Главная › Новости

Тайный покупатель - ЖК "Ренессанс": неоклассические новостройки среди постсоветской разрухи

Опубликовано: 06.09.2018

Жилой комплекс — часть масштабного проекта по преображению промзоны в Невском районе. Но светлого будущего дольщикам ждать придется еще долго.

Первый корпус ЖК "Ренессанс" обещают ввести в эксплуатацию уже в конце 2018 года

Холдинг AAG вносит свой вклад в редевелопмент промышленных территорий Невского района Петербурга. На пересечении Дальневосточного проспекта и улицы Дыбенко застройщик возводит три корпуса на 1398 квартир. По плану неоклассические высотки должны гармонично вписаться в новое окружение некогда промышленной территории. Однако пока величественность ЖК "Ренессанс" не вяжется ни с советским наследием квартала, ни с растущими поблизости новостройками. Что еще, кроме красивой картинки обещает AAG своим дольщикам, и будет ли окружение соответствовать комфорту внутри строящегося ЖК, узнавал тайный покупатель.

Реабилитироваться за "Дом на Фрунзенской"

Инвестиционный-строительный холдинг AAG к 2018 году имеет в копилке лишь один реализованный собственный инвестпроект — ЖК "Дом на Фрунзенской" . До этого компания оказывала услуги другим застройщикам: подбирала земельные участки, разрабатывала проектную документацию, помогала в получении разрешений на строительство и прочее в таком духе.

ЖК "Ренессанс" стал вторым инвестиционным проектом девелопера. На третий — ЖК премиум-класса "Маленькая Франция" на Васильевском острове — в конце марта было получено разрешение на строительство.

К сожалению застройщика, дебют на поприще жилищного строительства оказался не самым удачным. Трудности взаимодействия с администрацией Петербурга, пересмотр градостроительной концепции проекта "Измайловская перспектива", в рамках которого и возводился "Дом на Фрунзенской", вынудили AAG разделить строительство объекта с другим девелопером. Согласно официальному разъяснению представителя AAG, решение градостроительного совета объединить вновь строящиеся объекты от Московского проспекта до Парфеновской улицы сквозной галереей арок привело к тому, что "Дом на Фрунзенской" пришлось возводить на разных земельных участках, принадлежащих разным собственникам. Вторым застройщиком оказалась компания "Юнит" .

AAG свою часть дома построил с задержкой в полгода. А вот "Юнит" вовремя на площадку не вышел. Дом пришлось сдать половинчатым, а дольщики, заплатившие за свои квартиры бизнес-класса миллионы рублей, вынуждены до сих пор мириться с недостроем. Территория объекта давно обнесена забором. Информационный щит на объекте гласит, что ЖК "Promenade" , в который входит теперь вторая часть дома и еще три корпуса, будет сдан в начале 2024 года. Однако согласно официальному сайту комплекса, проект был закрыт в 2017 году. Скорее всего, "Дом на Фрунзенской" так и останется неоконченным на долгие-долгие годы.

И вроде бы AAG достойно вышел из ситуации, выполнив свои обязательства перед клиентами, но осадок остался. На форумах, например, жильцы обвиняют застройщика в умалчивании информации о партнерском возведении объекта. Также среди комментаторов есть недовольные качеством сданного дома: кто-то обнаружил у себя в квартире неровные стены, другие нашли трещины в стяжке пола, третьи требовали замены поцарапанных стеклопакетов.

Из "Дома на Фрунзенской" визитной карточки не получилось, теперь пришла очередь ЖК "Ренессанс". У AAG грандиозные планы по освоению строительного рынка Петербурга, к реализации готовится престижный проект на Васильевском острове, но пока похвастаться застройщику нечем.

Проект: высокие потолки и большой паркинг

Холдинг AAG застраивает земельный участок площадью 3,26 га на улице Дыбенко, 8. К концу 2020 года там планируется возвести жилой комплекс, состоящий из трех разноэтажных корпусов на 1398 квартир.

