► Посвідчення угод купівлі-продажу нерухомості
• Посвідчення угод купівлі-продажу земельних ділянок
• Прискорена реєстрація прав на нерухомість
Посвідчення угод купівлі-продажу нерухомості (крім земельних ділянок)
Для форми угод з нерухомістю (купівля-продаж, міна, дарування ) В статті 550 Цивільного кодексу Російської Федерації (ГК РФ) встановлено спеціальну вимогу - вони відбуваються в письмовій формі - простій чи нотаріальній, перехід права власності на нерухомість підлягає державній реєстрації. Більшості угод з нерухомістю боку можуть надати нотаріальну форму тільки за своїм бажанням, тим самим покладаючи на себе відповідальність і ризик, пов'язаний з несприятливими правовими наслідками.
При цьому слід враховувати, що нотаріальне посвідчення угоди означає перевірку законності угоди, в тому числі наявності у кожної зі сторін права на її вчинення, що здійснюється нотаріусом або посадовою особою, яка має право здійснювати таку нотаріальну дію , В порядку, встановленому законом про нотаріат і нотаріальної діяльності.
Відповідно до Основ законодавства Російської Федерації про нотаріат (статті 54-56) нотаріус зобов'язаний роз'яснити сторонам зміст і значення поданого ними проекту угоди та перевірити, чи відповідає його зміст дійсним намірам сторін і не суперечить вимогам закону.
При посвідченні угод, спрямованих на відчуження або заставу майна, права на яке підлягають державній реєстрації (стаття 8.1 Цивільного кодексу Російської Федерації), нотаріус перевіряє належність даного майна особі, його що відчужується або заставляється, за винятком випадків, якщо відповідно до правочину на момент її здійснення дане майно ще не належить цій особі.
договір про зведення житлового будинку на наданій земельній ділянці засвідчується нотаріусом за місцем надання земельної ділянки.
Посвідчення договорів про відчуження житлового будинку, квартири, дачі, садового будинку, гаража, а також земельної ділянки проводиться за місцем знаходження зазначеного майна.
За змістом статті 48 Основ законодавства Російської Федерації про нотаріат нотаріус посвідчує угоду, якщо вона відповідає вимогам закону, а документи, представлені для її здійснення, відповідають вимогам законодавства.
При оформленні договору купівлі-продажу нерухомості слід звернути увагу на його істотні умови і особливості його укладання.
У договорі продажу нерухомості повинні бути зазначені дані, дозволяють точно встановити нерухоме майно , Що підлягає передачі покупцю за договором, у тому числі дані, що визначають розташування нерухомості на відповідній земельній ділянці або в складі іншого нерухомого майна.
При відсутності цих даних в договорі умова про нерухоме майно, що підлягає передачі, вважається не узгодженим сторонами, а відповідний договір не вважається укладеним.
Договір продажу нерухомості повинен передбачати ціну цього майна.
При відсутності в договорі погодженого сторонами в письмовій формі умови про ціну нерухомості договір про її продаж вважається неукладеним. При цьому правила визначення ціни, передбачені пунктом 3 статті 424 ГК РФ, не застосовуються.
Якщо інше не передбачено законом або договором продажу нерухомості, встановлена в ньому ціна будівлі, споруди або іншого нерухомого майна, що знаходиться на земельній ділянці, включає ціну переданої з цим нерухомим майном відповідної частини земельної ділянки або права на неї.
У випадках, коли ціна нерухомості в договорі продажу нерухомості встановлена на одиницю її площі чи іншого показника її розміру, загальна ціна такого нерухомого майна, що підлягає сплаті, визначається виходячи з фактичного розміру переданого покупцю нерухомого майна.
Передача нерухомості продавцем і прийняття її покупцем здійснюються за підписуються сторонами передавальному акту або іншого документа про передачу.
Якщо інше не передбачено законом або договором, зобов'язання продавця передати нерухомість покупцеві вважається виконаним після вручення цього майна покупцю і підписання сторонами відповідного документа про передачу.
