Ринки нерухомості Москви і Санкт-Петербурга перестають падати, причому, темпи падіння практично однакові. Це дає додаткові підстави говорити про наближення моменту, коли ціни на житло перестануть знижуватися і нерухомість прийде в рівновагу, вважають в аналітичному центрі « Індикатори ринку нерухомості ».
Синхронність двох столиць
Якщо зіставити динаміку цін на житло в Москві і Санкт-Петербурзі за останні десять років, можна побачити ряд цікавих тенденцій (по Москві використаний індекс вартості житла IRN.RU, по Санкт-Петербургу - дані Бюлетеня нерухомості).
Основна з них - періоди бурхливого зростання і корекції ринків нерухомості в Москві і Санкт-Петербурзі практично збігалися. Так, до весни 2004 року спостерігався досить плавне зростання цін. Потім почалася стагнація, коли вартість житла практично не росла. Правда, в Москві цей період виявився трохи коротше: у другій половині 2004 року вартість житла перебувала на позначці $ 1800-1810 за кв.м, поступове зростання цін (приблизно на 1-2% на місяць) відновився на початку 2005 року, а з осені 2005 року вартість житла почала додавати більше 5% в місяць. Ажіотаж спав приблизно до осені 2006 року, коли середня вартість житла на той час досягла рівня $ 4000- $ 4200 за кв.м.
У Санкт-Петербурзі стагнація почалася одночасно з московським ринком, але тривала до літа 2006 року. Потім вона змінилася різким зльотом ринку: в червні-вересні 2006 року середня вартість житла збільшилася більш ніж на 70% - з $ 1410 на початку червня до $ 2450 на початку жовтня.
У 2007 році динаміка обох ринків змінилася. Однак якщо в Москві спостерігалося невелике зниження цін - всього приблизно на 4% з січня по серпень, то в Санкт-Петербурзі за той же періоди ціни виросли, але щодо ненабагато: на 10%.
Новий виток зростання цін в обох мегаполісах почався з кінця 2007 року. У грудні 2007 року - липні 2008 року вартість житла в Москві і Санкт-Петербурзі зросла приблизно на 40%. 21 липня 2008 року ринок нерухомості досяг позначки $ 4498,9 за кв.м, що стало для північної столиці історичним максимумом. У Москві зростання ринку ще тривав. А історичний максимум був досягнутий тільки 29 вересня і склав $ 6122 за кв.м.
Останні місяці в обох містах спостерігається падіння цін на житло. У порівнянні з історичним максимумом середня вартість квартир в Москві знизилася на 32% і становить зараз $ 4186 за кв.м, в Санкт-Петербурзі - на 39% і становить $ 2740,6 за кв.м.
прихильність макроекономіці
Синхронність динаміки цін на квартири в Москві і Пітері говорить про те, що серед факторів, які впливають на ринки нерухомості, в першу чергу це ключові тенденції макроекономіки Росії і, зокрема, вартість нафти. Про це говорить і той факт, що співвідношення між середньою вартістю квадратного метра в Москві і Санкт-Петербурзі протягом довгого часу змінювалося не надто суттєво: квадратний метр в Москві завжди коштував в середньому в 1,5-2 рази більше, ніж в північній столиці . Винятком стала перша половина 2006 року, коли початок ажіотажного зростання цін не співпало за часом і розрив спочатку сильно виріс - до 2,5-кратного перевищення цін в Москві, а потім знову знизився до співвідношення на рівні 1,7-1,8.
У довгостроковій же перспективі розрив між середньою вартістю житла повільно, але вірно знижується. Аналогічно поводяться показники співвідношення доходів населення Москви і інших великих міст Росії: в останніх вони поступово наздоганяють доходи столичних жителів. Ці чинники ще раз підтверджують сильну залежність ринків нерухомості від економічних реалій.
А ось зміни, що відбуваються в окремих регіонах, впливають на ринок нерухомості в слабкому ступені. Тому звинувачення в ціновій змові, які Федеральна антимонопольна служба періодично висувала московським забудовникам, навряд чи назвеш обгрунтованими. В іншому випадку аналогічний цінову змову мав бути у забудовників Санкт-Петербурга і взагалі носити системний характер.
Ще один момент - надії девелоперів на те, що під час кризи нерухомість стане способом заощадження коштів, що спричинить додатковий попит на неї, не виправдалися. На відміну від долара і євро і в меншій мірі вкладень в державні банки, вона поки не є такою. Все-таки більшість не має такої кількості заощаджень, яких вистачило б навіть на однокімнатну квартиру . Тому окремі заяви девелоперів минулої осені про те, що ціни на житло навіть в кризу будуть рости, - не більше ніж маркетинговий хід.
Ринки приходять до рівноваги
Останнім часом, в період економічної кризи, показники ринків нерухомості Москви і Санкт-Петербурга також рухалися за схожою траєкторії. З лютого 2009 року темпи падіння і в тому і в іншому місті поступово знижуються і в квітні становили менше 1% в тиждень. А в Санкт-Петербурзі за даними на 4 травня середня вартість житла взагалі виросла, хоча і незначно - з $ 2694,6 до $ 2751,1. Втім, 11 травня цей показник знову впав, тому підвищення індексу в травневі свята поки рано вважати початком нової тенденції.
Той факт, що ринок нерухомості Москви - не єдиний, де падіння цін сповільнюється, дає додаткові підстави припускати, що це - загальна тенденція, характерна для ринків великих міст. А значить, цілком може виявитися вірним тезу про те, що до кінця весни ринок нерухомості намацає дно .
На даному етапі є аргументи як на користь зростання цін, так і на користь їх подальшого падіння. На падіння грає триває економічна криза і невпевненість людей у завтрашньому дні. Крім того, значна частина громадян очікує подальшого зниження цін на житло, що збільшує відкладений попит.
На користь зростання відіграє той фактор, що ціни вже помітно знизилися, і утворилася певна категорія людей, які за своїми доходами тепер можуть дозволити собі купити квартиру . Основні зміни в структурі доходів вже відбулися минулими восени-взимку. Навіть якщо настане другий етап економічної кризи, про що говорять деякі представники федеральних структур, він навряд чи істотно вплине на зміну доходів громадян. Теза про другу хвилю кризи ґрунтується на тому, що майбутніми влітку-восени будуть звільнені ті, хто зараз працює в скороченому режимі або знаходиться в неоплачуваній відпустці. Саме цих громадян торкнеться друга хвиля кризи. Однак на ринку нерухомості це навряд чи істотно позначиться, тому що доходи таких громадян впали ще минулими восени-взимку, і вони навряд чи планують великі покупки.
Так чи інакше, навіть тимчасова стабілізація цін на квартири призведе до активізації ринку, пов'язаної з реалізацією відкладеного попиту, а також альтернативних угод. Тому фахівці аналітичного центру www.irn.ru вважають, що навіть якщо і виникнуть передумови другої хвилі зниження цін на нерухомість в Москві та інших великих містах Росії , То вона зможе реалізуватися не зараз, а тільки через якийсь час.