Юридична консультація: квартира в новобудові

1. фінансова спроможність
2. Чи не банкрут, так «фокусник»
3. що буває
4. що перевіряти
5. правильний договір
6. Кіт у мішку
7. висновки

Юридична консультація: квартира в новобудові

Купівля житла в новобудові на будь-якій стадії будівництва - це завжди невизначеність. Чи буде квартира саме такою, яка заявлена в рекламі? Чи здадуть будинок в термін? Ці сумніви терзають пайовиків, надивившись телепередач з різними страшними історіями. Про те, які ризики реально присутні і як їх мінімізувати, розповідає наш експерт Олег Сухов, адвокат Першого Столичного Юридичного Центру.

Десятки тисяч ошуканих пайовиків страйкують сьогодні по всій Росії, більшість з них ті, чиї квартири так і не були побудовані. Причин може бути безліч. Це і безграмотна робота будівельної компанії, і злодійство всередині організації, розбіжності між забудовником і місцевою адміністрацією, економічна криза чи іншої форс-мажор ... Та й на збудоване житло люди роками не можуть отримати довгоочікувані свідоцтва про власність. При цьому вони витрачають чималі кошти на звернення до суду (держмито до 46 800 руб., Послуги адвоката в Москві від 45 000 руб., В Підмосков'ї від 20 000 руб.). Якщо в ході розгляду виявляється відсутність необхідних у забудовника документів або наявність інших претендентів на квартиру, або суд приходить до висновку про те, що договір з пайовиком не відповідає закону, то у визнанні права власності відмовляють.

фінансова спроможність

Захистити себе від неприємностей можна тільки, проявляючи серйозне відношення до угоди. Мають намір придбати квартиру в ще не збудованому будинку? Готуйтеся провести власне попереднє розслідування. Дізнайтеся все про тих, хто здійснює будівництво і реалізує житло. Зрозуміло, що чим довше на ринку нерухомості діє організація, чим більше об'єктів на її рахунку, тим більше шансів у покупця стати власником нерухомості. Але навіть якщо ім'я компанії, з якою ви готуєтеся вступити в товарно-грошові відносини, широко відомо, не поспішайте. Треба поцікавитися боргами будівельників і ріелторів, претензіями до них в судах і виконавче провадження з боку кредиторів. Отримати подібну інформацію можна безпосередньо в судах і в органах виконавчого провадження, шляхом особистого звернення і через Інтернет. Це дасть підстави для оцінки ризику банкрутства на етапі будівництва чергового будинку.

Чи не банкрут, так «фокусник»

Найбільш, мабуть, банальний ризик - «напоротися» на шахраїв, що видають себе за забудовників і інвесторів. Насправді вони взагалі не мають ніякого відношення до продаваним квартирах. Мета псевдопродавцов: «обман, спрямований на заволодіння грошовими коштами покупців з подальшим зникненням», як сформулювали б в суді. І знаєте, такі фокуси вдаються. Напханий технікою офіс і красива секретарка, що подає вам ароматну каву, не показник надійності компанії. Корпоративний транспорт від метро до об'єкта - теж не гарантія. Вас приймають в облаштованому вагончику безпосередньо на будмайданчику?

Не вірте! Щоб убезпечити себе при укладанні договору із забудовником, слід ретельно перевірити всю правовстановлюючих документацію.

За даними Першого Столичного Юридичного Центру, лише в 2012 році в Москві суди перестали визнавати за пайовиками права на житлові приміщення, якщо такі були придбані не за договорами пайової участі, а за попередніми договорами. А з 2005 р по 2011 р за попередніми договорами продавалося більше 60% всіх квартир в новобудовах ... Тим часом будь-який сумнівний договір - це провісник проблем у забудовника, який свідчить про відсутність документів на будівництво або прав на продається житло.

що буває

Жінка з сином купила квартиру за попереднім договором у великого забудовника в 2006 році. Вселилася в цьому ж році в тільки що побудоване житло, але свідоцтво не отримала. Оплату за комунальні та експлуатаційні послуги матір з сином вносили своєчасно, в повному обсязі. У 2010 році, по закінченні 4 років з моменту вселення та після багаторічного листування із забудовником, сім'я вирішила звернутися до суду з вимогами про визнання оплаченої квартири в свою користь.

