Малай Ольга Миколаївна. Визнання права власності на безхазяйне майно
Що включає в себе поняття «безхазяйне річ»? Чому об'єкти нерухомого майна можуть бути визнані безхазяйними? Хто веде облік безхазяйне нерухомих об'єктів? Як здійснюється визнання права власності на безхазяйне майно?
Для розуміння даної теми, необхідно визначити поняття самої «безхазяйне речі» і порядок визнання її такою.
У чинному законодавстві Російської Федерації передбачено, що безхазяйне є річ, яка не має власника або власник якої невідомий або, якщо інше не передбачено законами, власник відмовився від права власності.
Закон дає право вибору за визнанням речі безхазяйне. У цій статті ми розглянемо порядок визнання безхазяйне саме об'єкт нерухомості.
Слід звернути увагу, що за заявою органу місцевого самоврядування, на території якого знаходяться безхазяйні нерухомі речі підлягають прийняттю на облік органом, що здійснює державну реєстрацію права на нерухоме майно.
Для того щоб безхазяйного об'єкт нерухомого майна був прийнятий на державний облік, органу місцевого самоврядування, на території якого знаходиться об'єкт нерухомого майна необхідно надати для реєстрації заяву, з доданням підтвердних документів, що об'єкт нерухомого майна не має власника, або його власник невідомий, або від права власності на нього власник відмовився.
Також разом із зазначеними документами орган місцевого самоврядування подає документи, де докладно описані індивідуалізують ознаки об'єкта нерухомого майна, а також сам план об'єкта нерухомого майна. Винятком є такий документ, як кадастровий план земельної ділянки, від якого сам власник відмовився, тобто якщо зазначена земельна ділянка зареєстрований в належному порядку, його власник самостійно відмовився від права власності на нього, то кадастровий план ділянки знову надавати немає необхідності, тому що він вже знаходиться в архівній справі органу, який здійснює державну реєстрацію права на нерухоме майно.
Якщо об'єкт нерухомого майна не має власника або його власник невідомий, то законом вказано, що додатковими документами, які підтверджують даний факт є документи, в яких зазначено, що реєстрований об'єкт нерухомого майна, який імовірно є «безхазяйне» не врахована в реєстрах федерального майна, державного майна суб'єкта Російської Федерації і муніципального майна, а також що видані відповідними державними органами (організаціями), які здійснювали рег істрацію прав на нерухомість до введення в дію Федерального закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» і до початку діяльності установи юстиції з державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним, документи, що підтверджують, що права на дані об'єкти нерухомого майна ними не були зареєстровані.
До внесення в реєстр записів про прийняття на облік об'єкта нерухомого майна здійснюється правова експертиза представлених документів з метою встановлення відсутності підстав для відмови в прийнятті на облік цього об'єкта або призупинення прийняття на облік.
Визнання права власності
Для того щоб орган, уповноважений управляти державним майном мав право звернутися до судових органів з вимогою про визнання права муніципальної власності на безхазяйне об'єкт нерухомості, законом передбачено обмежувальний термін в один рік.
Отже, тільки після закінчення року об'єкт нерухомого майна в судовому порядку може бути визнаний безхазяйним, за умови дотримання всіх передбачених законом умов.
У тому випадку, якщо після закінчення року об'єкт нерухомого майна в судовому порядку не буде визнаний, як безхазяйне, то він знову може бути прийнято у володіння, користування і розпорядження залишили її власником або придбаний у власність в силу набувальної давності.
При цьому слід звернути увагу, що порядок прийняття на облік безхазяйне нерухомих речей (об'єктів), який затверджений постановою Кабінету Міністрів України буде діяти лише до 30.06.2014 р
Сама процедура визнання об'єкта нерухомості, як «безхазяйного» і з огляду на передбачений законом тривалий і обмежувальний термін в один рік, у взаємозв'язку своєї викликає в даний час чимало судових суперечок. І пов'язано це з тими ситуаціями в основному, коли ще раніше, більше десяти років тому між продавцем і покупцем був укладений договір купівлі-продажу об'єкта нерухомості, а згодом покупець так і не зареєстрував дане право в органі, що здійснює державну реєстрацію права на нерухоме майно, проте здійснював всі права законного власника.
Законодавство чітко вказує, що перехід права власності на нерухомість за договором купівлі-продажу нерухомості до покупця підлягає державній реєстрації.