Согласно проектной документации, работы проводятся в три этапа:

1 этап — шестисекционный дом на 566 квартир, подземная автостоянка на 280 мест, открытая парковка на 7 мест. Ввод в эксплуатацию — конец 2018 года. 2 этап — трехсекционный дом на 267 квартир, подземная автостоянка на 325 мест, открытая парковка на 26 мест. Ввод в эксплуатацию — 3 квартал 2019 года. 3 этап — шестисекционный дом на 565 квартир, подземная автостоянка на 577 мест, открытая автостоянка на 57 мест. Ввод в эксплуатацию — конец 2020 года.

После завершения строительства всех корпусов AAG возведет на участке здание под детский сад и начальную школу на 200 воспитанников, которое передаст на баланс города.

Проект архитектуры выполнило бюро LiphartArchitects. Для "Ренессанса" был выбран неоклассический стиль, отсылающий к монументальности сталинских высоток.

Застройщик позиционирует "Ренессанс" как жилой комплекс с признаками бизнес-класса. Речь идет о закрытых дворах без машин, видеонаблюдении по периметру, стойках ресепшен в каждой входной группе, отделке холлов в классическом стиле, теплом подземном паркинге. Корпуса расположены таким образом, что внутри образуется территория с детскими площадками, велодорожкой, садом и свободным доступом к wi-fi. Даже обеспеченность парковочными местами соответствует петербургскому бизнес-классу: 0,84 м/м под землей на каждую квартиру. По классификации агентства элитной недвижимости Knight Frank, норма составляет от 0,7.

Высота потолков в "Ренессансе" начинается с 2,75 метров в чистовой отделке. Такие квартиры продаются во второй очереди с 3 по 16 этажи. Выше 16-го — потолки достигают 2,9 метра, как и в первом корпусе. И только на вторых этажах всех домов от пола до потолка 3,3-3,5 метра.

Поскольку корпуса разноэтажные, у жильцов некоторых секций будут террасы, например, в первой очереди — на 13 этаже секции В и 15 этаже секции Е. Во второй очереди такие пространства запроектированы на 16 и 19 этажах секций А и В.

В качестве плюсов застройщик указывает лифты Kone со спуском в паркинг, трапы для отвода воды с пола в ванной, усиленные входные двери из металла с заполнением теплозвукоизоляционным материалом. В оконные проемы установят либо дерево-алюминиевые окна Skaala (для первой очереди уже подписаны соответствующий договор с поставщиком), либо пластиковые рамы Schuco.

Квартиры в комплексе сдаются с предчистовой отделкой: выровненными и покрытыми шпаклевой стенами, стяжкой пола, окрашенным в белый цвет потолком, разводкой труб, установленными радиаторами отопления, розетками и выключателями.

За 12 тыс. рублей с квадратного метра можно заказать полную чистовую отделку. На выбор предлагается три варианта — "Восток", "Запад" и "Север". За эти деньги в комнатах уложат ламинат 33 класса, а в санузлах — плитку производства Kerama Marazzi, установят сантехнику, тумбу под раковину и полотенцесушитель. Стены покрасят, установят межкомнатные двери. Все материалы можно увидеть и потрогать в шоуруме на улице Дыбенко, рядом со строящимся ЖК.

Вместо ветхих заводов — новые дома

От станции метро "Улица Дыбенко" до ЖК "Ренессанс" ведет прямая дорога. У меня путь по улице Дыбенко занял 20 минут. В марте 2018 года территория между Дальневосточным проспектом и Октябрьской набережной не располагала к приятным прогулкам и уж тем более к комфортной семейной жизни. Этот район по-прежнему остается промышленным, здесь еще функционируют заводы, автомастерские и многочисленные склады. Но в ближайшие годы промзона будет расформирована и застроена жильем.

