- Проблеми транспорту і переваги інфраструктури
- Вторинний ринок: пропозиції від двох мільйонів рублів
- Новобудови: «Потапово», «Жегалова», «Богородський» та інші
- Хто покупець?
Серединна зона Підмосков'я, куди і відноситься місто Щелково, стає все більш популярною у покупців нерухомості. Порівняно невисокі ціни на житло, в тому числі в сучасних новобудовах, близькість столиці, непогана інфраструктура - це фактори, які є визначальними при виборі відповідного варіанту.
Щелково - районний центр промислового профілю, розташований на північному сході Московської області, приблизно в 18 км від МКАД. Площа території міста становить 3,47 тис. Га, а населення - близько 200 тис. Чоловік.
Журнал www.metrinfo.ru вже розповідав про Щелково в минулому році. «Щелково: розвинена промисловість, стійкі і доступні ціни, цегляні і монолітні будинки».
Сьогодні ми подивимося, що змінилося на ринку нерухомості міста, особливо - на ринку новобудов, які нові цікаві пропозиції тут з'явилися. Як відзначають експерти аналітичного центру "Індикатори ринку нерухомості», проаналізувавши підсумки свого дослідження «Весь ринок новобудов Московського регіону за 2-3 кв. 2010 року. Порівняльний аналіз », в середньому Підмосков'ї (5-30 км від МКАД, а саме в цій зоні розташувалося Щелково) в минулому році зростала кількість новобудов, тут сконцентровано приблизно 40% пропозицій первинного ринку Московського регіону (див. Статтю« До 30 км від МКАД , від 30 кв.м житла, від 30 тис. руб. за метр ».)
Місто Щелково, за даними аналітичного центру, входить в групу 15 міст середнього Підмосков'я - лідерів за обсягами житлового будівництва і займає в цьому рейтингу 9-е місце.
Джерело: «Весь ринок новобудов Московського регіону за 2-3 кв. 2010 року. Порівняльний аналіз ". ( «Індикатори Ринку Нерухомості»)
Але перш ніж ми перейдемо до огляду ринку нерухомості цього міста, уважніше знову з ним познайомимося.
Проблеми транспорту і переваги інфраструктури
Одне з важливих переваг міста - близькість до столиці. На громадському транспорті дістатися до Москви можна на автобусі або маршрутному таксі по Щелковського шосе до станції «Щолківська», або на електричці до Ярославського вокзалу.
В межах Щелково розташоване цілих шість станцій: «Соколовська», «Воронок», «Щелково», «Гагарінська», «Чкаловська», «Бахчиванджи». І якщо по залізниці час в дорозі до станції метро «Комсомольська» займає 50-60 хвилин, то по Щелковського шосе - 1,5-2 години. На жаль - більшу частину часу водії стоять у пробках або дуже повільно повзуть. Хоча по незавантаженої трасі на дорогу йде не більше півгодини. Пробки на Щелковском шосе виникають на двухполосном ділянці від МКАД до Щелково і в районі Балашихи.
Втім, і на залізниці не все ідеально - пасажири скаржаться на часті скасування електричок, причому без пояснення причин.
Локальна транспортна система в Щелково включає 7 внутрішньоміських і близько 10 приміських автобусних маршрутів, в тому числі до Пушкіно, Черноголовки, Моніно, Біокомбіната, Фрязіно, Свердловського, Фряново. Але проблема міста - всього один функціонуючий міст через річку Клязьмі, яка ділить місто на дві частини. Щоб переїхати з однієї частини міста в іншу, автомобілістам доводиться шикуватися в довгу чергу.
В даний час розроблені проекти будівництва двох об'їздів Щелково. Центральна кільцева автомобільна дорога (ЦКАД) буде проходити в основному за нинішнім ММК (А107). Будівництво її східної ділянки заплановано на період 2015-2017 рр.
Соціальна інфраструктура - на непоганому рівні. Крім дитячих садів і шкіл в місті функціонує дев'ять середніх спеціальних навчальних закладів (училищ і коледжів), де молоді люди здобувають професійну освіту, а також шість вищих навчальних закладів.
