Составление договора купли продажи квартиры
Опубликовано: 01.09.2018
Покупая недвижимость, обе стороны сделки тревожит один вопрос – как правильно составить договор купли продажи квартиры, чтобы никто не остался в накладе? Но об этом не стоит волноваться, поскольку бланк составляется в зависимости от потребностей сторон. Проще говоря, этот документ не имеет четко структурированной формы.
Тем не менее, даже несмотря на относительные неясности по части составления документа, он имеет юридическую силу, конечно, если был нотариально заверен. Нотариальное заверение обязательное условие для того чтобы договор был признан действительным и вписанные в нем факты могли быть исполнены. Но действительным договор можно будет назвать только после того, как была проведена процедура госрегистрации.
Договор купли продажи недвижимости - на что обратить внимание?
Какую информацию содержит типовой образец договора
Совершение сделки купли-продажи квартиры будет невозможным без правильно составленного договора. Точной формы у этого документа нет, но в законодательстве четко прописана информация, которая должна быть в тексте договора.
Предварительный ДОГОВОР купли-продажи недвижимости. Какую сумму аванса\задатка передавать?
Итак, в первую очередь рассматривается объект договора. К этому подпункту есть несколько требований:
Объектом может выступать только недвижимость, в частности, дачный дом, квартира, многоквартирный дом и т.п.;
Если среди проданной в одном договоре недвижимости есть несколько объектов, то их перечень обязательно должен быть в документе, как и характеристики каждого;
В случае если недвижимость является не новостройкой, нужно указать информацию о годе возведения, материалах для крыши и перекрытий и т.д.;
Этажность;
Дата проведения последнего капитального ремонта;
Среди информации на саму квартиру, указываются жилой и общий метраж, количество помещений и их качество (смежные или раздельные);
Стоимость недвижимости.
Какая информация о квартире при оформлении покупки в обязательном порядке должна быть указана в договоре:
Продается все имущество или только его часть; Есть ли третьи лица, сохранившие право на проживание в указанной квартире; Нет ли на недвижимости обременений.Кроме того, обязательно нужно подтвердить имеет ли продавец право на продаваемое жилье, и возможность полностью им распоряжаться. Для этого используется свидетельство, а в текст вписываются реквизиты документа, точнее указывают его номер, серию, дату выдачи, и орган, который этот документ выдал. В общем, всю ключевую информацию.
Что касается предмета договора, то для заполнения этого пункта следует учитывать:
Кто является сторонами сделки
Составить договор купли продажи квартиры можно физическим лицам и организациям. Сторонам сделки присуждают имена – продавец и покупатель, и в документе используются именно эти обозначения, а не ФИО участников процесса купли/продажи.
Но участниками сделки могут стать не все. Существует короткий список требований, которому надо соответствовать:
Стандартный образец договора должен содержать такие данные о сторонах:
Фамилия, имя и отчество без сокращений; Адрес регистрации, в том числе, если он не совпадает с адресом фактического проживания; Паспортные данные: номер, серия и дата выдачи.Дееспособность членов сделки
Если в дееспособности одной из сторон сделки возникают сомнения, нельзя их игнорировать. Когда после составления и подписания договора человека признают недееспособным, то сделка будет расторгнута. Чтобы подобного не допустить, нужно быть вдвойне осторожными, чтобы не заключить сделку с человеком который не отдает отчет собственным действиям.
Итак, оформляя договор продажи квартиры самостоятельно надо учесть такие факторы:
Определение дееспособности – это необязательное требование. Но если возникают какие-то сомнения, обращаются к нотариусу. Тогда, в случае попытки вернуть недвижимость, опираясь на неадекватность продавца, суду будут предоставлены нотариально заверенные документы, подтверждающие, что процедура была законной.
Справка о вменяемость или невменяемости сторон договора не выдаются по запросу. Единственный выход – это обратиться к нотариусу.
