Що таке іпотека, як взяти іпотечний кредит

1. Що потрібно з'ясувати перед тим, як брати іпотечний кредит?
2. 1. Скільки у мене грошей на початковий внесок і яку суму мені потрібно взяти в кредит?
3. 2. Яку частину свого доходу я готовий щомісяця віддавати банку для погашення кредиту і протягом якого...
4. Види процентних ставок по іпотечному кредиту
5. 3. Як я буду погашати кредит?
6. Приклади розрахунку диференційованих і ануїтетних платежів
7. диференційований платіж
8. аннуїтетний платіж
9. 4. Які є ризики і як їх знизити?
10. Втрата / зниження доходу
11. валютний ризик
12. Зниження вартості або пошкодження нерухомості, яка знаходиться в заставі
13. 5. Від чого можна застрахуватися?
14. Страхування предмета застави
15. Страхування життя і здоров'я позичальника
16. Страхування фінансового ризику
17. Як оформити іпотеку?
18. 1. Виберіть банк
19. 2. Виберіть нерухомість
20. 3. Підготуйте документи
21. 4. Укладіть угоду
22. 5. Розрахуйтеся з продавцем
23. Про що варто пам'ятати, коли вже взяв іпотеку?
24. 2. Чи можна погасити кредит достроково?
25. 3. Чи можете ви втратити квартиру?
26. 4. Що робити, якщо я не можу платити за іпотеку?
27. 5. Що ще потрібно знати про іпотеку?

Що таке іпотека, якою вона буває, як врахувати всі ризики, кому належить куплена в іпотеку нерухомість і що не переплатити відсотки? Розповідаємо, що робити перед тим, як взяти іпотечний кредит і після того, як ви на нього вже зважилися.

Іпотека - це застава нерухомості. Тобто іпотечний кредит означає, що ви берете у банку гроші під відсоток (кредит), а гарантією того, що ви повернете ці гроші, стає запорука вашого нерухомого майна: будинку, квартири, земельної ділянки.

Іпотеку зазвичай сприймають як кредит на придбання житла. В цьому випадку в заставу йде квартира (будинок), придбана на гроші, отримані від банку. Але це тільки один, нехай і найпоширеніший, вид іпотеки.

Також ви можете закласти нерухомість, яка вам вже належить, і взяти у банку гроші на нову квартиру або будинок. Більш того, взяти іпотечний кредит можна не тільки на покупку житла, але і на його ремонт, будівництво та інші цілі без їх вказівки.

Іпотечний кредит оформляється або одним договором, або двома: кредитним договором та договором про іпотеку, тобто про передачу нерухомості в заставу банку.

Нерухомість - це об'єкти, міцно пов'язані з землею, які не можна перемістити в просторі без шкоди для них. Відповідно до закону, повітряні і морські судна, а також космічні об'єкти - теж нерухомість (хоча вони можуть переміщатися). Так що якщо у вас у володінні є космічний корабель, теоретично ви можете закласти в іпотеку і його.

Що потрібно з'ясувати перед тим, як брати іпотечний кредит?

Зазвичай в іпотечний кредит беруть більшу суму на багато років, так що це всерйоз і надовго. Тому перед тим як її взяти, потрібно відповісти собі на наступні питання:

1. Скільки у мене грошей на початковий внесок і яку суму мені потрібно взяти в кредит?

Як правило, в іпотечних договорах є умова, за яким частина вартості ви повинні заплатити самі, - так званий початковий внесок. Наприклад, 30% від вартості квартири ви повинні сплатити за рахунок власних коштів, а 70% вам видає банк в кредит.

2. Яку частину свого доходу я готовий щомісяця віддавати банку для погашення кредиту і протягом якого періоду мені під силу це робити?

• Оцініть свої доходи і прийдешні витрати.
• Якщо ваші платежі по кредиту будуть перевищувати ½ вашого річного доходу, то є ризик не впоратися з виплатою кредиту.
• Не поспішайте, будьте розбірливі і порівняйте пропозиції різних банків, уважно вивчіть умови договору, щоб все, що написано в договорі, вам стало зрозуміло.

Детальну інформацію по іпотечному кредитуванню можна отримати в банках, які пропонують іпотечні кредити, а також на сайті, який реалізує державну політику з підвищення якості та доступності житла.

