- НАШ РЕЙТИНГ довгобудів
- ЧИСТИЙ ПОПУЛІЗМ. Юлина ЗНИЖЕННЯ ЦІН НЕ СПРАЦЮЄ
- "ВТОРИЧКА": ЦІНИ скидає
- ОРЕНДА, НАРЕШТІ, устаканиться
- АВТОРИ:
- Орфографічна помилка в тексті:
9 вересня 2008, 08:36 Переглядів:
фото А. Гончаров. Вартість новобудови продовжує утримувати позиції, і хоча попит все ще продовжує бажати кращого, на думку фахівців, ціни падати не будуть. За останні місяці з боку будівельних компаній можна було помітити якісь поблажки під виглядом акцій типу "трикімнатна квартира за ціною двокімнатної", але це робилося, скоріше, з метою підстьобнути попит і зберегти свій імідж, ніж реально знизити ціни, які по суті знижувати нікуди. Собівартість будматеріалів виросла в 2-3 рази, а напередодні підвищення цін на енергоресурси і комунальні послуги ціни тим паче не вигідно знижувати. І на думку Ігоря Єфремова, засновника агентства нерухомості "Молдаванка", це навіть може спричинити за собою нове підвищення цін в межах 10%. Єдина надія купити житло дешевше - це малі компанії-забудовники, які через кризу зазнали збитків і зараз знаходяться на межі виживання. Однак зв'язуватися з такими компаніями боязно: того й гляди компанія збанкрутує, і тоді - ні квартири, ні грошей.
Олег Нікіфоров, керуючий маркетинговою компанією RDC, вважає, що ціни стабільні, і немає ніяких підстав, щоб вони падали. "Якщо раптом якась компанія почне продавати житло по 500 у.о. за кв. Метр, то особливо радіти не варто - це буде крок відчаю з боку компанії, щоб хоч какао-то гроші собі повернути. Першими ж компаніями, які почнуть демпінгувати, будуть ті, які стоять на межі банкрутства, і, швидше за все, цей об'єкт не буде добудований до кінця. зокрема, це компанії, які будували один-два об'єкти на селищі Котовського, в районі Слобідки і Молдаванки - там, де можна було майже без проблем отримати землю. Якщо собівартість квадратного ме ра зараз становить 600 у.о. плюс частка міста, то не несучи збитків неможливо продавати дешевше ніж 700 у.о. за квадратний метр ".
Немає причин говорити про зниження цін на новобудови і тому, що виріс попит. На думку президента Асоціації ріелторів Одеси та Одеської області Євгена Новицького, реалізація квартир зараз активізувалася. "Коли люди повернулися з відпусток, продажу почастішали. З урахуванням того, що червень-липень були спокійними, то в серпні попит пішов вгору, і на вересень планується збільшення продажів на 20% відсотків".
Директор 13-го представництва АН "Атланта" Людмила Кудрявцева, вважає, що про кризу на ринку первинного житла взагалі мова не йде. На її думку, угод стало більше, ніж було, на 45-47%. "Найчастіше купують квартири в середині будівництва або ближче до здачі. Ціни поки не підросли, але враховуючи, що люди запитують ті об'єкти, які практично продалися, то цей" залишок "трохи збільшився за ціною. Квартира, яка йшла за ціною 1600 доларів за квадратний метр, зараз продається за 1650. У вересні, я думаю, попит стане трохи більше, так як підріс курс долара, а це способствет купівельної активності. До того ж зараз збільшився асортимент: на ринку багато пропозицій, і покупець може вибирати ", - каже експерт.
ЯК МІНЯЮТЬСЯ ЦІНИ НА ОДЕСЬКІЙ "первинки"
Район Середня ціна у будкомпаній / різниця з початком серпня (в тис. Гривень за 1 кв. М)
1-кімн. 2-кімн. 3-кімн.
Київський 1000-1600 1100-1600 900-1500
Малиновський 900-1500 1200-1400 1100-1500
Приморський 1300-2300 1300-2100 1200-2100
Суворовський 1000-1200 1000-1200 1000-1200
* Дані: незалежний портал "Нерухомість", ріелторські фірми. Розрахунки "Сьогодні"
НАШ РЕЙТИНГ довгобудів
Дякуємо всім читачів, які відгукнулися на заклик "Сегодня" назвати заморожені будівництва житла. На жаль - вибачте, напевно, все-таки на щастя - серед довгобудів не виявлено свіжих, що з'явилися в результаті кризи на ринку іпотеки. Тому наш рейтинг довгобудів ми склали з найодіозніших і скандальних.
1. Вул. Черняховського, 1/1 ( "свічка" на 5-й станції Великого Фонтану біля "Макдональдса").
2. Французький бульвар, 19а (провулок Кудельний), РК "Французький".
