Угода про розірвання договору оренди нежитлового приміщення

1. Угода про розірвання договору оренди нежитлового приміщення
2. Нежитлового приміщення в багатоквартирному будинку
3. Повідомлення про розірвання договору оренди нежитлових приміщень
4. Коли і кому передати лист?
5. Основні принципи повідомлення
6. житлового приміщення

Договір оренди нежитлового приміщення роблять висновок, як правило, юридичні особи. Цей договір має на увазі тривалі відносини, так як призначений для задоволення потреби учасників цивільного обороту в приміщенні, будівлі, щоб останні могли повноцінно функціонувати, систематично здійснювати приносить дохід діяльність.

Угода про розірвання договору тільки тоді, коли обидві сторони бажають розірвати договір, інакше припинити договірні відносини може тільки суд.

Нежитлове приміщення - це нерухоме майно. Якщо воно передано в користування на термін більше одного року, то договір підлягає державній реєстрації в Росреестра.

Оскільки укладення договору оренди нерухомості не обходиться без участі державного органу, закономірно, що і факт його розірвання необхідно зареєструвати.

З волі однієї зі сторін жоден реєструючий орган не зафіксує розірвання договору, необхідно або угода, або рішення суду. Особливості укладання угоди про розірвання договору оренди розглянуті далі.

Угода про розірвання договору оренди нежитлового приміщення

Законодавчого визначення терміна «нежитлове приміщення» немає.

Щоб укласти договір оренди нежитлового приміщення, таке приміщення повинно мати ознаки нерухомого майна, поставлено на кадастровий облік, відомості про правовласників занесені в ЕГРП.

Найчастіше виникають ситуації, коли офісна будівля побудовано на швидку руку, а простір усередині поділено на окремі приміщення гіпсокартонними, фанерними або скляними стінами, яких немає в будівельній документації.

Зразок угоди про розірвання договору оренди нежитлового приміщення ви можете завантажити тут

Будівля стоїть на кадастрової обліку і числиться в Росреестра як один об'єкт нерухомого майна.

Таким чином, подібні окремі приміщення існують тільки фактично, юридично їх немає, тому договір оренди цього об'єкта укласти не можна, тому не можна і розірвати.

В такому випадку буде укладено договір передачі частини будівлі в користування з докладні описом цієї частини.

Якщо нежитлове приміщення відповідає всім ознакам нерухомості, то угода про розірвання договору оренди складається в загальному порядку із зазначенням відомостей, перерахованих вище.

В угоді про розірвання договору нерухомого майна обов'язково потрібно вказати:

• повні найменування сторін,
• юридичні та фактичні адреси, телефони, e-mail,
• назва, номер, дату основного договору,
• детально і ідентично описати передане майно,
• термін, в який майно буде повернуто,
• скласти акт прийому-передачі у вигляді окремого документа або включити відповідне положення до тексту договору,
• описати стан приміщення, наявність / відсутність претензій з цього приводу,
• наявність / відсутність поліпшень речі, чи буде компенсуватися їх вартість,
• дату, місце складання угоди,
• додаткові значущі для обох сторін відомості.

Нежитлового приміщення в багатоквартирному будинку

Власником нежитлового приміщення можуть бути:

• власники багатоквартирного будинку;
• забудовник;
• муніципалітет.

Нежитлове приміщення може бути:

• спочатку заплановано;
• переведено з житлового.

В оренду може передано тільки таке нежитлове приміщення, яке не призначене для обслуговування будинку, в ньому не повинні проходити трубопроводи, не повинен бути розміщений електрогенератор. Особливих вимог до висновку, розірвання договору законодавець не пред'являє.

Увагу варто звернути на власника нежитлового приміщення та його функціональне призначення, так як на практиці виникають випадки, коли договір оренди з користувачем укладала місцева адміністрація, а власниками є громадяни.

У таких випадках договір буде визнаний недійсним, що спричинить для орендаря негативні наслідки.

Повідомлення про розірвання договору оренди нежитлових приміщень

Якщо обидві сторони добровільно вирішили розірвати договір оренди, то в такому випадку окремо повідомляти про це немає необхідності. Коли обидва контрагента зацікавлені в припиненні договірних відносин, ніхто з них не буде ухилятися від підписання угоди.