Рядом с "Ренессансом" "Группа ЛСР" уже возводит целый квартал "Цивилизация" на 16 тысяч квартир. Южнее по Дальневосточному проспекту "ПИК" будет строить шесть панельных многоэтажек, ближе к Октябрьской набережной "Полис Групп" запланировал ЖК "Полис на Неве" . В начале 2018 года стало также известно, что на месте завода "Пигмент", расположенного в полукилометре на северо-запад от "Ренессанса", Setl City готовится построить 300 тыс. кв. метров недвижимости. Более подробно о планах развития Невского района я писала в обзоре ЖК "Цивилизация" .

Если верить задумкам девелоперов, через 5-7 лет квартал превратится из промышленного в спальный. Вопрос лишь в том, насколько проекты будут гармонировать между собой. Например, ЖК "Ренессанс" с ротондой, строгими колоннами и декоративными пиками на крыше окружат скромные многоэтажки от "Группы ЛСР". А чуть южнее рядом с Октябрьской набережной уже переливаются множеством цветов дом ЖК "Светлый мир "О'Юность" с картинками на фасадах.

"Ренессанс" возводится на пересечении улицы Дыбенко и Дальневосточного проспекта. Ближе всего к шумному и загруженному проспекту располагаются секции С и D корпуса первой очереди. Однако строятся они не вплотную к магистрали, а на расстоянии 80 метров. Сейчас между стройкой и дорогой работают автомойка и шиномонтаж, но по словам менеджера, к завершению первой очереди на этом месте будет организована парковка на 100-150 машиномест.

Пока улица Дыбенко обрывается на пересечении с Дальневосточным проспектом. Но AAG должен ее продлить до западной границы своего участка, а до Октябрьской набережной дорогу протянет "Группа ЛСР". Только со сроками пока не ясно: на набережной корпуса "Цивилизации" будут строиться в последнюю очередь, а значит, и улицу Дыбенко могут сделать только к концу проекта, то есть к 2025 году.

Во второй половине марта первый корпус "Ренессанса" был построен на 12-15 этажей, корпус второй очереди поднялся только на два этажа. AAG объявил о старте проекта в апреле 2016 года, при этом, согласно официальным отчетам, в сентябре еще продолжалась подготовка места под строительство. На форумах отмечается, что у девелопера возникли трудности с демонтажом скрытого свайного поля ранее размещенного объекта. Однако в марте 2018 года работы уже велись по графику. Сдать первую очередь AAG обещает в конце 2018 года, а выдать ключи — к апрелю 2019. Второй корпус, к строительству которого приступили в начале 2017 года, должны сдать в 3 квартале 2019.

Пробки, или старая сказка про новый мост

Удаленность от метро нельзя отнести к сильным сторонам расположения ЖК "Ренессанс" : все-таки до станции "Улица Дыбенко" 1,6 километра. Рассчитывать на скорое строительство станции кольцевой линии "Дальневосточный проспект" на пересечении с улицей Коллонтай тоже не приходится: в планах города она значится на 2028-2048 годы.

Зато по улице Дыбенко от метро по выделенной линии курсируют трамваи №7 и №23, остановка — напротив ЖК. На трамвае №7 также можно доехать до станции метро "Ломоносовская", дорога займет минут 25-30. До станции зеленой ветки подземки от ЖК "Ренессанс" курсируют маршрутки №5 и №409.

С точки зрения автомобилистов расположение у комплекса удачное. До развязки с КАД ехать меньше 6 километров, или 8-10 минут без пробок. До площади Александра Невского на машине не больше 10-12 минут. Проблема лишь в том, что свободным движение в этой части Невского района бывает нечасто. В часы пик Дальневосточный проспект, Октябрьская набережная, Народная улица в сторону Володарского моста да и сам мост могут встать намертво. А в пробке на мосту Александра Невского, Заневском и Малоохтинском проспектах по вечерам застревал чуть ли не каждый местный автовладелец.

