Наука і життя // Ілюстрації
<
>
Довгі роки в нашій країні величезна армія громадян - членів садівничих товариств, членів дачно-будівельних кооперативів, власників дач в дачних селищах - реально користувалася земельними ділянками і вважала їх своїми, проте права власників щодо розпорядження цими ділянками були істотно обмежені. Юридичними власниками своїх соток власники не були, хоча інститут довічного успадкованого володіння був закріплений ще в 1990 році в Основах законодавства Союзу РСР і союзних республік про землю, а потім в Земельному кодексі РФ 1991 року. За минулі роки багато садівників оформили право довічного успадкованого володіння на земельні ділянки, якими вони користувалися. Але лише 30 жовтня 2001 року набрав чинності новий Земельний кодекс РФ, остаточно розставив крапки над i. Тепер земля в нашій країні може бути предметом приватної власності. Про це прямо говориться в статті 15 Земельного кодексу РФ: "Власністю громадян і юридичних осіб (приватною власністю) є земельні ділянки, придбані громадянами і юридичними особами на підставах, передбачених законодавством Російської Федерації".
Всі землі в Російській Федерації поділяються на різні категорії відповідно до їх цільового призначення. Землі дачно-будівельних кооперативів і садівничих товариств найчастіше належать до земель поселень, тобто до земель, призначеним для забудови і відокремленим від інших земель, наприклад земель сільськогосподарського призначення, порядок придбання у власність яких регулюється спеціальним законом, і стосуватиметься питань, пов'язаних з її придбанням, ми не станемо.
Фактично учасниками земельних відносин зараз є три категорії громадян: власники земельних ділянок, землекористувачі та землевласники.
Власники земельних ділянок - це ті, для кого юридична процедура перетворення дачних соток у власність вже позаду. Вони або вже оформили всі необхідні документи згідно з новим законом, або придбали земельні ділянки на праві власності в результаті різних цивільно-правових угод (купівлі-продажу, міни, дарування, в порядку спадкування), а також з інших законних підставах і зареєстрували право власності в органах, що здійснюють державну реєстрацію прав на нерухомість і угод з нею.
Землекористувачі - це особи, які володіють і користуються земельними ділянками на праві постійного (безстрокового) користування точно так же, як володіли і користувалися абсолютно всі радянські дачники під час існування СРСР. Нагадаємо, що тоді земельні ділянки на праві постійного (безстрокового) користування виділялися для організації дачно-будівельних кооперативів, садівницьких товариств та для індивідуального житлового будівництва. Причому землі виділялися не індивідуальні, а на весь кооператив або садівниче товариство, яким і передавалася земля в безстрокове користування. Як ми пам'ятаємо, дачу або ділянку і тоді можна було продати. Але насправді продавалася земля, а будови. Для остаточної зміни господаря ділянки старий "власник" повинен був обов'язково вибути зі складу кооперативу, а новий - прийнятий туди загальними зборами.
Землевласники - це вчорашні землекористувачі, які оформили нову юридичну ставлення до своєї ділянки за законами 1990-1991 років. Вони володіють і користуються земельними ділянками на праві довічного успадкованого володіння.
Таким чином, за чинним законом ні землекористувачі, ні землевласники не можуть самостійно відчужувати земельні ділянки, які перебувають у них в користуванні: продавати, дарувати, обмінювати і навіть здавати в оренду. Тобто їх право на розпорядження земельними ділянками обмежено. Відповідно до Земельного кодексу РФ вільно розпоряджатися своїми земельними ділянками можуть тільки власники. Для того щоб стати повноправним власником земельної ділянки, і землекористувачі та землевласники можуть переоформити земельну ділянку у власність. Кожен громадянин має право одноразово безкоштовно - за оформлення земельної ділянки у власність стягуються тільки збори, встановлені федеральним законодавством, - придбати у власність перебуває в його постійному (безстроковому) користуванні або в довічне успадковане володіння земельну ділянку. Про таку можливість сказано у відповідних статтях нового Земельного кодексу.
Землекористувачі можуть придбати землю у власність відповідно до пункту 5 статті 20 Земельного кодексу РФ, землевласники - згідно з пунктом 3 статті 21 Земельного кодексу РФ.
Особлива увага в законі звертається на те, що переоформлення земельних ділянок у власність - це право, а не обов'язок громадян. Ніхто не забороняє землекористувачу і землевласникові перебувати в колишній якості, якщо він переконаний, що формальне звання власника йому не потрібно. До речі, термін, протягом якого землекористувач або землевласник може звернутися із заявою про оформлення права власності на використовуваний земельну ділянку, законодавцем не обмежений.
Чинне законодавство передбачає, що у власність землекористувача або землевласника переоформляється всю ділянку, що фактично знаходиться у володінні або користуванні цих громадян. Місцеві органи самоврядування не мають права встановлювати обмеження розміру ділянки, яка передається у власність цих категорій громадян. Це досить важливий момент, оскільки ділянки в різний час нашої недавньої історії виділялися різні - від 6-8 до 12-15 соток і навіть більше. І зменшувати і різати їх на власний розсуд місцева влада не має права.
Отже, землекористувач або землевласник прийняв рішення оформити право власності на земельну ділянку, що знаходиться у нього на праві постійного (безстрокового) користування або в довічне успадковане володіння. Як же це зробити?
