Схеми обману при купівлі-продажу

схеми обману
Стандартний набір документів:
Додатковий набір документів:

споріднений обман
Історії про обман
Квартира в полоні
квартирне вирок
Вас тут не жило
небезпечні квартири
Повірила і все віддала ...
Обмін квартири на каструлю
Чи не зобов'язуючий договір
обманюють забудовники
Погана "двушка"
негативні квартири

негативні квартири

Олександр Захаров, 2004-2018

За даними Росреестра, за 2016 рік визнано недійсними 6% угод з нерухомістю. Навіть якщо припустити, що не всі ці угоди визнані недійсними через обману з боку продавця або покупця - все одно цифра величезна.

Гарантувати повну чистоту угод з нерухомістю сьогодні не можуть ні ріелтори, ні юристи, ні держава, проте знання основних схем обману на ринку нерухомості дозволить уникнути грубих помилок при купівлі - продажу квартири.

Припустимо, що один громадянин купив у іншого квартиру. Зареєстрували все начебто правильно, але через деякий час з'ясовується, що при приватизації квартири колишній її власник не врахував інтересів своїх дітей. Припустимо, формально вони виявилися без житлоплощі (хоча фактично можуть мати хоч по дві квартири). Тоді вони звертаються до суду, той визнає угоду недійсною і анулює її. А потім новий і не відбувся власники житлоплощі будуть довго стягувати назад свої гроші. Причому не виключено, що така операція була задумана і розіграна спеціально.

Тому перш ніж купувати квартиру, поцікавтеся в ЖЕУ, наскільки правильно була проведена приватизація; чи не залишилися "за бортом" люди, які можуть згодом пред'явити свої права на вашу житлоплощу. До таких претендентів, крім дітей, відносяться і інші близькі родичі, прописані в даній квартирі і в даний момент відсутні (наприклад, що знаходяться в ув'язненні).

Пам'ятайте, ціна за ризик тут особливо висока. Бувало, що в результаті шахрайської операції люди залишалися і без грошей, і без квартири. Тому або самі ретельно прорахуйте все ходи майбутньої угоди, або довіртеся професіоналам з солідною ріелтерської фірми.

Якщо за ваше житло вам пропонують ціну більшу, ніж ви очікували, або вам поступаються квартиру значно дешевше, в порівнянні зі сформованими на ринку цінами, не поспішайте радіти. Зупиніться і уважно проаналізуйте дії ваших контрагентів. Якщо сумніваєтеся в чомусь - скасуйте операцію.

Найчастіше шахраєм виявляється продавець, рідше - покупець, тому спочатку розберемо такі випадки.

Найпримітивніший, але ще зустрічається обман - це коли при розрахунку після неодноразового перераховування численних купюр покупці-аферисти просто підсовують продавцеві банальну "ляльку" з газетного паперу замість грошей, або ж, що не краще, підсовують фальшивки.

Однак, найпоширеніша помилка - передача грошей без розписки. Багато покупців вважають, що підписання договору свідчить про передачу грошей, проте єдиним способом довести факт оплати є тільки розписка продавця про отримання коштів. Такий документ, розписка, повністю пишеться від руки і повинен обов'язково містити імена договірних сторін і їх паспортні дані (і так само дані свідків, чия присутність не просто бажано, але, скоріше, необхідно), ціну і опис об'єкта, дату договору і самої розписки . Розписка допоможе уникнути самого простого шахрайського трюку, коли зловмисники фактично отримують гроші, але потім заперечують цей факт.

Так, до речі, свідків повинно бути мінімум двоє. Вони не тільки присутні, але і ставлять свої підписи в розписці, інакше згодом суд може проігнорувати їх показання.

При готівковому розрахунку немає нічого надійнішого, ніж банківська комірка, а при безготівковому - безвідкличний акредитив.