3. Вул. Маршала Малиновського, 8, ЖК "Золоте руно".
4. Вул. Вільямса, 56а (біля супермаркету "Віртус").
5. Провулок Північний / вулиця Тополева (забудовник "Інкорстрой").
6. Вул. Сонячна, 4, ЖК "Сонце, що сходить".
7. Вул. Ковалевського, 7 (забудовник ДСК).
8. Дніпропетровська дорога, 2/1, ЖК "Новий топольок".
У всіх випадках постраждали люди, які встигли повністю або частково оплатити вартість квартир. Найсумніше, що закон не дозволяє змусити будівельників закінчити розпочате: найбільше, на що можуть розраховувати люди, - через суд повернути внесені гроші плюс пеню (дворазова облікова ставка Нацбанку, тобто 24% річних) за кожен рік прострочення введення будинку в експлуатацію . Але багато хто з забудовників - вже банкрути, а у інших, схоже, є сильні покровителі на верхніх поверхах влади ...
ЧИСТИЙ ПОПУЛІЗМ. Юлина ЗНИЖЕННЯ ЦІН НЕ СПРАЦЮЄ
У дусі командно-адміністративного вирішення проблеми прем'єр Тимошенко видала постанову КМ про різке скорочення відрахувань і зборів з будівельників, що має привести до падіння цін на квартири в новобудові. Але ініціатива не викликала захоплення в таборі будівельників. Бо прем'єр не врахувала головне: не виконавча влада, а місцеві ради вирішують, скільки шкур здерти з забудовників - їм ця постанова до лампочки.
За словами прем'єра, зараз 49,5% вартості будівництва - незаконно введені побори: 7-20% житла - обов'язкова передача місту (в натуральному вираженні), 2% квартир - для службового користування, по 10% від собівартості - гроші на розвиток соціальної інфраструктури , будівництва та підключення будинку до електромережі, 2,5% - на розвиток пожежної безпеки. А "доленосне" постанову наказує на все про все брати з забудовників всього 4% від собівартості метрів. Лафа!
Реакція столичної влади була передбачувана. Секретар Київради Олесь Довгий заявив, що скасування пайової участі будівельників (тих самих "поборів". - Авт.) Не призведе до зниження цін на житло, а лише зірве програми соціально-економічного розвитку. Мовляв, прем'єра ввели в оману міністри, які лобіюють інтереси великих забудовників.
Власне, розмір відрахувань може особисто регулювати будь-яку пораду, хоч "хацапетівським", і Кабмін йому - не указ. Але давайте послухаємо самих учасників ринку.
Мабуть, найбільш м'яко висловився глава компанії "ХХІ століття" Лев Парцхаладзе: все теперішнє житло вже обкладено зборами за старими нормами, а якщо їх урізати, то здешевлення житла можна чекати тільки через 2-3 роки, коли будуть побудовані будинки за новими правилами.
За словами заступника гендиректора компанії ТММ Олексія Говоруна, якщо різко зменшаться відрахування з будівельників до місцевих бюджетів, виникне питання, як міста розвиватимуть транспортну і соціальну інфраструктури і за рахунок чого наповнювати житлофонд. Тому постанова навряд чи спрацює.
Крім того, що КМ не вправі диктувати міст розміри відрахувань, на думку провідного фахівця компанії "МС-Майстер" Анатолія Богданова, ініціатива нереальна ще й тому, що вона призведе до різкого подорожчання землі під будівництво: так місцева влада будуть компенсувати втрати надходжень до бюджетів . Як наслідок - ціни на житло не впадуть.
Ніяких розрахунків під постанову немає, цифри відрахувань некоректні, адже реально навіть в Києві відрахування становлять 20-30% в залежності від розташування будинку, в інших містах - ще менше, а не 50%, як стверджує прем'єр, - резюмує начальник відділу маркетингу компанії " Київ Житло-Інвест "Володимир Германов. Якщо ж в наказовому порядку буде спроба впровадити новацію КМ, то це призведе лише до збільшення числа і сум хабарів за право будувати.
Столичних колег підтримали і одесити. За словами начальника відділу продажів інвестиційно-будівельної групи "Прогрес-Строй" Ігоря Вансач, прийняття такого законопроекту абсолютно нічого не змінить на будівельному ринку, так як ціну на будматеріали ніхто не знизить, і відповідно ніяк не зменшиться вартість квадратних метрів. "Ціни на житло в Одесі ростуть, невеликими темпами, але стабільно. Сьогодні подорожчання складає 10-11%, і ця цифра - тільки початок, а якимись державними указами неможливо вплинути на ринок", - говорить Ігор Вікторович.
