- загальні моменти
- необхідні терміни
- Порядок оформлення угоди
- діючі нормативи
- Поради для покупця
- Наявність необхідних документів
- прописані особи
- Відсутність обтяження на нерухомості
- Узаконена перепланування
- Ряд не маловажних питань
- виникаючі нюанси
- На вторинному ринку
- У новобудові
- При оформленні іпотеки
- Якщо за материнський капітал
Купівля квартири - важливий момент в житті кожного громадянина, незалежно від того, купує він її за власні або кредитні кошти.
Необхідно перед оформленням угоди ретельно перевірить житлоплощу, прописаних в ній осіб, самого власника і інші параметри, які мають вирішальне значення при підписанні договору.
Тільки так можна знизити можливі ризики і проблеми.
загальні моменти
Угоди з купівлі та продажу нерухомого майна характеризуються масою нюансів і супроводжуються великою кількістю правових процедур, тому варто поговорити детально про процес укладання угод з купівлі-продажу квартир і про підводні камені.
В даному матеріалі поділимося найбільш важливою інформацією щодо збору необхідних документів, перевірки квартири, правильного укладання угод і переоформлення права власності.
Дотримуючись усіх правил, квартира в майбутньому принесе мінімум серйозних проблем і фінансових витрат.
необхідні терміни
Державне мито Податок, який в обов'язковому порядку повинен бути сплачений покупцем квартири в казну держави. Розраховується сума мита в залежності від вартості квартири Договір купівлі-продажу Угода, при якій право власності на квартиру переходить до покупця, а покупець зобов'язаний передати в готівковій або безготівковій формі кошти продавцю в обумовленому розмірі Недієздатний громадянин Особа, яка в силу певних обставин варто на обліку в психологічному диспансері і не має права підписувати договори і проводити будь-які юридичні угоди Власник Громадянин, який на законних підставах володіє ква Тірою і має правовстановлюючі документи на квартиру
Порядок оформлення угоди
З 2019 року немає необхідності державної реєстрації договору купівлі-продажу квартири у власника.
Однак необхідно реєструвати перехід права власності на дане нерухоме майно в Росреестра .
Законне оформлення купівлі-продажу квартири передбачає наступні дії:
Підготовка встановлює право і правоподтверждающій документації (договори купівлі-продажу, міни , дарування , Свідоцтва про право власності або виписка з ЕГРН), паспорта продавця і покупця. Також необхідно отримати в БТІ експлікацію і поверхову схему Отримання єдиного житлового документа і виписки з будинкової книги Отримати їх можна безоплатно в ЄЇРЦ в день написання заяви Отримання довідки про відсутність боргу Pа комунальні платежі і копії особового рахунку Продавець повинен отримати нотаріально завірена письмова згода чоловіка на продаж житлоплощі Це потрібно в разі, коли квартира була придбана в шлюбі. Якщо ж житлоплощу була отримана під час шлюбу шляхом дарування або спадщини, така згода не потрібно. У разі зареєстрованих неповнолітніх дітей в квартирі необхідний дозвіл органів опіки Отримання виписки з ЕГРН про відсутність квартири У списку заарештованих або обтяжених Складання договору купівлі-продажу Який повинен містити адресу нерухомості, її фактичну площу, вартість та інші нюанси Подача документації в Росреестр Особисто або через МФЦ оплата державного мита 2 тис. Руб. Отримання документів після закінчення процесу реєстрації (в залежності від умов термін не повинен перевищувати дев'ять робочих днів). Виписка про проведену державну реєстрацію може бути надана в електронному вигляді Покупець з моменту оформлення права власності На житлоплощу стає платником податку і майно фізосіб
діючі нормативи
Законодавчо закріплено право громадян володіти житловою нерухомістю і керувати нею в залежності від необхідності при наявності відповідних прав власності.
Процедури продажу і покупки квартир регулюються такими нормативно-правовими актами:
- Цивільний кодекс РФ .
- Податковий Кодекс РФ.
- Закон ФЗ № 214 від 30.12.2004р. «Про участь у пайовому будівництві» .
- Федеральний закон «Про материнський капітал» від 29.12.2006 р № 256-ФЗ .
Поради для покупця
З метою зниження ризиків в процесі продажу квартири продавець повинен провести не тільки її фізичну підготовку, а й подбати про документальної стороні.
Покупець же зі свого боку повинен перевірити надану інформацію, щоб знизити ризики виникнення казусів в майбутньому.
