ЗАМІНА РАДІАТОРІВ ОПАЛЕННЯ У КВАРТИРІ.

Заміна радіаторів опалення в квартирі: як не порушити права сусідів?

Настав опалювальний сезон, але не у всіх квартирах тепло. В одних квартирах ледь теплі батареї і мешканці змушені всю зиму ходити в шерстяних шкарпетках, а в інших-відкривають кватирки через нестерпної спеки. Така ситуація може виникнути з багатьох причин, але однією з головних причин є порушення теплового балансу багатоквартирного будинку, в тому числі через самовільну заміни радіаторів опалення в квартирі, або установки додаткових секцій батарей в квартирах.

Що таке тепловий баланс будинку, чому він порушується і до чого це може привести?

Поняттями «баланс теплоти», «тепловий баланс» оперують і проектувальники і монтажники систем опалення, і навіть іноді, продавці опалювальної техніки. Так що це таке - баланс теплоти будівлі?
Поняття «тепловий баланс будинку» часто використовується фахівцями в сферах проектування та обслуговування теплових мереж будівель, при цьому в жодному нормативному акті немає його конкретного визначення. Звісно ж, виходячи з аналізу норм, пов'язаних з проектуванням теплових систем будівель, що тепловий баланс будинку - це співвідношення один до одного теплових втрат в будинку і надходить тепла. Тільки при такому ідеальному співвідношенні (балансі) може бути підтримана необхідна температура в будинку.

Теплова розбалансування будинку може статися через монтажу додаткових секцій при заміні радіаторів опалення в квартирі, або зміні їх конфігурації.

Радіатори опалення в квартирах - спільне майно?

Часто люди не знають, кому належить система опалення: господареві квартири або є частиною загальдомовий системи. Згідно Правил утримання спільного майна в багатоквартирному будинку, затверджених постановою Уряду РФ від 13 серпня 2006 № 491, пункту 6 «..в складу загального майна включається для будинків система опалення, що складається із стояків, обігрівають елементів, що регулює і запірної арматури, колективних ( загальнобудинкових) приладів обліку теплової енергії, а також іншого обладнання, розташованого на цих мережах ».
Так виходить, що прилади опалення є загальнобудинкових майном. Тому, самостійна заміна радіаторів незаконна. Вирішення питання про віднесення радіаторів, що знаходяться в квартирах мешканців, до загального майна житлового будинку або визначенні їх як частини квартири (на замовлення) є дуже важливим при визначенні особи, відповідальної за їх зміст і експлуатацію.
На відміну від систем водопостачання, газопостачання теплова система будинку єдина для всього багатоквартирного будинку і призначена не тільки для обігріву будь-якого приміщення, а й для транспортування тепла по всьому багатоквартирному будинку, в тому числі і в інші квартири.

Отже, говорячи про прилади опалення, які перебувають в квартирах, ми маємо справу з загальним майном багатоквартирного будинку. Як відомо, спільне майно будинку належить всім власникам на праві спільної часткової власності і, відповідно, його доля визначається за рішенням загальних зборів власників приміщень (ст. Ст. 44, 46 ЖК РФ). Однак у правозастосовчій практиці одноманітності немає.

Іноді для того щоб усвідомити, що опалювальні прилади відносяться до загального або, навпаки, особистому майну власника квартири, слід призначити будівельно-технічну експертизу, при якій експерту ставляться такі питання:
- призначені чи для обслуговування більше одного приміщення в даному будинку обігрівають елементи внутрішньобудинкової системи опалення, розташовані в (конкретної) квартирі;
- як здійснюється обслуговування більше одного приміщення в даному будинку обігріваючими елементами, розташованими в квартирі.

Відповіді на ці питання експерт повинен давати виходячи з технічних особливостей взаємодії обігрівальних елементів в окремій квартирі з іншими приміщеннями в даному будинку.

Заміна радіаторів опалення в квартирі - переобладнання житлового приміщення або порушення порядку користування спільним майном будинку?

Заміну радіаторів опалення в квартирі часто приймають за переобладнання і при виявленні, відповідні органи намагаються зобов'язати власників квартир привести своє житлове приміщення в первісний стан. Однак дані дії не відповідають нормам законодавства.

Відповідно до ст. 25 ЖК РФ перебудову житлового приміщення - це установка, заміна або перенесення інженерних мереж, санітарно-технічного, електричного або іншого устаткування, які вимагають внесення змін до технічного паспорта житлового приміщення.

Технічні паспорти житлових приміщень - це документи, що містять технічну та іншу інформацію про житлових приміщеннях, пов'язану із забезпеченням відповідності житлових приміщень встановленим вимогам. Технічна паспортизація повинна проводитися в силу п. 5 ст. 19 ЖК РФ поряд з іншими формами державного обліку житлового фонду.