Види процентних ставок по іпотечному кредиту

Якщо розмір платежів змінюється, банк зобов'язаний направити вам уточнений графік (спосіб доставки прописаний в вашому договорі). Поки ви його не отримаєте, платите за старим графіком. Заднім числом поміняти суми платежу банк не може.

Повна вартість кредиту (ПСК) в процентах річних і в рублях (або іншій валюті, в якій ви берете кредит) вказується на першій сторінці договору в верхньому правому куті. У ній враховані всі ваші витрати по кредиту: основний борг і відсотки по кредиту, а також інші внески, які ви повинні будете платити банку за договором.

3. Як я буду погашати кредит?

Платежі по іпотечному кредиту складаються з двох частин: оплати частини суми кредиту (основного боргу) і відсотків за кредит.

Не забудьте про інші витрати: вам доведеться заплатити державне мито за державну реєстрацію іпотеки та оплатити страхування закладеного майна.

Банк не може брати з вас оплату за виконання своїх обов'язків при оформленні та обслуговуванні кредиту, а також за послуги, які банк надає вам у власних інтересах. Наприклад, за розгляд заявки на кредит.

Іпотеку погашають диференційованими або ануїтетними платежами. Не поспішайте лякатися - ми пояснимо, що означають ці слова.

Диференційовані платежі - ви щомісяця повертаєте фіксовану частину основного боргу плюс платите відсотки за непогашену частину боргу. Щомісяця платіж зменшується, і за весь термін кредиту ви витрачаєте на відсотки менше, ніж при ануїтетних платежах. Але спочатку платежі по кредиту будуть відчутно більше в порівнянні з платежами в кінці терміну.

Ануїтетні платежі - ви щомісяця платите рівні суми. Ви поетапно гасіть основний борг: його частка в складі аннуитетного платежу збільшується з кожним місяцем, а розмір відсотків за черговий місяць користування кредитом, відповідно, зменшується. З постійної сумою платежу по кредиту зручніше планувати власний бюджет.

Спосіб платежу пропонує банк і вказує його в договорі - тому уважно вивчайте умови різних банків і вибирайте найбільш зручні для вас. Також банк зобов'язаний дати вам графік з інформацією про суми погашення основного боргу і відсотків і про дати платежів (або схему їх визначення) і назвати загальну суму виплат за час дії договору.

І при диференційованих, і при ануїтетних платежах відсотки сплачуються за фактичний термін користування кредитом.

Приклади розрахунку диференційованих і ануїтетних платежів

Розрахунки носять приблизний характер. Для точного розрахунку необхідно знати точну кількість календарних днів в процентному періоді і календарному році.

Наприклад, ви берете іпотечний кредит на суму 5 000 000 рублів строком на 15 років (180 місяців) під 12% річних. Графік платежів за таким кредитом в перший рік буде таким:

диференційований платіж

№ Платежу Сума платежу Основний борг Нараховані відсотки Залишок заборгованості 1 77 778 27 778 50 000 4 972 222 2 77 500 27 778 49 722 4 944 444 3 77 222 27 778 49 444 4 916 667 4 76 944 27 778 49 167 4 888 889 5 76 667 27 778 48 889 4 861 111 6 76 389 27 778 48 611 4 833 333 7 76 111 27 778 48 333 4 805 556 8 75 833 27 778 48 056 4 777 778 9 75 556 27 778 47 778 4 750 000 10 75 278 27 778 47 500 4 722 222 11 75 000 27 778 47 222 4 694 444 12 74 722 27 778 46 944 4 666 667

Залишок заборгованості на кінець першого року платежів по кредиту складе 4 666 667 рублів.
При диференційованих платежах сума основного боргу по кредиту, як правило, виплачується рівними частками (в наведеному прикладі: 5 000 000 рублів / 180 місяців = 27 778 рублів на місяць). Відсотки по кредиту нараховуються на залишок заборгованості, зі зменшенням заборгованості розмір платежу щомісяця зменшується. Тобто в перший місяць кредиту відсотки нараховуються на суму 5 000 000 рублів, а в наступний місяць - вже на суму 4 972 222 (5 000 000 рублів - 27 778 рублів) і так далі.