Ухилення однієї із сторін від підписання документа про передачу нерухомості на умовах, передбачених договором, вважається відмовою відповідно продавця від виконання обов'язку передати майно, а покупця - обов'язку прийняти майно.
Ухвалення покупцем нерухомості, що не відповідає умовам договору продажу нерухомості, в тому числі в разі, коли така невідповідність обумовлено в документі про передачу нерухомості, не є підставою для звільнення продавця від відповідальності за неналежне виконання договору.
У разі передачі продавцем покупцеві нерухомості, що не відповідає умовам договору продажу нерухомості про її якість, застосовуються правила статті 475 ЦК України, за винятком положень про право покупця вимагати заміни товару неналежної якості на товар, відповідний договору.
За договором продажу будівлі, споруди або іншої нерухомості покупцеві одночасно з передачею права власності на таку нерухомість передаються права на земельну ділянку, зайнятий такою нерухомістю і необхідний для її використання.
У разі, коли продавець є власником земельної ділянки, на якій знаходиться продається нерухомість, покупцю передається право власності на земельну ділянку, зайнятий такою нерухомістю і необхідний для її використання, якщо інше не передбачено законом.
Продаж нерухомості, що знаходиться на земельній ділянці, що не належить продавцю на праві власності, допускається без згоди власника цієї ділянки, якщо це не суперечить умовам користування такою ділянкою, встановленим законом або договором.
При продажу такої нерухомості покупець набуває право користування відповідною земельною ділянкою на тих же умовах, що і продавець нерухомості.
Істотною умовою договору продажу житлового будинку, квартири, частини житлового будинку або квартири, в яких проживають особи, що зберігають відповідно до закону право користування цим житловим приміщенням після його придбання покупцем, є перелік цих осіб із зазначенням їх прав на користування продаваним житловим приміщенням.
Договір продажу житлового будинку, квартири, частини житлового будинку або квартири підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту такої реєстрації.
Особливості купівлі і продажу житлових приміщень, що відповідають умовам віднесення до житла економічного класу, встановленим уповноваженим федеральним органом виконавчої влади, визначаються законом.
Особливості купівлі-продажу підприємства передбачені в статтях 559-566 ЦК України.
Слід також враховувати, що якщо на вчинення правочину в силу закону потрібно згода третьої особи, органу юридичної особи або державного органу або органу місцевого самоврядування, про свою згоду або про відмову в ньому третю особу або відповідний орган повідомляє особу, запитів згоду, або іншому зацікавленій особі в розумний строк після отримання звернення особи, що запросив згоду.
У попередню згоду на вчинення правочину має бути визначений предмет угоди, на вчинення якої дається згода.
При подальшому злагоді (схвалення) повинна бути вказана Угода , На вчинення якої дано згоду.
Мовчання не вважається згодою на вчинення правочину, за винятком випадків, встановлених законом (стаття 157.1 ГК РФ).
При посвідченні договорів купівлі-продажу нерухомості стягується нотаріальний тариф, розмір якого встановлений в Основах законодавства Російської Федерації про нотаріат (пункт 1 частини 1 статті 22,1), а також плата за надання послуг правового та технічного характеру. Розмір нотаріального тарифу становить:
за посвідчення угод, предметом яких є відчуження нерухомого майна:
дружину, батькам, дітям, онукам - 3 000 рублів плюс 0,2 відсотка оцінки нерухомого майна (суми угоди), але не більше 50 000 рублів;
іншим особам в залежності від суми угоди:
до 1 000 000 рублів включно - 3 000 рублів плюс 0,4 відсотка суми угоди;
понад 1 000 000 рублів до 10 000 000 рублів включно - 7 000 рублів плюс 0,2 відсотка суми угоди, що перевищує 1 000 000 рублів;
понад 10 000 000 рублів - 25 000 рублів плюс 0,1 відсотка суми угоди, що перевищує 10 000 000 рублів, а в разі відчуження житлових приміщень (квартир, кімнат, житлових будинків) та земельних ділянок, зайнятих житловими будинками, - не більше 100 000 рублів.
