- Боротьба вічності з часом Рекламні сторінки будь-якого видання, що має в рубрикаторі розділ «нерухомість»,...
- Відсотки для роздумів
- Раціональність понад усе
- У зоні особливої уваги
- В ім'я ліквідності
Боротьба вічності з часом
Рекламні сторінки будь-якого видання, що має в рубрикаторі розділ «нерухомість», рясніють оголошеннями про продаж котеджів в споруджуваних селищах. Всі вони привертають одними і тими ж перевагами нерозривного союзу екології та комфорту. Відмінності - в ціні «вхідного квитка», ступеня віддаленості від міста і типології будинків. Але якщо підвищити популярність плями забудови інвесторам вдається рідко, виходить, що попит на заміське житло цілком і повністю залежить від відповідності споруджуваних будинків очікуванням потенційних покупців. Питання лише в тому, як ці очікування?
Проект I-1145-0. Зразок «західноєвропейської» стилістики. Невеликий котедж для середнього класу без підвалу і гаража з оптимальним об'ємно-планувальним рішенням, що забезпечує необхідний рівень комфорту.
Сьогодні на ринку котеджних селищ бал править традиційний стиль, який з деякими застереженнями можна назвати консервативним. Але ні в якому разі не ретроградним! Ще недавно багато хто бачив у консерватизмі лише прихильність до старих цінностей, віджилим порядків, відсталість і ворожнечу «до всього нового», передовому в житті, науці, культурі та архітектурі. Але в наші дні це поняття переживає друге народження. Аналіз переваг покупців заміського житла може служити ілюстрацією до слів російського філософа Миколи Бердяєва, який зауважив одного разу, що «... істинний консерватизм є не що інше, як боротьба вічності з часом». І зброєю в цій боротьбі служать перевірені практикою об'ємно-планувальні рішення, новітні будівельні технології і рівняння на ліквідність. Сучасний консервативний будинок не копіює історичні аналоги, але на основі традиційних побудов пропонує нові риси сучасної архітектури. Саме такі проекти все частіше купують не тільки приватні забудовники, а й інвестори котеджних селищ, що досліджують смакові переваги своїх потенційних покупців.
Проект F-0921-0. Зразок сучасного, комфортабельного дерев'яного будинку, в якому гармонійно поєднується традиційний матеріал стін і сучасне планування.
По всій видимості, світлим майбутнім масового ринку заміської нерухомості стануть багатосекційні блоковані будинки на кілька сімей ( «таунхауси»), які можуть стати основним «локомотивом» федеральної програми «Доступне житло». Але, не дивлячись на те, що інтерес до таких проектів останнім часом помітно зростає, ринок заміської нерухомості в масі своїй залишається ринком приватних індивідуальних будинків. Цікавою для забудовників статистикою попиту мають компанії, що спеціалізуються на продажу готових проектів. Справа в тому, що, купуючи проект, людина не вибирає з спектра пропозицій готового житла (який не дуже-то і широкий), а демонструє переваги і смаки в чистому вигляді, голосуючи за вподобане архітектурне рішення, ту чи іншу планування і набір конструктивних особливостей . Аналіз цієї статистики дозволяє виділити характеристики будинків, які здаються більшості покупців обов'язковими, і дізнатися «в обличчя» переможців і аутсайдерів попиту. Фахівці банку проектів LANS DEVELOPMENT уважно вивчають дану статистику, намагаючись прогнозувати, які типи будинків будуть популярними у кандидатів в домовласники. Цифри можуть багато розповісти, наприклад, про популярність того чи іншого проектного рішення, але на деякі питання вони відповісти не в змозі. Але, як зізнаються менеджери, що відповідають за продаж проектів, самі покупці часто не можуть пояснити, що конкретно вони вкладають в поняття «комфортний, сучасний, добротний, і (найголовніше!) Красивий будинок». Не завжди також можна знайти відповідь на питання, чому той чи інший проект не викликає у покупця симпатій, хоча, начебто, задовольняє всім вимогам. Незважаючи на всю привабливість терміна «красивий будинок», доводиться визнати, що в силу своєї суб'єктивності він не вкладається в прокрустове ложе статистики.
