У цій статті розглянуті основні фінансові питання, пов'язані з нерухомістю в Італії: Іпотечне кредитування та основні витрати, і податки на придбання та утримання нерухомості.
Іноземні громадяни можуть отримати іпотечний кредит в італійському банку, але в більшості банків до позичальників нерезидентам пред'являються підвищені вимоги при перевірці документів і кредитоспроможності. Умови кредитування залежать від банку і в середньому такі:
- Кредитна ставка на рівні 2.9% - 4.8% для фіксованої ставки в залежності від терміну фіксації або Європейська міжбанківська ставка EURIBOR за період в три, шість або дванадцять місяців + банківська надбавка в розмірі близько 1,5% - 2% для плаваючої ставки;
- Покриття кредитом до 50% - 60% від вартості нерухомості, але варто враховувати, що багато банків не розглядають від нерезидентів заявки на кредит менше € 50 000 і більше € 700 000;
- Термін кредитування до 30 років, з умовою повного погашення кредиту до моменту досягнення позичальником віку 75 років.
Суму кредиту і остаточну процентну ставку банки розраховують, направляючи на об'єкт оціночну комісію, чиї послуги оплачує позичальник. Так само варто відзначити, що щомісячні платежі по кредиту не повинні перевищувати 30% місячного доходу позичальника.
Крім відсотків по кредиту, оформлення іпотеки в Італії супроводжують, щонайменше, такі витрати:
- Банківська комісія у розмірі 0.5% - 1% від суми кредиту;
- Податок за реєстрацію іпотечного кредиту, для нерезидентів стягуються за єдиною ставкою в 2% від суми кредиту, а для резидентів за ставкою 0.25% при купівлі першої і 2% при покупці будь-якого подальшого нерухомості;
- Оцінка нерухомості вартістю близько € 200 - € 300;
- Обов'язкове страхування нерухомості вартістю близько € 150 - € 300 на рік. Багато банків так само вимагають страхування життя позичальника на весь термін кредиту, яке часто самі ж і надають;
- Нотаріальне оформлення документів по іпотеці в розмірі 1% - 1.5% від суми кредиту.
Для того що б претендувати на отримання кредиту, разом із заявкою в банк буде необхідно надати щонайменше наступні документи:
- Копія закордонного паспорта позичальника;
- Італійський індивідуальний номер платниці податків Codice Fiscale;
- Попередній договір купівлі-продажу;
- Довідку з кадастру підтверджує, що нерухомість, що купується відноситься до житлового фонду;
- Документи, що підтверджують платоспроможність позичальника, такі як, наприклад: Банківська виписка про регулярні надходження і рух коштів по рахунку; Довідка з місця роботи позичальника про доходи за останній рік; Установчі документи та аудиторська звітність для власників власної компанії; Довідки з податкової інспекції, які підтверджують своєчасну сплату податків; Документи, що підтверджують своєчасну виплату попереднього кредиту.
Весь комплект документів повинен бути переведений на Італійська мова і нотаріально завірений.
В якості податку на нерухомість в Італії при покупці необхідно сплатити три збори: Реєстраційний - Imposta di Registo; Кадастровий - Imposta catastale; Іпотечний - Imposta ipotecaria. Розмір реєстраційного збору становить:
- Для нової нерухомості - € 200;
- Для вторинної нерухомості при купівлі першої нерухомості в якості єдиного місця проживання покупця (Prima Casa) - 2%. При покупці наступної нерухомості (Seconda casa) - 9%;
- Для земельних ділянок під забудову - 8%. Для ділянок сільськогосподарського призначення - 15%.
Для того, що б можна було придбати нерухомість в якості єдиного житла «Prima Casa», необхідно бути резидентом Італії або отримати ВНЖ протягом 18 місяць з моменту покупки.
Іпотечний і кадастровий збір складають по € 50 за кожен для вторинної нерухомості і по € 200 за кожен для нової нерухомості. Ці збори оплачуються нотаріусом в момент реєстрації угоди і входять в нотаріальний збір.
У разі придбання нової нерухомості у будівельної компанії або іншої юридичної особи так само буде потрібно оплатити ПДВ (Imposta sul Valore Aggiunto, IVA) розраховується від кадастрової вартості нерухомості (Rendita catastale) за ставкою:
- Для нерезидентів 10%. Для резидентів 4% для первинної нерухомості і 10% для подальшої;
- 22% для комерційної або елітної нерухомості, категорій A / 1, A / 8 і A / 9.
Варто відзначити, що нової вважається нерухомість, побудована або реконструйована не більше ніж за 4 роки до покупки. А так само те, що іпотечний збір стягується при будь-яких діях пов'язаних з реєстрацією, записом і анотаціями до державного реєстру нерухомості незалежно від того була придбана нерухомість в іпотеку або за власні кошти.
При підписанні остаточного договору купівлі-продажу оплачується нотаріальний збір, розмір якого залежить від вартості нерухомості і становить близько 2% - 3% від вартості нерухомості. Крім роботи нотаріуса і вже описаних іпотечного та кадастрового зборів в нього входять: Гербовий збір (imposta di bollo) в розмірі € 230; Нотаріальний податок (tassa d'archivio) в розмірі € 24.71; Податок на передачу нерухомості (trascrizione e voltura) в розмірі € 90.