Значні ризики можуть з'являтися при наявності зареєстрованих в квартирі неповнолітніх, недієздатних та інших осіб.
Необхідно перед початком процесу продажу, щоб всі дані категорії громадян були виписані з квартири і в разі потреби забезпечені житлом.
У разі спільного майна покупець має право вимагати від продавця письмове згода чоловіка на продаж квартири .
Покупець повинен упевнитися, що вся правовстановлюючих та технічна документація на квартиру в повному порядку.
Наявність необхідних документів
Одним з найважливіших етапів є збір необхідної пакету документації, який включає не тільки договір купівлі-продажу, а й багато інших.
Для того, щоб отримати різні документи, необхідно обійти такі інстанції:
- Росреестр;
- Бюро Технічної Документації;
- відділ соціального захисту, відділ піклування ;
- ЖЕК;
- архітектура.
Пакет документів залежить від статусу покупця, алгоритму покупки (іпотека або за готівку), наявності зареєстрованих в квартирі інших осіб, і включає:
Основні Які в обов'язковому порядку мають бути присутніми під час укладання угоди Допоміжні Які залежать від умов угоди
Основні документи мають на увазі:
- паспорта продавця і покупця;
- заяву про реєстрацію права, яке заповнюється в момент подачі документів;
- платіжка про оплату держмита;
- виписка з будинкової книги;
- кадастровий паспорт квартири.
Документи можна подавати особисто або за допомогою відправки поштою з умовою їх обов'язкового нотаріального засвідчення.
З 2019 року подання в електронному вигляді можлива за умови наявності посиленою цифрового підпису. Додаткові документи:
- нотаріальне письмова згода чоловіка на продаж власності, що знаходиться в спільному володінні;
- свідоцтво про реєстрацію права продавця;
- дозвіл органів опіки та піклування;
- згода банку на продаж закладеної квартири;
- кредитний договір при продажу кредитної квартири та інші документи в залежності від обставин.
Всі документи надаються у вигляді оригіналів та копій, або у вигляді нотаріальних копій.
прописані особи
У процесі продажу квартири істотним обставиною є наявність в ній прописаних громадян.
З одного боку, прописаний громадянин не має права перешкоджати продажу квартири власником. А власник не обмежений у своєму праві на продаж квартири.
Однак ускладнюється цей процес тим, що рідко який покупець згоден придбати квартиру з прописаними в ній особами.
Якщо в договорі не прописано умова того, що прописаний в даній квартирі громадянин збереже своє право на проживання в квартирі, тоді угода визнається недійсною.
І квартира повертається попередньому власнику, а сплачена грошова сума - нового власника.
Однак власник не зобов'язаний вказувати просто прописаних в квартирі громадян, що не зберігають право проживання в квартирі.
У договорі рекомендується вказати, що даний громадянин зобов'язується покинути квартиру до зазначеної дати, але це не є гарантією того, що дана особа покине квартиру.
Прописані особи можуть в добровільному порядку піти в міграційну службу і написати заяву з проханням зняття з обліку по мету прописки, через три дні вони будуть зняті з реєстрації.
У разі відмови добровільно виписатися, власник має право виписати такого громадянина на підставі судового рішення.
Категорії осіб, яких не можна виписати:
Громадянин в момент приватизації Написав письмову відмову від приватизації Особа проживає на житлоплощі У зв'язку з тим, що померлий родич вказав його в своєму заповіті. Така особа може написати відказ Особа, яка проживає згідно з договором довічного утримання - Колишній чоловік власника після розлучення Якщо у нього немає можливості переїхати в інше житло чи ні іншої нерухомості у власності Особи, які внесли паї За кооперативну квартиру і прописані в ній Неповнолітні діти живуть без батьків і опікуна. Продаж такої квартири стане можливою при наданні неповнолітнім житло з умовами не гірше колишніх
Таким чином, квартиру з прописаними в ній особами можна, однак після тривалих судових розглядів, також це вплине на зниження вартості нерухомості і негативно позначиться на термінах продажу.
Однак для власника виселення прописаних осіб значно простіше, ніж для покупця.
Відсутність обтяження на нерухомості
При придбанні квартири сторони повинні бути впевнені в відсутності обтяження на житло.
Оскільки після покупки квартири з утриманцем або квартирантами власник буде змушений змиритися з таким сусідством або витратити багато часу на судові розгляди.