Національні особливості проектів
Проект I-1170-0. Невеликий затишний котедж в американському стилі, який гармонійно впишеться як в заміську ландшафтну середу, так і в існуючу міську забудову. Фасади відрізняються лаконічністю і нейтральністю архітектурного рішення, планування проста і раціональна.
Покупці будинків в котеджних селищах, часто бувають за кордоном, нерідко намагаються придбати «тут» щось схоже на те, що вони бачать «там». З цієї причини стали з'являтися спроби поділу продаваних проектів по «національностей». Репрезентативної вибірки з продажу проектів з різними національними особливостями поки не набралося, більш того, сама класифікація проектів за цією ознакою зараз знаходиться в стадії формування. Але тим не менше приклади різних стилів можуть допомогти покупцям і інвесторам знайти зірку в безкрайньому морі готових проектів. Наприклад, до «західноєвропейським домівках» прийнято відносити проекти практичних, економічних, досить стриманих по архітектурі будинків, що відображають в деякій мірі характер і ментальність європейців. Проекти вирішені за принципом необхідної достатності, без надмірностей і претензійності, але з достатнім рівнем комфорту. Планування логічні і зрозумілі і поєднують в собі рішення за принципом зведеного простору в гостьовій зоні і з ізольованими приміщеннями - в спальній. Підвали, як правило, відсутні, бо їх наявність веде до подорожчання будівництва і експлуатації. Простий профіль покрівлі також додатковий аргумент на користь раціоналізму.
Проекти так званих «скандинавських будинків» за своєю стилістикою і об'ємно-планувального вирішення наближені до архітектури будинків наших північних сусідів. До них відносяться каркасні одноповерхові будинки, лаконічні за своїм виглядом і плануванні з двосхилими покрівлями, без підвалу і цокольного поверху - нагадують так добре знайому невигадливу фінську архітектуру. Або масивні брутальні споруди з елементами фахверка і скатами покрівлі майже до землі - перегукуються зі старовинними шведськими або норвезькими будівлями.
До категорії «американських будинків» відносять проекти, за своєю типології нагадують традиційну малоповерхову забудову Північноамериканських територій. Це невеликі по висоті, часто одноповерхові, будинки з терасами. Вони мають два входи: один парадний, а другий - в гараж. На першому поверсі такого будинку, крім стандартного набору гостьових приміщень, розташоване також приміщення офісу - для ділових зустрічей і переговорів. Практикується відкрите планування гостьової зони, де хол, вітальня і їдальня вирішені в єдиному просторі з виділеною зоною кухні. Крім того на першому поверсі часто розташована хазяйська спальня і подвійні санвузли. Планування спальної зони є традиційною і комфортабельна - з ванними кімнатами і ізольованими спальнями.
Відсотки для роздумів
Проект F-0589-0. Бестселер Володимира Кузнєцова. Економічний будинок з бруса. Грамотне рішення обсягу будинку, точні пропорції фасадів, використовувані оздоблювальні матеріалів роблять його будинок відповідним уявленням про престижному житло.
На відміну від «краси» або «стилістики», існують абсолютно чіткі формалізовані характеристики проектів, які визначають вибір покупця на користь того чи іншого проекту. На перше місце тут, безумовно, потрібно поставити основний матеріал стін. Це та грубка, від якої «танцюють» все - архітектори, інженери, виробники будматеріалів і технологій, забудовники і навіть дизайнери інтер'єрів.
Уже багато років некоронованим королем російського котеджного будівництва є цегла. Але якщо в 1990-1997 роках у розкиданих по долинах і по узгір'ях химерних «замків» з цегли практично не було конкурентів, через десять років про монополізм цегли говорити не доводиться. Раціональні технології будівництва та сучасні архітектурні рішення, що передбачають великоформатні будівельні матеріали і каркасні технології, набирають все більше прихильників серед покупців. Однак покупці дерев'яних і каркасних будинків вважають за краще купувати проект не у видавців спеціалізованих каталогів і навіть не у архітекторів, а безпосередньо у виробників, які збирають будинок на ділянці. Ось чому цю статистику продажів готових проектів по матеріалу стін можна вважати повною. Але якщо відірватися від викладок і проїхатися по новобудовах Ленобласті, стає ясно, що ринок каркасних будинків (особливо на основі дерев'яного каркаса) зараз зростає, як на дріжджах, а забудовники селищ для середнього класу, які роблять ставку на цю технологію, можуть розраховувати на достатній попит .
