Перше, з чим стикається клієнт агентства нерухомості - з нього вимагають грошей. Називатися це може по-різному: «аванс», «заставу», «забезпечення», «задаток». Суть одна: гроші спочатку, угода потім. Всі агентства люблять брати передоплату, але не всі її віддають, якщо угода не відбулася, навіть якщо вина агентства в цьому незаперечна. Про те, як запобігти такій ситуації, а якщо вона все-таки відбулася - як повернути свої гроші, ми постараємося розповісти в цій статті.
Давайте розберемося з самого початку. Коли дві сторони (продавець і покупець) про щось домовляються один з одним, кожна з них хоче отримати якісь гарантії того, що інша сторона виконає свої зобов'язання, причому гарантії не словесні (на кшталт вислову «порядність гарантую» в оголошенні на стовпі ), а реальні. Такі гарантії називаються забезпеченням зобов'язань за договором. Найбільш простий спосіб зробити їх реальними - покупець дає продавцеві частина грошей вперед.
Питання в тому, на яких умовах даються ці гроші і за яких умов вони зараховуються в ціну продажу або повертаються.
Отже, які ж бувають способи забезпечення зобов'язань? Основні в даному випадку - це завдаток і застава.
Завдаток (ст. 380 - 381 ГК РФ ) - це сума, що видається однією з договірних сторін в рахунок належних платежів за договором, в забезпечення його виконання. Якщо за невиконання договору відповідальна сторона, що дала завдаток, він залишається в іншої сторони, якщо прийняла завдаток - вона повертає його в подвійному розмірі.
Простіше кажучи: покупець домовився з продавцем і дав йому завдаток. Передумав покупець - завдаток залишився у продавця, передумав продавець - він зобов'язаний повернути завдаток у подвійному розмірі.
Тому зрозуміло, що завдаток може бути дана тільки покупцем продавцю. Агентство до цього ніякого відношення не має. Навіть якби продавець дав агентству довіреність на отримання завдатку, відповідальність і обов'язок повернути все одно буде на продавця.
Застава (ст. 334- 358 ГК РФ) це майно, з вартості якого кредитор має право отримати відшкодування по невиконаним зобов'язанням боржника. Зазвичай заставу передається кредитору (заставодержателю), і той утримує його у себе. Серед юристів панує думка, що гроші не можуть бути предметом застави, якщо вони якимось ніяк не індивідуалізовані (наприклад, є певними колекційними монетами або купюрами).
Тепер, що таке аванс? Це попередня виплата замовником певної грошової суми в рахунок майбутніх платежів за поставлені йому товари, що виконуються для нього роботи, послуги. На відміну від завдатку, аванс не є способом забезпечення виконання зобов'язань і доказом укладення договору, а виконує лише платіжну функцію. Іншими словами, якщо покупець передумав купувати, аванс йому повертається. Якщо продавець передумав продавати, він теж повертає аванс покупцеві, але не в подвійному розмірі.
Аванс за квартиру агентство теж не має права приймати, тому що не є стороною договору купівлі-продажу.
Не слід забувати головного: реальних відповідальних учасників у угоди купівлі-продажу два - Продавець і Покупець. Агентство - це сторона, найнята Покупцем або Продавцем за іншим договором (на надання послуг) для виконання функцій в рамках цього другого договору і не більше.
Що ж насправді роблять агентства? Давайте розглянемо кілька типових договорів агентств нерухомості.
Договір перший.
Чи не коментуючи поки інших пунктів і «ляпів», звернемо увагу на пункт 3.3, 4.3 і 4.4. Це класика жанру.
«При укладенні цього договору Покупець передає Повіреному грошові кошти в розмірі П'ятдесят тисяч рублів з метою забезпечення виконання Покупцем зобов'язань за цим Договором. Зазначена грошова сума є частиною загальної вартості Об'єкту ».
Тут прекрасно все. По-перше, сума чомусь передається не Агенту, а «Повіреному» - звичайній фізичній особі. До речі, часто буває, що розписку на цю суму дає зовсім навіть і не повірений, а агентство, і навіть ставить свою печатку! Покупець задоволений - на руках у нього «офіційний» документ, і не здогадується, що в суді з такою розпискою буде нічого не довести ...