Так само додатково можуть знадобитися такі витрати:
- Технічна експертиза нерухомості (perizia), вартість якої складає близько 0.2% - 0.3% від ціни нерухомості;
- Послуги з юридичного супроводу, як правило, обходяться в 1% - 2% від вартості нерухомості;
- У разі якщо нерухомості купується через ріелтерські агентство, комісія агентства, складова близько 3% -4% від вартості нерухомості і виплачується в момент підписання попереднього договору купівлі-продажу.
Після закінчення угоди для вторинної нерухомості необхідно перереєструвати договори з комунальними службами, що обходиться близько € 25 за кожен договір. Для нової нерухомості необхідне укладення договорів на підключення комунальних послуг, що сукупно обходитися порядку € 1500.
Як щорічного податку на нерухомість в Італії виступають два податки: Єдиний комунальний податок - imposta unica comunale (IUC) і податок на сміття - tassa sui rifiuti (TARI). Комунальний податок складається з двох частин:
- Муніципальний податок на нерухомість - imposta municipale unica, IMU. Розраховується від кадастрової вартості нерухомості, за ставкою визначається комуною в якій вона розташована.
- Муніципальний податок на обслуговування міста - Tassa sui Servizi Indivisibili, TASI. Даний податок стягується за обслуговування загальноміських територій і так само розраховується від кадастрової вартості нерухомості, за ставкою визначається муніципальною владою.
Базовою ставкою комунального податку, що застосовується більшістю комун є 0.76% і він не справляється, якщо нерухомість є єдиним місцем проживання власника - Prima Casa. Для нерухомості, що потрапляє в категорію елітної, базова ставка податку становить 1.06%, а якщо вона є єдиним місцем проживання - 0.4%.
Податок на сміття залежить від площі нерухомості та кількості людей, що проживають в ній, передбачає постійну і змінну ставки визначаються муніципалітетом, в якому розташована нерухомість і в середньому обходиться в € 100 - € 300 на рік.
Розрахувати орієнтовну вартість податків можна на цьому сайті , Який є приватною ініціативою, але містить докладний калькулятор і посилання на офіційні регламенти, в яких можна знайти актуальні податкові ставки. Для доступу до документів потрібно ввести податковий код потрібного муніципалітету, який можна знайти на цьому сайті .
Платежі за комунальні послуги, такі як електрика, вода, газ розраховуються за лічильниками, але при цьому мають ще й фіксовану абонентську плату. Розміри комунальних платежів залежать від споживання, регіону в якому розташована нерухомість і постачальників послуг, і в середньому для апартаментів площею 80 кв.м. складають:
- Електрика при встановленому багатотарифному лічильнику € 40 - € 50 євро в місяць. Тарифи становлять близько € 0.15 - € 0.3 за кіловат, а оплачується електрику, як правило, раз на два місяці;
- Водопостачання € 30 - € 60 на місяць. Тарифи становлять близько € 0.5 - € 0.7 за кубометр, а оплачується вода, як правило, раз на півроку;
- Газ € 40 € 60. Тарифи становлять близько € 0.6 - € 0.9 за кубометр, а оплачується газ, як правило, раз в квартал;
- Для апартаментів в багатоквартирних будинках і кондомініуми так само оплачується збір за обслуговування комплексу - spese condominiali. Збір витрачається на обслуговування загальних територій і в залежності від кількості послуг становить близько € 15 - € 80 євро в місяць;
- Безлімітний інтернет обходяться в середньому в € 25 - € 30 на місяць. Стаціонарний телефон в залежності від кількості дзвінків ще в € 10 - € 15;
- При підключенні телебачення необхідно буде оплачувати податок на використання мереж мовлення в розмірі € 120 на рік. Супутникове телебачення в залежності від набору каналів обійдеться ще в € 30 - € 60 на місяць;
Необхідно відзначити, що в холодну пору року в залежності від використовуваного типу обігрівальних приладів, витрати на газ або електрику значно зростають і можуть скласти до € 200 - € 400 на місяць.
Податки при здачі в оренду і перепродажу
У разі якщо планується здавати власну нерухомість в оренду, необхідно буде оплатити податок на отримані доходи. Податок на дохід юридичних осіб (IRES) стягується за фіксованою ставкою в 27.5%. Податок на доходи фізичних осіб розраховується за прогресивною ставкою і становить:
- На доходи до € 15 000 - 23%;
- Від € 15 001 до € 28 000 - 27%;
- Від € 28 001 до € 55 000 - 38%;
- Від € 55 001 до € 75 000 - 41%;
- На доходи понад € 75 000 - 43%.
З оподатковуваного суми можуть бути відняті витрати на утримання і ремонт орендної нерухомості, але в розмірі не більш 30% від доходу. У разі якщо для оренди укладається договір узгодженої оренди, то до отриманого прибутку може бути застосований пільговий податок за фіксованою ставкою в 10%. Залежно від муніципалітету може так само стягуватися додатковий податок в розмірі від 1.23% до 2.63%, а так само збір в розмірі до 0.9%.
У разі продажу нерухомості, яка перебувала у власності продавця менше п'яти років, з різниці між ціною покупки і продажу необхідно буде оплатити податок на додану вартість за ставкою 22%.
