Географія і не тільки
Як правило, коли ми говоримо про закордонну нерухомість, першими приходять на розум держави Західної та Східної Європи, США, або, нарешті, Південно-Східної Азії. Однак зарубіжжі може бути «представлено» і набагато ближчими нам країнами - як географічно, так і історично. І вельми цікавим вибором для росіян сьогодні стає Республіка Білорусь - колишня «сестра» Росії за часів СРСР.
Столицю Білорусі від Москви відокремлює всього 720 км, які без праці можна подолати на літаку, поїзді, автобусі або автомобілі. На щастя, для відвідування цієї країни, розташованої в самому центрі Європи, росіянам візи не потрібні. Тут знайома нам архітектура з типовими будівлями радянських часів є сусідами з сучасними новобудовами, природа і клімат - не контрастують з російськими реаліями, а відсилання до спільного минулого, коли Білорусь була однією з республік Радянського союзу, зустрічаються на кожному кроці. Наприклад, і до цього дня пам'ятники і монументи Леніну є в кожному білоруському місті, так само як і в кожному місті республіки є вулиця, що носить ім'я вождя Жовтневої революції.
Республіка Білорусь - найбільше європейська держава, що не має виходу ні до моря, ні до океану, проте країну пронизує кілька великих, в тому числі і судноплавних річок: Дніпро, Березина, Прип'ять, Німан - всього на території республіки більше 20 000 річок і близько 11 000 озер, тому жителі і гості Білорусі не відчувають проблем з-за географічної замкненості всередині материка.
Як дістатися
Найшвидший, але не самий бюджетний спосіб дістатися з Росії в Білорусь - літаком. Найдешевший квиток за маршрутом Москва-Мінськ-Москва обійдеться в 8200 рублів. Трохи дорожче буде коштувати переліт із Санкт-Петербурга - від 9350 рублів в обидва кінці. Всього в Білорусі шість міжнародних аеропортів, але прямі рейси з російських міст ( «Ютейр», «Белавіа», «Аерофлот» і S7 Airlines) приймає тільки Національний аеропорт «Мінськ».
Дістатися до Білорусі на поїзді не складе великих труднощів, благо РЖД має ряд необхідних маршрутів, причому не тільки з Москви і Санкт-Петербурга. Наприклад, поїзд Москва-Брест курсує через день на цілорічної основі, а доїхати в Брест з Петербурга або дістатися з Москви до Мінська можна по певних дат. Також безпересадочні та причіпні вагони пов'язують російські міста Нижній Новгород, Санкт-Петербург, Псков і Новосибірськ з Брестом, Могилевом і Мінськом. Вартість квитків в купейному вагоні часто порівнянна з ціною на авіапереліт. Так, квиток Москва-Мінськ в плацкартному вагоні коштує від 2000 рублів, а в купейному - 4100-4500 рублів. Поїздка з Новосибірська до Мінська обійдеться від 10 000 (плацкарт) до 20 000 рублів (купе).
За 1500 рублів і 10-11 годин можна дістатися автобусом з Москви (Щелковский автовокзал) до Мінська.
Доїхати на автомобілі по тому ж маршруту можна за 8-10 годин - цьому сприяє відсутність митниці та відмінне дорожнє покриття на трасах.
чому Білорусь
Мабуть, одним з головних переваг для інвесторів є відсутність мовного бар'єру - російський тут є одним з двох офіційних мов, друга державна мова, білоруський, фонетично майже не відрізняється від російської мови.
- Географічна близькість визначила і зручність транспортної логістики: навіть люди, які страждають аерофобією, можуть не відмовлятися від поїздок до Білорусі і переліт з легкістю можна замінити, наприклад, подорожжю на поїзді.
- При всій географічній і культурну близькість Білорусь оточена слов'янськими, європейськими і прибалтійськими країнами (Україною, Польщею, Росією, Латвією та Литвою), що робить її дуже зручною для подальших подорожей по Європі.
- Клімат Білорусі трохи м'якше і тепліше, ніж в Росії, екологія чистіше (що не дивно, оскільки 40% території країни покрито лісами), а вартість життя - доступніше, ніж у багатьох регіонах РФ.
- Мінськ, столицю Білорусі, майже як і Рим називають вічним містом: за часи неспокійної європейської історії його знищували 18 разів, і кожного разу, немов птах Фенікс, він відновлювався. Сьогодні це одне з найкрасивіших місць Європи.
- У Білорусі добре розвинена система освіти, що цінують сім'ї, які переїжджають в країну з дітьми. Тут функціонує сім академій, 15 інститутів і більше 30 університетів, і при цьому немає жодного вузу, де навчання велося б виключно білоруською мовою.
