Ще раз про господарських будівлях

Всі прагнуть до досконалості і зручності. Тому якщо ви вже побудували будинок, то, яким би важким не було його будівництво, швидше за все відразу ж захочете звести будь-яку господарську споруду.

Адже прямо в будинку якось незручно зберігати садовий інвентар, ставити брудний велосипед, а кому-то хочеться мати ще й свою лазню, кому-то нормальний гараж і т.д. У жовтневому номері «Особистого юриста» за минулий рік ми вже піднімали тему господарських будівель, а сьогодні її продовжимо і кілька розширимо.

Весь процес будівництва госпбудівлі умовно можна розбити на наступні етапи:

• узгодження - отримання дозволу на будівництво господарської будівлі в місцевому виконавчому і розпорядчому органі;
• будівництво;
• підключення - для того щоб в новій госпбудівлі було тепло, світло і «мухи не кусали», потрібно буде підключити воду, електрику, можливо, каналізацію і газ.
• реєстрація (введення) - зведену будівлю необхідно зареєструвати, інакше, яким би красивим і естетичним воно не було, з юридичної точки зору воно буде вважатися лише купою будівельних матеріалів.

Для будівництва конкретної господарської будівлі, якщо вона не була передбачена в узгодженому плані забудови (паспорті забудовника), необхідно отримати дозвіл місцевого виконкому (сільради). Такий дозвіл виходить на підставі п. 9.3.1 Переліку адміністративних процедур, що здійснюються державними органами та іншими організаціями за заявами громадян, затвердженого Указом Президента Республіки Білорусь від 26.04.2010 № 200 (далі - Перелік адміністративних процедур). Дана норма передбачає безкоштовну видачу дозволу на будівництво нежитлових будівель (вони ж госпбудівлі) на прибудинковій території на наданій земельній ділянці. Дозвіл видається протягом місяця з дня звернення і діє до прийняття об'єкта в експлуатацію - подачі заяви до місцевого відділу або бюро організації щодо державної реєстрації та земельного кадастру (БТІ). Витяги з Переліку адміністративних процедур ви знайдете в будь-якому державному органі, куди необхідно звертатися за вчиненням процедури, а також на сайтах даних держорганів і організацій.

Нормативні вимоги

Зробимо ще раз короткий огляд норм і правил, виконання яких не складно, але обов'язково. По-перше, відповідно до Технічного кодексу усталеної практики 45-3.01-117-2008 (02250) (далі - ТКП) будівництво госпбудівлі можливо на присадибній ділянці. А присадибною називається земельну ділянку, на якій розташовані садибний житловий будинок, господарські будівлі та ведеться особисте підсобне господарство. Тому перевірте призначення своєї земельної ділянки, який повинен бути наданий для «будівництва та обслуговування житлового будинку», «обслуговування житлового будинку», «обслуговування квартири в блокованому житловому будинку» або «ведення особистого підсобного господарства».

Нагадаємо, що згідно з ТКП на присадибних ділянках площею понад 0,10 га можна побудувати:

• сарай для утримання худоби і птиці;
• сарай для зберігання господарського інвентарю та палива;
• господарський навіс;
• приміщення для приготування кормів для худоби;
• літню кухню;
• гараж;
• баню;
• теплицю (стаціонарну);
• льох;
• літній душ;
• гноєсховище;
• вбиральню з сміттєзбиральником.

Відповідно, можна побудувати одну, дві або всі разом названі господарські будівлі, якщо вони відповідають встановленим вимогам. Будувати їх можна як отдельностоящимі, так і в блокуванні (з'єднувати кілька будівель разом, знову ж таки з урахуванням вимог, про які йшла мова в попередньому матеріалі).