Дорожная обстановка в этом районе уже сейчас напряженная, а ведь через 5-7 лет территория между Октябрьской набережной и Дальневосточным проспектом пополнится тысячами новых жителей. Только в "Цивилизации" и "Ренессансе" могут поселиться больше 18 тыс. человек. Частично разгрузить район способен новый мост через Неву в створе Большого Смоленского проспекта и улицы Коллонтай, который правительство города анонсирует уже несколько лет. Его строительство было включено в обновленную версию госпрограммы "Развитие транспортной инфраструктуры Санкт-Петербурга до 2022 года". Возведение моста запланировано на 2021-2022 годы.

Школы построят, поликлиники не обещают

В 2018 году ситуация с социальной и торговой инфраструктурой вопросов не вызывала. В радиусе полутора километров работает больше десятка муниципальных и частных детсадов, поблизости есть школы как общеобразовательные, так и с углубленным изучением иностранных языков, а напротив ЖК расположился Морской технический колледж.

В квартале проектируется несколько школ и детсадов. Например, два общеобразовательных учреждения на 3300 учеников (первая — к 2020 году, вторая — к 2025) появятся в ЖК "Цивилизация" . Школа есть в планах по развитию территории завода "Пигмент", которой займется Setl City . На сайте ЖК "Ренессанс" на интерактивной карте я насчитала 7 проектируемых в квартале школ и 12 детсадов. Однако сроки их возведения и вместимость не указаны. Поэтому сейчас, когда все жилищные проекты на этой территории находятся на начальной стадии, невозможно предсказать, смогут ли запланированные соцобъекты справиться с резко возросшим населением Невского района.

Обеспокоенность вызывает количество медицинских учреждений. Сейчас в радиусе 2,5 километров от ЖК пациентов принимают:

взрослая поликлиника № 87 на улице Дыбенко, 21 корпус 2; № 100 на Искоровском проспекте, 10; № 8 на улице Новосёлов, 45; № 94 на Товарищеском проспекте, 24 корпус 1; детская городская поликлиника № 62 на Искоровском проспекте, 8; поликлиника СЗГМУ им. И.И. Мечникова на Октябрьской набережной, 6.

В планах городских властей значится строительство детской и взрослой поликлиник на пересечении Дальневосточного проспекта с улицей Коллонтай. Но программа по возведению медицинских учреждений в Петербурге была провалена, и эти объекты так и зависли на стадии проектов. В марте 2018 года о сроках строительства поликлиник информации не было.

Экологическая обстановка Невского района считается не самой благоприятной в городе, поскольку здесь до сих пор функционируют промышленные предприятия. А из-за развернувшейся масштабной стройки по дорогам регулярно курсирует большегрузный транспорт, еще сильнее загрязняя воздух выхлопами.

В полукилометре от ЖК "Ренессанс" находится парк Строителей. Рядом со станцией метро "Улица Дыбенко" — парк Есенина, небольшая зеленая аллея есть вдоль улицы Крыленко, но все это не способно справиться с загазованностью квартала. У будущих и нынешних жителей района надежда лишь на девелоперов и благоустройство застраиваемой ими территории. Если застройщики не высадят между своими многоэтажками парки и скверы, гулять в окрестностях будет негде.

Зато для покупателей здесь раздолье. По Дальневосточному проспекту, менее чем в километре от "Ренессанса", находится целый торговый городок. Там работают ТРК "Лондон Молл", магазины "Леруа Мерлен", Castorama, "Мебель Wood", супермаркеты "Лента" и "Карусель". Вдоль улицы Дыбенко расположился рынок "Правобережный", у станции метро — ТРК "Невский". А до "Икеи" и "Мега Дыбенко" на машине ехать 10-12 минут.