І як роз'яснено спільним Постановою Пленуму Верховного суду РФ і Пленуму Вищого Арбітражного суду РФ відсутність державної реєстрації переходу права власності на нерухоме майно до покупця не є підставою для визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомості, укладеного між цим покупцем і продавцем.
Після передачі володіння нерухомим майном покупцеві, але до державної реєстрації права власності, покупець є законним власником цього майна і має право на захист свого володіння на підставі статті 305 ЦК України. Визнання права власності відбулося. У той же час покупець не має права розпоряджатися отриманими ним у володіння майном, оскільки право власності на це майно до моменту державної реєстрації зберігається за продавцем.
Слід також врахувати норми Земельного законодавства, які передбачають порядок переходу прав на земельну ділянку при переході права власності на будівлю, будівля, споруда. Іншими словами, при переході права власності на будівлю, будівля, споруда, що знаходяться на чужій земельній ділянці, до іншої особи вона набуває право на використання відповідної частини земельної ділянки, зайнятої будівлею, будовою, спорудою та необхідної для їх використання, на тих же умовах і в тому ж обсязі, що й попередній їх власник.
У разі переходу права власності на будівлю, будівля, споруда до декільком власникам порядок користування земельною ділянкою визначається з урахуванням часток у праві власності на будівлю, будівля, споруда або сформованого порядку користування земельною ділянкою.
Що саме може стати причиною судового розгляду між сумлінним власником нерухомого майна, які не зміг, не захотів або просто не надавав особливо значення державної реєстрації свого права і органом місцевого самоврядування, який виявив цей об'єкт нерухомості і заявив своє право визнати це об'єкт «безхазяйне»?
Наявність пред'явленого позовної заяви власника про державну реєстрацію переходу права власності на спірний об'єкт нерухомості є перешкодою до визнання об'єкта нерухомості «безхазяйне».
Також перешкодою до визнання об'єкта нерухомості «безхазяйне» є факт володіння спірним об'єктом нерухомого майна будь-якою особою (здійснення охорони, поточного ремонту, оплата тепло - електроенергії, яка використовується в ході експлуатації об'єкта і т.п.), тобто відкрите володіння і користування спірним об'єктом нерухомості як своїм власним.
Важливим перешкодою до визнання об'єкта нерухомості «безхазяйне» є виявлення правовстановлюючих документів на спірний об'єкт нерухомості.
Варто звернути увагу ще на одну підставу, як подача заяви до реєструючого органу про державну реєстрацію переходу права власності на спірний об'єкт, що буде перешкодою до визнання об'єкта нерухомості «безхазяйне».
Отже, висновки судів різних округів зводяться до того, що відсутність державної реєстрації права власності законного власника або іншої особи на об'єкт нерухомості не може бути підставою для визнання його безхазяйним.
При цьому судами теж не виключений інший підхід до спірної ситуації, де наявність правопрітязаній особи щодо спірного об'єкта нерухомого майна при відсутності реєстрації права на це майно не може бути підставою для відмови в прийнятті на облік спірного об'єкта нерухомості як безхазяйного, тобто і в цьому випадку належну оцінку підлягають правовстановлюючі документи, що свідчать про право власності на спірний об'єкт.
Отже, як зазначено судами, облік спірного об'єкта нерухомості як безхазяйного не тягне порушення прав невідомого власника або прав власника у разі визнання за ним права власності на спірний об'єкт нерухомості, а також не тягне змін у фактичному володінні особою цим об'єктом.
На підставі вищевикладеного та враховуючи правовий аналіз судової практики, які вступили в законну силу судові акти арбітражних судів у справах зі схожими фактичними обставинами можуть бути переглянуті за новими або нововиявленими обставинами, якщо для цього немає інших перешкод.
При цьому під іншими перешкодами слід розуміти, зокрема, закінчення строків, передбачених статтею 312 АПК РФ, неприпустимість погіршення становища особи, яка притягається або залученого до публічно-правової відповідальності, невичерпання можливості для звернення до суду апеляційної чи касаційної інстанції.
Ціни на послуги юристів і адвокатів залежать від завдань.
Дзвоніть прямо зараз! Допоможімо!
+7 (861) 212-54-74 , +7 (988) 241-05-75
Чому об'єкти нерухомого майна можуть бути визнані безхазяйними?Хто веде облік безхазяйне нерухомих об'єктів?
Як здійснюється визнання права власності на безхазяйне майно?