Статистика продажів готових проектів.
Блокові, цегляні і комбіновані будинки.
Щоб подивитися повну статистику, клікніть на зображення
На відміну від матеріалу стін, площа продаваних готових проектів дає більше даних для аналітиків. Максимальним попитом користуються проекти котеджів площею від 150 до 200 кв. м (цегла, блоки) і від 100 до 150 кв. м (дерево, каркас). У попередні роки площа будинків з цегли і блоків поступово знижувалася. З 2003 по 2005 роки частка будинків від 250 до 300 кв. м впала з 18,05% до 12,65%. Багато архітекторів вловили цю тенденцію, зменшивши площу своїх проектів-бестселерів. Однак в 2006 році, можливо за рахунок активного припливу в Росію нафтодоларів, маятник хитнувся назад. Частка проданих будинків цієї категорії площею від 250 до 300 кв. м збільшилася з 12,7% до 16,6%. Але, незважаючи на сприятливі економічні прогнози, можна припустити, що помітного стрибка вгору в цьому сегменті в найближчі рік-два не відбудеться. Якщо будуються за готовими проектами будинку площею близько 300 кв. м зможуть «відхопити» п'яту частину ринку, це буде досягненням. За останній рік частка продаваних дерев'яних і каркасних будинків площею від 250 до 300 кв. м збільшилася більш, ніж в два рази. Втім, якщо врахувати, що мова йде всього лише про п'ять відсотках загальної частки проданих будинків, варто визнати, що зміна це не таке вже й значне. Найбільш популярні дерев'яні та каркасні котеджі з площею 100-150 кв. м не збираються сходити з лідерських позицій, впевнено відвойовуючи по 2-3% в рік. Один з бестселерів в цьому сегменті - проект архітектора Володимира Кузнєцова. Гармонійні фасади, так само як і обсяг всього будинку в цілому, відповідають уявленню про престижному житло. Привабливість його вигляду вдало поєднується з економічністю, обумовленої компактністю плану, особливостями планування, відсутністю підвалу, матеріалом зовнішніх стін (стіни першого поверху обшиті зсередини гипроком, а зовні - вінілової вагонкою по вологостійкої фанери). Планування будинку традиційна, але забезпечує високий рівень комфорту. У будинку два поверхи, один з яких мансардний. Вітальня з кухнею і гараж розташовані на першому поверсі, по обидва боки від вхідної зони. В мансарді знайшлося місце для ванни і трьох містких спалень.
Раціональність понад усе
Статистика продажів готових проектів.
Дерев'яні і каркасні будинки.
Щоб подивитися повну статистику, клікніть на зображення
Ще одна характеристика, яку можна назвати визначальною - поверховість. Дані свідчать про те, що високі - вище двох-трьох поверхів - будинки йдуть в минуле. У категорії «цеглина, блоки» перше місце за двоповерховими (59,4%, зростання на 20% за три роки). Помітно відриваються від них триповерхові (45,5%, падіння - 18%). А одноповерхові будинки користуються найменшим попитом (0,9%). У категорії «дерево, каркас» попереду, з великим відривом, йдуть двоповерхові будинки - 83%. Їх частка зросла на 7,2%. За цей же період планка одноповерхових будинків знизилася майже в два рази (4,4%). Підсумкова статистика показує, що неодмінною «супутником» сучасного російського котеджу стає мансарда. Найбільший попит на ринку котеджів, незалежно від матеріалу стін, зафіксований на одно- і двоповерхові будинки з мансардою. Наприклад, тільки один з шести готових проектів дерев'яних і каркасних будинків, проданих в 2002-2006 роках, не має мансарди (три роки тому - один з чотирьох). У категорії цегляних і каркасних будинків сьогодні дві третини проектів продаються з мансардами (три п'ятих в 2002-2003 роках).
