить Грусевич. Підготовка законопроекту затягнулася через безліч спірних моментів, які треба виправити в новій редакції.
Хто буде займатися реконструкцією і за чиї гроші її проведуть
Зараз у Кабміну є два варіанти, як виправити проблему з застарілим житлофондом: почати масово зносити будинки, або ж зайнятися реконструкцією. Другий варіант обійдеться владі куди дешевше, та й, до того ж, в такому разі можна буде залучити інвесторів і додаткове фінансування.
"Реновація старих кварталів - це актуальне питання, рішення якого процес тривалий і необхідний. Але про розгляд конкретних проектів сьогодні практично не може йти мови. А все тому, що чинне законодавство в його теперішньому вигляді робить процес реновації застарілих будинків майже неможливим. Якщо створити фінансову зацікавленість для забудовників і залучити їх до проектів хрущовок, можливо, проблема і зважилася б. Але на сьогоднішній день немає необхідної законодавчо-нормативної бази з цього питання. Влада зняли себе зобов'язання з питання хрущовок. ЖЕКи ліквідували, створивши керуючі компанії і ОСББ, а значить, за реновацію міська адміністрація вже не відповідає. Ніхто не дивився, в якому стані ці будинки передавали новому балансоутримувачу - їх адже в такому неналежному стані взяли ", - говорить в коментарі "Сегодня" прес-секретар корпорації "Укрбуд" Гліб Шемовнев.
Дійсно, питання про те, хто буде займатися реконструкцією залишається відкритим. У Кабміні є два варіанти фінансування майбутньої програми ̶ за рахунок коштів місцевих бюджетів або ж інвесторів.
Віталій Грусевич додає, що на даний момент відсутній чіткий і прозорий механізм вибору інвестора, який буде займатися реконструкцією. А також, поки вирішується, звідки будуть залучатися гроші: з державного і місцевих бюджетів, або ж це будуть приватні капіталовліванія.
"Процес ускладнює відсутність фінансування, яке держава готова виділити на стимулювання оновлення житла, соціальне напруження серед мешканців, тиск власників застарілого житла на реалізатора проекту (забудовника), а ще активна фаза децентралізації", - зазначив Грусевич.
Ситуація ускладнюється і тим, що якщо із застосуванням державного кредитування буде проведена термомодернізація (комплекс енергоефективних заходів) хоча б одного будинку з мікрорайону застарілого житлофонду, то зробити після цього комплексну реконструкцію всього мікрорайону буде не можна.
Гліб Шемовнев додає, що спектр перешкод для реконструкції набагато ширше, ніж просто необхідність отримати 100% згода мешканців і вибрати правильного інвестора. Перешкодами є законодавче обмеження реконструкції цілими кварталами, а не окремими будівлями і обмеження реконструкції тільки будинками висотою до п'яти поверхів, а також:
- "Законодавчу заборону на відселення мешканців застарілого житла в резервний житловий фонд;
- законодавчу заборону на відселення мешканців застарілого житла в житло з іншою кількістю кімнат навіть при більшій площі нового житла;
- законодавче обмеження зони відселення мешканців застарілого житла межами того ж кварталу або мікрорайону;
- відсутність норми, яка зобов'язує органи місцевого самоврядування розвивати соціальну інфраструктуру пропорційно розвитку кварталу або мікрорайону;
- відсутність податкових та інших пільг, що надаються потенційному інвестору ".
Тому, поки не буде представлений новий законопроект говорити про початок реконструкції не доводиться. Та й у самому Мінрегіоні відзначають, то навіть після того, як документ підготують, реновація застарілого житлофонду почнеться тільки через 2-3 роки після цього.
"З огляду на явну неквапливість законодавців і поточну динаміку розвитку ринку житлового будівництва про процес реновації можна говорити тільки в перспективі. На жаль, є побоювання, що каталізатором вирішення проблеми може стати тільки масовий перехід старого житла в розряд аварійного. Залишається лише сподіватися, що це питання почне вирішуватися до того, як обернеться серйозною загрозою для життя і здоров'я людей ", - підсумував Шемовнев.
Нагадаємо, раніше ми писали про те, що ціни на оренду житла у великих містах вже виросли на 20%.
Також ми розповідали, що в Кабміні серйозно взялися за ринок орендного житла і вже зараз розробляють необхідні законопроекти.
Читайте також на сайті "Сегодня" присвячений проблемі хрущовок блог публіциста Сергія Петрика: Тільки через труп, або Як сусіди заважають поліпшити ваші житлові умови .
Читайте найважливіші та найцікавіші новини в нашому Telegram
Підписуйтесь на нашу розсилку