Виписка і звільнення квартири

«Я продала квартиру. Покупці вважають, що можуть заїжджати відразу після оплати. Чи так це? На словах домовилися, що через 30 днів після отримання документів. А зараз починають мало не наступати на п'яти. Чи є встановлені законом терміни звільнення квартири за договором купівлі-продажу? »« Я купила квартиру по іпотеці, а продавець не хоче звільняти до тих пір, поки не набуде меблі в нову квартиру. Як мені бути, якщо зараз я живу з двома дітьми і не можу платити ще місяць за оренду квартири і одночасно погашати кредит? »

«Ми купуємо квартиру. Коли колишній власник повинен звільнити квартиру фізично, тобто виїхати? Його ріелтер каже, що за законом - термін 2 тижні. Скажіть, будь ласка, з якого це закону, і з якого моменту відраховується цей термін: з дати підписання договору купівлі-продажу, або з моменту отримання мною (новим власником) свідоцтва на цю квартиру? Як в договорі прописати цей термін - умовно 2 тижні або написати точну дату виїзду? »

Такі питання починають турбувати людей практично в самому кінці угоди. Коли, здавалося б, пора жити передчуттям швидкого переїзду. Добре, якщо про процес виписки колишніх мешканців і звільнення квартири обидві сторони потурбувалися заздалегідь, тобто при підписанні договору. Добре, якщо обидві сторони мають намір дотримуватися умов договору. Добре, якщо угоду супроводжує досвідчений і відповідальний ріелтер.

Довідка

Після отримання свідоцтва про державну реєстрацію прав на куплену квартиру належить звільнення квартири.

Повне звільнення після продажу включає в себе:

• 1. Юридична звільнення (зняття з реєстраційного обліку).
• 2. Фізична звільнення квартири (вивезення речей).

Стаття 457 ЦК України встановлює, що проданий товар має бути переданий покупцеві в термін, встановлений в договорі купівлі-продажу, а якщо цей строк не встановлений, то він визначається у відповідність до статті 314 ЦК як «розумний».

Як правило, розумним строком визнається термін в один місяць. Але з якого моменту він починається: з моменту підписання сторонами договору купівлі-продажу, з моменту сплати грошових коштів, з моменту державної реєстрації угоди, не прописано. Таким чином, чіткий термін передачі квартири обов'язково необхідно передбачати в договорі купівлі-продажу, оскільки безпосередньо в жодному нормативному акті він не визначений, а поняття розумного строку, в кінцевому рахунку, визначається судом. Якщо з моменту завершення угоди (її реєстрації та виробництва оплати) пройшло більше 1 місяця, громадянин має право звертатися до суду з позовом про виселення продавців квартири.

Тобто чітких, встановлених законом, термінів немає, все залежить від того, як виписка і звільнення узгоджені між сторонами і прописані в договорі купівлі-продажу.

Можна домовитися про те, наприклад, так: «Продавець зобов'язується звільнити квартиру і знятися з реєстраційного обліку до 10 квітня 2013 року» або «продавець зобов'язаний знятися з реєстраційного обліку протягом двох тижнів з моменту підписання договору». Одночасно прописується, що частина грошей (від 5 тисяч рублів до 10% від ціни квартири) закладається в окрему банківську комірку і буде передана продавцю тільки після виписки і реального звільнення квартири. Часом в договорі пишуть: «За кожен день прострочення - стільки-то рублів». Ось коли він пред'явить довідку з нового місця проживання (реєстрації) або паспорт з підтвердженням виписки, йому можна віддати зарезервовану суму. Зазвичай такі умови допомагають утримати продавця від шалених думок.

Подібна практика діє і в хороших агентствах нерухомості. Агент отримує свої комісійні тільки після того, як угода дійшла до логічного кінця, тобто коли покупець отримав ключі від квартири і особові рахунки, перекладені на його ім'я.

Чотири способи звільнення квартири

Ідеальний. В цьому випадку квартира приймається в день здачі документів на реєстрацію. А в договорі буде написано: «Квартира звільнена від речей продавця. Ключі передані ». З цього моменту покупець стає власником квартири.

Популярний. Найчастіше продавець до моменту продажу не встигає звільнити квартиру. І залишає її або через 30 днів, до моменту реєстрації, або дещо пізніше.

Альтернативний. Він зустрічається, коли в угоді беруть участь кілька квартир, йде так звана «ланцюжок». Тобто людина продав свою квартиру, купив в іншої людини, той ще у кого-то. При такому розвитку подій квартира може звільнитися через два-три місяці після продажу, тобто коли буде поставлена ​​остання крапка в ланцюжку угод. Звільнили порожню квартиру, через тиждень - наступну, ще через тиждень - наступну, і так далі.

Конфліктний. Зустрічається рідко, в основному при придбанні квартир у алкоголіків і наркоманів. Бувають і просто люди зі складним характером. Змусити їх особисто прийти в УФМС, вистояти чергу і виписатися з квартири непросто.

... Продавець отримав майже всі гроші - 90%, офіційно виписався, але заявляє, що поспішати зі звільненням квартири не стане.

... Продавець підписав договір, в якому зазначено, що квартира повинна бути фізично звільнена протягом 10 календарних днів після реєстрації права власності. Але потім заявляє, що звільнить квартиру через 30 днів, тому що Зараз в ній квартиранти.

На кожен з таких випадків у досвідченого агента знайдуться аргументи (де - посилання на закони, де - дипломатія), щоб відстояти інтереси своїх клієнтів.