По-друге, абсолютно незрозуміла правова природа суми в 50000 рублів. Якщо це забезпечення зобов'язань, то яке? Перелік способів забезпечення зобов'язань перераховано в ст. 329 ГК РФ. Це застава, завдаток, або щось інше? Не ясно. Просто не названо. Якщо це аванс, тобто передоплата агентству за його послуги, то навіщо називати цю суму «забезпеченням»? А якщо це завдаток, то чому він вноситься продавцеві, а якомусь «повіреному»?
По-третє. Договір взагалі не передбачає обов'язку агентства (або повіреного) повернути цю суму, якщо угода не відбудеться! У це важко повірити, але це так. Як тільки гроші сплачені покупцем - є всі законні підстави їх йому вже ніколи не віддавати. Хоча і декларується відповідальність з боку агентства (п.4.4), але вона стосується лише відмови агентства від супроводу угоди, а не відмови продавця продавати квартиру.
Ось другий договір.
Тут агентство нерухомості зробило окремий договір застави. Мало того, що він взагалі є нікчемним (оскільки предметом застави вказані неиндивидуализированной грошові кошти), він повторює, по суті, всі недоліки розглянутого вище першого договору. Гроші вносяться не продавцю, а агентству, яка не уповноважена їх отримувати, і, природно, не несе ніяких зобов'язань щодо того, чи продасть продавець покупцеві квартиру чи ні.
Інші агентства надходять більш коректно юридично, але покупець виявляється настільки ж незахищених. У цій схемі полягає так званий «авансовий» договір (іноді він може бути частиною агентського договору). Тут гроші називаються авансом - але авансом не продавці за продавану квартиру, а авансом агентству за надані їм інформаційно-консультаційні послуги з придбання квартири, при цьому в договорі зазначено, що цей аванс входить в кінцеву ціну квартири.
Покупцеві ці «послуги» і даром не потрібні, але він змушений підписувати договір, тому що інакше квартиру йому не продадуть. Більш того, агентство незаконно наділяє аванс функціями забезпечення зобов'язань, тобто робить його свого роду завдатком, але тільки одностороннім: якщо покупець передумає купувати квартиру, аванс залишається у агентства (не у продавця, а у агентства!); якщо передумає продавець - аванс повертається покупцеві (не в подвійному розмірі, а в одинарному!)
Неважко бачити, що даний агентству «аванс» не дає покупцеві ніяких гарантій, що йому продадуть квартиру. Чи не дає він також і ніяких гарантій продавцеві, що у нього цю квартиру куплять. Він дає тільки гарантію агентству, що воно в будь-якому випадку не залишиться без своїх комісійних, не більше того. «Відмінний» договір авансування - власника об'єкта (продавця) в ньому просто немає, Агентство нічим покупцеві не повинно. Один тільки покупець зобов'язується купити, та ще неодмінно через агентство.
Агентства часто заперечують, що даючи гроші в руки фізичній особі-продавцю, покупець ризикує, в той час як даючи їх агентству, він абсолютно не ризикує, оскільки агентство - юридична особа, стало бути, більш надійно. Але гірка іронія полягає в тому, що аванс, який бере агентство, вноситься, як правило, саме фізичній особі, і саме «в руки». Агентство не хоче вибивати чек, тому дає підписати клієнту додаткову угоду про те, що він «довіряє» внести аванс в агентство ... якомусь «повіреному». «Повірений» - це співробітник агентства, якого покупець перший раз в житті бачить (або взагалі не бачить).
Різниця в тому, що у фізособи-продавця є квартира, на яку можна звернути стягнення, його можна, врешті-решт, по суду примусити до укладення договору купівлі-продажу, а у «повіреного» немає нічого. А у «надійного» агентства, яке «гарантує» виконання повіреним своїх зобов'язань, є зазвичай тільки статутний капітал 10000 рублів, пара стільців і ламаний ксерокс.
Очевидно, що авансовий договір в тому вигляді, в якому його пропонують агентства, не дає покупцеві ніяких гарантій . Якщо Ви, будучи покупцем, уклали договір авансування з агентством і вважаєте, що гарантували собі укладення договору купівлі-продажу - Ви помиляєтеся. Читайте договір уважно! Там немає ні продавця, ні його зобов'язань, договір - двосторонній. Єдине, що там реально може бути прописано - зобов'язання агентства нерухомості зняти об'єкт з реклами. Юристи агентства свій хліб їдять не дарма.