Менеджер відділу новобудови корпорації "Альянс" Борис Жмурко також стверджує, що результати дасть впровадження подібного законопроекту лише юридично, але будівельний ринок буде чинити опір. Корінь проблеми - знову-таки дорожнеча будівельних матеріалів. "Різкі адміністративні методи не можуть змінити ситуацію на будівельному ринку. Необхідні гнучкі методи, які якщо і не знизять ціни не житло, то хоча б зупинять зростання цін. Є ринок: попит - пропозиція, і як би там нагорі не намагалися командувати, це тільки погіршить ситуацію по закону бумеранга ", - підсумував Борис Миколайович.
"ВТОРИЧКА": ЦІНИ скидає
"Туди-сюди" - так можна охарактеризувати ринок "вживаного" житла. Адже в серпні "середня температура по лікарні" коливалася, а третина таких квартир все-таки дешевшала. До того ж так і не настало кардинальне осіннє пожвавлення попиту, на яке сподіваються продавці і ріелтори, які мають відсоток з продажів або покупок. Тут ситуація повністю залежить від покупців: якщо вони не "прокинуться" і не кинуться брати квартири, ті будуть дешевшати.
СТАБІЛЬНІСТЬ. Майже ніхто не прогнозує можливість підвищення вартості. Тільки два експерти вважають, що сегментарно підвищення все ж буде.
На думку Ігоря Єфремова, голови Регіонального відділення Асоціації фахівців з нерухомості України, після кризи крива зазвичай рухається в інший бік і починається час продажів. "У якихось сегментах ціни падають, це, наприклад, хрущовки - вони впали на 15% з початку року, зате ціни на комерційну нерухомість ростуть постійно - позначається дефіцит площ під склади і офіси. Я вважаю, що чекати нічого, і купувати потрібно вже зараз. Ціна буде падати тільки на неякісне житло - на квартири з частковими зручностями в районі Молдаванки і Слобідки, ветхий, старий фонд. в тому числі можуть трохи впасти ціни на елітний новобуд, тому що спекулянти вже гроші не вкладають, і такого житла в Одесі вже занадто багато. А рости ціни будуть на хороший, міцний старий фонд в центрі міста і на сталінки. Прогнозувати складно, але якщо буде подорожчання новобудов, то це за собою потягне і вторинне житло ", - говорить Єфремов.
Євген Новицький, президент Асоціації ріелторів Одеси та Одеської області вважає, що за коефіцієнтом очікування в Одесі можливий підйом. "Хоча ціни стоять, є попит на 1-2-кімнатні квартири. Підйому як такого не буде, проте коливання в ту або іншу сторону на 5-7%, швидше за все, будуть мати місце в залежності від того, яка ця нерухомість. У цілому, якщо у наших політиків буде переважати здоровий глузд, то на ринку буде стабілізація ", - відзначає експерт.
Анна Журавльова, ріелтор по вторинного житла АН "ТВ Дом" зазначає, що покупки пожвавилися, так як падіння цін вже відбулося на 20-25%. "Зараз з 300 тисяч продавці опускають до 250, 50 тисяч відразу відступається там, де люди" горять "з кредитами. Швидше за все, ціна буде рости тільки на землю, а на квартири вже немає. Господарі поступаються на великих метражах до 10 тисяч - в новобудові з ремонтом, 1-2 тисячі - на менших метражах і по 2-3 тисячі поступаються на хрущовках. Зараз покупці виставляють свої ціни, а не продавці ".
ЯК МІНЯЮТЬСЯ ЦІНИ НА КВАРТИРИ ВТОРИННИЙ РИНОК
Район Середня ціна пропозиції (в тис. Доларів за квартиру)
1-кімн. 2-кімн. 3-кімн.
Київський 60-75 75-120 85--30
Малиновський 55-75 65-100 75-130
Приморський 60-100 60-130 130-180
Суворовський 40-60 60-90 70-140
* Дані: незалежний портал "Нерухомість", ріелторські фірми. Розрахунки "Сьогодні"
ОРЕНДА, НАРЕШТІ, устаканиться
Як і прогнозувала "Сегодня", за серпень знімні одеські "одинички" і "двушки" економ-класу розмели студенти, які приїхали на навчання, але ціни все ж встояли. Пояснюється ситуація просто: ціни вже і так досить високі, і основним іногороднім клієнтам платити за них більше не по кишені. У підсумку, як і в минулому місяці, можна знайти за 350 $ середню "одиничку", за 400 - більш-менш пристойну, а ось за 600 вам дістанеться "повний фарш" - з Інтернетом, пральною машинкою і бойлером. За $ 450-500 йдуть і середні двокімнатні "хатки" - відповідно за 700 можна зняти більш комфортний варіант. "Трійка" як і раніше потягне 550-700 доларів місяць. Тепер, у вересні, вже можна перевести дух: за одностайним визнанням ріелторів, в серпні сформувалися ціни, які встоять мінімум півроку.