- Безпосередньо сам процес покупки нерухомості в республіці прозорий і безпечний: кожен білоруський ріелтор повинен пройти атестацію, а агентства зобов'язані мати ліцензію і страховий поліс - сукупність цих документів убезпечить покупця від ризику визнання угоди недійсною. Крім того, агентська комісія в Білорусі строго регламентована і становить 1-3% від вартості нерухомості.
Ситуація на ринку нерухомості
За останні пару років ціни на житло в Білорусі впали на 40-50%. Низька купівельна спроможність місцевого населення, високі ставки банківських кредитів на житло, перевищення пропозиції над попитом стали, безумовно, негативним явищем для продавців, однак покупці, в тому числі й іноземні інвестори, отримали унікальну можливість зробити вигідну угоду.
Коливання цін на нерухомість ще раз підтверджує, наскільки пов'язані економіки Білорусі та Росії. Так, тенденції московського ринку нерухомості дзеркально повторюються в Мінську, але із запізненням на чотири-шість місяців. Потім ці зміни відображаються на вартості житла в білоруській провінції. Зайвим доказом взаємозв'язку служать результати 2015 року, коли ціни на нерухомість в середньому по країні впали майже на чверть. У більш широкому часовому діапазоні наочно видно, що низхідна динаміка намітилася давно. Так, на початку 2014 року ціни на квартири і будинки в центрі Мінська становили $ 1500-2500 за кв. м, а вже до середини 2016 року ціна в $ 800-1300 за «квадрат» вважалася стелею столичного ринку.
Експерти стверджують, що нинішня вартість житла в Мінську досягла дев'ятирічного мінімуму, але, незважаючи на рекордно низькі ціни, далеко не кожен білорус може собі дозволити окреме житло. При середній вартості двокімнатної квартири в Мінську на рівні $ 55 000-60 000, середня зарплата столичного жителя варіюється в межах $ 500 в місяць. Через низький рівень доходів єдиним варіантом для реалізації мрії про власне житло міг би стати банківський кредит на житло (аналог іпотеки, хоча такого поняття на білоруському ринку нерухомості немає), але ставки по кредиту від 30-35% річних роблять цю мрію або вкрай невигідною, або зовсім нездійсненною.
В цілому експерти сходяться на думці, що на ринку хоч і переважають знижуються тенденції - починаючи з березня 2016 року, на ринку житла спостерігалося пожвавлення, до липня попит почав падати, а у вересні в порівнянні з серпнем попит на квартири зменшився на 18% - тим Проте називати ситуацію негативної не можна. Об'єкти як економ, так і елітного класу довго не можуть знайти нового власника тільки за умови неадекватного співвідношення ціни і якості.
Основний портрет ринку білоруської нерухомості останніх років виглядає наступним чином: одночасне зниження економіки, купівельної спроможності і цін на житло, особливо в обласних центрах, практично зрівняли ціни двокімнатних квартир вторинного ринку з «трешками». Продавець в ситуації, що склалася, звичайно, програє, але, в той же час, за аналогічну вартість покупець може собі дозволити житло більшої площі, ніж, наприклад, рік тому.
При цьому заможні білоруси і гості з інших держав цілком розпещені вибором: дизайнерські апартаменти можна купити в Мінську та інших містах, так само як і «замовити» сучасний будинок за індивідуальним дизайном. Все залежить виключно від бюджету.
Райони, привабливі для інвестицій
При покупці нерухомості в іншій країні, і Республіка Білорусь тут не виняток, інвестори, як правило, віддають перевагу столичним об'єктам. На користь цього рішення виступає і транспортна доступність, і максимально широкий вибір об'єктів, і розвинена соціальна інфраструктура. Однак і ціни на житло в столиці вище, ніж в великих містах периферійної частини країни. Крім Мінська попитом, зокрема, у росіян, користується нерухомість в обласних містах: в Бресті, Гомелі, Гродно, в Могильові і Вітебську.
Мінськ - місто-герой, столиця, самий економічно розвинене місто країни, де зосереджена велика частина промислових підприємств і навчальних закладів. Це місто-сад, п'ята частина якого віддана під квітники і клумби, парки і сквери. Влітку тут висаджують стільки квітів, що сумарно зайнята ними площа еквівалентна десяти футбольним полям. Не дивно, що Мінський ботанічний сад, розташований на 96 гектарах, є третім за площею в Європі. Завдяки великій кількості зелені і фонтанів, а їх в місті налічується більше сотні, навіть в найспекотніший літній день в Мінську не буває задушливої спеки.