Якщо ви звернулися до проектувальника для проектування будинку з хозпостройками, то знайте, що при проектуванні садибних і блокованих житлових будинків з приквартирними ділянками допускається передбачати як окремо стоять, так і прибудовані господарські будівлі та приміщення, а в сільській місцевості - додатково споруди і приміщення для утримання домашньої худоби і птиці. Пристроювати ці приміщення допускається до одно- та двоквартирних блокованих житлових будинків за умови, щоб вони розташовувалися від житлових кімнат, як правило, не менше ніж через 3 підсобних приміщення.

Уважно відзначайте лінії в плані забудови і прораховують розміри, на які отримуєте узгодження. Необхідно враховувати, що розміри споруджуваного (реконструюється) будинку, а також капітальних господарських будівель (споруд) не повинні перевищувати проектні на 10-15 см по довжині і ширині і на 5-10 см по висоті. Капітальність госпбудівлі визначається за сукупністю наступних ознак:

- будівля, споруда міцно пов'язано із землею шляхом влаштування фундаменту, заглибленого в землю і виконаного з довговічних матеріалів, або є підземним;

- будівля, споруда не є тимчасовим згідно з проектною документацією, вирішення на будівництво або документу про надання земельної ділянки;

- будівля, споруда неможливо перемістити без відповідного збитку його призначенням, тобто якщо при демонтажі будівлі або споруди є необхідність повної або часткової розбирання будівлі, споруди в цілому або руйнування (в тому числі розбирання або руйнування фундаменту).

Чи потрібно проектувати госпбудівлі?

Відповідь на це питання залежить від того, чи збираєтеся ви будувати госпбудівлі або самостійний об'єкт нерухомості. Якщо вам потрібен гараж як споруда на присадибній ділянці і він відповідає вимогам до госпбудівлі, проектування не обов'язково. Як правило, необхідність виконання проектних робіт з'являється тоді, коли це необхідно для забезпечення безпеки (життя і здоров'я, санітарної, пожежної) самих господарів будинку, навколишніх, суспільства в цілому, а також навколишнього середовища. Так, якщо ви захочете побудувати 4-поверхову будівлю, як би ви його не назвали, проектування буде необхідно. Для виконання таких обов'язків законодавство встановлює негативні наслідки, зокрема, неможливість отримання правоудостоверяющіх документів або обов'язковий знесення самовільного будівництва, що загрожує безпеці (порушує містобудівні і т.п. норми і правила).

У найзагальнішому вигляді будівництво самостійного об'єкта нерухомості, на який потрібно проектування, виглядає наступним чином:

• запитується земельну ділянку під будівництво;
• земельну ділянку відводиться і виділяється;
• виходить дозвіл на проектування;
• розробляється проект будівлі;
• проект будівлі підлягає погодженню;
• виходить дозвіл на будівництво;
• йде будівництво;
• після виконання будівництва держава в процесі прийому побудованого об'єкта в експлуатацію підтверджує його відповідність затвердженим проектом і дає дозвіл на його експлуатацію;
• тільки після цього виконується процедура отримання права власності на об'єкт нерухомості.

Бачачи різницю в тому, як відносно легко будується споруда і як складний процес проектування і будівництва самостійних об'єктів нерухомості (які реєструються і на які видаються окремі техпаспорта і свідоцтва про державну реєстрацію), ви можете зробити висновок про те, який, образно кажучи, гараж вам потрібен.

Крім того, існує безліч інших критеріїв, що відрізняють самостійні об'єкти нерухомості від госпбудівель, зокрема цільове призначення, матеріали, висота і т.п. Для того щоб не потрапити в пастку цих критеріїв, і існує попередня процедура узгодження розмірів і розташування госпбудівлі.

оформлення

Хозпостройки - не самостійна об'єкт нерухомості, тому на окреме свідоцтво про державну реєстрацію можна не розраховувати. Для того щоб узаконити зведену госпбудівлі, необхідно звернутися до відповідного бюро (відділ) організації щодо державної реєстрації та земельного кадастру (БТІ, БРТІ) про внесення змін до технічного паспорта на будинок (квартиру в блокованому житловому будинку) в зв'язку з закінченням будівництва господарської будівлі ( за деякою аналогією з переплануванням). Для цього, швидше за все, вам доведеться замовити обстеження вашого нового споруди (перевірку характеристик).