Тому для покупця так важлива довідка про відсутність обтяження на житлоплощі.
Довідка - це виписка з Єдиного держреєстру прав, в якому реєструються всі обтяження, встановлені на нерухоме майно.
Всі угоди по квартирі заносяться туди. І перед тим, як почати оформлення купівлі-продажу квартири покупець має право переконатися, що квартира вільна від чужих прав.
Довідка містить такі дані:
- опис квартири (адреса, площа, кількість кімнат);
- зареєстрований власник;
- обмеження або обтяження прав;
- відомості про судові рішення, якщо хто-небудь претендує на право проживання в квартирі;
- інформація про можливості відчуження квартири державою або муніципальним органом влади.
У разі наявності обтяження це не перешкоджає продажу квартири.
Якщо квартира під запорукою , То за умовами іпотечного договору знадобиться письмова згода заставодержателя на продаж квартири.
Обтяжена квартира може бути продана двома способами - з подальшим виникненням іпотеки щодо покупця або шляхом повного погашення іпотеки та зняття квартири з обтяження.
при погашенні іпотеки реєстраційний запис про іпотеку більш не має сили, а власник отримує свідоцтво про право на квартиру без вказівки обтяження.
Після даних дій сторони укладають угоду купівлі-продажу квартири, необтяжених іпотекою. У разі заарештованої квартири продати її не представляється можливим.
Узаконена перепланування
Купівля квартири з переплануванням характеризується кількома нюансами, які рекомендується врахувати перед підписанням договору.
Покупець повинен уточнити, чи була узаконена перепланування або підлягає вона узаконення в подальшому.
Оптимальний варіант - якщо перепланування була проведена законно і внесена в документацію. Однак така квартира може коштувати на 10% вище середньоринкової вартості.
Однак часто бувають ситуації, коли власник змінив конфігурацію квартири і не подбав про законну стороні перепланування. Це не є перешкодою для договору купівлі-продажу.
Однак в разі відсутності узгодження з Мосжілінспекция покупець буде нести повну відповідальність за такі зміни житлоплощі.
Тобто необхідно буде узаконити дані перепланування або привести квартиру до початкової поверховій схемі.
Для запобігання таких ситуацій необхідно завчасно перевірити житлові метри в БТІ.
Якщо на поверховій схемі є червоні лінії - це означає, що технік БТІ зафіксував незаконні зміни в конфігурації квартири.
Для повної впевненості рекомендується пройтися по житлоплощі зі схемою і самостійно звірити план і фактичне розташування квартири.
Якщо в квартирі були змінені дверні прорізи, стіни, необхідно дізнатися, наскільки ці зміни серйозні і скільки часу буде потрібно на їх узаконення:
У разі змін несучих стін і вбудованих меблів Узаконити це можна швидко і заднім числом У разі змін несучих стін, перенесення ванною або туалету, розширення площі Покупець понесе значні витрати. Необхідно буде отримати документ про допустимість таких змін і безпеки їх проведення. дані послуги коштують дорого, тому рекомендується просити продавця про суттєву знижку при продажу При виявленні заборонених перепланувань (порушують житлове законодавство або регламенти) Узаконити їх не представляється можливим. Тоді покупцеві необхідно буде понести витрати по перетворенню квартири в первинний вигляд згідно поверховій схеми
На практиці не варто купувати квартиру з незаконною плануванням, оскільки зміна конфігурації та узаконення змін може спровокувати значні витрати для покупця, які значно перевищать суму знижки при покупці квартири.
Ряд не маловажних питань
Часто покупці поспішають і не приділяють належної уваги ретельній перевірці всіх даних по квартирі, а потім мають проблеми з узаконенням перепланувань або виселенням прописаних осіб.
