Строительный рынок пытается избавиться от афер
Опубликовано: 06.09.2018
Застройщиков могут обязать регистрировать незавершенные жилые объекты строительства. Намерения законодателей понятны - предлагаемые изменения смогут защитить будущих инвесторов от двойных перепродаж квартир, продаж в незаконных объектах и прочих афер. Но при этом важно новоявленные изменения сделать максимально комфортными для бизнеса, не усложнив разрешительную систему и не добавив очередной «чиновничий» барьер для вывода объектов на рынок.
Экономика России набирает скорость
Как сообщает КиевVласть , в июне в рамках проекта «Финансирование жилых объектов: инструменты, практики, преимущества и риски» состоялась панельная дискуссия «Как новые законодательные инициативы могут изменить правила игры в финансировании жилья», где участники смогли обсудить предлагаемые законодательные проекты для строительного рынка. В частности, речь идет о законопроекте №7084 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно объектов незавершенного строительства и будущих объектов недвижимости».
Приведем некоторые тезисы.
Как сообщила в ходе дискуссии руководитель направления «Строительство» Офиса эффективного регулирования (BRDO) Елена Шуляк , сегодня в Украине свыше двухсот тысяч семей - это инвесторы, которые столкнулись с обманом при покупке квартиры на первичном рынке жилья. По результатам опросов юристов, которые работают на рынке, каждая пятая сделка на рынке жилья (или около 20%) имеет признаки сомнительной или проходит с нарушениями. Массовые незаконные застройки в городе стоили внутреннему инвестору сотни миллионов гривен.
По словам Елены Шуляк, основная новелла закона №7084 предусматривает то, что все будущие квартиры подлежат обязательной регистрации как объекты имущественных прав, и только после этого они могут быть проданы. То есть, застройщик сможет реализовывать будущие квадратные метры только после того, как попадет в реестр, а сделать это он сможет только имея весь пакет разрешительной документации.
Такой механизм делает невозможным двойные и продажи в объектах, которые возводятся незаконно (без разрешительной документации).
В первой редакции этот закон частично ограничивал механизмы финансирования строительства, но затем в законопроекте оставили возможности для эмиссии целевых облигаций, а также механизмы, которые используются институтами целевого инвестирования.
Генеральный директор Объединения финансовых учреждений (AFI) Виктория Волковская считает, что новый законопроект поможет возродить доверие между застройщиком и инвестором. В частности, искоренить множество незаконных схем благодаря созданию реестра имущественных прав.
Однако, по словам Виктории Волковской, смущает один нюанс: функции фонда финансирования строительства (ФФС) как управителей переведена в состояние риэлторства - оформления договора купли-продажи. Но это не соответствует действительности. ФФС, все-таки, является финансовым учреждением, которое привлекает средства для строительства, работает таким образом с застройщиками, при этом защищает инвестора. ФФС минимизирует затраты девелопера, так как он работает в привлечении инвестиций, а не просто купле-продаже.
Второй момент особо важен для инвесторов. Из всех банков, которые сейчас находятся на стадии ликвидации, практически каждый имеет недостроенный объект. Есть надежда, что законопроект будет принят, и он защитит как застройщиков, которым нужно оптимизировать затраты, так и инвесторов, которым нужно защитить свои права.
Генеральный директор Украинской Ассоциации инвестиционного бизнеса (УАИБ) Андрей Рыбальченко считает, что новый законопроект нужно дорабатывать в двух аспектах: отдельно в отношении оптимизации налогообложения и отдельно в контексте защиты прав инвестора.
«Если мы в Законе делаем акцент на том, что в реестре недострои будут зарегистрированы так же, как и готовая недвижимость, и продать-купить это можно будет только через нотариуса - это прекрасно. Но кто уже потом будет перепродавать эти активы - это второй вопрос. Соответственно, задача правоохранительных органов контролировать законность. Вторая проблема - налогообложения. Здесь нет никакого понятия льгот, но есть понятие отсрочки налогообложения» – рассказывает Андрей Рыбальченко.
Адвокат Мария Грабовская считает, что новый законопроект частично выполняет работу правоохранительных органов, которые бездействуют в отношении обманутых вкладчиков. В то же время, законодатель должен создать механизм легализации проблемных объектов непосредственно для этих инвесторов и их объединений.
«Когда правоохранительные органы не работают, то их функцию берет на себя законодатель путем создания каких-то механизмов, чтобы не допустить эти случаи. Сегодня наше адвокатское бюро занимается двумя проблемными объектами. На одном из них инвесторы объединились в кооператив, скинулись деньгами, создали фонд и пытаются собственными силами достроить объект. При этом законодательного механизма для этой ситуации не существует. Не предусмотрено право получить арестованную землю с недостроем, разрешение на достройку объекта и т.д. И потенциальная возможность принятия такого механизма в рамках законопроекта - это политико-правовое решение, которое может помочь обманутым инвесторам спасти свои вложения. Что касается финансовых инструментов, то недобросовестный застройщик всегда найдет способ обойти Закон и продать квартиру нелегально. Важно избежать резких изменений, несогласованных с рынком, чтобы это не отобразилось на добросовестных застройщиках, которые работают в правовой плоскости».
Специалисты профильных отраслей сходятся во мнении: документирование купли-продаж жилья срочно нуждается в упрощении, застройщикам нужно осваивать новые инструменты финансирования, аккредитовываться в банках, а потенциальным покупателям - держать руку на пульсе новых веяний в инвестировании, не провоцируя продавцов на беззаконие.
Как отмечает ProfiDOM.com.ua , на сегодняшний день рассмотрение законопроекта №7084 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно объектов незавершенного строительства и будущих объектов недвижимости» все еще отложено.