Евро-планировки и растущие цены

Несмотря на то, что "Ренессанс" позиционируется как жилой комплекс класса "комфорт плюс", в корпусе первой очереди студии и однокомнатные квартиры занимают 78%. На 566 квартир в корпусе №1 двушек запроектировано 65, трешек — 55, и одна квартира оказалась пятикомнатной. Для этого же корпуса предусмотрено значительно меньше мест в паркинге, чем в остальных очередях: автостоянка вместит всего 280 автомобилей.

Во второй и третьей очередях расклад по студиям и однокомнатным квартирам иной: 44% и 58% от общего числа.

Особенность этого жилого комплекса — ориентированность на евро-планировки с большими кухнями-гостиными. Например, в самой маленькой евро-двушке, оставшейся в продаже, из 49 кв. метров общей площади жилыми являются только 19,41 метров, то есть одна комната. Стоила такая квартира в начале апреля 6,7 млн рублей. В эту цену входит почти 30-метровая терраса.

С 1 апреля 2018 года в ЖК "Ренессанс" произошло существенное удорожание квадратного метра. Дело в том, что AAG получил от Сбербанка проектное финансирование строительства первой и второй очередей комплекса в размере 1,2 млрд рублей. Эти деньги позволили девелоперу не зависеть от продаж квартир, что и сказалось на росте цен. Так, если в марте самая дорогая четырехкомнатная квартира площадью 109,2 кв. метра во второй очереди стоила 11,29 млн рублей, то с апреля она продается уже за 11,61 млн.

Поскольку рост цен был анонсирован заранее, многие квартиры на момент написания обзора оказались забронированы. Например, в свободной продаже, если верить сайту ЖК, 2 апреля оставались только три двухкомнатные квартиры в обеих очередях, а студий было чуть больше 50.

Квартиры в комплексе, на мой взгляд, отличаются продуманным расположением разных по функционалу зон. Так, кухонная зона в квартирах с евро-планировкой зачастую располагается в нише. При дозаказе полной отделки на полу этого пространства будет уложена плитка, а в гостиной — ламинат.

В ЖК "Ренессанс" можно найти трехкомнатные квартиры с гардеробными и раздельными санузлами. Но есть и менее удачные варианты, например, евро-трешка на 58 кв. метров с одним санузлом площадью менее 4 кв. метров.

В самой маленькой квартире, имевшейся в продаже 2 апреля, из 26,35 кв. метров общей площади 3,55 квадрата занимает ванная комната, 8,82 кв. м — кухонная зона, а жилыми оставлены 11,22 квадратов. И все это за 2,81 млн рублей или 106,8 тыс. за квадратный метр.

Главный конкурент "Ренессанса" в этой локации — ЖК "Цивилизация" от "Группы ЛСР" . И хотя уровень комфорта в корпусах "Цивилизации" ниже — нет закрытого двора, высота потолков не превышает 2,7 метра, внешне корпуса выглядят скучновато, — но хорошая репутация застройщика и более доступные цены способны перекрыть эти недостатки. Так, однокомнатная квартира на 39,8 кв. м во второй очереди "Ренессанса" стоит 4,37 млн рублей (109,8 тыс. рублей за квадрат), а в "Цивилизации" со схожим сроком сдачи близкая по площади однушка обойдется в 3,54 млн (90 тыс. рублей за квадрат). И это уже с отделкой.

Место в паркинге ЖК "Ренессанс" в 2018 году продается по 600 тыс. рублей. Увеличенное место обойдется уже в 800 тыс.