Якщо ви звели госпбудівлі без отримання дозволу, то з точки зору закону - ст. 223 Цивільного кодексу Республіки Білорусь - матиме місце самовільна споруда. В цьому випадку якщо призначення вашої земельної ділянки дозволяє, в принципі, будівництво відповідної госпбудівлі, то потрібно звертатися до місцевого виконком, який має право прийняти одне з трьох рішень:

- про продовження будівництва (прийняття самовільної будівлі в експлуатацію і її державної реєстрації в установленому порядку) - якщо збереження будівлі не тягне істотних порушень містобудівних і будівельних норм і правил. Під останніми розуміються порушення, які можуть створити потенційну загрозу порушення прав і охоронюваних законодавством інтересів інших осіб, життю або здоров'ю громадян, майну громадян та юридичних осіб, порушити встановлені затвердженою містобудівною документацією регламенти використання території, а також завдати шкоди навколишньому середовищу, знизити експлуатаційну придатність об'єкта ;

- про знесення самовільної будівлі і приведення земельної ділянки у придатний для використання за цільовим призначенням стан з визначенням в такому рішенні термінів виконання цих дій - якщо збереження будівлі тягне істотні порушення містобудівних і будівельних норм і правил;

- про приведення самовільної будівлі в колишнє, до здійснення самовільного будівництва, стан з визначенням в такому рішенні термінів виконання цих дій - якщо збереження будівлі тягне істотні порушення містобудівних і будівельних норм і правил.

Необхідні для подачі документи передбачені п. 9.4 Переліку адміністративних процедур.

Радимо все-таки звернутися до виконкому до початку будівництва, наприклад, красивою лазні, ніж потім зносити її або отримувати штраф, який буде призначений на звичайну людину в розмірі від 20 до 50 базових величин, на індивідуального підприємця - від 20 до 100 базових величин , а на юридичну особу - до 500 базових величин.

При вирішенні всіх питань в установленому порядку в вашому технічному паспорті на будинок і свідоцтві про державну реєстрацію будуть внесені зміни про склад домоволодіння, буде вказана площа, матеріал виготовлення і інші характеристики госпбудівель, такі як водопостачання, опалення, газопостачання та електропостачання.

реконструкція госпбудівель

Реконструкція - сукупність робіт і заходів, спрямованих на поліпшення функціонування або використання за новим призначенням будівлі, що викликають зміну будівельного обсягу або загальної площі будівлі (місткості) або призначення (включаючи окремі приміщення) зі зміною нормативних вимог. Пунктом 9.3.2 Переліку адміністративних процедур передбачені документи, потрібні для отримання дозволу на реконструкцію. Проте, перш ніж збирати такі документи, потрібно визначитися, для чого ви плануєте використовувати госпбудівлі в майбутньому.

Потрібно мати на увазі, що згідно з чинним законодавством не допускається розділ земельних ділянок, наданих для будівництва і (або) обслуговування одноквартирних житлових будинків. Тому реконструювати, наприклад, літню кухню в новий будинок на тому ж земельній ділянці не вийде, хоча, звичайно, трапляються випадки, коли будова, що має назву літньою кухнею, на порядок краще, ніж старий будинок. Єдиним виходом в такому випадку буде визнання старого будинку старим (непридатним) з подальшим знесенням і реєстрація реконструкції госпбудівлі в новий будинок (житлова будівля).

В інших випадках реконструкції госпбудівель мова повинна йти тільки про використання їх за новим призначенням, тобто була лазня - став гараж, був сарай - стала літня кухня. Для цього потрібен дозвіл, аналогічне дозволу на будівництво госпбудівель.