аннуїтетний платіж

№ Платежу Сума платежу Основний борг Відсотки Залишок заборгованості 1 60 008 10 008 50 000 4 989 992 2 60 008 10 108 49 900 4 979 883 3 60 008 10 210 49 799 4 969 674 4 60 008 10 312 49 697 4 959 362 5 60 008 10 415 49 594 4 948 947 6 60 008 10 519 49 489 4 938 428 7 60 008 10 624 49 384 4 927 804 8 60 008 10 730 49 278 4 917 074 9 60 008 10 838 49 171 4 906 236 10 60 008 10 946 49 062 4 895 290 11 60 008 11 056 48 953 4 884 234 12 60 008 11 166 48 842 4 873 068

Залишок заборгованості через рік складе 4 873 068 рублів. При ануїтетних платежах щомісячно сплачуються однакові суми (60 008 рублів). На початку терміну кредиту вони істотно менше, ніж платежі при диференційованому способі погашення, а в кінці, навпаки, більше.

4. Які є ризики і як їх знизити?

Можна виділити кілька основних ризиків.

Втрата / зниження доходу

Втратили роботу, вам знизили зарплату, зросли видатки - таке може трапитися з кожним. Саме тому перед тим, як звернутися в банк за іпотечним кредитом, слід ретельно оцінити своє фінансове становище в довгостроковій перспективі. Наприклад, якщо ви плануєте завести дитину, варто врахувати, що як мінімум на час декрету доходи сім'ї зменшаться.

Зростання інфляції, мінливість процентних ставок по іпотеці і ринкових показників, до яких ці процентні ставки можуть бути прив'язані, також можуть вплинути на вашу здатність погашати кредит.

Передбачати все неможливо. Але можна створити фінансову подушку безпеки в розмірі 3-6 місячних доходів сім'ї. Це допоможе пережити тимчасові фінансові труднощі або пристосуватися до нових умов.

валютний ризик

У вашої зарплати і іпотечного кредиту різна валюта? Якщо обмінний курс різко падає, ви платите більше. Тому варто брати кредит в тій валюті, в якій ви отримуєте дохід. Навіть якщо ставки за валютними кредитами нижчі, ніж по рублевих.

Зниження вартості або пошкодження нерухомості, яка знаходиться в заставі

Під час кризи ціна на житло може різко впасти. Якщо раптом ви не зможете вносити платежі по кредиту і закладене майно доведеться продати, то виручених коштів може не вистачити для погашення кредиту. Тобто існує ймовірність залишитися без нерухомості і при цьому як і раніше бути в боргу перед банком.

Найсумніше - якщо щось трапиться з самим з житлом, наприклад пожежа. Мало того, що ви позбудетеся свого будинку або квартири, - ще й банк може попросити виплатити весь кредит достроково. Адже в цьому випадку у нього не буде гарантій, що він отримає назад свої гроші.

Захист від цих ризиків - страхування. Тому найчастіше страховка - обов'язкова умова іпотечного кредитування.

5. Від чого можна застрахуватися?

Банки зазвичай наполягають на кількох видах страхування:

Страхування предмета застави

Згідно із законом ви зобов'язані застрахувати майно на його повну вартість за свій рахунок і на користь кредитора (банку), якщо в договорі іпотеки не прописані інші умови. А якщо ви внесли початковий внесок, то майно страхується мінімум на суму кредиту.

Страхування життя і здоров'я позичальника

Банк також хоче бути впевнений, що хтось буде платити по кредиту, навіть якщо з вами щось трапиться. Тому досить часто позичальникам пропонують застрахуватися від нещасного випадку. Тоді в разі тяжкої хвороби або смерті позичальника страховик частково або повністю погасить кредит за нього. Це добровільне страхування, але якщо ви від нього відмовитеся, банк може підвищити відсоток по іпотеці або взагалі не видати кредит.

Страхування фінансового ризику

У банку є право застрахувати фінансовий ризик виникнення збитків у разі, якщо грошей від продажу заставленого майна буде недостатньо для погашення кредиту. Але банки не завжди користуються цим правом.

Як оформити іпотеку?

Якщо питання з попереднього розділу не викликали труднощів, ви оцінили всі ризики і точно знаєте, як діяти в разі проблем з доходом, то можна приступати до оформлення іпотечного кредиту.

1. Виберіть банк

Порівняйте пропозиції різних банків. Враховуйте не тільки процентну ставку по іпотеці, але і інші витрати, наприклад оплату страховок і послуг незалежного оцінювача. З'ясуйте, наскільки зручно вам буде вносити платежі: якими способами можна це робити, чи багато у банку відділень і банкоматів, чи є вони поруч з вашим будинком або роботою.