В цьому випадку доречніше говорити про повідомлення про зустріч для оформлення документів. Сторони домовляються, де і коли пройде зустріч, хто буде представляти орендодавця, орендаря. Та особа, яка організовує зустріч, за кілька днів (термін не встановлено) до її проведення сповістити сторони про майбутній захід запросить на нього.

Достроково в односторонньому порядку договір розривається тільки судом. При цьому встановлено обов'язкове дотримання претензійного порядку, тобто направлення повідомлення про дострокове розірвання договору.

Коли і кому передати лист?

Направити лист краще негайно після того, як сторона договору дізналася про порушення його умов.

Документ можна направити:

• поштою,
• через кур'єра,
• принести особисто,
• через представника.

Лист можна вручити:

• директору,
• заступнику директора,
• виконуючому обов'язки директора,
• будь-якій особі, уповноваженій приймати кореспонденцію.

Основні принципи повідомлення

1. Якщо лист направлено за юридичною адресою, вказаною в ЕГРЮЛ, вважається, що лист направлено по належною адресою.
2. У договорі зазвичай вказується в тому числі фактично адреса, тому краще направити лист на всі відомі адреси.
3. Якщо документ надсилається поштою, необхідно заповнити також повідомлення про вручення і зробити опис вкладення в цінний лист (всі співробітники пошти знають, як заповнювати такі форми).
4. Якщо документ доставляється особисто (або через кур'єра або представника) варто вимагати на другому екземплярі документа проставити відмітку про його отримання, номер вхідного і дату.

Угода про розірвання договору оренди

Орендодавець та орендар розривають договір:

• по спільною згодою,
• через суд.

Угода про розірвання може бути складено в обох випадках. У першому випадку воно буде підписано в найкоротші терміни, так як партнери зацікавлені в припиненні договірних відносин. У другому випадку угода - це необхідний документ для врегулювання відносин в претензійному порядку.

Законом передбачено підстави, за якими договір розривається судом на вимогу однієї зі сторін.

Підстави для вимог з боку власника майна виникають тоді, коли орендар:

1. Псує майно, використовує його не за призначенням.
2. Чи не платить орендну плату більше двох разів поспіль.
3. Чи не ремонтує приміщення, якщо це входить в обов'язок за договором.

Користувач вимагає дострокового розірвання, якщо:

1. Приміщення не передано або з іншої причини немає об'єктивної можливості ним скористатися.
2. Орендодавець не проводить капітальний ремонт, передбачений договором.

Орендодавець зобов'язаний повідомити орендаря про порушення з боку останнього і вимагати усунути ці порушення. В цьому випадку до попереджувальному листа допустимо докласти проект угоди про розірвання договору.

Проект не має юридичної сили, однак може простимулювати контрагента виправити порушення умов договору або виступити з будь-яким зустрічним пропозицією. Тільки після направлення попередження (дотримання претензійного порядку) власник звертається в суд.

Орендар також може направити попередження на адресу контрагента, але для нього це право, а не обов'язок. Проте, коректніше буде і користувачеві направити подібний лист. Можливо, порушення умов договору випадково, і розбіжність буде залагоджено в претензійному порядку.

житлового приміщення

Житлове приміщення - особливий вид нерухомого майна, так як призначений для постійного проживання громадян. Жоден інший об'єкт цивільного обороту не може задовольнити потребу громадян у житлі.

У зв'язку з цим житлові правовідносини регулюються окремим нормативним актом: Житловим кодексом, правила, що регулюють відносини з передачі житлового приміщення в користування більш жорсткі.

Юридичні особи можуть мати житлові приміщення:

• у власності;
• на право орендаря.

І ніколи на правах наймача. Наймачем може бути тільки людина.

Організовувати міні-готелі, проводити корпоративні заходи і т.п. в житло не можна. Для використання в подібних цілях житлове приміщення повинно бути переведено в нежитлове в установленому порядку.

Організація має право орендувати житлове приміщення тільки для постійного або тимчасового проживання (на період відряджень) своїх співробітників, інших фізичних осіб.

Угода про розірвання договору оренди житлового приміщення складається в загальному порядку.

Дмитро Баландін

Спеціаліст з нерухомості. Автор публікацій з питань іпотеки, материнського капіталу, купівлі та продажу квартир. Консультує з юридичних питань, пов'язаних з ТСЖ і ЖКГ