Вид на мікрорайон Зарічний і ринок
www.schyolkovo.ru
Дитячий майданчик у мікрорайоні Фінський
ЮІТ - Московія
З торгівлею справи гірші. Явно не вистачає великих супермаркетів, відкритих допізна, адже багато городян, що працюють в столиці, повертаються додому, коли звичайні продуктові магазини вже закриті. Крім цього, Марія Литинецкая, генеральний директор компанії «МІЕЛЬ-Новобудови», зазначила, що в місті «заморожено» будівництво будівлі готелю і центрального ринку, поки не знайшлося інвестора, який би добудував ці об'єкти.
Вторинний ринок: пропозиції від двох мільйонів рублів
Щелковский житловий фонд дуже різноманітний. Як пояснив Артем Ржавський, керівник відділу консалтингу та аналітики компанії «Азбука Житла», він представлений і післявоєнними триповерховими застарілими будинками, і «хрущовськими» 4-5-поверхівками, а також 9-12-14-поверхової панельної і цегляної забудовою, яка була зведена ще в «брежнєвську» епоху. За останнє десятиліття в місті зведено і чимало сучасного житла, яке теж представлено на вторинному ринку. Щороку вводиться і заселяється по кілька будинків. В окремих районах міста багатоквартирних забудова сусідить з індивідуальними будинками.
За даними бази ексклюзивних об'єктів «МІЕЛЬ» - в Щелково зосереджено близько 1,7% пропозиції від загальної кількості об'єктів, представлених на продаж на вторинному ринку Підмосков'я. На квартири в цегляних будинках різних років будівництва припадає приблизно 39% від усього пропозиції, на такі ж «панелі» - 35%, частка сучасних «монолітів» на вторинному ринку досягла 26%.
Як розповів Артем Ржавський ( «Азбука Житла»), розподіл пропозиції на вторинному ринку в залежності від кількості кімнат зміщено в бік двокімнатних квартир - близько 42% в загальному обсязі пропозиції. Ще по 28% припадає на однокімнатні та трикімнатні квартири. Показник багатокімнатних квартир ледь досягає 2%. Для порівняння, в середньому по Підмосков'ї структура пропозиції вторинного житла становить 34% -38% -25% -3% в розподілі на 1-2-3-багатокімнатні квартири відповідно.
Ціни на вторинному ринку на квартири в багатоповерхових будинках починаються від 2 млн руб. За таку суму можна придбати однокімнатну квартиру загальною площею 35,8 кв.м на першому поверсі 14-поверхового будинку. У квартирі простора кухня, встановлені склопакети. Найдорожча квартира (по базі ексклюзивних об'єктів «МІЕЛЬ») пропонується за 5,5 млн руб. Це трикімнатна квартира загальною площею 90 кв.м, на 12-му поверсі 16-поверхового монолітно-цегляного будинку. В квартирі євроремонт і вбудована техніка.
За даними компанії «Азбука Житла», станом на кінець 2010 року квартири на вторинному ринку Щелково пропонувалися в середньому по 66,4 тис. Руб. за кв. м, що на 9,9% нижче щодо середнього рівня цін по Підмосков'ї (73,7 тис. руб. за кв. м).
Новобудови: «Потапово», «Жегалова», «Богородський» та інші
Місто активно забудовується з кінця 90-х років. Це як комплексна забудова, до якої відноситься будівництво мікрорайонів «Потапово», «Жегалова», житлового кварталу «Бузковий» та ін., Так і точкове будівництво, - повідомляє Антон Скорик, генеральний директор «МОРТОН-Інвест». «У місті переважно будується монолітно-цегляна житло, панельні проекти тут поодинокі», - підкреслює експерт.