Уточніть, на яку суму можете розраховувати, які документи для цього знадобляться і як швидко вам зможуть видати кредит. Можливо, одного застави нерухомості банку буде мало, і він попросить вас залучити співпозичальників або поручителів .

2. Виберіть нерухомість

Цей етап зазвичай займає найбільше часу. Якщо процес затягнеться, банки можуть встигнути поміняти умови: відсотки по кредитах, мінімальний розмір початкового внеску, максимальну суму кредиту, правила розрахунків.

Відсотки за іпотечними кредитами залежать від багатьох умов, в першу чергу від інфляції і ключової ставки Банку Росії .

Якщо раніше банки могли видавати іпотечні кредити взагалі без початкового внеску, тепер вони це не роблять. Чим більше ви вносите самостійно, тим менше банк ризикує. Адже якщо ви вже зуміли накопичити хоча б 10-15% вартості нерухомості, найімовірніше, зможете і далі дисципліновано платити по кредиту. Не виключено, що банки в майбутньому продовжать підвищувати цей нижній ліміт.

Якщо ви плануєте купити в іпотеку житло, що будується, варто врахувати, що з липня 2019 року ця можна буде зробити тільки через рахунок ескроу в уповноважених банках .

3. Підготуйте документи

Стандартний список документів такий:

• паспорт - ваш і ваших поручителів або співпозичальників (якщо вони будуть)

• копія трудової книжки або трудовий договір, а також довідка про доходи

• звіт про оцінку нерухомості, яку ви купуєте, кадастровий і технічний паспорта

• паспорт продавця і документи, які підтверджують його права на нерухомість

• або договір участі в пайовому будівництві

Банк може зажадати і інші документи, повний список він повинен повідомити вам заздалегідь.

4. Укладіть угоду

Коли ви і продавець зберете всі папери, віднесіть їх в банк на перевірку. У більшості випадків можна відправити копії документів по електронній пошті і не витрачати час на відвідування офісу. Коли експерти банку перевірять всю інформацію, з вами і з продавцем узгодять дату угоди, залишиться тільки приїхати в банк і підписати договір.

Перед тим як отримати кредит, потрібно буде оформити страховку - як мінімум на житло-заставу. Якщо ви вирішите додатково застрахуватися від нещасного випадку, відсоток по кредиту буде нижче.

Після цього ви підписуєте договір купівлі-продажу з продавцем і договір з банком. Іноді банки пропонують укласти одночасно два договори: про видачу кредиту і про передачу нерухомості в заставу банку.

5. Розрахуйтеся з продавцем

Далі йде розрахунок за угодою купівлі-продажу. У випадку з іпотекою це теж робиться через банк - за допомогою банківської комірки , акредитива або рахунки-ескроу . При будь-якому способі банк стежить за тим, щоб угода була проведена безпечно. Продавець точно отримає свої гроші, але тільки після того, як переоформить на вас права власності на нерухомість.

Про що варто пам'ятати, коли вже взяв іпотеку?

1. Що я можу робити з квартирою?

Іпотечну квартиру ви не можете продавати, дарувати або міняти без згоди банку, якщо в договорі не зазначено інше. При цьому здавати в оренду таку квартиру можна без згоди банку, якщо інше не зазначено в договорі.

Ви можете заповідати ваше майно, але при отриманні в дар квартири з іпотекою новий власник приймає на себе і всі пов'язані з нею заставні зобов'язання.

2. Чи можна погасити кредит достроково?

Ви можете погасити іпотеку достроково повністю або частково, повідомивши про це банк не менше ніж за 30 днів, якщо кредит ви брали не для підприємництва. У договорі може бути зазначено більш короткий термін.

При достроковому погашенні відсотки сплачуються тільки за фактичний термін користування кредитом.

Банк також може зажадати від вас достроково повернути кредит, навіть якщо ви дотримуєтеся графік платежів, але при цьому:

• при укладенні договору знали, але письмово не попередили, що у інших людей є права на закладене житло (інший заставу, оренда);
• порушуєте правила користування: робите незаконний ремонт або створюєте загрозу пошкодження;
• Не застраховані заставу;
• відмовили банку в перевірці майна;
• продали або подарували житло без згоди банку;
• вчинили злочин, і держава вилучає майно;
• житло передано в заставу іншому кредитору (наприклад, іншому банку по іншому кредиту), і такий кредитор приймає рішення про відшкодування своїх збитків за рахунок продажу цього майна.