Саме тому настільки часто на різних форумах в інтернеті і з'являються крики про допомогу: «Допоможіть, я вибрала квартиру, а її продали іншому!» А інакше і не буде, тому що варто з'явитися якомусь новому покупцеві, який запропонує ціну трохи дорожче, і квартиру продадуть не вам, а йому. В умовах зростання цін на нерухомість це типова ситуація. Так, як правило, агентства все-таки повертають внесений аванс (або «заставу»). Але навіть в цьому випадку:
1) клієнт втратив час, відмовившись від інших варіантів;
2) клієнт втратив гроші, тому що ціни виросли;
3) агентство за рахунок клієнта збагатилося, тому що користувалося його грошима;
4) клієнтові не компенсували ні збитків, ні моральної шкоди.
Втім, іноді ніякого авансу і зовсім не повертають. Формальних приводів в договорі може бути більш ніж достатньо: «вів самостійні переговори з продавцем», «проігнорував рекомендації агентства», «відмовився від покупки». Останнє потрібно відзначити особливо, тому що відмова може бути викликаний не примхою покупця, а приховуванням важливої інформації з боку агентства або продавця. Наприклад, в останній момент може виявитися, що в квартирі зареєстровані люди, які мають довічне право користування, або раніше жив хворий на туберкульоз, або просто агентство висуває неприйнятні умови грошових розрахунків, які заздалегідь не були обумовлені. Покупець залишається без грошей, але і продавець їх не отримує: гроші залишаються у агентства або його «повіреного», а страждають всі інші.
Як же повинні виглядати юридично правильні способи забезпечення зобов'язань за договором купівлі-продажу квартири?
Найпростіший варіант - укладання попереднього договору купівлі-продажу (ч. 1 ст. 429 ЦК України). Попередній договір (на відміну від такого улюбленого агентами авансового) полягає продавцем і покупцем і обумовлює:
- дані сторін угоди (дані про осіб, фізичних чи юридичних осіб, які підписують документ);
- умови, що дозволяють встановити предмет, а також інші істотні умови основного договору;
- термін, в який сторони мають намір укласти основний договір.
- умови оплати, в тому числі умови авансового платежу і штрафні санкції з тієї чи іншої сторони.
Переваги очевидні: Ви пов'язали зобов'язаннями безпосередньо продавця квартири, тобто її законного господаря. Тепер, якщо він раптом відмовиться від угоди, Ви можете за своїм вибором або примусити його через суд до укладення основного договору (ст. 445 ЦК України), або повернути авансовий платіж (якщо він вносився) і стягнути передбачені в попередньому договорі штрафні санкції. Але вже сам факт підписання продавцем певних зобов'язань, як показує практика, дисциплінує його.
Недарма іпотечні банки, видаючи кредит, вимагають укладення попереднього договору купівлі-продажу (ПДКп) в обов'язковому порядку.
Але якщо ПДКп укладається між продавцем і покупцем, при чому тут взагалі агентство нерухомості? Йому залишається виключно роль інструменту, консультанта, який допомагає одній зі сторін, виконуючи за плату певні технічні функції. На жаль, далеко не всі агентства готові змиритися з такою роллю. Тому при спробі зафіксувати взаємні зобов'язання покупця і продавця вони категорично відмовляються від будь-яких розумних і юридично грамотних варіантів, наполягаючи на своїй відпрацьованої формі агентського (або авансового) договору.
Що робити в такому випадку? Змусити агентство виконувати Ваші умови, на жаль, неможливо. Але можна попрацювати з господарем ситуації - продавцем квартири. Наприклад, в присутності продавця та агента можна висловити свою позицію: так, я б хотів придбати квартиру, але мені нав'язується договір, непотрібний і безглуздий за змістом, в той час як я готовий внести аванс під юридично значущий ПДКп.
Це бажано пояснити якомога більше дохідливо, щоб продавець зрозумів: якщо його агент наполягатимуть саме на укладення авансового договору з агентством, то він втрачає покупця і агент, якому він платить гроші, просто позбавляє його можливості здійснити операцію.
Налаштувавши критично по відношенню до свого агента продавця, Ви тим самим ставите його агента в положення, коли він може стати більш поступливим, адже інакше йому доведеться пояснювати продавцеві, навіщо так сильно був потрібен йому цей договір між Вами і агентством. І вже детальніше, а не просто словами «ми так зазвичай робимо».