Розглянемо найбільш часті питання, які виникають в процесі покупки квартири:
Торг доречний практично завжди Продавці завжди закладають в початкову ціну 5-10%, які вони згодні поступитися при продажу. Якщо ж ціна на квартиру і так вказана трохи нижче ринкової, покупцеві не варто торгуватися і просити скинути ще кілька відсотків. Оскільки в такому випадку продавець може відмовитися, а покупець ризикує заплатити набагато більшу суму іншого продавця з менш вигідними умовами продажу Вказівка занижену ціну квартири в документації При підписанні договору купівлі-продажу повинна бути сплачена державне мито 1% від вартості квартири. І часто покупці просять вказувати занижену ціну, щоб знизити розмір держмита. Однак у разі визнання договору недійсним, продавець отримає лише суму, зазначену в договорі. Тому не варто ризикувати, краще вписувати в договір реальну суму угоди Оформлення договору дарування замість угоди купівлі-продажу За допомогою даного способу можна уникнути сплати частини податків і не платити пенсійний збір. Однак у разі визнання угоди недійсною, покупець ризикує залишитися і без квартири, і без сплачених грошових коштів, адже він в суді жодним чином не зможе довести факт передачі грошей продавцю Купівля житлоплощі з прописаними в ній громадянами Для того, щоб не зіткнутися в подальшому з необхідністю в судовому порядку виселяти прописаних громадян, покупцеві рекомендується переконатися в тому, що в квартирі, крім власника ніхто не прописаний, або виписати всіх зареєстрованих осіб до укладення договору купівлі-прода жи При наявності прописаних в квартирі неповнолітніх дітей Повинно бути дозвіл від опікунської ради. Найчастіше таку дитину виписують і реєструють у родичів Перевірка дієздатності продавця ВВ випадку обмеженої дієздатності або її відсутності договір може бути визнаний недійсним у судовому порядку. Тому покупцеві рекомендується перевірити, чи не варто продавець на обліку в психоневрологічному диспансері. Установа повинна видати довідку, в якій зазначено, що навіть якщо він стоїть на обліку, продавець має право проводити операції і підписувати договори Перевірка історії угод по квартирі Необхідно перевірити, чи не була квартира отримана попередніми власниками в результаті шахрайських схем. Нотаріус при підписанні договору купівлі-продажу перевіряє в реєстрі переходи прав власності на квартиру
Отже, при покупці квартири, необхідно ретельно продумувати кожен крок і його наслідки:
- перевірити вартість і якість яку купує квартири;
- порівняти з іншими пропозиціями;
- перевіряти всі важливі нюанси до оформлення угоди, щоб в майбутньому уникнути ризиків виникнення неприємних ситуацій з правом власності на квартиру.
виникаючі нюанси
Що треба знати при покупці квартири через агентство
Придбати житло можна і без допомоги ріелторського агентства, проте процес оформлення угоди потребують багато часу і сил.
До того ж, купуючи квартиру самостійно, можна не врахувати безліч важливих нюансів.
Звертаючись в агентство, покупець за певну плату одержує професійну допомогу в підборі квартири і оформленні права власності на неї.
Агентство нерухомості допомагає знизити витрати часу і сил, адже всі дії з пошуку, підбору квартири і всі документальні питання бере на себе агентство.
Хороший ріелтор сам фільтрує квартири в пошуку і пропонує покупцеві тільки ті варіанти, які йому підходять за всіма параметрами.
Ріелтор сам веде складні переговори з продавцями, займається повністю збором документації для оформлення угоди.
Крім цього, професіонали в агентстві значно краще, ніж обивателі, розбираються в юридичних тонкощах угод, тому допоможуть уникнути безлічі проблем з придбанням і оформленням житла.
Відео: що потрібно знати при покупці квартири
Ріелтори в силу своїх професійних обов'язків можуть більш ретельно перевірити юридичну чистоту квартири і допоможуть покупцеві укласти угоду, яка буде в повній мірі законною.
Однак навіть найнадійніші агентства нерухомості не можуть дати 100% гарантії надійності угоди, адже деякі нюанси просто не представляється можливим перевірити до моменту укладення угоди.
На вторинному ринку
Покупцям рекомендується слідувати букві закону і не вестися на фінансові вигоди. Розглянемо детально, що треба знати при купівлі квартири на вторинному ринку.
Наприклад, не варто занижувати вартість квартири, зазначену в договорі купівлі-продажу.
Адже в разі розірвання договору або визнання його недійсним продавець поверне лише прописану в договорі суму, а не фактично отриману від покупця.
Щоб уникнути підводних каменів, необхідно ретельно підходити до питання перевірки житла:
Дізнатися точну кількість власників квартири і наскільки часто квартира змінювала власників Перевірити варто з метою виявлення шахрайських дій, які були проведені для маскування незаконного першого відчуження Перевірити, чи були серед колишніх власників недієздатні особи Оскільки в разі визнання попередніх договорів продажу недійсними покупець втрачає право на квартиру Квартира не повинна бути Під заставою або обтяженням Особливу увагу слід приділити при покупці приватизованої квартири З'ясовуванню всіх прописаних в ній дорослих і неповнолітніх
Таким чином, при уважною перевірці всіх підводних каменів можна придбати чисту квартиру на вторинному ринку, уникнувши можливих проблем в майбутньому.