Якщо ви відмовитеся від дострокового повернення грошей, банк має право компенсувати збитки за рахунок примусового продажу квартири.

3. Чи можете ви втратити квартиру?

Якщо ви не справляєтеся з оплатою іпотеки, банк може звернутися до суду, щоб за рахунок продажу квартири або іншого закладеного майна покрити свої збитки. Але якщо ви встигнете погасити борг по кредиту до моменту продажу закладеної квартири, то процес продажу можуть зупинити.

Зверніть увагу, що після продажу закладеної квартири на підставі рішення суду ви втрачаєте право користуватися цим майном. Тобто ви і всі, хто там проживають, повинні звільнити житлоплощу. Якщо ви цього не зробите, новий власник квартири може вимагати звільнити квартиру через суд.

Якщо ви взяли іпотеку на придбання або будівництво того чи іншого житла, його капітальний ремонт, поліпшення, а також на погашення отриманих раніше подібних кредитів, то забрати у вас квартиру можуть тільки при систематичному (більше трьох разів за рік) порушення термінів оплати за кредитним договором .

Якщо борг по кредиту вкрай незначний і явно несоразмерен вартості заставленого майна, суд може відхилити вимогу банку про погашення ваших боргів за допомогою продажу заставленого майна. Але це не означає, що іпотека припинилася - ви все ще повинні.

Отже, за рішенням суду ваш заставу продають і за рахунок суми, вирученої від продажу, погашається ваш борг. Якщо цієї суми недостатньо, то за відсутності договору страхування вашої відповідальності (або страхування фінансового ризику банку) решта боргу погашається за рахунок іншого вашого майна за рішенням суду.

4. Що робити, якщо я не можу платити за іпотеку?

Напишіть письмову заяву в банк. Там можуть погодитися змінити умови договору (так звана реструктуризація заборгованості): відстрочити платіж, збільшити термін кредиту, змінити валюту оплати.

Ви можете взяти новий кредит, щоб погасити борг, в тому ж або іншому банку - тобто рефінансувати кредит.

Детальніше про це читайте в статті «Кредит є, а грошей немає. Що робити? " .

Всі неврегульовані або спірні питання по іпотеці вирішуються в суді.

У крайньому разі міра - банкрутство. Зверніть увагу: якщо вас визнають банкрутом, то ваші борги погашатимуть за рахунок продажу на торгах за все вашого майна. У тому числі на продаж можуть виставити житлове приміщення, яке знаходиться в іпотеці. Навіть якщо це єдино придатний для вас і вашої родини житло.

5. Що ще потрібно знати про іпотеку?

Заставна. Право банку на вашу іпотеку засвідчується цінним папером - заставної. Вона може бути складена в будь-який момент до виплати вами всієї суми боргу.

Цей документ банк може продати або передати іншій юридичній особі без вашої згоди. Не варто турбуватися: для вас поміняються лише реквізити оплати (банк повідомить) - сума кредиту та відсотків за законом залишиться колишньою.

Пільги. З 2018 роки для сімей, в яких народжується друга або третя дитина, діє пільгова іпотека . Держава субсидує відсотки за іпотечними кредитами понад 6% річних, якщо ви вирішите купити житло на первинному ринку або рефінансувати іпотеку, яку взяли раніше.

Податки. Ви можете отримати податкове вирахування, якщо витрачаєте гроші на покупку або будівництво житла. Це правило поширюється на випадки, коли гроші були отримані від банку за іпотечним кредитом. Але для отримання такого відрахування необхідно мати офіційний дохід, який обкладається податком.

Ви можете зменшити суму виплат прибуткового податку (підтвердіть право в податковій і повідомте роботодавцю) або повернути надмірно сплачені податки (досить підтвердити право на відрахування в податковій).

Детальніше про це читайте в статті "Податкове вирахування" .

Вам можуть компенсувати витрати на покупку житла (сума відрахування не більше 2 млн рублів) і витрати на погашення відсотків (сума відрахування не більше 3 млн рублів).

Наприклад, якщо ви заплатили за квартиру 5 млн рублів, вам повернуть 13% тільки від 2 млн рублів. Якщо квартира коштувала 1,5 млн рублів, вам повернуть 13% від 1,5 млн рублів. Також і з відсотками по іпотеці. За 15 років кредиту ви заплатили 14 млн рублів відсотків по кредиту - вам повернуть 13% тільки від 3 млн рублів.