При посвідченні угод, предметом яких є відчуження або заставу нерухомого майна, що має кадастрову вартість, якщо оцінка, дана цього нерухомого майна учасниками (сторонами) угоди, нижче його кадастрової вартості, для обчислення тарифу використовується кадастрова вартість цього нерухомого майна.
уповноважена державою посадова особа, яка має право здійснювати нотаріальні дії від імені Російської Федерації в інтересах російських громадян і організацій (юридичних осіб). юридичні та фізичні особи, що укладають або уклали між собою договір. Стороною договору може бути держава (Російська Федерація, її суб'єкти), які виступають на рівних засадах з іншими учасниками цивільно-правових відносин. умови про предмет договору, умови, які названі в законі або інших правових актах як істотні або необхідні для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою однієї зі сторін має бути досягнуто згоди. правова ситуація, в силу якої одна особа (боржник) зобов'язана вчинити на користь іншої особи (кредитора) певну дію (наприклад, передати майно, виконати роботу, надати послугу, внести вклад у спільну діяльність, сплатити гроші тощо), або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку. перевірка законності угоди, в тому числі наявності у кожної зі сторін права на її вчинення. Здійснюється нотаріусом або посадовою особою, яка має право здійснювати таку нотаріальну дію, в порядку, визначеному Основами законодавства Російської Федерації про нотаріат і цивільним законодавством. договір, за яким одна сторона (дарувальник) безоплатно передає або зобов'язується передати другій стороні (обдаровуваному) певне майно або майнове право (вимога) до себе або до третьої особи або звільняє або зобов'язується звільнити її від майнового обов'язку перед собою або третьою особою. Безоплатність - головний класифікують ознака договір дарування, при наявності зустрічної передачі речі або права або зустрічного зобов'язання договір не визнається даруванням. Договір, що передбачає передачу дару обдаровуваному після смерті дарувальника, мізерний. документ, що надає особі право на вчинення певної дії особою, чиє згоду потрібно для здійснення тієї чи іншої угоди відповідно до закону. До числа нотаріально засвідчених згод відносяться: згода подружжя на здійснення угоди (як для придбання, так і для відчуження майна), згода на відмову від приватизації, згода на виїзд за кордон неповнолітньої дитини, згода власників (наймачів) житла на тимчасову реєстрацію. певні дії (або бездіяльність), в результаті яких змінюється власник майна. З переходом права власності у нового власника виникають законні підстави для володіння, розпорядження та використання майна. Як правило, підставою для переходу права власності є здійснення угоди. угода двох або декількох осіб про встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. земельні ділянки, ділянки надр і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких є неможливим без невідповідного збитку їх призначенню, в тому числі будівлі, споруди, об'єкти незавершеного будівництва, а також частини будівель, призначені для розміщення транспортних засобів (машино -місця). До нерухомих речей належать також підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання. земельні ділянки, ділянки надр і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких є неможливим без невідповідного збитку їх призначенню, в тому числі будівлі, споруди, об'єкти незавершеного будівництва, а також частини будівель, призначені для розміщення транспортних засобів (машино -місця). До нерухомих речей належать також підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання. юридично значиме дія, що здійснюється нотаріусом або уповноваженою посадовою особою відповідно до Основ законодавства РФ про нотаріат. дії громадян і юридичних осіб, спрямовані на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. спосіб забезпечення виконання зобов'язань, що дозволяє кредитору (заставодержателю) у разі невиконання або неналежного виконання боржником забезпеченого заставою зобов'язання одержати задоволення з вартості заставленого майна (предмета застави) переважно перед іншими кредиторами особи, якій належить закладене майно (заставодавця). Предметом застави можуть бути матеріальні цінності, вироблена продукція, земельні ділянки чи інше майно, що перебуває у власності позичальника.