порядок використання

Ось, нарешті, сарай, гараж, літня кухня або лазня побудовані і навіть внесені в техпаспорт. Ви завершили цей трудомісткий процес і можете спокійно складати садовий інвентар в відповідне приміщення, ставити машину в гараж, насолоджуватися зручністю літньої кухні і паритися у власній лазні з ароматним дубовим віником. Ці нехитрі заходи юридичною мовою називаються використанням будівель і земельної ділянки за їх цільовим призначенням. Як ви могли здогадатися, за невикористання госпбудівель за цільовим призначенням вас навряд чи будуть карати, а ось за використання не за цільовим призначенням можуть оштрафувати не раз. А ні для кого не секрет, що, наприклад, деякі гаражі, сараї часто використовуються в якості складів для товарів індивідуальних підприємців і невеликих комерційних фірм, в інших сараях (хозблок) і гаражах облаштовані ремонтні майстерні, буває навіть, що окремі будинки забиті товарами до самого даху і жити там категорично неможливо.

Що ж робити, якщо ви захотіли використати частину будинку і сарай під склад? Частково це питання було вирішено на користь вільного визначення цільового призначення житлових будинків Указом Президента Республіки Білорусь від 25.09.2009 № 479 «Про переведення житлових приміщень у нежитлові». Згодом норми з цього документа перейшли і до Переліку адміністративних процедур. Отже, якщо ви вирішили використовувати свій будинок (разом з хозпостройками) не для того, щоб там жити, а в своїй підприємницькій діяльності, необхідно будинок (повністю або частково) перевести в нежитловий будинок. Заява подається до місцевого виконком (районного або міського рівня). Рішення про переведення в нежитловий будинок приймається безкоштовно і, як правило, в 15-денний термін з дня подання необхідних документів. Для даної процедури необхідні наступні документи:

• Заява;
• технічний паспорт і документ, що підтверджує право власності на житлове приміщення;
• будинкова книга (при її наявності) - у разі переведення в нежитлове одноквартирного, блокованого житлового будинку;
• письмову згоду всіх власників житлового приміщення, що перебуває у спільній власності;
• письмову згоду повнолітніх громадян, які проживають в житловому приміщенні, - якщо при перекладі житлового приміщення в нежитлове в одноквартирному житловому будинку або квартирі зберігаються інші житлові приміщення;
• письмову згоду третіх осіб - у разі, якщо право власності на перекладне житлове приміщення обтяжене правами третіх осіб.

Але питання перекладу конкретно госпбудівель не так добре врегульовано, як нам хотілося б. Справа в тому, що госпбудівлі самі по собі - нежитлові будівлі, проте використовувати їх, наприклад, під автомайстерню - це порушення цільового призначення земельної ділянки. Тому для узаконення використання госпбудівель у підприємницькій діяльності можна керуватися таким алгоритмом:

• переклад будинку (частині будинку) спільно з хозпостройками в нежитлову будівлю;
• переведення земельної ділянки (частини земельної ділянки) з хозпостройками під «нежитлове» призначення;
• реєстрація зміни призначення будинку і ділянки в установленому порядку.

Наведений алгоритм - самий загальний, він не включає в себе безлічі дій, які ви повинні будете виконати. Проте таке порушення, як використання будівлі (земельної ділянки) не за цільовим призначенням, є триваючим, тобто штрафувати і видавати приписи перевіряючі органи можуть неодноразово, до тих пір, поки документи і споруди не будуть приведені в порядок.

У тому випадку, якщо будинок був переведений в нежитловий будинок повністю і ділянку був переоформлений, ви маєте повне право використовувати всі будови, що входили до складу домоволодіння (зазначені в техпаспорті на будинок), у підприємницькій діяльності. Це не означає, що обмежень по використанню немає - заборони загального роду існують, але все-таки можна розташувати в будинку офіс, в госпбудівлі складувати товари, ті чи інші приміщення здавати в оренду. Головне, щоб при цьому не було порушення санітарних та протипожежних норм. Ну і слід також враховувати, що переведення будинку з хозпостройками в нежитлову будівлю не скасовує добросусідських відносин.