На крайній випадок, щоб спонукати людину до виконання домовленостей, існує претензійна схема, по якій на нього можна подати в суд. Але до суду, як правило, доходять випадки, коли квартиру не звільняють місяць, два, три ... На щастя, необов'язкові люди в угоді зустрічаються рідко, тому що агенти, частіше за все, продумують схему до кінця.

Зняття з реєстраційного обліку

Цей етап можна пройти двома способами:

- звернутися в підрозділ ФМС Росії за місцем проживання (тому, звідки виписував). При цьому в паспорт ставиться відмітка про зняття з реєстраційного обліку за місцем проживання і видається листок вибуття. В даному випадку необхідно не пізніше 7 днів з дня прибуття на нове місце проживання звернутися з питання реєстрації.

- Можна оформити зняття з реєстраційного обліку за запитом (виписатися за запитом), тобто вибути з колишнього місця проживання без оформлення зняття з реєстраційного обліку. Але після прибуття на нове місце проживання (не пізніше 7 діб з моменту прибуття), одночасно з оформленням реєстрації за місцем проживання виписатися з адреси, де були зареєстровані раніше.

«На жаль, в нижегородському регіоні УФМС не визнає довіреності, - нарікає директор АН« Варіант Плюс »Олена Калачова. - В інших регіонах можна за дорученням зняти людини з реєстраційного обліку. У нас - не можна. Не можна також принести нотаріально завірена заява про зняття з реєстраційного обліку. Людина повинна сама особисто прийти і особисто написати заяву ».

Як це робиться?

Для того щоб знятися з реєстраційного обліку за місцем проживання необхідно звернутися з відповідною заявою до паспортиста ЖЕКу (ТСЖ) або безпосередньо в районний підрозділ ФМС Росії. До письмової заяви додаються паспорт, свідоцтво про народження для осіб, які не досягли 14-річного віку, і домова (поквартирна) книга житлового приміщення (при її наявності).

Оплата комунальних послуг

Буває, що новий власник платить за придбане житло та за раніше прописаних людей. Природно, виникає конфлікт. Звертається до колишніх власників: «Раз ви прописані, на вас приходять рахунки - платите». А вони: «Квартира вже не наша. Ну і що, що ми тут живемо, це ЖЕК винен, він нас не виписує. Ідіть, скаржтеся ». Як правило, такі моменти потрібно заздалегідь передбачати, тобто до угоди обговорювати «вузькі місця» і прописувати послідовність дій.

приймання квартири

За законодавством, разом з договором купівлі-продажу автоматично підписується і акт приймання квартири. Але у великих агентствах додатково підписується акт приймання на момент реальної передачі квартири. У ньому, зокрема, зазначається: «Квартира передається в технічному стані, що влаштовує покупця», «передані ключі - два комплекти», «показання лічильника такі-то». І обидві сторони ставлять підписи.

Особливу увагу варто звернути на квартири з вбудованими меблями і технікою. У цьому випадку корисно спочатку розуміти, чи потрібні вам вони. Якщо так, то скільки ви готові за це доплатити. Щоб уникнути розчарувань згодом, розумно до підписання договору купівлі-продажу скласти додатковий передпродажний акт, де описується залишається меблі, і додаються фотографії.

Це стосується і техніки. За правилами, в квартирі повинна бути плита в робочому стані. Як правило, ще при перегляді з продавцем обговорюється, що він залишить ту плиту, яка стоїть на кухні.

З досвіду професіоналів

Олена Калачова, директор АН «Варіант Плюс»:

- Ще під час укладання основного договору в ньому встановлюються терміни виписки і звільнення нерухомості: наприклад, в місячний термін. Однак на практиці цей термін дотримуються не всі. Агентства нерухомості намагаються стимулювати продавця, щоб він виконав зобов'язання. Однак в їх розпорядженні тільки вмовляння, тому що ріелтери не можуть виконати умови договору за клієнта.

Крім того, трапляється, що люди, виїжджаючи з квартири, намагаються зняти лінолеум, двері, зняти скління з балкона, відвезти газову плиту. Пояснюють так: «Це МОЯ плита», «це зроблено за мій рахунок». Або, пам'ятаю, допитувалася у продавця: «Навіщо вам старі гнилі рами з балкона?» - «Теплицю покрою».

Щоб цього не було, все агентства, цивілізовано працюють на ринку нерухомості, як правило, складають акт, в якому чітко прописують, що продавець залишає в квартирі, а що ні. Хоча, в принципі, агентство нерухомості ні за переїзд, ні за стан після продажу не несе відповідальність, не може за клієнта правильно і вчасно здати квартиру покупцеві, тим не менш, цивілізовані компанії цим займаються. Тому що немає більш розчарованого клієнта, ніж той, хто купив квартиру в одному стані, а в'їжджає, по суті, в абсолютно іншу квартиру.

За договором купівлі-продажу продавець повинен передати квартиру в тому якісному стані, як вона є на момент продажу. Але це загальна фраза. А детально такі моменти обговорюють або в попередньому договорі, або оформляються окремим актом, і в суді цей документ може вважатися доказом того, що продавець не виконав свої зобов'язання ».

Олена Недоспасова, директор АН «Віват-Ріелті»:

- Статистика говорить: коли людина береться переводити особовий рахунок сам, в 65% випадків він справу до кінця не доводить. Як 30 років тому горгаз виписував квитанції на Іванова Івана Івановича, так і продовжує, хоча власники квартири могли змінитися кілька разів. А у нас робота закінчується, коли клієнту передані ключі від квартири, коли він прописується, коли ясно, з якого числа осіб платить за особовими рахунками, коли звіряються показання лічильників до останньої циферки.

Олена Шевцова

Угода від і до. Купити квартиру. продати квартиру