У чому ризик кредиту під заставу квартири :: TRISTAR.com.ua

Наскільки вигідно брати кредит під заставу своєї квартири для покупки автомобіля, дачі або для відкриття власного бізнесу?

Ризики такого кредитування величезні - в разі чого можна запросто позбутися житла. Зате, якщо угода вигорить, можна змусити "мертву" нерухомість приносити "живі" гроші.

Пам'ятається, в своїх книгах Роберт Кіосакі радить вишукувати такі способи покупки активів, які б самі окупали себе. Наприклад, купувати нерухомість в кредит, відразу здавати в оренду і погашати позику за рахунок орендних платежів. Або ще краще: купити житло дешево (і в кредит!), А через рік-два продати з великим "наваром". Так і кредит закривається без зайвих переплат, і на покупку нового об'єкта для інвестицій грошей вистачає.

Для таких угод у мільйонера Кійосакі вже досить коштів - він купує нерухомість по всьому світу. А як бути тим, хто вільних грошей не має, але хоче заробити на зростанні цін на нерухомість або землю, відкрити свій бізнес або просто отримати кредитну лінію на велику суму?

Відповідь банкірів один: взяти кредит під заставу вже наявного житла. В Європі такі позики звуться "На вивільнення капіталу" і користуються великою популярністю.

Бери, на що хочеш

"Я працюю в агентстві нерухомості і щодня відслідковую ситуацію на ринку. Чотири роки тому я зважився закласти житло своїх батьків і купити на ці гроші квартиру в споруджуваному будинку. Абсолютно не шкодую про цей вчинок, хоча зі" старими "насварився тоді конкретно. За роки будівництва ціни на нерухомість виросли багаторазово. Відразу після здачі будинку я продав нову квартиру, закрив кредит і отримав на руки досить круглу суму. Зараз відкрив свій бізнес і відчуваю себе дуже комфортно ", - розповідає ріелтор Сергій Шевченко.

"Отримані гроші клієнт може використовувати на будь-які особисті потреби, такі як оплата великих покупок, ремонт, навчання, весілля, подорож і так далі. Ми не забороняємо витрачати гроші на бізнес, реалізовуючи завдання по його розвитку: покупку устаткування, поповнення оборотних коштів", - пояснює начальник управління роздрібного бізнесу банку "ПУМБ" Валерій Пацуй.

Правда, ставки по позиках під заставу житла іноді трохи вище (в середньому на 0,5-1,5%), ніж за класичними іпотечними кредитами. Але так далеко не у всіх банків. В середньому за таку позику потрібно буде платити 13,5-14,5% на рік в доларах і 15-18% в гривнях.

Терміни "нерухомих" позик досить пристойні - до 10-20 років.

Зазвичай фінансисти готові видати в кредит під заставу житла до 70-80% його оцінної вартості. Іншими словами, маючи в активі житло, вартістю хоча б $ 150 тис., Можна розраховувати на позику в $ 105-120 тис., Який можна використовувати на власний розсуд. Деякі банки, щоправда, обмежують максимальні суми кредитування - $ 200-300 тис., Але можна знайти банк, який і не пред'являє таких вимог.

Платити за кредит, приміром, в $ 100 тис., Доведеться чимало. При ставці в 14% на термін 20 років платіж складе більше $ 1200 на місяць (за ануїтетною схемою). І якщо під заставу наявного житла купувати нове, то ніяких початкових внесків не буде потрібно! Як уже не раз писало Видання, зараз знайти кредит з нульовим внеском на покупку житла або земельної ділянки - практично нереально.

"В умовах нестачі фінансових ресурсів і високої інфляції банки змушені посилювати вимоги до іпотечних позичальників - збільшується розмір початкового внеску клієнта, який найближчим часом у більшості банків складе в середньому 20-25%. А це значить, що з підвищенням ставок кредитування одержати позику на покупку нерухомості зможуть тільки платоспроможні клієнти ", - пояснює ситуацію голова правління "ОТП Банк" Дмитро Зінков.

З подібними проблемами стикаються і ті, хто хоче почати свій бізнес "з нуля". Цільові кредити для підприємців видаються тільки за умови, що вони працюють на ринку не менше 3-6 місяців, і лише під заставу майна (квартири, машини, обладнання і так далі). Беззаставні експрес-кредити для малого бізнесу видаються на дуже скромні суми і тільки після ретельного вивчення ділової репутації позичальника.

На що брати?

Оформити кредит під заставу навіть з урахуванням нинішньої ситуації на фінансовому ринку - не так уже й важко. Набагато важче правильно вибрати об'єкт для вкладення отриманих позикових коштів. Тобто вибрати спосіб, яким можна "пожвавити" гроші, "заснули" в нерухомості, - непросто.

Ситуація на ринку первинного житла і землі після пари років цінового галопу досить сумна. Ризики інвестора (а тим більше в статусі позичальника!) Невиправдано високі.

