Як відомо, перепланування в квартирі повинна узгоджуватися.
Що відноситься до перепланування, чітко сформульовано в Житловому кодексі: «Переплануванням є будь-які перебудови, які вносять зміни в форму або площа приміщень, і знаходять відображення на поверховому плані».
Однак, мало хто замислюється, збираючись засклити балкон, що ця робота змінить зовнішній вигляд фасадних стін і, що для цього теж необхідний дозвіл.
Перепланування, проведена самостійно, без розробки проекту і узгодження проекту перепланування, вважається незаконним переплануванням.
Експерти вказують на два найпоширеніших порушення при проведенні перепланування, покарання за які може стати неприємною несподіванкою для власників житла: скління балкона і установка кондиціонера.
Скління балкона - це перепланування
«Скління балкона по закону - така ж перепланування, як і перенесення батарей або знесення внутрішніх стін, які не є несучими, І воно також регламентується статтею 25 Житлового кодексу, прийнятого в березні 2005 року».
З усією визначеністю можна сказати, що в старих будинках абсолютна більшість балконів були засклені без дозволу. І хоча при цьому були використані різні способи і матеріали, що явно не прикрашало фасад будинку, випадки, коли власникам доводилося їх демонтувати, невідомі.
Але раз закон такий є, то ситуація може змінитися в будь-який час.
Уже зараз в нових будинках, де створені ТСЖ або керуючі компанії, засклити балкон без дозволу проектної організації вже навряд чи вдасться.
Найчастіше власники квартир цікавляться, чи повинні вони оформляти перепланування, якщо балкон або лоджія були засклені ще до прийняття кодексу, або ж, якщо скління було вироблено попередніми власниками квартири.
Відповідь проста: якщо в технічному паспорті БТІ дана характеристика квартири не прописана, то так, повинні.
Виняток - засклення балконів в єдиному стилі у всьому будинку, виконане при будівництві або капремонту. У цьому випадку забудовник або підрядник, відповідальний за ремонтні роботи, самостійно погоджує проект, а відомості про засклені вносяться в паспорт БТІ без участі власника квартири.
Чим загрожує незаконне скління балкона?
Яке покарання загрожує за це порушення і що робити?
Покарання складається з двох частин.
Перша - це ліквідація наслідків перепланування (тобто скління).
Друга - штраф, передбачений частиною 2 статті 7.21 КоАП. Його розмір - від 2 до 2,5 тис. Рублів. Сам по собі розмір штрафу невеликий. Його можна заплатити і проігнорувати припис про усунення порушення.
Але в цьому випадку, згідно зі ст. 29 Житлового кодексу, ваше житло може бути продано в примусовому порядку, а виручені кошти підуть на ліквідацію перепланування. Вам же дістанеться та частина суми, яка залишиться після відновлення статус-кво.
Як і у випадку з переплануваннями в самій квартирі, власник повинен вирішити: чи готовий він ризикувати або краще узаконити скління, не чекаючи розпорядження від наглядових органів? У теорії «час розплати» може ніколи не наступити. Але на практиці все-таки бувають моменти, коли з легалізацією перепланувань все-таки доведеться зіткнутися.
Найчастіше це відбувається в момент продажу квартири, коли потрібно паспорт БТІ. Якщо правовстановлюючі документи на квартиру «свіжі», то при реєстрації договору купівлі-продажу паспорт БТІ не потрібен. А ось, якщо покупець вашої квартири хоче придбати її за іпотекою або ж ваше свідоцтво про власність старого зразка, паспорт буде необхідний. За ідеєю Бюро технічної інвентаризації має оновлювати дані про квартирі кожні 5 років. Як правило, цього не відбувається. І коли ви звернетеся в БТІ, щоб виготовити техпаспорт на квартиру, до вас можуть прийти з перевіркою для уточнення даних. У цей момент і з'ясується, що скління балкона - це перепланування. Напередодні угоди це може стати неприємним сюрпризом.
Про кондиціонери
Ще один «сюрприз» - ви не маєте права вішати кондиціонер там, де заманеться. До недавніх пір той, хто хотів повісити на фасаді будинку зовнішній блок кліматичної системи, повинен був проходити таку ж процедуру узгодження, як і з склінням балконів. І точно так само, як і з балконами, цього ніхто не робив. 2,5 роки тому була влаштована амністія: в березні 2011 року розпорядженням мера Собяніна необхідність отримання дозволу на установку кондиціонерів була скасована. Але при цьому було б некоректно стверджувати, що з тих пір кондиціонери можна встановлювати повсюдно.
Один з нюансів стосується звичайних житлових будинків. Справа в тому, що зовнішні стіни - це спільна часткова власність мешканців нарівні з під'їздами, сходовими клітками, горищами та підвалами.
Тому, для використання частини стіни для установки кондиціонера потрібно отримати згоду від інших мешканців будинку. На практиці це не робиться майже ніколи.
Зате зустрічається інша крайність: деякі керуючі компанії намагаються забороняти жителям експлуатованих ними будинків вішати на фасад кондиціонери. З юридичної точки зору такого права вони не мають. Далеко не завжди все вимоги КК, що прописують в договорах, відповідають чинному законодавству. І якщо вони йдуть врозріз з офіційними нормами і правилами, то їх легко можна оскаржити в суді.
Крім того, необхідно відзначити, що вулична частина кондиціонера повинна бути змонтована відповідно до певних вимог. Наприклад, рівень виробленого нею шуму не може перевищувати нормативів, встановлених для житлових будинків, а також, що утворюється в процесі роботи кондиціонера конденсат, повинен відводитися в каналізацію, а не на вулицю. Інакше, сусіди живуть внизу можуть поскаржитися в наглядові органи, які винесуть припис про усунення порушення.
До речі, не всяке скління можна узаконити.
- Не можна узаконити скління дерев'яними рамами з обшивкою внутрішнього простору дерев'яною вагонкою. Причина - пожежні норми забороняють використовувати на лоджіях і балконах будь-які конструкції з горючих матеріалів, тому що лоджії і балкони в багатоповерхових будинках призначені для евакуації при пожежі.
- Не можна узаконити розміщення на утеплених лоджіях і балконах радіаторів опалення та теплої підлоги, приєднаних до загальнобудинкових комунікацій.
- Утеплення лоджій і балконів горючими матеріалами теж заборонено по пожежним нормам.
- Будинок є пам'яткою архітектури, а в будинках, визнаних пам'ятниками архітектури, засклення балконів в принципі заборонено.
Читайте також:
Балкон на першому поверсі
Чим загрожує незаконне скління балкона?
Яке покарання загрожує за це порушення і що робити?
Як і у випадку з переплануваннями в самій квартирі, власник повинен вирішити: чи готовий він ризикувати або краще узаконити скління, не чекаючи розпорядження від наглядових органів?