Слід взагалі уникати готівковий розрахунок при здійсненні великих угод, але якщо без цього не обійтися, слід уважно поставитися до вибору місця передачі грошей. Якщо ви думаєте, що сума, яку ви маєте в своєму розпорядженні, не є достатньо великою, щоб заради неї піти на зухвалий злочин, то відчайдушний злочинець міркує інакше. Ніколи не проводите операцію в відлюдному місцях, у себе вдома або у продавця. Щодо людні місця (ресторани, торгові центри) також не підходять для передачі коштів. По-перше, в разі грабежу або крадіжки перехожі та охоронці можуть не відреагувати на злочин своєчасно, а по-друге, ви можете привернути увагу інших зловмисників, які стануть випадковими свідками передачі коштів. З власником квартири краще розплачуватися на нейтральній території. Хороший варіант - банк, оскільки кредитні установи, як правило, добре охороняються. Крім того, банківські працівники можуть стати кваліфікованими свідками угоди в разі судового розгляду.

Також використовується різниця між реальною договірною ціною за квартиру і сумою, вказаною в договорі (вона ставиться зазвичай менше, щоб уникнути податків). Ось цю меншу суму й виплачує хитрий покупець, після чого домогтися від нього іншого вкрай важко.

При виставленні своєї нерухомості на ринок, продавцеві, як правило, потрібні гроші і як можна швидше. Тобто, він знаходиться в не найкращому комфортному моральному стані і готовий погодитися на будь-якого покупця. Аби він гроші заплатив. Саме з цієї причини виникли така "послуга" від квартирних аферистів, яка умовно називається "знайди покупця". Суть її полягає в наступному: - приватний ріелтор зв'язується з продавцем і пропонує свої послуги, обіцяючи знайти гідного покупця за дві секунди і взагалі, стверджує, що нерухомість буде реалізована за максимальною ціною. Природно, що продавець нічого не має проти такого розвитку подій. Однак тут є невеликий нюанс - продавець повинен виплатити НЕ комісійні за підсумками продажу нерухомості, а маленьке винагороду за покупців, які знайдуться. А ось сторгується з ними продавець чи ні - "ріелтора" не стосується, тому що озвучена сума часто невелика, продавці погоджуються на ці умови. Чи треба говорити, що при таких розкладах знайдений "покупець" не набуває квартиру або будинок: найчастіше такі "покупці" - це знайомі посередника-шахрая і з самого початку не збираються нічого купувати.

схеми обману

У продавця квартири (реальної або липової) є набагато більше шансів обдурити потенційного покупця, який бажає придбати вподобану йому житлоплощу. Способів обману безліч. Так наприклад, в Москві, один підприємливий громадянин, повернувшись з місць не таких віддалених, вирішив підзаробити трохи грошей. Для цього він знайшов людину, дуже схожого зовні, і передав йому свій паспорт з ключами від квартири. Той квартиру продав, а на наступний день після операції справжній господар написав заяву в прокуратуру про те, що він втратив паспорт і ключі. Ну це так, ексклюзив. На вторинному ринку житла можна виділити кілька основних способів обману.

Схема найпростішого обману наступна. Один громадянин продає іншому своє житло, отримує сповна гроші, а потім подає в суд прохання визнати угоду недійсною на підставі якої-небудь причини. За рішенням суду продавцеві повертається його квартира, а покупцеві - сплачені раніше гроші. Але, як правило, бажаючи уникнути податків, в договорі вказують набагато меншу суму, ніж та, яка була виплачена за квартиру в дійсності.

Ось цю чисто номінальну суму і поверне перший власник квартири покупцеві, а той залишиться без житла і майже без грошей.

Другий спосіб обману. Продавши квартиру, людина не поспішає виписатися з неї, стверджуючи, що обставини змінилися і йому нікуди виїжджати. Наш суд найчастіше постає на сторону першого власника і виносить постанову: повернути гроші покупцеві.

Власник нерухомості погоджується, але заявляє, що гроші він вже витратив або у нього їх вкрали, а повертати буде частинами зі своєї зарплати (яку отримує в мізерних кількостях і досить нерегулярно). Вся штука в тому, що він аж ніяк не відмовляється платити, і до такої позиції юридично причепитися складно. За нашими законами можна вираховувати із зарплати не більше 30 відсотків, тому при середній зарплаті службовця $ 100 і ціною проданої двокімнатної хрущовки в $ 20 000 виплати займуть ... 50 років!