Територіально місто ділиться на дев'ять районів, однак забудова практично всіх районів, як і в Москві, здебільшого ведеться точково і безсистемно. Новобудови зі скла і бетону в центральному районі сусідять зі старими будівлями спальних районів білоруської столиці.
Однокімнатні квартири в старому житловому фонді (малоповерхові будинки радянської епохи) коштують від $ 33 000, тоді як вартість новобудови бізнес-класу може доходити до $ 100 000 за «однушку». В середньому «первинка» в Мінську продається за $ 1050/1 кв. м (однокімнатні пропонуються за ціною $ 1075, «двушки» і «троячки» по $ 1047 і $ 1029 за кв. м відповідно), а якісні об'єкти вторинного ринку змінюють власника за ціною близько $ 1200 за квадратний метр. Найдорожчі, елітні квартири Мінська зосереджені в центрі міста, в районі Національної Бібліотеки і на найдовшою вулиці Білорусі, проспекті Незалежності. У цьому районі, незважаючи на щільну забудову, ведеться будівництво унікального мікрорайону «Маяк Мінська», який, за розвинену інфраструктуру, прозвали «містом в місті». Крім житлових будинків різної поверховості, тут планують побудувати величезний торгово-розважальний комплекс і офісний центр, школу, дитячі садки та аквапарк. Один «квадрат» в «Маяку Мінська» коштує від $ 1000.
Брест - місто, відомий, перш за все, своєю фортецею, вмістив на своїй території багато інших пам'яток, здатних вразити навіть досвідчених туристів. Дивовижні церкви і собори з багатою історією, музеї з унікальними і рідкісними експонатами, пам'ятники війни та прекрасні міські скульптури - прикордонне місто на берегах Західного Бугу не перестає дивувати.
Завдяки розвиненій промисловості і досить низького рівня безробіття, інтерес до нерухомості Бреста здебільшого приростає з боку національних, внутрішніх інвесторів. Зарубіжних покупців, зокрема, росіян, Брест привертає з точки зору історичних місць і пам'ятників часів Великої Вітчизняної війни. На сьогоднішній день туристів в місті в 1,5 рази більше, ніж місцевих жителів, а протягом найближчих трьох років міська влада планує збільшити туристичний потік до 2 млн осіб на рік. Ці фактори дозволяють сподіватися, що нерухомість в Бресті буде цікава в першу чергу з інвестиційної точки зору.
У місті активно ведеться будівництво, причому як багатоквартирних житлових будинків, так і малоповерхових котеджних селищ, а сам будівельний сектор характеризується присутністю надійних державних і приватних забудовників. На сьогоднішній день 1 кв. м нерухомості Бреста в середньому коштує $ 750, покупка житла на стадії будівництва значно заощадить бюджет - новобудови в Ленінському районі міста коштують від $ 574 за «квадрат». Котеджі в екологічно чистому районі Вичулкі-ямно також вписуються в усереднену статистику - $ 600-800 / 1 кв. м. Однокімнатна квартира на вторинному ринку в Московському чи Ленінському районі коштує близько $ 35 000. У спальних районах аналогічний об'єкт, але вже більш старого житлового фонду продається за $ 22 000-27 000.
Гомель - місто, що потопає в зелені; один з найстаріших міст Білорусі, перше поселення якого бере початок з кінця 1 тисячоліття до н.е. В наші дні Гомель - великий промисловий центр, і другий за чисельністю населення місто після Мінська. Гомель може похвалитися численними пам'ятками - пам'ятними віхами у своїй довгій і багату історію. Унікальним місцем міста, де люблять проводити час як туристи, так і гомельчани, є палацово-парковий ансамбль - один з найстаріших і найбільш значущих музеїв в Білорусі.
На сьогоднішній день середня вартість «квадрата» в новобудовах і на вторинному ринку Гомеля коливається біля позначки $ 620, хоча роком раніше, в жовтні 2015 року, 1 кв. м коштував тут $ 800. Однокімнатну квартиру (майже 50 кв. М) з видом на волотовских озеро в елітній новобудові центрального району міста можна придбати за $ 33 900. «Однушка» (Радянський район) в панельному будинку 1985 року побудови коштує $ 20 000. Стати власником сучасного таунхауса (135 кв . м) в Новобілицька районі можна за $ 67 500.