Самая дешевая студия в апреле 2018 стоила 2,81 млн рублей Такая однокомнатная квартира во второй очереди обойдется в 4,79 млн Самая дешевая однушка осталась в первой очереди на 4 этаже. Стоит она 4,2 млн рублей В начале апреля в продаже оставались всего три евро-двушки. Самая недорогая обойдется в 5,56 млн рублей Такая квартира на 15 этаже первого корпуса с террасой стоит 6,7 млн Цены на евро-трешки стартуют с 6,49 млн рублей Такая трехкомнатная квартира в первой очереди обойдется в 8,6 млн Самая дорогая квартира, оставшаяся в продаже, имеет площадь 109,2 кв. м и стоит 11,61 млн рублей

Рассрочка, ипотека, Trade-In

Актуальная стоимость квартир публикуется на сайте ЖК "Ренессанс" . Все цены указаны уже с учетом 15-процентной скидки, которая предоставляется застройщиком при полной оплате или ипотеке. Эта же скидка сохраняется при определенном виде рассрочки: 70% — первоначальный взнос, остальная сумма вносится равными платежами в течение года.

Есть возможность оформить отсрочку платежа на полгода. Первоначальный взнос в этом случае составляет 20%, а на квартиру дается скидка в 10%.

Другие варианты рассрочки рассчитываются от базовой стоимости квартиры, и в лучшем случае предоставляется 15-процентная скидка на первоначальный взнос. На таких условиях, например, можно внести более 45% на аккредитив, а остаток выплачивать равными суммами до 20 апреля 2019 года при покупке квартиры в первой очереди, и до 20 октября 2019 — во второй.

Ипотеку на квартиру в "Ренессансе" можно оформить в большинстве крупных банков. Самую низкую процентную ставку предлагает "Дельтакредит" — 6,75% на объекты в первой очереди. Но на таких условиях цена квартиры, от которой ведется расчет, повышается на 12%. Как отмечают менеджеры, одно из самых выгодных предложений по ипотечному кредитованию у "Россельхозбанка" : 9% годовых при первоначальном взносе от 20%.

AAG также предлагает своим клиентам воспользоваться нестандартной схемой Trade-In. Застройщик и дольщик заключают ДДУ и договор купли-продажи вторичной недвижимости. По нему застройщик выплачивает первую сумму, эквивалентную 20% от стоимости новой квартиры, и засчитывает её в стоимости нового жилья. Вторичка переоформляется на AAG, но остается у дольщика в залоге до получения ключей. После переезда старая квартира продается, дольщику отдают оставшуюся сумму, которую он может внести для досрочного погашения ипотеки.

Бронирование квартиры в ЖК "Ренессанс" бесплатное на две недели. Сделать это можно по телефону, назвав паспортные данные.

Невскому району давно прочат светлое будущее. Масштабный жилой квартал на месте старых заводов, школы, поликлиники, детсады, новый мост через Неву, технопарк "Ингрия" как аналог столичного "Сколково", цветущие парки и счастливые улыбки местных жителей — так должен выглядеть район уже к 2023-2025 годам. Пока из всего этого растут лишь жилые дома, и ЖК "Ренессанс" можно уверенно отнести к сильным проектам территории. Три корпуса в неоклассическом стиле будут иметь приятный внешний вид, дворы сделают закрытыми от машин, внутри комплекса высадят деревья и построят детсад с начальной школой на 200 человек, под корпусами обустроят вместительный подземный паркинг. В число плюсов ЖК входит обилие евро-планировок и высокие потолки, достигающие 3,5 метров на вторых этажах. Все эти блага застройщик предлагает по 103-110 тыс. рублей за квадратный метр, что немало для Невского района с учетом ценовой политики конкурентов. И ведь заплатив эти деньги за комфортные квартиры дольщики не могут быть на 100% уверены, что и окружение через несколько лет окажется столь же комфортным и приятным. Опыт развития спальных районов Петербурга показывает, что социальная и транспортная инфраструктура не поспевают за темпами жилищного строительства. Поэтому в начале 2018 года территории между Октябрьской набережной и Дальневосточным проспектом можно пророчить лишь нескончаемые пробки, очереди в поликлиниках и нехватку мест в школах. Но пускай эти ожидания все-таки не оправдаются.

Экология Транспортная доступность Инфраструктура Цена/качество