Яскравим прикладом активно продається проекту котеджу з мансардою може служити невеликий будинок з газобетону архітектурної майстерні Ігоря Фірсова. У числі його достоїнств висока функціональність і оптимальне співвідношення площі і витрат на одиницю площі при будівництві. У чималій мірі це досягається за рахунок гранично ефективного використання мансардного простору. Не кожному з першого погляду буде ясно, що другий поверх, що вміщає чотири житлові кімнати пристойною площі, - це простір під балками даху, тобто простір, для отримання якого не потрібно додаткових перекриттів і холодного горища. Повна ілюзія повноцінного другого поверху створюється вдало підібраною формою даху. Сам будинок досить просторий для сім'ї з чотирьох-п'яти осіб. Наявність великої вітальні і гостьового санвузла робить цей проект привабливим і для людей, які люблять, щоб в будинку було людно і весело.
У зоні особливої уваги
Проект F-0244-0 Ігоря Фірсова. Високий ступінь функціональності - незаперечне достоїнство цього проекту. На невеликій площі вдалося розмістити всі приміщення для комфортного життя сім'ї. Відсутність підвалу і максимально раціональне використання мансарди роблять цей будинок ще і досить економічним.
Однією з умов комфортного функціонування заміського будинку стає правильне зонування - принципова схема планування внутрішнього простору. Ця схема визначає, де повинні розташовуватися зона прийому гостей, де - господарські приміщення та санвузли, а де краще «заховати» приватні приміщення.
Раніше приватні будинки нерідко будувалися напоказ, що позначалося на їх зонуванні і обробці. Наприклад, для багатьох будинків, зведених років десять тому, характерний великий відкритий простір а-ля студія, в якому всі функціональні зони перемішані, як карти в колоді. В результаті господарям, смотрящим телевізор у вітальні, заважають діти, що грають в комп'ютерні ігри, запах гриля з веранди заповнює ванні кімнати, а гості помилково потрапляють прямо від входу в неприбрану господарську спальню. Будинок, що справляє враження величезного і відкритого для всіх, може втілити ілюзію комфорту для кого завгодно, але тільки не для своїх господарів. Сьогодні більшість архітекторів сходяться на думці, що в житловому будинку кожна кімната повинна мати своє конкретне місце, а кожен елемент інтер'єру - нести не тільки естетичну, але і функціональне навантаження.
Оптимальне число кімнат у будинках усіх типів - від чотирьох до шести (в ідеалі - п'ять). Популярність двусветних просторів у покупців каркасних і дерев'яних котеджів вище (50%), ніж у покупців цегляних і блокових будинків (34,2%). Сьогодні практично кожен другий покупець наполягає на наявності санвузла та ванної (душової кабіни) на кожному поверсі будинку. Що ж стосується басейну, то покупці кам'яних і цегляних будинків є його шанувальниками дещо частіше, ніж замовники дерев'яних будинків (15,3% проти 11,5%). Більше половини від загального числа покупців проектів будинків всіх типів не поспішають планувати в проекті земельна ділянка (62,9% - дерев'яні, каркасні будинки, 54,7% - цегляні, кам'яні). По всій видимості, це пов'язано з висотою грунтових вод і тим фактом, що навіть найсучасніші технології в області гідроізоляції далеко не такі дешеві, як хотілося б покупцям.
Традіційній для кінця XX століття гараж в цоколі відходіть у минуле. У проектах Із цегли и каменю будинків за останні два роки Частка планів без вбудований гаражів Зросла з 24,3% до 36,7%. Архітекторі все Частіше прагнуть Якщо не плануваті размещения гаража окремо від будинку, то делать его у виде окремої прибудова. Один з найбільш вдалих примеров - проект архітектора Ігоря Деменова. В оригіналі проект предполагает два блоки - житловий ОБСЯГИ з мансардою та «прістебнутій» гараж, причому Останній годі й будуваті зовсім або прілаштуваті пізніше. До того ж, если на ділянці місце для парковки автомобіля Було обладнано заздалегідь, замовник может безболісно Взагалі отказался от гаража и Крит переходу. Економічність будинку обумовлена НЕ только граничної раціональністю архітектурно-планувального прийому, но и конструктивні рішенням и будівельними матеріалами. Основний матеріал для будівництва такого будинку - дерево. При зведенні будинку можна безболісно заміняти деякі оздоблювальні та конструкційні матеріали. Наприклад, використовувати м'яку покрівлю, черепицю, ондулін або металочерепицю - в залежності від смакових уподобань замовника. Для обшивки фасадів однаково підійдуть цегла, сайдинг і вагонка. Крім того, цей котедж підходить для будівництва на будь-якому грунті і в будь-яких кліматичних умовах.