Третій спосіб полягає в продажу квартири одночасно кільком людям - так званий продаж "по дублікатами". У цьому випадку власник квартири (зазвичай їде за кордон або в інше місто) робить зі своїх приватизаційних документів дублікати, протягом одного дня в різних нотаріальних конторах запевняє договору купівлі-продажу, отримує гроші - і був такий!

Тепер господарем квартири буде той з покупців, хто першим зареєструє її в Реєстраційній палаті.

Четвертий спосіб полягає в застосуванні фальшивих документів. При цьому шахраї за допомогою підроблених бланків та печаток (а буває, що і за допомогою підставного нотаріуса) оформляють липовий договір про купівлю-продаж. Нічого не підозрюючи, покупець платить гроші, а потім довго і безуспішно пред'являє свої права на чиєсь житло. Для цього аферисти зазвичай знімають квартиру на короткий термін, підробляють документи і "продають" її, поки господар перебуває у відпустці або закордонних подорожах. Після повернення слід німа сцена ... (Приклад такого шахрайства див .: «Хотіли почати тут нове життя, а залишилися ні з чим» ).

Взагалі, покупець і продавець спочатку не довіряють один одному, підозрюючи в обмані, і для таких підозр, на жаль, є підстави.

Якщо гроші передаються в момент нотаріального оформлення - ризикує покупець, так як квартира напередодні може бути вже продана або передана в заставу. Якщо ж гроші передаються після оформлення договору у нотаріуса, ризикує продавець, так як на підставі нотаріально оформленого договору покупець може сам зареєструвати покупку, не заплативши колишньому господареві ні копійки. Тому найнадійнішими вважаються варіанти, при яких гроші до пори до часу залишаються у третіх осіб, яким в рівній мірі довіряють обидві сторони. Це може бути або солідна ріелтерська контора, або банк, в якому для такого випадку відкривається спеціальний депозитний рахунок. В останньому випадку продавець отримає свої гроші тільки після пред'явлення доказів укладеної угоди.

Ось один з останніх випадків обману, що стався в Москві в 2017 році:

За порадою свого агента, ріелтори-приватника, Наталя Сергіївна підстрахувалась: гроші продавцю квартири передала в момент нотаріального посвідчення угоди - в присутності ріелтора і нотаріуса. Останній запевнив і розписку про отримання всієї суми.

По дорозі в реєстраційну палату у продавця задзвонив телефон. Справа виявилася терміновим, і він попросив перенести реєстрацію угоди на наступний день. Більше його (і відповідно переданих грошей) Наталія Сергіївна не бачила. Ріелтора - теж. У суді заяву прийняли (дані продавця і координати квартири були реальними), але назад жінка зможе отримати тільки ту суму, яка значиться в договорі купівлі-продажу. А там - сума «по БТІ». Розписка нотаріуса? Вона свідчила лише про те, що отримана певна сума грошей (а за квартиру або як «пожертвування», не уточнювалася, про розписці - див. Вище).

На жаль, наші громадяни, як правило, слабко уявляють деталі технології угоди. Лохотронщики цим активно і користуються. Жінка навряд чи постраждала б, якби твердо знала: повноправною власницею квартири вона стане тільки після реєстрації переходу права власності (а не після підписання договору купівлі-продажу житла - як багато хто думає).

Будьте чесними при підготовці і підписанні договору. У квартири існує як би дві ціни - кадастрова і ринкова. Ось це і є самий хитрий момент. Покупець (шахрай), нотаріус, який посвідчує угоду (знайомий з шахраєм) пропонують з метою зменшення розміру податку на реєстрацію права власності вказати в договорі вартість оцінки БТІ, яка може відрізнятися від ринкової в кілька разів (природно, в меншу сторону). А решта суми буде передана покупцем продавцю з рук на руки після оформлення угоди, тобто ніде не фігуруватиме і, відповідно, не буде обкладатися ніякими податками, та й зменшуються комісійні нотаріусу, які залежать від суми угоди. Якщо ви - продавець, і пішли на це, то все, - можна вважати, що Ви цю різницю в цінах ніколи недоотримав. Після підписання договору купівлі-продажу у разі зриву угоди Вам віддадуть суму, зазначену в договорі і - все ... Більшого Ви не доб'єтеся. Жоден суд не визнає Ваше право на решту суми, адже, як правило, такі домовленості є усними, а для укладення угод більш ніж на 10 мінімальних заробітних оплат праці потрібно хоча б розписка, яку Ви або забудете, або посоромилися запитати.