Як описала ситуацію Ірина Орлянская, ріелтор по вторинного житла АН "ТВ Дом", підвищення не відбулося за рахунок повернення добового знімання в довготривалий. "Сезон закінчився, приїхали студенти, і подобова оренда відійшла. Тепер, якщо люди домовляються про оренду на всі дев'ять місяців в курортному районі, то ця ціна набагато нижча. А ось в спальних районах інша система - люди чітко знають свою ціну, квартир не так вже й багато, а попит все одно перевищує пропозицію. Зараз бізнес оренди процвітає - кожному приємно мати свій пасивний дохід. якщо є гроші, вважають за краще купувати нерухомість, яка буде приносити дохід, якщо нею вміло керувати. Ті, хто добре заробили в минулому на недвижимост і, зараз мають ласий шматочок в центрі Одесі, який завжди в ціні ".
Як і в ситуації з квартирами, земельні ділянки під Одесою дорожчати не поспішають (див. Таблицю). Проте ризики купити кота в мішку і потім не мати можливості побудувати комфортабельний будинок або з вигодою перепродати наділ залишилися: останнім актуально для спекулянтів, що перемкнулися з вже безперспективного ринку квартир на покупку-продаж наділів.
Нещодавно дослідницька компанія MPP Consulting дала рейтинг найризикованіших вкладень. Очолює список покупка землі - нібито безпрограшний варіант, який гарантує чималий "навар" при перепродажі.
Провідний фахівець консалтингової компанії SV Developmetnt Сергій Костецький згоден з висновком колег, але з серйозною обмовкою: ризик виправданий найбільшою прибутковістю. Він зазначає, що ринок землі дійсно ризикований не тільки в сенсі вкладення "зайвих" грошей і наступного перепродажу, але і в сенсі покупки наділа для індивідуального житлового будівництва. Щоб не потрапити в халепу, потрібно переконатися, що продавець - єдиний власник: у нього повинен бути держакт на право власності нового зразка: за старими може бути видано кілька держактів. І це "квіточки". "Ягідки" - оцінити саму ділянку. Тут важлива не тільки близькість автотраси, природної краси (річки, ліси, озера) і навіть не тільки розташування поруч газопроводу і електролінії, скільки можливість до них підключитися: дозволи можуть і не дати. Тим часом попит на ділянки впав ненабагато. Подекуди навіть зростає, особливо на Великому Фонтані, Чубаевке, в районі вулиці Хімічної та Парковій, в селищі ЗОР. Залежно від району ціна підросла до 10%.
На думку ріелтора по заміській нерухомості АН "ТВ Дом" Степана Коваленко, за серпень на ринку землі практично нічого не змінилося: "Фігурують поодинокі запити під господаря. На термінові варіанти, які хочуть продати, знижують ціни. Взагалі тенденція створилася ближче до падіння вартості. У районі "Люстдорф", наприклад, термінові продажі йдуть від 19-20 тисяч доларів, а раніше доходили до 25. Масових скуповування, на мій погляд, вже не буде. Багато ділянок під кредитами, які продаються за ті ж гроші, за які їх брали ".
За словами президента Земельного союзу України Андрія Кошиля, середнє подорожчання ділянок за осінь складе всього 5-10%. А неудобья, позбавлені вищеназваної інфраструктури, можуть і подешевшати на 10-20%. Причина: навіть ті деякі банки, які кредитували покупку землі, скоротили або зовсім припинили видачу позик, тому не варто чекати, що буде ажіотажний сезонний попит.
СКІЛЬКИ КОШТУЄ ДІЛЯНКИ На Одещині
Район Середня ціна за сотку
Серпень Липень Різниця
Червоний Хутір 8-15 8-10 0 - +5
Царське Село 1 25-35 25-35 0
Царське Село 2 16-25 16-20 0- +5
Совіньон-1 35-60 35-55 0- +5
Совіньон-2 30-35 30-40 0- - 5
Люстдорф 20-35 20-35 0
Зелений Гай 12-15 13-15 -1 - 0
Санжейка 15-25 15-25 0
Золота Гірка 8-15 10-15 - 2 - 0
Дані: консалтингова компанія SV Development, Земельний союз України
Читайте найважливіші та найцікавіші новини в нашому Telegram
Ви зараз переглядаєте новина "В Одесі новобуд здаватися не має наміру, а" вторинка "скидає ціни". інші Новини Одеси дивіться в блоці "Останні новини"
АВТОРИ:
Фоміна Анна, Лесен Ольга
Якщо ви знайшли помилку в тексті, виділіть її мишкою і натисніть Ctrl + Enter
Орфографічна помилка в тексті:
Послати повідомлення про помилку автора?
Виділіть некоректний текст мишкою
Дякуємо! Повідомлення відправлено.