У новобудові
В цьому розділі поділимося з вами інформацією, що потрібно знати при покупці квартири в новобудові у забудовника.
В якості продавця може виступати безпосередньо забудовник або інвестор -посередники.
Вартість квартир на первинному ринку значно нижче готової житлоплощі, проте умови придбання часто можуть спровокувати різні проблеми з документацією.
Найбільш важливим і визначальним етапом покупки первинного житла є оформлення договору, і особливу увагу слід звернути на його форму і зміст кожного пункту.
Найбільш безпечним варіантом покупки житла у підрядника в будинку, що будується стане угода пайової участі , Адже так права покупця максимально захищені.
Але не всі забудовники та інвестори бажають укладати такий договір, в основному вони воліють угоди і:
Перед придбанням квартири потрібно перевірити наявність у забудовника всіх дозволів, адже навіть відсутність одного документа може значно затягнути термін здачі будинку в експлуатацію:
- дозвіл на проведення будівельних робіт;
- права власності на земельна ділянка , Де будується будинок;
- установчі документи, фінансова та аудиторська звітність забудовника;
- техніко-економічне обґрунтування об'єкту, що будується.
Також необхідно перевірити наявність проміжних осіб між забудовником і покупцем, адже велика кількість прав переуступки може свідчити про незаконність дій або невиконання кимось із ланцюжка переуступки покладених на нього зобов'язань.
При передачі грошових коштів за квартиру продавцем повинен бути виданий документ з підтвердженням факту отримання грошей.
Це може бути касовий чек або прибутково-касовий ордер , А такоже платіжне доручення .
При оформленні іпотеки
Якщо продається житлоплощу була придбана за допомогою кредитних або позикових коштів, тоді в процесі продажу, крім реєстрації переходу права власності, на покупця також будуть покладені зобов'язання з виплати іпотеки.
І крім договору купівлі-продажу, необхідно також буде підписати кредитний договір або договір позики .
У багатьох випадках комерційні банки також зобов'язують докласти до угоди заставну.
Реєструється придбання житла в новобудові в іпотеку на підставі заяв заставодавця і заставодержателя.
Договір купівлі-продажу повинен містити прописані умови іпотеки - джерело грошових коштів для оплати придбаної житлоплощі і порядок оформлення розрахунку між сторонами.
Якщо за материнський капітал
Сім'ї, які мають сертифікат на материнський капітал, можуть використовувати його різними способами.
Придбати квартиру на маткапітал дозволяється за допомогою внесення всієї суми сертифіката на покупку житла.
На 2019 рік передбачено сума в розмірі 453 026 руб. Однак виходячи з ринкових цін на нерухомість, придбати квартиру на ці гроші не представляється можливим.
Найчастіше материнський капітал використовується для внесення початкового внеску при іпотечному кредитуванні.
Про виписку з ЕГРП на нерухоме майно дізнайтеся зі статті: виписка з ЕГРП .
Як правильно здати квартиру квартирантам за законом ГК РФ, читайте тут .
Як оформити угоду купівлі-продажу квартири самостійно, дивіться тут .
Якщо у молодої сім'ї є власні кошти, то можна не користуватися іпотекою, а придбати квартиру за суму маткапіталу і власних коштів.
Однак проведення такої угоди можливе лише, коли дитині виповниться 3 роки.
Для отримання можливості використання даних коштів на придбання квартири необхідно написати заяву в ПФР , Вказавши мета використання сертифіката.
Перевірка заявки відбувається протягом місяця, і в разі позитивного рішення гроші перераховуються банку або забудовнику.
При покупці квартири покупець може отримати ще й додаткові проблеми.
Для уникнення різних проблем рекомендуємо скористатися матеріалами даної статті і при перевірці продавця і самої квартири приділити пильну увагу навіть найменших нюансів, щоб в майбутньому вони не переросли в серйозні проблеми.
Зокрема, необхідно перевіряти дієздатність продавця, справжність усіх документів і зазначеної в них інформації, самостійно перевірити квартиру на наявність неузаконеним перепланувань і інші нюанси.
Тільки в такому випадку покупець отримає чисту квартиру, яка не принесе клопоту і витрат.