На жаль, в Росії немає закону про ліцензування ріелторської діяльності, який є в багатьох західних країнах. Тому клієнт навіть не може попросити агента показати якийсь офіційний документ, який би засвідчував право останнього професійно займатися ріелторської діяльністю. Формально кажучи, у нас цією діяльністю може займатися кожен, і часто обман при купівлі-продажу нерухомості відбувається з вини посередників - приватних маклерів або недобросовісних ріелтерських фірм. В першу чергу, тут потрібно побоюватися генеральної довіреності, яка дає посереднику право на всі операції з квартирою. Бувають випадки, коли такий документ підписується шляхом застосування насильства чи шантажу, а отже, згодом може бути визнаний судом недійсним. Тому поява генеральної довіреності має насторожити покупця, якому є сенс знайти справжнього власника квартири, щоб убезпечити себе від можливих неприємностей в майбутньому.

Досить небезпечно нарватися на "фірми-одноденки", які виникають для укладення одного-єдиного договору, а потім безслідно випаровуються, щоб через місяць знову виникнути в іншому місці. Потенційний покупець, наткнувся на таку фірму по оголошенню в газеті, знаходить невеликий офіс (як правило, розташовується в звичайній квартирі) і дуже низькі ціни.

Тут йому кажуть, що є терміновий варіант - господар через тиждень відлітає до Ізраїлю або Гваделупи, тому особливо не торгується, але завдаток потрібен відразу - 50 відсотків від суми договору. Підписується договір, віддаються гроші, а на ранок контора зникає навіки разом з грошима.

Іноді посередники обманюють по дрібному, не позбавляючи людей квартир або грошей, обмежуючись невеликим моральним і матеріальним збитком. Такі "фірми" беруть за перегляд варіантів невеликі гроші - від 10 до 30 доларів. Вони возять клієнтів по різних квартирах (багато з яких власники і не думають продавати), а при виникненні інтересу виставляють такі свідомо нездійсненні умови або ціни, що покупці змушені відмовитися. "Навар" з кожної людини, нарвалися на таку фірму, становить до $ 100. Трохи, звичайно, зате і витрати мінімальні - тільки на бензин, та й складу злочину немає - піди доведи, що дану квартиру і не збиралися продавати.

Досить поширений обман покупця з отриманням авансу (завдатку). Найчастіше цей прийом використовується орендарями-шахраями, але часто і власниками. Дається оголошення про продаж квартири за дуже привабливою ціною - від покупців, відповідно, немає відбою. Аванс беруть у кількох «покупців», іноді до 10-15 чоловік, після чого з квартири з'їжджають. Аналогічні випадки відбуваються і в оренді - там іноді шахраї «здають» квартиру, яку зняли на місяць, відразу 10-15 знімають.

Власник же (або його ріелтор), як правило, пред'являє пакет документів, який підтверджує, що це дійсно його майно.

Зацікавлений покупець заявляє про готовність здійснити операцію. Продавець наполягає на завдаток. А в договорі про завдаток прямо прописується, що задаток не повертається у разі, якщо покупець сам відмовився від покупки. Через якийсь час спливає ряд різних обставин, які на першій зустрічі продавець приховав. Через них покупець відмовляється від покупки. Зазвичай це неприємно, але сума завдатку не критична для покупця. У цій схемі важливо те, що у сторін є договір, тому формально все законно і складу злочину немає.

Існує ще одна зовні легальна шахрайська схема, пов'язана з успадкуванням.