Як зазначила Марія Литинецкая ( «МІЕЛЬ-Новобудови»), на ринку новобудов Щелково присутній досить великий обсяг об'єктів ГК «Ренова», причому частина з них знаходиться на завершальному етапі будівництва. З перспективних і активно будуються, які плануються до здачі в 2012 р, експерт виділила об'єкти, що зводяться з цегли і моноліту - це ЖК «Сонячний парк» на Центральній вулиці (ведеться монтаж 9-го поверху) і ЖК «Будинок на набережній» на радянської (завершуються фундаментні роботи, починаються роботи по відливу каркаса). Також в 2011-2012 рр. планується активне будівництво мікрорайону, який раніше був відомий як «Потапово-3А», але рішенням адміністрації підмосковного Щелково змінив свою назву на «Богородський». Мікрорайон зводиться на околиці міста, тут уже побудований один будинок, по другому розпочато будівельні роботи - це панельні будинки серії І-17-24.
ЖК «Свердловський» (вулиця Народного Ополчення, корпусу 3,4,6,7,12) - це один з наймасштабніших проектів комплексної забудови в Щелково. Він передбачає будівництво 12 монолітно-цегляних будинків, дитячого садка, фізкультурно-оздоровчого та гаражного комплексів. За даними компанії СУ-22, станом на грудень 2010 року в ЖК побудовані, здані і заселені корпусу №№ 2, 3, 4, 6, 9, 10, 11, 12. На території комплексу працюють продовольчий магазин, ринок, лазня сауна, магазин будівельних матеріалів, два салону краси, зоомагазин, меблевий магазин, стадіон, де взимку функціонує льодовий каток. У I кварталі 2011 року планується здати дитячий сад, паркінг, корпус 7. Розпочато будівництво корпусу № 8. Ціна житлоплощі в готових будинках становить 55 000 руб. за 1 кв.м, а на стадії будівництва варіюється від 43 000 руб. за кв. м в однокімнатних квартирах, 41 000 руб. за кв. м - в двокімнатних і 39 000 руб. за кв.м - в трикімнатних.
Компанія «ЮІТ Московія» в Щелково реалізує проект комплексної забудови нового мікрорайону на вулиці Фрунзе, якому адміністрацією міста було присвоєно назву «Фінський». Як розповів Павло Кочережкін, директор з розвитку компанії, відповідно до генплану територія 13,5 га буде забудована багатоповерховими житловими будинками типових серій і за індивідуальними проектами. Поверховість будинків становитиме від 14 до 22 поверхів, а на перших поверхах окремих житлових будинків будуть розміщені вбудовано-прибудовані приміщення громадського призначення. Загальна площа житлового фонду складе 186,9 тис.кв.м, а чисельність населення нового мікрорайону - 5 340 осіб.
Перший будинок мікрорайону Фінський
За словами експерта, при будівництві «Фінської» велику увагу приділено організації соціальної інфраструктури. У комплексі передбачені: вбудовано-прибудований торговий комплекс, окремо розташовані будинки дозвіллєвого центру, медичного центру, у вбудовано-прибудованих вставках до житлових будинків будуть розміщені об'єкти побутового обслуговування населення: відділення зв'язку та банку, аптека та інше. Крім цього, будуть побудовані загальноосвітня школа на 540 місць і дитячий сад на 200 місць.
Також на території мікрорайону планується будівництво п'яти підземних гаражів загальною місткістю 1200 машино-місць і двох відкритих автостоянок, передбачена система гостьових автостоянок всередині мікрорайону, а також стоянок у торгових і офісних будівель. Крім цього благоустрій території передбачає організацію дитячих ігрових майданчиків, майданчиків для занять спортом і для відпочинку, а також озеленення території.
Як доповнив Павло Кочережкін, в 2010 році компанія ЮІТ Московія вже побудувала і ввела в експлуатацію перший будинок в мікрорайоні. Це трисекційний 14-поверховий цегляно-панельний житловий будинок серії І-1 724. Планувальні рішення передбачають одне-трикімнатні квартири площею від 42,1 до 79,9 кв. метрів. Квартири здаються як без обробки, так і з муніципальної обробкою. Ціни - від 57 до 66 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян за кв. метр.
