Що таке апартаменти і які юридичні та інші ризики несе покупець апартаментів. Чим апартаменти відрізняються від квартир. Апартаменти в Москві.

Апартаменти або квартира? Які права та обов'язки у власників апартаментів? Як визнати право власності на апартаменти? Які юридичні проблеми виникають у покупця апартаментів?

Автор: адвокат Артем Олександрович Сидоров . Запис на консультацію за тел. 8 495 691 38 72, 787 75 07, 8 903 125 76 30. Супровід угод з придбання апартаментів. Представництво в суді по спорах, пов'язаних з апартаментами, в тому числі за позовами про визнання права власності, про розірвання договору про придбання апартаментів в разі, якщо з'ясується, що їх будівництво велося незаконно.
Останнім часом на ринку нерухомості Москви і деяких інших великих міст збільшується частка пропозиції так званих апартаментів. Слово "апартаменти" звучить солідно, розташовуються пропоновані до придбання об'єкти нерухомості в престижних місцях, таких як Москва-Сіті, тому часто покупці тільки після придбання виявляють, що купили зовсім не квартиру, а об'єкт нерухомості, який має зовсім інший правовий статус.
Назва "апартаменти" раніше зустрічалося в Наказі Мінспорттуризму РФ від 25.01.2011 № 35 «Про затвердження порядку класифікації об'єктів туристичної індустрії, що включають готелі та інші засоби розміщення, гірськолижні траси, пляжі», де під "апартаментами" розуміли по суті тільки об'єкти туристичної інфраструктури (один з видів номерів готелів та інших об'єктів розміщення), проте в даний час даний наказ втратив чинність, крім того в ньому по суті містилася просто певна класифікація номерів, а не визначення окремих ві дов недвіжіжімості. Термін "апартаменти" використовується маркетологами і ріелторами для найменування нежитлових приміщень, юридично не є квартирами, проте фактично на їхню думку придатних для проживання в них. У таких приміщеннях є обладнані для проживання кімнати, кухні, санвузли та інші зручності. Апартаменти в Москві часто рекламуються під виглядом житлових приміщень і їх нежитловий статус з'ясовується тільки при вивченні документів.
Виникає питання, чому ж не можна назвати апартаменти квартирами? Відповісти на це питання досить просто, якщо відкрити житловий кодекс та ознайомитися з законодавством про містобудівну діяльність.
Відповідно до статті 15 Житлового кодексу "Житловим приміщенням зізнається ізольоване приміщення, яке є нерухомим майном і придатне для постійного проживання громадян (відповідає встановленим санітарним і технічним правилам і нормам, іншим вимогам законодавства".
Що роблять спритні забудовники в ситуації, коли побудувати будинок з квартирами хочеться, але це неможливо зробити в зв'язку з тим, що не виконуються будь-які обов'язкові вимоги до житлових приміщень? Вони будують будинок, обладнають в ньому приміщення, що виглядають як квартири, і продають їх під гордою назвою "апартаменти".
При цьому можна обійти безліч обов'язкових вимог. Наприклад, заборона розташовувати житлові приміщення над нежитловими, норми інсоляції (освітленості), відстані від дороги, шумоізоляції та інші. Дані норми придумані не просто так, а покликані забезпечити комфортне проживання в житлових приміщеннях. Апартаменти в Москві та інших містах часто розташовуються в щільній офісної забудови, в будинках впритул прилягають до магістралей і в інших подібних місцях.
Тобто при покупці апартаментів необхідно більш ретельно перевіряти об'єкт нерухомості з точки зору його фактичного розташування та відповідності параметрам, що забезпечує комфортне життя, так як державні наглядові та контрольні органи будуть ставитися до об'єкта як до нежитлового приміщення і пред'являти до нього знижені вимоги, а забудовник в зв'язку з цим може заощадити на майбутньому комфорті мешканців, використовуючи менш екологічні матеріали і т.п.
Але навіть якщо ви перевірили якість будівництва апартаментів із залученням сторонніх експертів і місце їх розташування вас повністю влаштовує, не думайте що з моменту набуття права власності ви отримаєте той же обсяг прав, що і власники квартир.
Фактично ви купуєте нежитлове приміщення. Тобто приміщення, що знаходиться в одному ряду з офісами, складами. І відповідно до законодавства ви повинні використовувати це приміщення за призначенням - в якості нежитлового - тобто під офіс, магазин, склад або іншим подібним чином.
Використовувати апартаменти для постійного проживання ви права відповідно до законодавства не маєте, для проживання використовуються житлові приміщення.
Зареєструватися в апартаментах за місцем проживання також неможливо. При цьому потрібно зазначити, що зараз внесений до Держдуми законопроект, що посилює відповідальність за незаконне проживання без реєстрації в певному приміщенні.
Звичайно, можна робити знижку на недосконалість нашого правозастосування та сподіватися, що дільничний НЕ буде обходити всі нежитлові приміщення і перевіряти підстави знаходження там громадян і їх постійного проживання, але в будь-якому випадку юридична проблема зберігається.
Ще більше питань виникає якщо у вас є діти і ви хочете з ними проживати в апартаментах. Як відомо, місцем проживання дітей є місце проживання їх батьків і у органів опіки можуть виникнути питання чому діти проживають в нежитловому приміщенні фактично. Також ви не зможете влаштувати дітей в дитячий сад поруч з місцем проживання, виникнуть проблеми з медичним обслуговуванням. Звичайно, можна користуватися платними послугами, але сама проблема є.
Тобто, щоб уникнути даних юридичних проблем апартаменти в Москві або іншому місті купувати має сенс тільки якщо не планується постійно там проживати, а використовувати в якості резиденції при приїзді в місто. Або в якості другого об'єкта нерухомості при наявності реєстрації в тому ж місті. В інших випадках не виключено виникнення проблем, вирішувати які, звичайно, можна, враховуючи російські реалії, але для власників квартир таких проблем взагалі виникати не повинно.
Також на власників апартаментів не поширюються положення житлового законодавства про оплату комунальних послуг. Платити доведеться швидше за все більше ніж в аналогічних випадках платили б власники квартир і у власників апартаментів набагато менше маневру для зміни що не влаштовує їх керуючої компанії.
Якщо договір на придбання апартаментів полягає в період, коли будинок ще не побудований, інвестор несе підвищені ризики в порівнянні з набувачами квартир на етапі будівництва при інших рівних умовах. Так, якщо у забудовника виникають проблеми, на допомогу міської влади в їх вирішенні, як це відбувається в разі будівництва житлових будинків в Москві, розраховувати зазвичай не доводиться. Крім того, використовувані при реалізації прав на апартаменти в Москві схеми часто є "сірими" (вексельна схема, попередній договір, агентський договір), що ускладнює в майбутньому відстоювання прав в суді. Хоча у автора є досить велика позитивна практика по визнанню права власності на нежитлові приміщення в районних судах міста Москви і суди найчастіше стають на бік громадян навіть при наявності сумнівних схем залучення грошових коштів, захищати права складніше якщо приміщення по суті нежитлове.
Є, звичайно, в придбанні апартаментів і плюси. Перш за все це нижча, іноді більш ніж на 20-30% ціна ніж на аналогічні за параметрами квартири, а також вигідне розташування будинків. Але необхідно зважити всі ризики і добре подумати, перш ніж прийняти остаточне рішення.
Якщо Вам необхідно супровід угоди з придбання апартаментів або визнання права власності на апартаменти через суд, а також якщо виник конфлікт із забудовником або керуючою компанією, звертайтеся до групи компаній "Правовий захист" по тел. 8 495 691 38 72, 787 75 07, 8 903 125 76 30.