Например, продається квартира за ціною на 20% нижчих за ринкову. Причину продавець озвучує так: «Житло ОТРИМАНО у спадок, терміново потрібні гроші». Відбувається угода купівлі-продажу, а потім з'являється Інший спадкоємець попередня власника. Спадкоємець посилається на те, що дізнався про смерть родича «ось тільки-тільки» - і відразу, як і належить, пішов до нотаріуса подавати заяву про прийняття спадщини. А у нотаріуса вже він «абсолютно випадково» дізнався про те, що у цієї квартири новий власник.

Далі йде довга судова тяганина. Покупець доводить, що він абсолютно добросовісно діяв при покупці житла і підстав припускати недійсність договору купівлі-продажу немає. А новий спадкоємець стверджує, що він не знав про смерть родича і має право успадковувати майно - і теж діє сумлінно.

На жаль, в більшості випадків суд стає на сторону спадкоємця. Дійсно, якщо такий спадкоємець зможе надати суду докази того, що не знав про смерть родича, то закон дозволяє відновити термін прийняття спадщини. Якщо квартира була продана, то угода визнається недійсною з усіма наслідками, що випливають неприємними для покупця наслідками.

У всіх випадках головна ознака шахрайства - низька ціна нерухомості, особливо це стосується успадкованих об'єктів. Всі покупці повинні пам'ятати, що особи, які незаконно отримали спадщину, намагаються швидше продати отримане майно. Адже в будь-який момент може з'явитися справжній спадкоємець або розкриється шахрайська схема. Зазвичай для прискорення продажу вони встановлюють вартість значно нижче ринкової (не менше 20% дисконту від ринкової ціни об'єкта).

Ще одна ознака - у квартири часто змінюються власники. Нерідко шахраї для створення видимості легальності об'єкта нерухомості і титулу власника проводять ланцюжок угод. Тому, якщо на протязі останніх трьох років право власності на об'єкт переходило більше двох разів, ми завжди рекомендуємо відмовитися від покупки. Навіть одна угода протягом трьох років після набуття (якщо, звичайно, це не дарування між родичами) вже викликає питання, так як ПДФО в розмірі 13% ніхто не відміняв. А більше двох угод за три роки на практиці припускають наявність великих проблем з об'єктом нерухомості.

Способів, на 100% гарантують чистоту угоди, не існує, але можна до мінімуму звести ризик неприємних наслідків, якщо витребувати у продавця ряд документів, а також отримати деякі документи самостійно. Якщо вас хоч щось бентежить, вимагайте від продавця надати додаткові документи. Пам'ятайте, що його завдання - продати квартиру, а значить, переконати вас в тому, що ви можете безпечно її купити.

Стандартний набір документів:

свідоцтво про право власності (або виписка з ЕГРП від 2016 року);
правовстановлюючий документ (договір, свідоцтво про право на спадщину);
довідки з ПНД і НД;
згода чоловіка на угоду.

Додатковий набір документів:

Необхідно запросити у продавця житла довідку про перехід прав по відношенню до житла, що купується. Таку довідку може отримати виключно власник об'єкта нерухомості. Її видають територіальні органи Росреестра. Ця довідка прояснить ланцюжок угод і підстава для переходу прав.

Вимагайте у продавця розширену виписку з будинкової книги. З цієї виписки ви зможете дізнатися, хто був прописаний в квартирі, куди виписався і причину виписки. Зверніть увагу на те, чи були прописані малолітні діти, куди виписані і який їхній вік зараз. Крім того, можуть виникнути складності, якщо вказана особа, зняте з реєстрації за місцем проживання у зв'язку із засудженням.

Окреме питання, це обман при участь у пайовому будівництві. Тут багато громадян раз у раз стикаються з труднощами і потрапляють в число обдурених пайовиків.

Вельми небезпечно укладати договір не з самим забудовником, а з підрядниками або субпідрядниками, з якими найчастіше оформляються договори, за якими забудовники сплачують виконані роботи підрядникам і субпідрядникам готовими квартирами. Подібний договір може бути легко анульований забудовником в разі, якщо він незадоволений якістю виконаних послуг. І потім питайте свої гроші або нерухомість з підрядника, ким договір був анульований, а ваші гроші відправлені в оборот. Коротше, втомитеся "по судах пил ковтати".