Якщо агент реально оцінює ситуацію, то він піде на ваші умови. Якщо ж він юридично безграмотний або свідомо чинить опір, намагаючись отримати необгрунтовані переваги, то можна перейти до логічного продовження - вийти на продавця безпосередньо і переконати його відмовитися працювати з агентством, адже агент сам наочно продемонстрував свій непрофесіоналізм і нехтування інтересами клієнта, і працювати з ним означає марна ризик і втрату часу.
Але припустимо, з якихось причин домовитися з продавцем не вдалося. Агенти приховують від Вас його координати, або настільки переконали його в своїй незамінності, що він не бачить своєї вигоди і повністю підпорядкований їх волі. Ви стоїте перед вибором: все-таки внести так званий «аванс» на умовах агентства або повністю відмовитися від цього варіанту покупки нерухомості. Що ж робити в такій ситуації? Чи варто ризикнути?
Якщо пропонований об'єкт нерухомості цікавий Вам за ціною та характеристиками, про агентстві немає відверто негативних відгуків, а сума внесених коштів відносно невелика (50 - 100 тис. Рублів) навіть у разі укладення такого невигідного договору у Вас є хороші шанси повернути свої гроші, якщо угода не відбудуться, нехай навіть з точки зору агентства з Вашої вини.
Для цього необхідно розуміти наступне. Агентство зацікавлене, насамперед, в потоці клієнтів. При реальній загрозі своєї репутації, перспективи судового розгляду і розголосу, більшість агентств воліє повернути клієнту його гроші, відмовившись від ідеї отримати те, на що воно, за великим рахунком, не має права. Адже договір, як відомо, не може суперечити закону, тому незважаючи на назву і окремі формулювання укладеного з агентством договору (пункти про «заставі», «забезпечення зобов'язань за договором купівлі-продажу» і т.д.), суд буде керуватися положеннями законодавства про договори возмездного надання послуг. А згідно з цими положеннями (ст. 782 ЦК України, ст. 32 Закону РФ «Про захист прав споживачів»), замовник має право в односторонньому порядку відмовитися від виконання договору, сплативши виконавцю лише його документально підтверджені витрати. Як правило, таких витрат або немає взагалі, або агентство не може їх обгрунтувати. А приймати будь-які «застави» або аванси за чужу квартиру воно в принципі не має права, як показано вище, і їх прийняття підпадає під поняття безпідставного збагачення. Так чи інакше, гроші будуть повернуті клієнту по суду, причому в цьому випадку клієнт має право вимагати від агентства і компенсацію моральної шкоди, і компенсацію упущеної вигоди, і відсотки за користування чужими грошовими коштами, і судові витрати, в тому числі витрати на оплату послуг представника .
Перш за все, необхідно грамотно скласти претензію. Хоча претензія відноситься до досудовій стадії вирішення спорів, до її оформлення слід поставитися з максимальною серйозністю: вимоги повинні бути обгрунтовані фактами, підкріплені посиланнями на норми права, а ще краще, якщо з самого тексту претензії буде зрозуміло, що Ви вже звернулися до послуг професійних юристів , твердо налаштовані повернути свої гроші і готові до звернення в суд. У претензії бажано також вказати термін відповіді на неї і задоволення Ваших вимог.
Претензію слід, як и зазвічай в таких випадка, вручіті уповноваженому представник агентства під розпис або надіслаті в агентство ціннім листом з Описом вкладення. У разі відсутності відповіді або ухилення агентства від повернення Ваших грошей необхідно звертатися з позовною заявою: якщо сума позову не перевищує 50000 рублів - то до мирового судді, якщо вона більше - в районний суд.
На закінчення хотілося б сказати, що останнім часом все більше агентств нерухомості переходять до цивілізованих методів роботи, за якими вже давно працюють професіонали-юристи: не підміняючи собою одну зі сторін договору купівлі-продажу і не стаючи передавальною ланкою між ними, а дійсно надаючи корисні консультаційні послуги при супроводі угоди - за розумну плату .
Додати коментар
Отже, які ж бувають способи забезпечення зобов'язань?Що ж насправді роблять агентства?
Якщо це забезпечення зобов'язань, то яке?
Це застава, завдаток, або щось інше?
Якщо це аванс, тобто передоплата агентству за його послуги, то навіщо називати цю суму «забезпеченням»?
А якщо це завдаток, то чому він вноситься продавцеві, а якомусь «повіреному»?
Але якщо ПДКп укладається між продавцем і покупцем, при чому тут взагалі агентство нерухомості?
Що робити в такому випадку?
Що ж робити в такій ситуації?
Чи варто ризикнути?