http://realtylaw.ru/clauses/2013/03/03/chto_takoe_apartanemty_apartamenty_v_moskve.html Р§С,Рѕ С,Р ° РєРѕРμ Р ° РїР ° СЂС,Р ° РјРμРЅС,С <Ре РєР ° РєРёРμ СЋСЂРёРґРёС ‡ РμСЃРєРёРμ Ре РёРЅС <Рμ СЂРёСЃРєРё РЅРμСЃРμС, РїРѕРєСѓРїР ° С,РμР »СЊ Р ° РїР ° СЂС,Р ° РјРμРЅС,РѕРІ. Р§РμРј Р ° РїР ° СЂС,Р ° РјРμРЅС,С <РѕС,Р »РёС ‡ Р ° СЋС,СЃСЏ РѕС, РєРІР ° СЂС,РёСЂ. РђРїР ° СЂС,Р ° РјРμРЅС,С <РІ РњРѕСЃРєРІРμ. % D7% F2% EE +% F2% E0% EA% EE% E5 +% E0% EF% E0% F0% F2% E0% EC% E5% ED% F2% FB +% E8 +% EA% E0% EA% E8% E5 + % FE% F0% E8% E4% E8% F7% E5% F1% EA% E8% E5 +% E8 +% E8% ED% FB% E5 +% F0% E8% F1% EA% E8 +% ED% E5% F1% E5 % F2 +% EF% EE% EA% F3% EF% E0% F2% E5% EB% FC +% E0% EF% E0% F0% F2% E0% EC% E5% ED% F2% EE% E2. +% D7 % E5% EC +% E0% EF% E0% F0% F2% E0% EC% E5% ED% F2% FB +% EE% F2% EB% E8% F7% E0% FE% F2% F1% FF +% EE% F2 + % EA% E2% E0% F0% F2% E8% F0. +% C0% EF% E0% F0% F2% E0% EC% E5% ED% F2% FB +% E2 +% CC% EE% F1% EA% E2 % E5. http% 3A% 2F% 2Frealtylaw.ru% 2Fclauses% 2F2013% 2F03% 2F03% 2Fchto_takoe_apartanemty_apartamenty_v_moskve.html