Сьогодні ведеться будівництво нового 4-секційного 17-поверхового цегляно-панельного житлового будинку № 7, в найближчому майбутньому стартує проект зі зведення будинку № 7А (п'ятисекційного, 14-поверхового).
Компанія «Мортон» зводить на Пролетарському проспекті, вл. 5 18-поверховий монолітно-цегляний будинок за індивідуальним проектом. Як розповів Антон Скорик ( «МОРТОН-Інвест»), будинок має форму еліпса і включає 90 одно-трикімнатних квартир без обробки площею від 46 до 91 кв.м. Перший і другий поверхи будинку нежитлові і заплановані під офіси. Станом на кінець 2010 року, будівництво велося на рівні 8-го поверху, завершена цегляна кладка цоколя, розпочато кладка 1-го поверху декоративним цеглою. Вартість квадратного метра становить 64 000-65 000 рублів.
У числі цікавих проектів також монолітно-цегляний ЖК «Анічкова» (Щелковский район, селище Анискине). Здача 7 і 8 корпусів очікується в III кварталі 2011 року. Ціни на однокімнатні квартири - від 1 640 450 рублів (38,15 кв. М) до 1 847 600 рублів (46,19 кв. М); на двокімнатні - від 2 310 750 (59,25 кв. м) до 2 570 880 (65,92 кв. м); на трикімнатні - 3 129 300 рублів (82,35 кв. м) і на чотирикімнатні - 3 920 840 рублів (103,18 кв. м). У компанії СУ-22 повідомили, що на об'єкті діє розстрочка. Перший внесок - 50% від вартості житла.
У вересні 2010 року на первинний ринок житла в Щелково вийшов новий забудовник компанія «Олімп-Альянс» з проектом житлового кварталу «Сонячний парк» (мкр.5, Центральна вул., Д.71а) загальною площею 85 000 кв.м. Проектом передбачено будівництво трьох черг житла, школи, басейну, молодіжного центру. На території з'явиться не просто дитячий майданчик, а цілий спортивно-ігровий комплекс. Перший будинок нового кварталу розташований в мальовничому місці, поруч з парком на березі Клязьми. Пятнадцятиповерховий будинок складається з п'яти під'їздів і зводиться за індивідуальним проектом. За чотири місяці зведено 80% монолітного каркаса будинку, одночасно ведеться цегляна облицювання. Особливість проекту - вітражне скління лоджій в деяких квартирах, а також різноманітність представлених варіантів квартир: однокімнатних - 39,24 - 43,27 кв.м (50 000-55 000 руб. За кв.м); двокімнатних - 65,73 - 71,15 кв.м (49 000-51 000 руб. за кв.м), трикімнатних - 90,66 - 104,89 кв.м (46 000-51 000 руб. за кв.м ). Що важливо, квартири продаються за договорами пайової участі в рамках закону №214 про участь у пайовому будівництві.
За інформацією Марії Литинецкой ( «МІЕЛЬ-Новобудови»), рівень цін на ринку новобудов в Щелково коливається, в залежності від стадії будівництва і розташування, від 54 до 64 тисяч руб. за кв. м. За даними компанії «Азбука Житла», середня ціна 1 кв. м в новобудовах Щелково становить 52, 9 тис. руб., що на 18,2% нижче середнього рівня цін по Підмосков'ї (64,7 тис. руб. за кв. м). Як пояснив Артем Ржавський ( «Азбука Житла»), таке відставання від середньоринкових показників обумовлено переважанням в місті проектів на ранніх стадіях будівельної готовності (монтаж наземної частини, нульовий цикл). В цілому ж по області близько 60% новобудов - готові та майже готові будинки. Вартість 1 кв. м на ринку новобудов на більш ранніх етапах, як правило, на 10-15% нижче.