Більш «щадні» і часто зустрічаються, - наприклад, прихована комісія. Це коли агент домовився з продавцем про зниження ціни, а покупцеві нічого не сказав. В результаті суму, яку поступився продавець, він кладе собі в кишеню.

Сьогодні забудовники стали менше вдаватися до послугами ріелторських агентств або віддають їм на реалізацію невелику кількість квартир в новобудовах, лише незначно розширюючи воронку продажів.

Досить проста задача покупця «поліпшити житлові умови» зазвичай зводиться до необхідності продати стару квартиру і купити нову, побільше (або велику в новобудові). З цим завданням з однаковим успіхом впорається і ріелтор, і фахівець відділу продажів забудовника, якщо ваша майбутня квартира знаходиться в новобудові.

У чому може бути різниця? По-перше, на відміну від ріелтора, фахівець відділу продажів має більш повну інформацію про об'єкт. По-друге, у нього більше квартир в продажу. По-третє, у забудовника завжди напоготові цілий набір спецпропозицій і спецумов для залучення клієнтів. Його завдання - продати свій об'єкт. Завдання ріелтора - заробити на комісії з продажу, тому якщо клієнт не згоден на умови з обговорюваного об'єкту, ріелтор змінює об'єкт, а не умови.

Другий ризик пов'язаний з придбанням векселя. Даний тип угоди знімає відповідальність з забудовника, вона звільняє його від сплати податків, оплати штрафів і неустойок при недотриманні термінів будівництва. Пайовики в даному випадку є абсолютно безправними.

Ще один сумнівний вид угоди - це попередній договір. Якщо ваш забудовник пропонує не основний повноцінний договір пайової участі, а його попередній варіант, який звичайно ж не матиме юридичної сили, будьте обережні - найімовірніше вас намагаються обдурити. Швидше за все у такого забудовника є які-небудь проблеми, при яких реєстрація основних договорів не надається можливим.

Купуйте квартиру в новобудові тільки за договором про пайову участь.

Цей договір реєструється в Росреестра, і у вас, як у покупця, з'являються права. І взагалі ви перебуваєте під захистом федерального закону № 214 «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків ...». По ньому забудовник зобов'язується побудувати будинок і зробити це у встановлений термін. А якщо не буде їх дотримуватися, у вас з'явиться право звернутися до суду за компенсацією.

Всі інші схеми купівлі-продажу житла в новобудовах дуже ризиковані. Наприклад, не варто вплутуватися в придбання квартири через вступ до кооперативу. Одна велика будівельна компанія, яка довго працювала на ринку і діяла таким чином, недавно збанкрутувала. Люди виявилися кинуті. Фактично члени кооперативу самі повинні продовжувати будівництво.

Існує ще вексельна схема - теж сумнівна. Тому що людина купує вексель, а потім на ціну цього паперу йому повинні надати квартиру. Але немає ніяких гарантій, що компанія благополучно добудує будинок, і взагалі буде жива через кілька років.

Подумайте, перш ніж купити апартаменти.

Апартаменти в новобудовах продають трохи дешевше, ніж квартири.

У чому ж підступ? Вони не мають статусу житлового приміщення. По суті це офіс, але з ванною, кухнею, туалетом і т.д. Зареєструватися в апартаментах не можна. Але навіть якщо прописка вам не потрібна, все одно варто добре подумати. Які сюрпризи можуть очікувати людини, що знаходиться в нежитловому приміщенні, сьогодні ніхто не знає. Скажімо, за якими розцінками буде вважатися комуналка? Чи не буде обмежень по використанню «офісу»? Я б не ризикував, але вільному - воля ...

ПОСИЛАННЯ по темі:

Розписка нотаріуса?
У чому може бути різниця?
У чому ж підступ?
Скажімо, за якими розцінками буде вважатися комуналка?
Чи не буде обмежень по використанню «офісу»?