Правовий центр ДВА М здійснює комплексний супровід процедури уточнення меж земельних ділянок.
Фахівців Правового центру відрізняє глибоке розуміння практики застосування земельного законодавства, правових реалій і принципів роботи уповноважених органів.
Ми здійснюємо юридичний супровід процедури встановлення (уточнення) меж земельних ділянок «під ключ», від звернення із заявою до уповноваженого органу до реєстрації права на утворений ділянку.
Правовий центр ДВА М має унікальний досвід взаємодії з уповноваженими органами та вирішення спорів з питань встановлення меж земельних ділянок. У даній сфері Правовий центр готовий запропонувати наступні послуги:
- правова експертиза підстав, порядку і проблемних аспектів процедури встановлення (уточнення) меж земельної ділянки;
- оцінка потенціалу та перспективних витрат, пов'язаних з реалізацією тієї чи іншої схеми здійснення проекту;
- правовий супровід процедури встановлення (уточнення) меж земельних ділянок та дозвіл пов'язаних з її реалізацією конфліктів, в тому числі суперечок з іншими землекористувачами, органами державної влади та ін.
- судовий захист прав землекористувачів за позовами про встановлення меж і іншим судовим спорам, пов'язаних з встановленням, уточненням або зміною меж земельних ділянок;
- судовий захист прав землекористувачів проти позовів та інших дій осіб, які вважають себе правовласниками земельних ділянок на підставі раніше виданих розпорядчих документів.
Встановлення меж земельної ділянки
Досить часто на практиці можна зустріти земельні ділянки, формально поставлені на кадастровий облік, мають кадастровий номер і навіть зареєстроване в ЕГРП право власності, але не мають визначених у встановленому порядку меж.
Така ситуація, як правило, відноситься до земельних ділянок, наданих в 1990-і роки, коли в країні почалося масове надання земельних ділянок приватним суб'єктам, але твердої законодавчої та технічної бази під дані процеси ще не було.
Особливо масово розглянута ситуація була характерна для земель сільськогосподарського призначення, коли на підставі одного розпорядження адміністрації і невиразного креслення до неї надавалися сотні гектар цінних сільськогосподарських угідь.
Разом з тим, ділянка не мають встановлених належним чином кордонів, не може вважатися повноцінним об'єктом нерухомості. Перш за все тому, що формально органи місцевого самоврядування можуть надавати частини таких «невизначених ділянок» іншим особам, у зв'язку з чим ділянку без кордонів не може вважатися юридично чистим товаром. В цьому випадку належний правовласник буде змушений захищати свої права на земельну ділянку (його частини) у судовому порядку з непередбачуваним результатом.
Очевидно, що земельні ділянки повинні мати встановлені межі і, якщо таких кордонів немає, вони повинні бути встановлені.
При встановленні (уточнення) меж земельних ділянок на практиці виникають такі основні питання:
- яким документом були спочатку встановлені межі земельної ділянки, наданої правовласнику.
Дані документи повинні дозволяти точно встановити уточнюються межі земельної ділянки, які підлягають відображенню в яку готували кадастровому інженером межевом плані. Якщо таких документів немає або вони в недостатній мірі дозволяють визначити межі земельної ділянки, межами ділянки є кордону, існуючі на місцевості п'ятнадцять і більше років і закріплені з використанням природних об'єктів або об'єктів штучного походження (дороги, мости та ін.), Що дозволяють визначити місце розташування кордонів земельної ділянки.
Уточнення меж земельної ділянки
- на якому праві належить земельна ділянка правовласнику.
Як правило, земельну ділянку, межі якого вимагають уточнення, належить правовласнику на праві власності або право постійного безстрокового користування. Відсутність документально підтверджених прав на земельну ділянку може бути серйозною перешкодою до уточнення його меж, оскільки особа, що уточнює межі земельної ділянки, має бути його правовласником.
- чи не існує накладення уточнених меж землекористувача на межі інших ділянок.
Дане питання є найбільш проблематичним. Відсутність публічно встановлених меж земельних ділянок може привести до того, що частини або навіть весь ділянку може бути сформований і надано іншій особі . Пояснення просте: відомості про неуточнених межах ділянки правовласника відсутні в публічній кадастровій карті, документи про надання ділянок правовласнику знаходяться в архівах або у самого правовласника, в зв'язку з чим про їх зміст мало кому відомо.
Найбільш оптимальним способом захисту права в ситуації, що розглядається є позов правовласника про встановлення меж його земельної ділянки.
Для пред'явлення даного позову необхідно попереднє дотримання досудового порядку узгодження межового плану.
Правовласник, звертаючись до суду, прикладає до заяви:
- документи, що підтверджують права на земельну ділянку;
- документи, що підтверджують межі земельної плану;
- межовий план і докази спроб його досудового узгодження.
Невід'ємною частиною даного судового спору буде проведення на підставі ухвали суду кадастрових робіт з визначення меж земельної ділянки.
Рішення суду, яким задовольняються вимоги про встановлення меж, містить необхідну інформацію про всі опорно-поворотних точках земельної ділянки і є підставою для внесення відомостей про дані межах в кадастр нерухомості.
Основна помилка, якої припускаються землекористувачі при зверненні до суду в разі спору про межі земельної ділянки - це неправильний вибір способу захисту права.
Спроби оскаржувати дії органів влади щодо затвердження схем розташування «конкуруючих» ділянок, зняти ці ділянки з кадастрового обліку та ін. - це неправильні заходи, які можуть сильно затягнути відновлення порушених прав землекористувача.
Правовий центр ДВА М здійснює комплексний правовий супровід процедур уточнення меж земельних ділянок, включаючи аналіз правової ситуації та правове консультування, юридичний due diligence щодо можливих ризиків освіти ділянки в тій чи іншій формі або межах, правовий супровід процедури освіти земельної ділянки, представлення інтересів в уповноважених органах і судах.
Наш досвід і глибоке розуміння принципів роботи уповноважених органів і правових реалій російського регулювання даних правовідносин допоможе Вам знизити витрати на здійснення Вашого проекту і уникнути дорогих помилок.