Серед міст, розташованих в зоні видалення близько 20 км від МКАД, м Щелково знаходиться на другому-третьому місці за вартістю квадратного метра (в порядку убування). За рівнем цін Щелково можна приблизно порівняти з Пушкіно і Апрелівці. Хоча в Пушкіно рівень цін трохи вище, за рахунок кращої транспортної доступності, більш розвиненої інфраструктури, наявності рекреаційних зон, водосховища. Інші зіставні з Щелково за рівнем цін міста Підмосков'я - Домодєдово, Клімовськ, Подольск.
Хто покупець?
Що ж стосується покупців Щелковського новобудов, то дані різних джерел відрізняються. У компанії «МІЕЛЬ-Новобудови» кажуть, що місцеві жителі складають лише 20% від загального числа покупців. Більшість покупців - це жителі регіонів РФ, які купують житло ближче до Москви. А за підрахунками експертів компанії «Азбука Житла», майже половина (46%) бажаючих придбати тут житло є жителями Щелково і сусідніх міст Підмосков'я. Кожна третя (33%) сім'я майбутніх новоселів прибуває з інших регіонів РФ. Частка москвичів в структурі покупців житла становить близько 21%.
У 2010 році потенційний попит в порівнянні з кризовим 2009 роком збільшився в 2,5 рази, а кількість реальних покупок зросла майже в 2 рази. «В даний час близько 6,2% бажаючих придбати квартиру в Підмосков'ї звертають свої переваги саме на Щелковский район», зазначає Артем Ржавський ( «Азбука Житла»).
Резюме журналу www.metrinfo.ru
Щелково - хороший підмосковний місто, яке приваблює насамперед цінами на якісне житло. Але купуючи квартиру тут, треба мати на увазі дві речі. Перша - майже кожен населений пункт в області є такий собі «місто контрастів», в якому сучасні новобудови сусідять з старим житлом. І це старе житло - хрущовки, післявоєнні будинки, які ще будували полонені німці, практично нікуди не дівається. Процес розселення жителів в області йде куди як повільніше, ніж в столиці. Звідси - відчувається якесь насторожене ставлення місцевих жителів, які проживають в цих руїнах, до «чужинців», які купують нове житло. І друге. Транспортна ситуація в Підмосков'ї з кожним роком стає тільки гірше - запитаєте будь-якого водія. Так що «залізничний» шлях з рахунків не скидайте. Комфорту тут, звичайно, менше, можна навіть сказати - ніякого, але час - заощадите. Або приготуйтеся жити в пробках.
Приклади пропозиції первинного ринку в місті Щелково
Адреси, назва ЖК Кількість поверхів, секцій Стадія, срок ГК Квартир-ний набір Контакт, тис. Руб. / Кв.м Інфраструктура Щелково р, Недєліна вул., Корп. 6 4-секц. монолітно-цегляний будинок (інд. проект), 12-14-16-16 поверхів будівлі ЦК в Жовтні 2010 р, на заселення 1,2,3-кімн. квартири від 43 до 94 кв. м 44,0-56,0 тис. руб., в Середньому - 48,8 тис. руб. Упорядкована прибудинковими територія з Дитячий майданчик, в крокової доступності - лісопаркова зона відпочинку и ставки. Розвинена інфраструктура Щелково: торгово-розважальні комплекси, магазини, бізнес-центри, більше 10 установ вищої та середньої проф. освіти, більше 30 поліклінік і лікарень (в т. ч. приватних клінік), 43 дитячих садки, 40 шкіл. Щелково р, вул. Фрунзе, мкр. «Фінський», д. 4 14-поверховий 3-секц. панельно-цегляний