Гродно. Це місто на березі річки Німан вражає різноманітністю історичної та культурної спадщини. Розташований на кордоні з Польщею, Гродно був одним з центральних міст в історії Великого князівства Литовського і Речі Посполитої, що залишило сліди не тільки на долю, а й на зовнішньому вигляді міста. На щастя, руйнування Великої Вітчизняної війни не торкнулися Гродно в такій мірі, як інші білоруські міста, тому в даний час ми маємо можливість насолоджуватися і милуватися найстаршими пам'ятками історії. На сьогоднішній день, Гродно, розташований неподалік від кордонів Польщі та Литви, вважається одним з найбільш європейських міст Білорусі, що не дивно, враховуючи, що ще до початку Другої світової війни місто входило до складу Польщі.
Адміністративно Гродно розділений на два райони, Жовтневий і Ленінський, які, в свою чергу поділяються на мікрорайони. Основна забудова новими житловими будинками ведеться в Девятовка, Вільшанці і районі Вешневец, тут 1 «квадрат» коштує $ 1000-1200, при цьому ціни на вторинному ринку куди більш демократичні - $ 500-600 / 1 кв. м. У результаті такого дисбалансу однокімнатні квартири нового планування можуть бути дорожче «двійок» старого житлового фонду. Ситуація на ринку нерухомості Гродно така, що вартість одно- від двокімнатних квартир на вторинному ринку може відрізнятися на $ 5000 ($ 20 000-21 000 за квартиру з однією кімнатою і $ 25 000-26 000 за двокімнатну квартиру.) Ціни на квартири чеської планування стартують від $ 33 000, а житло в новобудовах - від $ 40 000.
Могильов - місто на Дніпрі і один з найстаріших міст Білорусі. Могильов - остання столиця Російської імперії і поле для багатьох битв Другої світової війни. На щастя, місту вдалося зберегти унікальні пам'ятки історії та архітектури, хоча багато хто з них були зруйновані вже в повоєнний час. Тут добре розвинена транспортна інфраструктура, є безліч спортивних секцій, а за рівнем оснащеності торговим центрами Могильов впевнено наздоганяє Мінськ. Сукупність цих факторів, а також географічна близькість до російського кордону роблять нерухомість в Могильові популярної в очах як білоруських, так і російських покупців.
На сьогоднішній день середня вартість 1 кв. м житла зафіксовано на рівні $ 615. За останній рік попит тут змістився з новобудов в сторону бюджетної «вторинки», а надлишок пропозиції і слабкий попит дозволили покупцеві домінувати на ринку, як, втім, і в більшості міст Буларусі. Сьогодні, однокімнатну квартиру поліпшеного планування з хорошим ремонтом можна купити за $ 22 000, в той час як ще рік тому об'єкт з аналогічними характеристиками продавався за $ 30 000-33 000. Новобудови в Жовтневому або Ленінському районі міста стоять близько $ 28 000 за однокімнатну квартиру.
Вітебськ - ще один з ряду найстаріших міст Білорусі, в якому, безсумнівно, можна знайти численні пам'ятники, що відсилають до різних періодів історії міста. Крім храмів і церков, музеїв і амфітеатру, в Вітебську знаходиться найбільша площа республіки, Площа Перемоги, з монументом, вічним вогнем, чотирма фонтанами, двома величезними екранами і сценою. Адміністративно місто розділене на три райони: Жовтневий, Залізничний та Первомайський. Саме в останньому найактивнішим чином ведеться будівництво нового житла, в той час як житловий фонд Залізничного району формує типова забудова радянських часів.
На даний момент середня вартість «квадрата» у Вітебську становить $ 590, при цьому за підсумками першого півріччя 2016 року воно стало лідером по падінню цін на вторинне житло - в цьому сегменті вартість кв. м опустилася до $ 500. Мінімальна вартість однокімнатної квартири починається з позначки в $ 15 000, «хрущовка» коштує близько $ 18 000, а «однушку» в панельному будинку можна купити за $ 21 000-22 000. Придбати житло в новобудові на стадії будівництва можна за ціною від $ 520/1 кв . м.
Рекомендації щодо купівлі
Росіян, які ведуть бізнес з білоруськими або європейськими партнерами, скоріше за все зацікавить нерухомість в прикордонних районах або в столиці. Також у великих обласних містах, розташованих біля кордонів (Вітебську, Гомелі, Могильові) купують житло етнічні білоруси, які проживали деякий час в Росії.
Купувати нерухомість з метою інвестицій має сенс в туристично розвинених районах, в першу чергу це Мінськ і Брест, причому експерти рекомендують звертати увагу на історичні центри цих міст.
Портал HomesOverseas.ru дякує за допомогу в підготовці статті Рассохова Ігоря Васильовича ( Агентство нерухомості «Час-Пік» ) І Радченко Нілу Олександровича ( Агентство «ІнформПрогноз» ).
photocredits: flickr / дмитрий кругляк
Ольга Шошина
HomesOverseas.ru