Що стосується технічних правил використання госпбудівель, то вони досить прості. При експлуатації об'єктів житлової забудови і господарських об'єктів на території районів садибної житлової забудови ви повинні забезпечувати їх збереження, підтримувати необхідний рівень інженерно-технічного та естетичного стану, дотримуватися санітарно-гігієнічні вимоги та права суміжних домовласників (співвласників).

Розведення домашніх тварин і птиці

Якщо ви маєте намір використовувати госпбудівлі для розведення, наприклад, курей чи інших домашніх тварин, то слід пам'ятати, що окремо стоять господарські споруди і будівлі для утримання худоби і птиці, за умови ведення підсобного господарства і величиною ділянки більше 0,10 га, необхідно розташовувати відносно житлових будинків, установ виховання і освіти і шахтних колодязів з дотриманням мінімальних санітарних розривів, про яких знову ж йшлося в жовтневому номері «Особистого юриста».

При блокуванні господарських будівель (в тому числі сараїв для худоби і птиці), розташованих поза присадибної ділянки для кількох господарів в сільських поселеннях і малих містах, санітарні розриви від вікон житлових приміщень будинку (кімнат, кухонь і веранд) слід приймати в залежності від кількості осередків в блоці господарських будівель (див таблицю).

Таблиця

Кількість осередків у блоці госпбудівель

Санітарний розрив, метрів, не менше

1-2

15

3-8

25

9-30

50

31-120

100

Примітка. Розміщуються в межах житлової території блоки сараїв повинні містити не більше 30 осередків кожна.

Максимальна площа забудови зблокованих сараїв для худоби і птиці не повинна перевищувати 800 м2. Відстані між блоками сараїв слід приймати відповідно до протипожежних норм та санітарних вимог, наведеними, зокрема, СНБ 2.02.04.

садові будиночки

Садові будиночки в садівничих товариствах є самостійними об'єктами нерухомого майна з особливим статусом. На садовій ділянці крім садового будиночка можуть бути зведені і госпбудівлі.

Всі власники садових ділянок є членами того чи іншого товариства. Члени товариств вправі здійснювати будівництво і реконструкцію садового будиночка та інших будівель і споруд, необхідних для ведення колективного садівництва тільки згідно з проектом організації і забудови території товариства з дотриманням вимог пожежної безпеки, санітарних норм і правил, будівельних норм, законодавства про охорону і використання земель.

Вимоги для садівничого будівництва менш суворі, ніж для будівництва в населеному пункті. Зокрема, членам товариства дозволяється зводити опалювальний або неопалювальний садовий будиночок, а також будови (окремо стоять або прибудовані) для зберігання легкових автомобілів, господарського інвентарю, утримання дрібних сільськогосподарських тварин і птиці та інших потреб з дотриманням санітарних вимог:

• відстань окремо стоїть садового будиночка від кордонів суміжної земельної ділянки має становити не менше 3 метрів;
• господарські будівлі та споруди слід розміщувати на відстані не менше 1 метра від кордонів суміжної земельної ділянки з віднесенням в глибину земельної ділянки.

Однак блокувати садові будиночки з сусідом не можна. Встановлено, що відстань між садовими будиночками, розташованими на суміжних земельних ділянках, має становити не менше 6 метрів.

Господарські споруди для утримання дрібних сільськогосподарських тварин без гідроізоляції фундаменту повинні розташовуватися на відстані не менше 15 метрів від садових будиночків, 20 метрів від шахтних колодязів та 50 метрів нижче по потоку ґрунтових вод від колодязів і каптажів грунтових вод.

"Особистий юрист", № 4/2011

СМ. ТАКОЖ ПО ЦІЙ ТЕМІ ТУТ .