Технічний паспорт житлового приміщення оформляється відповідно до Інструкції про проведення обліку житлового фонду в РФ, затвердженої Наказом Мінземстроя Росії від 04.08.1998 N 37. Зі змісту даної Інструкції (п. 3.16) випливає, що в технічний паспорт житлового приміщення не вносяться відомості про місце розташування і навіть про наявність опалювальних приладів, що знаходяться в житловому приміщенні: трубопроводи холодної і гарячої води, каналізації, опалення, газу тощо, а також радіатори центрального опалення на поверхових планах не показуються.

Значить, заміна або перенесення опалювальних приладів або зміна їх конфігурації не вимагає внесення змін в технічний паспорт і не може розглядатися як перебудова житлового приміщення, а є порушенням порядку користування спільним майном. Відповідно, до дій власників житлових приміщень неможливо застосувати і наслідки самовільного перебудови, які полягають в їх спонукання привести житлове приміщення в первісний стан.

Однак, як би там не було, Правила експлуатації житлового фонду чітко закріплюють обов'язок обслуговуючої організації контролювати самовільне збільшення або заміну опалювальних приладів всередині квартир. Так, згідно з п. 5.2.1 цього документа експлуатація системи центрального опалення житлових будинків повинна забезпечувати в тому числі ліквідацію надмірно встановлених опалювальних приладів і установку додаткових в окремих приміщеннях, які відстають по температурному режиму. Це означає, що у керуючої організації є можливість провести демонтаж надмірно встановлених радіаторів опалення в квартирах.

Звичайно, на практиці зробити це дуже важко, оскільки жоден власник не погодиться на демонтаж батарей в своїй квартирі по добрій волі. Єдиним способом вирішення даної проблеми є звернення до суду з позовом до власника квартири про вимогу демонтувати надмірно встановлені секції батарей в зв'язку з порушенням порядку користування спільним майном.

До кого звернутися для заміни радіаторів опалення в квартирі?

Як правило, багато жителів абсолютно не знають, куди їм звертатися в разі потреби замінити радіатори опалення в своїй квартирі. Деякі мешканці самостійно здійснюють демонтаж і подальше заміну радіаторів опалення, що згодом може привести до теплової розбалансування будинку, порушення прав і законних інтересів своїх сусідів, а в гіршому випадку до аварійної ситуації.

Згідно Правил експлуатації житлового фонду (п.5.2.5) контролювати установку батарей повинні обслуговуючі організації. Збільшувати поверхню або кількість опалювальних приладів без спеціального дозволу організації з обслуговування житлового фонду не допускається. Керуюча організація має право заборонити установку (заміну) опалювальних приладів в квартирі при їх невідповідності передбаченим проектом опалювальних приладів, тому до заміни радіаторів опалення в квартирі, мешканці повинні узгодити проведення цих робіт з обслуговуючою організацією.

Власнику приміщення потрібно узгодити:
- заміну «рідних» батарей на радіатори цього ж виду (аналогічні встановленим при будівництві будинку);
- заміну радіаторів на радіатори іншого виду (відмінні від тих, що були передбачені проектом будівлі), в тому числі зі зміною конфігурації (кількості секцій) радіаторів;
- перенесення батарей.

У першому випадку власник квартири має право встановити аналогічні передбаченим проектом батареї без отримання спеціального дозволу обслуговуючої організації. Проте, йому варто уточнити, які саме батареї у відповідності з проектом, і повідомити керуючу організацію про заміну батарей, щоб в майбутньому уникнути проблем, в тому числі і аварійних ситуацій.

У двох наступних випадках слід скористатися допомогою фахівця, який визначить можливість установки тих чи інших приладів. Експертиза про відповідність опалювальних приладів проекту і можливості їх установки в квартирі без шкоди для теплової системи будинку оплачується власником квартири, в якій він збирається замінити батареї, оскільки саме він виступає з ініціативою зміни опалювальної системи всього будинку.

Заміна батарей з тією ж кількістю секцій з матеріалів, відмінних від матеріалу «рідних» батарей, або зі збільшенням їх поверхні може привести до того, що теплова система будинку, розрахована за проектом на певне навантаження, розбалансує і температурна навантаження буде нерівномірно розподілена на різні частини будівлі (поквартирно), тому проведення технічної експертизи дозволить в подальшому уникнути багатьох проблем і судових позовів.

Читайте також:
Загальнобудинкові лічильники.
Про нові правила надання комунальних послуг.
ЖКГ: питання і відповіді.
Як змусити керуючу компанію ЖКГ працювати.
Як зробити перерахунок плати за квартиру.
Як знизити комунальний платіж, якщо ви не жили в квартирі?
Договір управління багатоквартирним будинком - що в ньому?
Увага: лічильник!