будинок серії І-1724 Здано ГК в жовтні 2010 р 1,2,3-кімн. квартири від 42 до 80 кв. м 57,0-66,0 тис. руб., в середньому - 60,3 тис. руб. Зводяться об'єкти інфраструктури: школа на 540 місць, дитячий садок на 200 місць, торгово-дозвільний центр, медичний центр і аптека, пункт прийому в хімчистку, відділення зв'язку і банку, підприємства побутового обслуговування і роздрібної торгівлі, 5 підземних паркінгів на 1200 м / м , відкриті гостьові автостоянки. Щелковский р-н, Свердловський г / п, Народного Ополчення вул., Корп. 3, 4, 6, 7,12 Корп. 3, 7, 12 - 1-секц., 14-поверхові; Корп. 4, 6 - 4 секц. 10-10-8-8 поверхів, моноліт-цегла Корп. 3, 4, 12 здані ГК; корп. 6, 7, - здача ГК в 4 кв. 2010 року - 1 кв. 2011 р 1,2,3-кімн. квартири від 33 до 70 кв. м 40,0-60,0 тис. руб., в середньому - 51,2 тис. руб. Існуюча інфраструктура району: продовольчий магазин, автобусна зупинка (371 маршрут), аптека, будинок культури, стадіон. Проектована інфраструктура комплексу: 3 магазини, дитячий сад, гаражний комплекс, кафе, продовольчий магазин. Щелковский р-н, сел. Анискине, ЖК «Анічкова», корп. 7, 8 3,4-секц. монолітно-цегляні будинки (інд. проект), від 8 до 14 поверхів Здача ГК - 4 кв. 2011, монтаж наземної частини 1,2,3,4-кімн. квартири від 38 до 103 кв. м 38,0-43,0 тис. руб., в середньому - 40,7 тис. руб. Існуюча інфраструктура району: продовольчий магазин, автобусна зупинка (371 маршрут), аптека, будинок культури, стадіон. Майбутня власна інфраструктура житлового комплексу: молодіжний центр, автосервіс, гаражний комплекс, кафе, відділення Ощадбанку, аптека, бібліотека, супермаркет, салон краси, опорний пункт охорони порядку.
Джерело: «Азбука Житла»
Джерело: «Азбука Житла»
Новобудови в Щелково
Адреса Назва ЖК Серія дому / матеріал ГК Поверховість Секції Набір квартир Діапазон площі квартир, кв.м Діапазон вартості 1 кв.м, руб. Середня вартість квартири, млн руб. мкр.5, Центральна вул., д.71а Сонячний парк моноліт-цегла 2 кв. 2012 15 5 1-3-кімнатні 39-105 44100-53000 3,66 мкр.7, Центральна вул. (2 оч.) Моноліт-цегла 4 кв. 2011 12-14-17 8 1-3-кімнатні 31-86 56000-59000 3,36 мкр.7, Центральна вул., Вл.2, 4 (1 оч.) Близький Воронок моноліт-цегла зданий 12-14-17 8 1-3-кімнатні 31-86 63000-64000 3,71 мкр.7, Центральна вул., к.2 Далекий Воронок БС-17 зданий 17 1 1-3-кімнатні 45-90 48000-50000 3,25 мкр. Жегалова, Газопроводная вул., к.50 (8 Березня вул.) цегла зданий 7-10 7 1-3-кімнатні 37-113 62790-67385 4,87 мкр.Щелково-3, к.1 Зоряний квартал моноліт-цегла 4 кв. 2010 14 4 1-4-кімнатні, пентхауси 46-161 47000-57750 3,35 мкр.Щелково-7, Недєліна вул., Вл.6 Срібні ставки моноліт-цегла зданий 12-14-16-16 4 1-3- кімнатні 40-94 44000-56000 3,27 Пролетарський пр-т, буд.5 моноліт-цегла 2 кв. 2011 18 1 1-3-кімнатні 46-91 63000-65000 4,39 Талсинский вул., Буд.2 Квартал Бузковий моноліт-цегла 4 кв. 2012 14-16 4 1-3-кімнатні 41-83 55000-60000 3,57 Шмідта вул., К.12 Нова Слобода моноліт-цегла зданий 5-7-9-11-13-15 6 1-3-кімнатні 33 -89 64500-77000 4,32 Джерело: «Весь ринок новобудов Московського регіону за 2-3 кв. 2010 року. Порівняльний аналіз »(« Індикатори Ринку Нерухомості »)
Хто покупець?