В ім'я ліквідності
Проект E-0554-0 Ігоря Деменова. Простота і економічність в поєднанні з максимальним для такого житла рівнем комфорту - незаперечні переваги цього будинку. Економічність обумовлена не тільки об'ємно-планувальним рішенням, але і запропонованим конструктивним рішенням в поєднанні з будівельними матеріалами.
Найчастіше буває, що в одному з розташованих неподалік один від одного селищах будинки продаються як гарячі пиріжки, в іншому - місяцями шукають покупця. Причина проста: інвестор поставив не на ту «конячку». Щоб не ображати петербурзьких забудовників, наведемо приклад з підмосковного регіону. Одна з будівельних компаній, яка отримала пляма під забудову в досить привабливому районі, вирішила запропонувати покупцям щось оригінальне і з цією метою навіть оголосила тендер серед архітекторів. Переможцем конкурсу стала майстерня, яка запропонувала футуристичний проект котеджного селища, будинки в якому були схожі на що завгодно, крім традиційних заміських котеджів. Можливо, житло XXI століття і має бути таким - дивним, фантастичним, біоморфного. Коли-небудь, але тільки не зараз. Геніальні московські архітектори не врахували один простий психологічний нюанс: у виборі житлового середовища сучасний покупець вкрай консервативний. Ми готові купувати ультрасучасні моделі стільникових телефонів, ноутбуків та іншої побутової техніки, стежити за новинками моди і намагатися у всьому не відставати від прогресу ... У всьому, крім самого святого - «сімейного гнізда». Ні, звичайно, окремі приватні забудовники будують вражають уяви хайтековські котеджі, нагадують декорації до незнятої фантазії творців «Зоряних воєн», але їх число занадто мало, щоб братися до уваги аналітиками.
Підсумковий аналіз підсумків продажів проектів за 2002-2006 роки свідчить про формування нового стандарту споживання і смакових уподобань покупців. Середньостатистичний замовник в наші дні вважає за краще не найдешевші, але виправдані за витратами на реалізацію проекти.
Якщо зіставити зменшення «зростання» будинків всіх категорій зі збільшенням площі продаються земельних ділянок в котеджних селищах навколо Санкт-Петербурга, про що свідчить публічна статистика, можна зробити обережний висновок про те, що сьогодні інвестори вважають за краще будувати будинки меншої поверховості на великих плямах забудови. Гараж все частіше виноситься за стіни будинку (в крайньому випадку, прилаштовується), загальна площа і поверховість оптимізуються виходячи зі складу сім'ї та наявності простору для гостей. У поданні сьогоднішнього покупця заміський котедж повинен бути прикладом комфортного сімейного будинку і в той же час ліквідного об'єкта нерухомості. Вибираючи проект, далекоглядний покупець прагне вдало вкласти кошти, щоб, скажімо, і через 10-15 років будинок не тільки не втратив в ціні, але і при необхідності дозволив заробити на його продажу. Тому сьогоднішній домовласник повинен думати не тільки про пристрасті своїх домочадців, але також споживчі переваги інших учасників ринку житла.
Останнім часом готові проекти купують вже не тільки приватні забудовники, а й девелоперські компанії - часом цілими селищами. Практика свідчить про те, що вибір інвестором випробуваних часом готових проектів дозволяє не тільки «укласти» майбутній котеджне селище в прокрустове ложе попиту, а й значно знизити фінансові витрати. Так, ще на стадії генерального проектування даний варіант обходиться в 4-6 разів дешевше, ніж замовлення генплану за індивідуальним проектом. Наприклад, на сьогоднішній день вартість розробки генплану селища площею 25 га з використанням готових проектів становить $ 70-90 тис.