Выписка из ЕГРП содержит сведения об ограниченной дееспособности владельца недвижимости, но только в случае серьезных физических или психических проблем.
Не стоит спешить подписывать бумаги, если у владельца недвижимости наблюдаются признаки алкогольной зависимости, зависимости от наркотических веществ, или владелец может не совсем соображать, что он делает в силу преклонного возраста. В таком случае можно подыскать другой вариант либо рискнуть, и надеяться, что подвоха не будет.
Нюансы оформления текста документа
Грамотно составленный текст договора очень важный фактор. Но следует учесть, что в таком большом объёме информации можно с легкостью завуалировать кучу различных моментов, которые сыграют не на пользу одной из сторон сделки. Именно потому бланк соглашения нужно читать очень внимательно, а ещё лучше привлечь к его составлению специалиста, который позволит избежать двусмысленных и неточных формулировок.
Если же решили, что сможете сами создать документ, лучше принять во внимание такие рекомендации:
Очень подробно описать процедуру передачи денег, как одно из самых ответственных мероприятий в ходе сделки:
Наличными или банковским переводом;
Когда именно будут отданы деньги;
Каким средством передача денег будет подтверждена: распиской или договором;
Был ли владельцу выдан задаток и, если да, его точный размер.
Обязательно указать недостатки жилья или полностью описать квартиру чтобы, когда проблемы выяснятся, избежать разбирательств в судебном порядке. Кому захочется отвечать перед судом за протекающую крышу?
В случае, когда в процессе сделки участвует доверенное лицо вместо одной из сторон, в дкп этот момент обязательно указывается. Кроме того, доверенность нужно проверить на актуальность. Если она недействительная, то заключить соглашение представитель не имеет права.
В тексте должны учитываться возможные претензии несовершеннолетних владельцев недвижимости и наследников. Потому обязательно нужно проверить разрешение из попечительских органов. А также удостовериться, что после подписания договора не «всплывут» наследники, которых почему-то забыли упомянуть.
Дополнительное соглашение
Нередко после того когда договор уже был написан, возникают дополнительные требования или изменяются старые условия. Но эти нюансы могут быть прописаны и в основном тексте, если перед тем, как составить договор купли продажи квартиры, был приглашен специалист, который досконально знает всю процедуру.
Итак, какие пункты можно изменить в дополнительном соглашении:
Таким образом, если возникает любой спорный вопрос, который стороны договора обоюдно решают, он отражается в дополнительном соглашении. Вот ещё несколько особенностей этого документа, которые следует знать, прежде чем напишите основной текст:
Соглашение следует зарегистрировать в Росреестре вместе с основным договором, как его дополнение. Но он будет действовать только до исполнения условий, то есть передачи денег продавцу и квартиры покупателю; Соглашение является письменной формой сделки потому, чтобы его написать, не помешает привлечь специалиста; Чтобы соглашение вступило в силу, оно должно быть подписано всеми сторонами сделки.В основном в дополнительном соглашении указывается вся та информация, что и в договоре, за исключением измененных деталей. Образец этого документа можно скачать в интернете и подробнее с ним ознакомиться.
Расторжение договора
Иногда возникают ситуации, в которых не остается никакого другого выхода кроме расторжения сделки. Если покупаете недвижимость, то причины для расторжения договора должны быть заблаговременно указаны в тексте договора, чтобы в случае судебного разбирательства суду было легче решить проблему. Но если обе стороны сделки не заинтересованы в её продолжении, они могут обоюдно расторгнуть договор, и тогда никакого разбирательства не будет.
Самые распространенные нарушения:
Покупатель не отдал деньги в оплату купленной недвижимости; Продавец не снял квартиру с учета; На недвижимость имеет право третье лицо.Если покупаете недвижимость и проблемы обнаружились до госрегистрации, то расторгнуть договор значительно легче, даже учитывая, что этот процесс требует судебного разбирательства. Сделка просто аннулируется.