В рамках судового процесу з'ясувалося, що дана квартира належить зовсім іншій компанії, на яку і оформлена. Виявилося, що забудовник не передав отримані від жінки грошові кошти замовнику будівництва, якому на момент угоди належала дана квартира. У зв'язку з цим замовник договір із забудовником розірвав, а квартиру продав іншій організації. Сім'ю про це ніхто не сповістив! Навпаки, забудовник вводив жінку в оману, що все добре. Після судових позовів, які тривали півтора року, жінку з сином визнали особами, які не мають права претендувати на цю квартиру. Має бути процес виселення ...

що перевіряти

Про необхідність проаналізувати фактичний стан в частині наявності судових та інших вимог до компанії вже було сказано. Перевірити треба також:

⌘ інвестиційний контракт;

⌘ договір оренди на земельну ділянку;

⌘ проектну документацію на будинок;

⌘ дозвіл на будівництво;

⌘ інші документи.

Вимагайте пред'явити установчі документи самої будівельної компанії. Вас повинно цікавити:

⌘ як давно вона зареєстрована;

⌘ є правомочним чи конкретна посадова особа підписувати договори;

⌘ чи потрібна згода акціонерів або засновників на угоду;

⌘ чи відповідають дані компанії даними забудовника;

⌘ інша інформація.

Не слід довіряти свої кровні заощаджені невідомим, «молодим» будівельним компаніям, тим більше не мають дозвіл на будівництво і пропонує сумнівні договори на придбання квартири.

правильний договір

З 1 квітня 2005 року набрав чинності Закон 214-ФЗ «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості ...». Даний документ строго наказує будівельним компаніям укладати з покупцями тільки договори пайової участі, які в обов'язковому порядку повинні реєструватися в реєстраційних службах і оплачуватися вже після реєстрації. Договори повинні мати як додаток план з позначенням місця розташування квартири, її повну ідентифікацію. Висновок інших договорів неприпустимо.

Однак забудовники з різних причин (наприклад, не маючи дозволів на будівництво) для залучення грошей від пайовиків, укладають різні договори, в тому числі і співінвестування. Найпопулярнішим же є попередній договір купівлі-продажу. За його умовами пайовик виплачує кошти за квартиру, а забудовник зобов'язується передати йому нерухомість шляхом укладення основного договору купівлі-продажу по завершенні будівництва і після оформлення права власності на ... компанію-забудовника.

Кіт у мішку

Купуючи житло в новобудовах на ранніх стадіях, коли правовстановлюючих документація на будинок не готова, а планування і площі квартир не узгоджені, ви наважуєтеся на «кота в мішку». Наприклад, вносите вартість 3-кімнатної квартири площею 80 кв. м, а по результату будівництва з'ясується, що в будинку взагалі немає «трійок», або їх площа перевищує 120 кв. м, і за надлишок необхідно доплатити.

Ще небезпечніше подвійний продаж, тобто коли квартири відчужуються одночасно кільком особам. Не рятують в подібних випадках і договори пайової участі. Ось зовсім недавня історія. У 2011 р суд позбавив квартири пайовика, який оформив і зареєстрував в 2010 р договір пайової участі (м Ярославль, Дзержинський район, мкр. 12). Підстава - договір співінвестування на ту ж квартиру, оформлений в 2006 р Суд віддав перевагу співінвестора, про договір з яким знав тільки забудовник, який сховав даний факт і вдруге продав квартиру за договором пайової участія.Во уникнути наведених вище ризиків договір з будівельною компанією слід оформляти тільки при наявності погодженої проектної документації та тільки у зарекомендував себе забудовника.

висновки

В нашій державі придбання приміщень на первинному ринку - це скоріше азартна гра «пощастить - не пощастить», ніж спосіб поліпшення житла або вкладення інвестицій. Ризик є завжди, ніхто і ніколи не дасть дольщику гарантій, що все завершиться благополучно. Тому гроші, які виділяються на покупку квартири в новобудові, не повинні бути останніми. Інша справа, що ризик можна і потрібно мінімізувати.

Вам також може бути цікаво "Свій дім" "Гроші" на сайті Samaya.ru