Найреальнішим об'єктом для інвестування залишається вторинне житло. Особливо якщо взяти іпотечний кредит з нульовим внеском не вдається або якщо банк висуває по ньому нереальні вимоги (високі ставки, купа поручителів і так далі). Кредити "під нерухомість" дозволяють також купити те житло, на яке банк не хоче видавати традиційну іпотечну позику (наприклад, квартиру в старому або заміському будинку). Ринок нерухомості зараз в стагнації - з початку року обсяг угод на ринку нерухомості скоротився на 20%, але шанси на його подальший підйом все ще зберігаються.

"Я роблю висновок, що зараз ринок нерухомості перебуває в стані якоїсь рівноваги. Очікувати різкого зниження цін не варто через те, що при такому ризику продавці просто знімуть свої квартири з торгів і здадуть їх в оренду. Квартира їсти не просить, та й попит на житло залишається незадоволеним. При цьому не буде і зростання цін, так як вільних фінансових ресурсів в економіці стає менше і вони не розігрівають ринок житлової нерухомості. Спекулятивні капітали на хвилі повідомлень про прийдешню світову продовольчу кризу йдуть в сільгос озземлю ", - резюмує радник міністра економіки Сергій Яременко.

Ще одним способом використання "жвавих" грошей може стати покупка під заставу квартири, автомобіля (без початкового внеску і обов'язкової страховки) або відкриття кредитної лінії в розмірі 70-80% вартості житла. У будь-якому випадку, наважуючись на кредит під заставу квартири, варто прорахувати всі витрати, можливі доходи і, головне, ризики!

Нерухомість потрібно щорічно страхувати (0,3-0,4% вартості житла), а за кредит потрібно буде платити відсотки. Середня переплата по таких кредитах за 20 років становить ні багато ні мало 140-150%. Чи принесуть істотний прибуток квартира, куплена на отримані гроші, або розпочатий бізнес?

У разі ж проблем з оплатою кредиту банк цілком може поставити питання руба і змусити продати квартиру для погашення позики. Репутація позичальника в цьому випадку буде зіпсована, і взяти новий кредит для покупки житла буде вже непросто.

Що легше?

Яка схема кредитування дає найменшу величину щомісячного внеску по кредиту.

Кредит під заставу квартири *

Під заставу квартири ціною $ 100 тис. Отримано кредит в $ 20 тис. На термін 10 років *** по ставці 14% в доларах. Тоді середньомісячний повний платіж по кредиту - $ 170. Страховка житла - $ 300 на рік. Страховка життя позичальника: $ 60-70 на рік (не у всіх банках вимагають).

Разом: близько $ 200 в місяць

класичний автокредит

Оформлений класичний автокредит на $ 20 тис під 13,5% в доларах і на максимальний для автокредитів термін 7 років.

Середньомісячний повний платіж: $ 351. **

Разом: $ 351 в місяць

Кредит готівкою*

Кредит готівкою на ту ж суму без застави неможливий: банки видають максимум 25-50 тис. Гривень. Але можна взяти в п'яти різних банках в середньому під 17% річних в долар - на термін до 3 років. Середньомісячний платіж всім кредиторам - $ 700.

Разом: $ 700 в місяць

* - можна витратити на покупку машини

** - як і у всіх інших способах отримання позики доведеться додатково платити за поліси автоКАСКО та «автоцивілку» -з розрахунку до $ 90 в місяць при вартості авто близько $ 20 тис.

*** - великий термін кредитування дозволяє на початковому етапі платити небагато, але в міру зростання доходів можна перейти до прискореного погашення кредиту.

А якщо не подорожчає?

Чи вигідно купувати нову квартиру під заставу старої для здачі в оренду?

Припустимо в кредит купується квартира за $ 200 тис. За ставкою 14% річних на 20 років.

• Щомісячний платіж по кредиту складе $ 2487 (ануїтет).
• Таку квартиру можна здати за $ 800 в місяць.
• За 20 років дохід від оренди складе $ 192 тис.
• Сумарні ж витрати з погашення кредиту складуть $ 596,9 тис.
• Чистий збиток від операції становить $ 404,9 тис.

Таким чином, щоб куплена в кредит квартира принесла дохід за умови її постійної оренди, її подорожчання від моменту покупки повинно скласти як мінімум 100% за 20 років, тобто від 5% в рік, що, начебто, реально.

Беруть, але не всі

Вирушаючи в банк за кредитом, варто заздалегідь дізнатися, яку саме нерухомість він згодний взяти в заставу. Банки зараз стали дуже перебірливими. Щоб полегшити своє завдання із продажу заставної квартири, деякі фінансисти навіть вводять спеціальні умови щодо її розташування. Наприклад, в банку "ПУМБ" готові видати гроші під заставу тільки тієї нерухомості, яка розташована не далі 30 км від межі міста - для обласних центрів (50 км - для Києва) і не далі 10 км від берегової зони - для Криму.

Не люблять вони хрущовки і квартири в старих будинках. Від того, скільки банк або його оцінювач оцінять житло, залежить сума кредиту, так що вибирати кредитора варто досить ретельно.

Разом: Кредити під заставу нерухомості недорогі, дають доступ до великих сум, але досить ризиковані. Однак при стабільно високих доходах позичальника вони дозволяють серйозно збільшити його інвестиційні можливості.