Земельний кодекс РФ дає відповідь на це питання в пункті 3 статті 28. Оформлення права власності на землю для цих категорій громадян складається з подачі заяви в письмовій формі до відповідного виконавчого органу або органу місцевого самоврядування. У двотижневий термін з дня подачі заяви орган влади зобов'язаний прийняти рішення про надання земельної ділянки у власність. Підстав для відмови в оформленні у власність земельних ділянок, які перебувають у постійному (безстроковому) користуванні або в довічне успадковане володіння громадян, закон не передбачає. Зрозуміло, до заяви слід додати документи, що підтверджують ваше право на володіння ділянкою: свідоцтво про право успадкованого володіння на земельну ділянку - для землевласників або довідку правління кооперативу або садівничого товариства - для землекористувачів.
Потрібно відзначити, що по букві закону цього начебто й досить, вся процедура оформлення земельної ділянки у власність землекористувача або землевласника описана в одному пункті статті 28 Земельного кодексу РФ і здається дуже простий, однак тут нерідко починається те, що можна назвати місцевої бюрократичної специфікою. У деяких районних органах влади у вас можуть зажадати відразу весь пакет документів, купувати які вам ще належить (про них ми поговоримо трохи нижче). В інших місцях вам запропонують попередньо внести певну суму в фонд відновлення земель та благоустрою територій, що, по суті, є суто добровільним актом. Як тут поступити - кожен повинен вирішувати самостійно. З одного боку, у вас є теоретична можливість захистити свої права в суді, поскаржившись на незаконні дії або бездіяльність чиновників. З іншого - оформляти землю у власність все одно доведеться. До речі, в будь-якому випадку перед початком всієї процедури необхідно уточнити в місцевому органі влади повний перелік документів, які вам необхідно буде представити. В одному з районів, наприклад, при вирішенні питання про передачу землі у власність вимагали довідки про склад сім'ї. Законом це не передбачено, але певний сенс має, оскільки деякі члени сім'ї, наприклад чоловік (дружина), мають право брати участь в оформленні власності на землю, якщо вона є майном, придбаним подружжям у шлюбі.
Проте продовжимо по порядку. Якщо у майбутнього власника з якоїсь причини відсутні документи, що підтверджують право постійного (безстрокового) користування або право довічного успадкованого володіння, то ці документи, природно, доведеться відновлювати, для чого рекомендується звернутися до Земельного комітет за місцем знаходження земельної ділянки. В архіві Земельного комітету повинні міститися справи по всім земельним ділянкам району. За отримання архівних довідок Земельного комітету стягується плата.
Отже, ви представили необхідні документи до відповідного органу влади і отримали рішення про те, що вам у власність передається ділянку землі. Однак це ще не означає, що ви стали власником. Право власності на землю необхідно зареєструвати в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним. Тільки отримавши свідок ство про реєстрацію свого права власності, громадянин стає повноправним власності кому земельної ділянки. Залежно від місцевості таку реєстрацію можуть здійснювати в спеціальному комітеті з реєстрації, реєстраційній палаті або навіть у відділі місцевого земельного комітету. Наприклад, в деяких районах Московської області права власності на землю фіксуються в комітетах по реєстрації при місцевій адміністрації.
Але для реєстрації права власності необхідно подати ще план з точними межами ділянки і його кадастровий номер. Введення земельного кадастру, тобто перерахунок і облік земель за категоріями і відповідно потенційної вартості, почалося ще в 1993 році. Теоретично за минуле десятиліття все російські землі, а особливо ті, з якими укладаються угоди купівлі-продажу, повинні бути враховані в Земельному кадастрі, однак на практиці все поки що йде далеко не так. У всякому разі, майбутньому власнику необхідно звернутися із заявою видати кадастровий план ділянки в територіальне відділення Федеральної служби земельного кадастру. Якщо ділянка вже є в кадастрі - вам пощастило, необхідну виписку ви отримаєте за невелику плату. Якщо ж межі не визначені, ділянку до місцевості не прив'язаний, належить звернення в місцевий земельний комітет, щоб викликати для виконання цієї роботи землеміра, послуги якого оплачуються окремо. Скільки на це піде часу - сказати важко. В одному випадку землемір може з'явитися на вашій ділянці протягом місяця, в іншому чекати його доведеться до півроку. Все залежить від того, наскільки він завантажений подібними замовленнями і мобільний.
Після того як землемір зробить необхідні виміри, доведеться знову чекати, поки в Земельному комітеті їх внесуть у план всього району (іноді на це йде близько місяця). І лише потім власник ділянки зможе отримати довгоочікувану виписку. Виписка повинна містити кадастровий номер земельної ділянки, його місце розташування, площа, категорію земель та дозволену форму їх використання. Тепер залишається лише віднести наявне у вас рішення органу влади і виписку в реєстраційний комітет і перетворитися на справжнього власника.
Наостанок одна важлива порада.
Перед тим як починати процедуру перетворення ділянки в приватну власність, рекомендую повністю залагодити спірні проблеми з сусідами по дачному кооперативу. Дозвіл питань про те, чи правильно стоїть паркан, чи можна пройти по чужій території до загального колодязя або на вулицю, встановити додатковий стовп електропередачі, в інших випадках може розтягнутися на роки судових засідань, що аж ніяк не прикрасить життя майбутнього власника.
Як же це зробити?